תפריט חיפוש

ע"א 2081/04 אנגל נ' דגן

בית המשפט המחוזי

בית המשפט המחוזי חיפה

ע"א 2081/04

תאריך: 04/08/2005

בפני הרכב כב' השופטים:

י' גריל (אב"ד)

ר' חפרי - וינוגרדוב

ע' גרשון

בעניין:

אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד הרשקוביץ צבי

המערערת

נגד

1. דגן גיא

ע"י ב"כ עו"ד ד' גור

2. סולל בונה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד קומיסר אריאל

המשיבים

פסק דין

השופט עודד גרשון:

1. המשיב 1 (להלן – "המשיב") התקשר ביום 23/1/98 בחוזה לקנייתה של דירה ברח' שער הגיא 57/3 בכרמיאל (להלן - "הדירה") מן המערערת.

המשיב הגיש לבית משפט השלום בחיפה תביעה שבה עתר לחייב את המערערת לשלם לו פיצויים בגין ליקויי בנייה שהתגלו בדירה וכן בשל כך ששטח הדירה "קטן ב- 36 מ"ר מהמובטח".

בית המשפט קמא (כבוד השופט מנחם רניאל) קיבל את תביעתו של המשיב בחלקה וחייב את המערערת בתשלום פיצויים בגין ליקויים שונים שנתגלו בדירה וכן בגין ההפרש בשטח הדירה.

עתה לפנינו ערעורה של המערערת המתמקד אך בחיובה לפצות את המשיב בגין ההפרש בשטח הדירה.

2.טענות המשיב (התובע) בתביעתו בעניין השטח החסר

א.לאור ההסכמה הדיונית שאליה הגיעו הצדדים, כפי שיפורט עוד להלן, חשוב להציג כאן את טענות התובע בקשר לענין הנדון ואת האמור בהסכם שבין הצדדים ובפרוספקט שצורף כנספח ג' לכתב התביעה.

הסעיפים הרלוונטיים לעניין השטח החסר מצויים בסעיפים 13, 14 ו-15 לכתב התביעה שבהם נאמר כדלקמן:

"13. בשל הסטיות ממידות הדירה וליקויים אחרים אשר אינם ניתנים לתיקון, פנה התובע אל השמאי מר חיים ברדוגו אשר המציא חוות דעתו בגין ירידת ערך הדירה ובין היתר הוברר כי שטח הדירה קטן ב- 36 מ"ר מהמובטח. השמאי, מר ברדוגו אמד את ירידת ערך הדירה בסך 42,500 $ (דולר ארה"ב), דהיינו סך 171,275 נכון ליום עריכת חוות הדעת, דהיינו ספטמבר 2000.

העתק חוות דעת השמאי ברדוגו רצ"ב כחלק בלתי נפרד מכתב התביעה ומסומנת "ג".

14. התובע יטען כי הנתבעת הפרה את החוזה אשר נכרת בינה לבין התובע ובין היתר בכך שבנתה את הדירה הנ"ל בניגוד להתחייבויותיה במפורש ו/או מכללא ועקב כך גרמה לתובע נזקים רבים.

15. זאת ועוד, התובע יטען כי הנתבעת בנתה את הדירה בניגוד לדרישות התקנים הרלוונטיים ו/או בניגוד למפרט הטכני אשר צורף לחוזה המכר ועל כן הליקויים המפורטים לעיל ובחוות דעת המומחים, מר מלכה משה ומר ברדוגו, מהווים אי התאמה כמשמעות המונח בחוק המכר (דירות) ועל כן על הנתבעת לפצות את התובע בגין מלוא נזקו".

ב. בהסכם שנערך בין הצדדים (נספח א' לכתבת התביעה) נקראה הדירה "יחידת הדיור" שהוגדרה כדלקמן:

"דירה המסומנת בספרי החברה כדירה מס' 11 המפורטת במפרט הטכני המצורף לחוזה זה כנספח א' (...)".

במפרט הטכני שצורף להסכם, בסעיף המתייחס ל"תיאור הדירה", נאמר "דירה בת 3 חדרים כולל ממ"ד. בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה".

ג.בפרוספקט שצורף לחוות דעתו של מר חיים ברדוגו, נספח ג' לכתב התביעה, נאמר כדלקמן:

"דירות 11, 10

 דירה בת 3 חדרים בשטח של כ- 105 מ"ר ברוטו + מרפסת פתוח (כך במקור! ע.ג.) כ- 39.5 מ"ר ברוטו, סה"כ 144.5 מ"ר ברוטו".

3. טענות המערערת (הנתבעת) בהגנתה בבית המשפט קמא בעניין השטח החסר

א. המערערת הכחישה בהגנתה, מכל וכל, את הטענה בדבר הקטנת שטח הדירה, כמו גם את הנזק הכספי הנטען כתוצאה מההקטנה האמורה. המערערת טענה כי תוכן חוות הדעת השמאית לעניין הקטנת שטח הדירה והנזק שנגרם כתוצאה מכך "מופרכת, הן בנתונים "העובדתיים" והן בשומת הנזק הכספי".

ב. בסעיף 10.2 לכתב ההגנה טענה המערערת כדלקמן:

"מבלי לגרוע מכלליות ההכחשה דלעיל, תוסיף הנתבעת ותטען כי חוות הדעת הנ"ל מושתתת על נתוני בסיס שגויים וגם בשל כך מסקנותיה מופרכות. הנתבעת תטען כי מעולם לא הציגה כל מצג לשטח שונה משטחה של הדירה כפי שנבנה בפועל.

לחילופין – גם אם שטח הדירה כפי שנבנה בפועל שונה מהפרוספקטים שהוצגו לתובע, הרי שבהתאם להוראות ההסכם שנכרת בין הצדדים והסכמותיהם, אין למצגים שהוצגו בשלב המו"מ כל רלוונטיות והם בוטלו בעצם חתימת ההסכם.

אין ולא יכול להיות חולק כי להסכם שנחתם בין הצדדים צורפו תוכניות מכר שהוצגו בפני התובע, הוסכמו ונחתמו על ידי הצדדים וכי הדירה, כפי שנבנתה בפועל תואמת את המתואר בתוכניות אלה במדוייק".

4. הודעת צד ג'

המערערת הגישה הודעת צד ג' כנגד סולל בונה בע"מ אשר עימה התקשרה בהסכם לבניית יחידות הדיור במבנים שבפרוייקט שבו היתה כלולה הדירה נשוא הדיון.

5. המומחה המוסכם וחוות דעתו

א. בית המשפט קמא מינה, בהסכמת באי כח הצדדים, את המהנדס מר אייל שנהב כמומחה מוסכם כדי שזה יחווה את דעתו "הן בתחום ההנדסי והן בתחום השמאי בנושאים השנויים במחלוקת בין הצדדים".

ב. בחוות דעתו מיום 01/07/02 כתב המומחה המוסכם כדלקמן:

"א. שטח הדירה ברוטו ללא שטחים ציבוריים משותפים הינו כ- 72 מ"ר.

ב. שטח הדירה ברוטו כולל שטחים משותפים (חלק יחסי) הינו כ- 83 מ"ר.

ג. מידות החדרים והחללים בדירה כפי שנמדדו בשטח, תואמות לחלוטין את המידות המופיעות בתוכנית המכר ובפרוספקט המכירה, למעט סטיות זניחות כלפי מעלה או כלפי מטה בתחום המותר על פי מפרט חוק המכר.

ד. (...).

ה. שומתי להלן מתייחסת לירידת ערך הדירה מתוך הנחה שהתובע היה אמור לקבל דירת 3 חדשים בשטח אפקטיבי (כהגדרתו בת"י 975- לא כולל שטח משותף) של 105 מ"ר. במקום זאת קיבל התובע דירה בשטח אפקטיבי של 72 מ"ר".

ג. המומחה המוסכם העריך את ירידת ערך הדירה, בגין השטח החסר, בסך של 18,000$.

6. הסכמתם הדיונית של הצדדים בפני בית המשפט קמא

הצדדים הודיעו לבית המשפט קמא כי הם מסכימים לכך שבית המשפט יכריע על פי החומר שבתיק, ללא הגשת תצהירי עדות ראשית וללא שמיעת עדים.

בעקבות כך, הורה ביהמ"ש קמא על הגשת סיכומי טענות בכתב ולאחר שאלה הוגשו נתן ביהמ"ש את פסק דינו.

7. הכרעתו של בית המשפט קמא בסוגייה הרלוונטית לעניננו

א. בית המשפט ציין בפסק דינו כי המשיב (התובע) טען כי שטח הדירה בפועל קטן מהשטח שצויין בפרוספקט. בית המשפט ציטט בפסק דינו את תיאור הדירה, בפרוספקט כמצוטט לעיל.

בית המשפט כתב בפסק דינו כי –

"לטענתו (היינו, לטענת התובע. ע.ג.), על בסיס הפרוספקט, המבטיח לו דירה של 3 חודשים בגודל נטו 105 מ"ר, התקשר בחוזה מכר לרכישת הדירה. במעמד חתימת ההסכם לא צויין שטח הדירה, ולאחר רכישתה הסתבר לו כי שטחה כ- 72 מ"ר ברוטו (ללא שטחים ציבוריים משותפים) בלבד".

ב. בית המשפט הוסיף וכתב בפסק דינו כי –

"לעניין שטחה של הדירה יש תמימות דעים בין הצדדים. הן התובע והן הנתבעת מסכימים כי שטחה של הדירה הוא כ- 72 מ"ר ואין מחלוקת בין הצדדים כי הדירה נבנתה על פי התוכנית שצורפה למפרט".

ג. בית המשפט עבר לדון בשאלה "האם על תוכניות המכר והדירה בפועל להתאים לפרוספקט אם לאו".

בהסתמכו על פסקי הדין בעניין ע.א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נגד חרושת חימר בע"מ ואח', פד"י נ(1) עמ' 826; ע.א 6271/95 אדוניהו אשר ואח' נגד פרוייקט גן העיר בע"מ, פד"י נה(1) עמ' 577 וע.א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובניין בע"מ נגד יוסף ז'אק ואח', פד"י נו(4) עמ' 662, כתב בית המשפט קמא לאמור:

"דהיינו, לפרוספקט יש ערך מחייב כאשר הוא המסמך היחיד שנמסר לקונים שבו נמסר לקונים שטח הדירה, ועליו הסתמכו. גם בפ"ד שלפרד ניתנה הכרעה על פי פרשנות הפרוספקט וגבולותיו הסבירות בהבטחות שהוא מבטיח (כך במקור! ע.ג.). במקרה שלפניי, התובע ראה וחתם על המפרט ועל התוכנית שצורפה לו. ואולם, למרות שבמפרט כתוב ששטח הדירה לפי התוכניות המצורפות, אדם רגיל אינו יכול להסיק את שטח הדירה מתוך התוכניות. לא כתוב באף אחת מהתוכניות שטח הדירה או שטח כל חדר. אילו היתה הדירה מרובע משוכלל, ניתן היה להטיל על הקונה לחשב את השטח. הדירה אינה מרובע משוכלל וחישוב השטח אינו דבר פשוט, כפי שקבעה גם השופטת י. שיצר בת"א 108177/98 סייהו נגד דירות נ.שקד בע"מ שנדון בפניה. על כן, לא ניתן לומר שבתוכניות שצורפו להסכם המכר כחלק ממנו, המשנות את ההצעה בפרוספקט בהתאם לפ"ד צמיתות ואדוניהו (כך במקור! ע.ג.), ומכאן שהיה על הנתבעת לבנות לתובע דירה בשטח שהוצג בפרוספקט.

המומחה המוסכם כתב כי דירת 3 חדרים בשטח של 105 מ"ר הינה דבר חריג שאינו קיים בשוק וכי מחיר הדירה במועד הרכישה תואם את המחירים המקובלים באותה תקופה עבור דירה בשטח כפי שנבנה. אכן, זה שיקול שיכול להוריד את סכום הפיצוי המגיע לתובע, שכן אין הוא זכאי להפחתה משמעותית ממחיר השוק עבור דירה שבפועל קנה. הוא לא אמור להרוויח אלא רק להיות מושב לדרגה סבירה. ואולם, מבחינת סכום ירידת הערך שנקבע ע"י המומחה, הכולל גם פיצוי עבור ליקויים, לעומת השטח החסר, עולה ששיקול זה נלקח בחשבון".

ד. לאור האמור לעיל, ועל סמך חוות דעתו של המומחה המוסכם שנהב, קיבל בית המשפט את התביעה וחייב את המערערת לשלם למשיב, בין היתר, סך של 18,000 דולר, שהם סך של 87,724 ₪ בצרוף הצמדה וריבית כחוק, מיום פסק הדין (05/08/03) ועד לתשלום המלא בפועל.

8. טענת המערערת

א. המערערת טענה כי שגה בית המשפט קמא כשפסק למשיב פיצויים בגין הפחתת שטח הדירה. המערערת הפנתה לסעיף 22.3 להסכם שבו נאמר כדלקמן:

"הסכם זה בא להסדיר ולקבוע סופית את שהוסכם ביניהם לאחר משא ומתן ומסדיר סופית היחסים שבין הצדדים. לא יהיה תוקף או נפקות לכל מצג, הבטחה, חוזר, פרסום, אמירה, סיכום דברים, בקשת רכישה, טיוטא וכיו"ב, בין בעל פה ובין בכתב, שקדמו לחתימת הסכם זה ושלא מצאו בו את ביטויים המפורש. חוזה זה מבטל כל מצג, הבטחה, חוזר, פרסום, אמירה, סיכום דברים, בקשת רכישה, טיוטא וכיו"ב, בין בעל פה ובין בכתב ובא במקומם ואלה לא ישמשו ראיה בכל הליך שהוא".

ב. המערערת טענה כי על פי ההסכמה האמורה "חובה היה שלא ליתן כל תוקף מחייב לפרוספקט הפרסומי שקדם למועד חתימת ההסכם ואף לחתימת טופס בקשת הרכישה, במסגרתו כבר קיבל המשיב את תוכניות המכר הנכונות, עליהן חתם מאוחר יותר כחלק ממסמכי הסכם המכר".

ג. המערערת טענה כי בית המשפט קמא התעלם מן הרישום המפורש על פרוספקט המכירה שלפיו "התוכנית הינה להמחשה בלבד ותחייב תוכנית המכר בלבד".

ד.המערערת טענה כי בית המשפט קמא שגה בכך שקבע כי "הדירה אינה מרובע משוכלל וחישוב השטח אינו דבר פשוט". לטענתה, לא הוכח כי המשיב הספציפי שבו עסקינן הוטעה לחשוב כי שטח הדירה שרכש הינו 105 מ"ר או כי לא יכול היה לחשב את שטח הדירה אותה רכש על פי תוכניות המכר עליהן חתם.

לדברי המערערת –

"(...) לא רק שאין לקביעתו זו של בית המשפט קמא הנכבד על מה לסמוך, אלא שקביעתו זו כלל לא נטענה, לא כל שכן – הוכחה, על ידי המשיב/התובע עצמו".

המערערת הפנתה לכך שבכתב התביעה ובחוות הדעת השמאית שצורפה אליו ואשר היוותה את הבסיס לדרישת הפיצוי בגין ירידת הערך, לא נטען ולו ברמז כי המשיב הוטעה ע"י הפרוספקט הפרסומי לחשוב כי הוא רוכש דירה בת 105 מ"ר. כך גם לא נטען שם כי המשיב לא ידע או שגה בחישוב שטח הדירה אשר הוצג לו על פי תוכניות המכר עליהן חתם ו/או כי שגה בחישוב שטח הדירה על פי הפרוספקט של הדירה.

ה. המערערת טענה כי בית המשפט קמא שגה בכך שדחה את טענתה כי "הרישום של 105 מ"ר על פרוספקט המכירה אינו אלא טעות בולטת וחריגה, אשר לא יכול להיות חולק כי המשיב שם לב אליה ולא הוטעה בגינה".

המערערת הפנתה גם לדברי המומחה המוסכם שציין בחוות דעתו, כי "(...) דירת 3 חדרים בשטח (...) אפקטיבי של 105 מ"ר הנה דבר חריג שאינו קיים בשוק מאחר ושטח זה מאפיין דירת 4.5 או אפילו 5 חדרים (...)".

ו. המערערת הוסיפה וטענה, כי הטענה בדבר הטעיה לא נטענה כלל ע"י המשיב אלא בסיכומי טענותיו בלבד. על שום כך, לא היה מקום לשעות לטענה זו, במיוחד לאור העובדה שעל פי הסכמת הצדדים לא הובאו בפני ביהמ"ש תצהירי עדות ראשית או ראיות כלשהן.

ז. עוד טענה המערערת, כי שגה ביהמ"ש קמא בכך שלא נתן משקל לנתון שנקבע ע"י המומחה המוסכם שלפיו מידות החללים והחדרים בדירה תואמות לכל דבר וענין למידות המופיעות בתכנית המכר ואף למידות המופיעות בפרוספקט המכירה, למעט הכיתוב בפרוספקט המתיחס לשטחה הכולל של הדירה.

ח. כן טענה המערערת, כי המשיב לא העלה כל טענה בענין שטח הדירה במועד קבלת החזקה בה ובעת שנערך פרוטוקול המסירה. זאת, חרף העובדה שההפרש בשטח שבגינו נתבע הפיצוי הוא גדול ביותר ביחס לשטחה הכולל של הדירה, כך שקשה להניח שהמשיב לא נתן את דעתו להפרש זה בשטחים, אילו אכן טעה לחשוב שיקבל דירה ששטחה כאמור בכיתוב שבפרוספקט.

9. טענות המשיב

א. המשיב הגיש עיקרי טיעון שבהם תמך בפסק דינו של בימ"ש קמא וביקש לדחות את הערעור.

ב. גם במסגרת עיקרי הטיעון שב המשיב וטען טענות עובדתיות שזכרן לא בא "בחומר" שהיה מונח בפני ביהמ"ש קמא.

כך, למשל, טען המשיב בעיקרי הטיעון, כי האמור בפרוספקט שניתן לו שכנע אותו לרכוש את הדירה מהמערערת, וכי על בסיס האמור שם הוא התקשר עם המערערת בחוזה המכר לרכישת הדירה; עוד נאמר בעיקרי הטיעון, כי "הובטח למשיב במעמד החתימה על הסכם המכר, וכן במסגרת שיווק הפרוייקט, לא כל שכן במהלך המו"מ לכריתת החוזה, כי שטח הדירה יהיה 105 מ"ר ברוטו לא כולל שטח המרפסת שבדירה והרכוש המשותף אשר הוצמד אליה"; וכן טען המשיב בעיקרי הטיעון טענות על כך שהפרוספקט נמסר לו על מנת לשכנעו לרכוש את הדירה וכי ההטעיה וחוסר תום הלב מצד המערערת אינו רק במחדל אלא גם במעשה אקטיבי בו בחרה, מיוזמתה, להציג מצג מוטעה ביחס לשטח הדירה.

עיון בסעיפים הרלוונטיים שבכתב התביעה, כמצוטט לעיל, מעלה שאין בהם זכר לטיעונים העובדתיים הנ"ל.

ג. המשיב טען שלא היתה לו "כל סיבה לערוך חישובים מסובכים מתוך תשריטי הדירה – שכן סמך על "תום לבה" של המערערת, למצגים שהציגה ובפרט לשטח הדירה אשר צויין מפורשות בפרוספקט המכירה (...)".

ד. המשיב טען, כי משבחרה המערערת להציג את מצג השוא הנ"ל ביחס לשטח הדירה, מצג שעליו הסתמך, "הרי שהמערערת מושתקת ביחס למצג זה ובהתאם מכוח עיקרון תום הלב, הן במסגרת המו"מ הטרום חוזי ולקראת כריתתו של החוזה והן במסגרת קיום החוזה".

ה.המשיב ביקש לדחות את הערעור.

10. דיון

א. לאחר עיון בטענות ב"כ הצדדים ובמכלול נסיבות העניין, הגעתי למסקנה כי מן הדין לקבל את הערעור ולבטל את חיובה של המערערת בתשלום פיצוי בגין הקטנת שטח הדירה.

ב. אכן, יש לברך על הסכמות דיוניות שאליהן מגיעים ב"כ הצדדים במהלך הדיון בביהמ"ש, מתוך כוונה לייעל את ההליכים ולקצרם. ואולם, המקרה שלפנינו הינו דוגמא לנסיון לייעל ולקצר גם במקום שלא ניתן ולא צריך היה לעשות כן. זאת, לאור הצורך בהגשת ראיות באותם עניינים עובדתיים שהיו צריכים לעמוד בבסיס פסק דינו של בית המשפט קמא.

עיון בכתב התביעה מלמד כי זכרו של המושג "פרוספקט" לא בא כלל בכתב התביעה. כך גם לא נטען ע"י התובע דבר לעניין הטעיה או מצג שווא. הטענה היחידה שנטענה ע"י המשיב הייתה, כמצוטט לעיל, טענה בדבר הפרת הסכם, הפרה המהווה אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר (דירות), שבגינה זכאי המשיב להיות מפוצה על מלוא נזקיו.

ג. כאמור, הצדדים הסכימו לכך שבית המשפט יפסוק "על פי החומר שבתיק". מאחר ובתיק בית המשפט לא הייתה כל טענה בדבר מצג שווא או הטעיה או על כך שנבצר מן המשיב לחשב את שטח הדירה שרכש על פי תוכניות המכר שעליהן חתם, הרי שאין מנוס מן המסקנה כי בית המשפט קמא ביסס את הכרעתו על נתונים עובדתיים שלא הובאו בפניו כלל. (אכן, בסיכומי טענותיו בבית משפט קמא טען המשיב כי הוצג בפניו מצג שווא בדבר שטח הדירה, מצג שכל כולו נועד "לשכנע בתרמית את התובע לרכוש את הדירה". ברם, למותר לציין, כי הצדדים אינם רשאים להוסיף, במסגרת סיכומיהם, עובדות שלא הובאו כלל בפני בית המשפט).

סבורני כי די בממצא זה כדי להצדיק את קבלת הערעור ואת ביטול החיוב בגין הפחתת שטח הדירה.

ד. ואולם, גם אם אתעלם מכך שבית המשפט ביסס את פסק דינו על נתונים עובדתיים שלא הובאו בפניו כדין, גם אז מן הדין לקבל את הערעור.

הלכה הפסוקה היא שמקום שבו צורפו תוכניות מפורטות של הדירה להסכם, תוכניות הכוללות מידות של כל חדר, וקונה הדירה חתם על תוכניות אלו, יש לראותו כמי שידע מה שטחה הצפוי של הדירה אשר רכש: ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (פסק דין מיום 28/2/05), דינים עליון, כרך עא, 461; ע"א 8913/02 מלכה יוסף ואח' נגד שיכון עובדים בע"מ, פד"י נח(2) 59; ע"א 9085/00 שטרית אברהם ואח' נגד אחים שרבט חברה לבנין בע"מ, פד"י נז(5) 462; ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נגד שושי ואלברט אוחנה ואח', פד"י נח(3) 673.

כאמור, בית המשפט קמא סמך את פסיקתו על פסק הדין שניתן בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נגד חרושת חימר בע"מ, פד"י נ(1) 826. אלא שבאותה פרשה היו הנסיבות שונות: שם לא נמסרה לדיירים תוכנית שטח או פירוט כלשהו של שטח הדירה פרט לפרוספקט המקדמי. על שום כך קבע בית המשפט, באותו עניין, כי יש לראות את השטח שצוין בפרוספקט כשטח עליו סוכם בחוזה המכר. כפי שכבר נאמר לעיל, לא כך היו הדברים בענייננו.

כך גם אין בידי לקבל את דברי בית המשפט קמא על כך ש"אדם רגיל אינו יכול להסיק את שטח הדירה מתוך התוכניות": ראו בהקשר זה את דברי כב' השופטת ארבל בסעיף 6 לפסק דינה בעניין ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ. בענייננו, מידותיהם של החדרים בדירה היו רשומות בתוכנית ולא היה כל קושי לחשב את שטחיהם, וממילא – את שטחה הכולל של הדירה.

11. אחרית דבר

אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מציע לחבריי הנכבדים לקבל את הערעור ולפסוק כדלקמן:

א. לבטל את החיוב בסך של 87,724 ₪ שחוייבה המערערת בפסק דינו של בית המשפט קמא בגין ירידת ערך הדירה בשל החסר בשטח הדירה;

ב.לחייב את המשיב לשלם למערערת הוצאות ושכ"ט עורך דין בסך כולל של 6,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

עודד גרשון, שופט

השופטת ר. חפרי-וינוגרדוב:

עיינתי בחוות דעתו של חברי, כב' השופט גרשון. השקפתי שונה ואביאה להלן:

1. בין המערערת למשיב נחתם הסכם ב-23/01/98 בדבר רכישת יחידת דיור. יחידת הדיור מוגדרת בהסכם כדירה המסומנת בספרי החברה כדירה מספר 11 המפורטת במפרט הטכני המצורף לחוזה כנספח א'. בהסכם מצויין כי מצורפים אליו 6 נספחים ביניהם מפרט טכני ותוכניות מכר. במבוא להסכם מצויין, בין היתר, כי:

"והואיל והרוכש מאשר שהוא ראה את המקרקעין שעל חלק מהם יבנה המבנן בו תבנה יחידת הדיור ושאר המבנים, ראה את הסביבה וכן בדק את נספחי הסכם זה ומצא אותם לשביעות רצונו ומתאימים לדרישותיו, בדק את תכניות בנין עיר החלות על המקרקעין וסביבתו בכלל ויחידת הדיור שתבנה על המקרקעין בפרט, בדק את כל התכניות הרלוונטיות לבניה, ככל שהן קיימות היום, בדק את מחיר יחידת הדיור ויתר התשלומים שעליו לשלם לפי הסכם זה הבינם ומצא אותם מתאימים, עשה את כל הבדיקות הנחוצות והחלות עליו כרכוש זהיר, קרא את תנאי הסכם זה הבינם והסכים לתכנם והוא מתקשר בהסכם זה על סמך בדיקותיו הוא.

כן מאשר הרוכש כי ניתנה לו הזדמנות המלאה לקבל כל יעוץ משפטי בטרם התקשר בהסכם זה ובמיוחד להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו:"

בסעיף 22.3 להסכם מצויין כי ההסכם בא להסדיר ולקבוע סופית את שהוסכם בין הצדדים לאחר משא ומתן וכי לא יהיה תוקף או נפקות לכל מצג הבטחה חוזר, פרסום, אמירה, סיכום דברים, בקשת רכישה, טיוטה וכיוצ"ב בין בעל פה ובין בכתב שקדמו לחתימת הסכם זה ושלא מצאו בו את ביטויים המפורש. עוד מצויין כי החוזה מבטל כל מצג הבטחה חוזר וכד' ובא במקומם ואלה לא ישמשו ראיה בכל הליך שהוא.

במפרט שצורף לחוזה (מפרט עבודות בניה בהתאם לצו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון מספר 2) תשל"ד-1974) בפרק של תיאור הדירה מופיע בסעיף 3.1 "דירה בת 3 חדרים כולל ממ"ד. בשטח לפי התכנית המצורפת בזה".

לא ברור מהי או מה היתה "התכנית המצורפת בזה".

מומחה בית המשפט המהנדס שנהב ציין בחוות דעתו כי מידות החדרים והחללים בדירה כפי שנמדדו בשטח תואמות לחלוטין את המידות המופיעות בתכניות המכר.

למעשה לא הוברר מהן "תכניות המכר". למסמכים שצורפו להודעת הערעור צורף לאחר המפרט תרשים שבתחתיתו מצויין "תכנית במפלס 5.80 + אגף ימין" עליו מופיעות חתימות הצדדים. יש להניח, אם כן, כי תרשים זה הוא תכנית המכר.

אין חולק, כי הדירה שנמסרה לנתבעת הינה דירה בת 3 חדרים בשטח של 72 מ"ר בעוד בפרוספקט שנמסר למשיב טרם נערכה עיסקת הרכישה רשום כי מדובר ב"דירה בת 3 חדרים בשטח של כ- 105 מטר ברוטו + מרפסת פתוח כ-39.5 מ"ר ברוטו, סך הכל 144.5 מ"ר ברוטו לא כולל חלק יחסי ברכוש המשותף...", כאשר על פני הפרוספקט מצויין כי הוא מתייחס לדירות 10-11.

תוך השוואת הפרוספקט למתואר בתרשים בו יש, לכאורה, לראות את תכנית המכר, נראה ברורות כי בעוד בפרוספקט לא נרשמו מידות אורך ורוחב אלא שטח ושטח כולל של כל חדר, הרי בתכנית לא מצויינות מידות שטח אלא מידות אורך ורוחב של חללים בלבד.

התרשימים המופיעים בפרוספקט ובתכנית דומים מאוד מבחינת צורתם.

3. בכתב התביעה טען המשיב כי שטח הדירה שקיבל קטן ב-36 מ"ר מהמובטח. בכך ובעניינים אחרים ראה המשיב הפרת חוזה מצד המערערת בכך שבנתה את הדירה בניגוד להתחייבויותיה במפורש ו/או מכללא (עמ' 14 לכתב התביעה).

המשיב טען לענין חוסר השטח לסעד של פיצוי בלתי ממוני ולסעד של ירידת ערך.

בימ"ש השלום נעתר למשיב באופן חלקי וערעור זה שהגישה המערערת מתייחס לחלק פסק הדין שעניינו בשטח החסר. הנטען היה לשטח חסר בהשוואה לפרוספקט שקיבל טרם הרכישה. לא היה חולק כי הדירה נבנתה על פי התכנית שצורפה למפרט.

4. בימ"ש קמא סבר כי מאחר ובתכניות לא מופיע שטח הדירה או שטח כל חדר ואדם רגיל אינו יכול להסיק את השטח מתוך התכניות, היה על הנתבעת לבנות את הדירה בשטח שהוצג בפרוספקט.

מומחה ביהמ"ש קבע כי מחיר הדירה במועד הרכישה תואם את המחיר המקובל עבור דירה בשטח כפי שנבנה וכי הדירה נבנתה על פי המופיע בתכניות המכר.

בימ"ש השלום חייב את המערערת לפצות את התובע בגין ירידת הערך שקבע המומחה.

5. חברי, השופט גרשון, מציין כי מקום בו צורפו תכניות מפורטות של הדירה להסכם, תכניות הכוללות מידות של כל חדר והקונה חתם על תכניות אלה, יש לראותו כמי שידע מה שטחה הצפוי של הדירה.

בפסק דינו מציין בימ"ש קמא כי באף אחת מהתכניות לא כתוב שטח הדירה או שטח כל חדר. במצב זה שונות נסיבות תיק זה מהנסיבות שפורטו בעניין ע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חב' לבניין בע"מ.

לטעמי, צדק ביהמ"ש קמא כאשר סבר כי מידת השטח המצויינת בפרוספקט מחייבת במקרה זה.

6. אכן, במקרה שלפנינו, המפרט מפנה לשטח לפי התכנית "המצורפת בזה" אך במקרה שלפנינו קבע בימ"ש קמא כי לא ניתן להסיק את שטח הדירה מתוך התכניות שכן לא כתוב באף אחת מהן שטח הדירה או שטח כל חדר.

7. מאידך, כפי שצויין לעיל, מתברר שסכום התמורה ששילם המשיב תאם את שטח הדירה שנמסר בפועל.

במצב זה אין לומר שנגרמה ירידת ערך כתוצאה מהמידות הקטנות יותר שבוצעו בפועל.

מאידך, זכאי המשיב, לדעתי, לפיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה כתוצאה מאי ההתאמה.

בקביעת שיעור עוגמת הנפש יש לקחת בחשבון את העובדה שלא נגרמה ירידת ערך ואף את העובדה שהמשיב חתם על התכנית, וכן את העובדה שעמדתה של המערערת אינה מניחה את הדעת.

מתברר כי המערערת רואה בציון מידות השטח בפרוספקט משום טעות (ראה הודעת הערעור ס' 29). לא שמענו כי מי מאנשי המערערת העמיד את הרוכש על כי ארעה טעות טרם כריתת החוזה. מצב זה אינו מניח את הדעת ואין אלא לשוב ולהפנות לדבריה של כב' השופטת פרוקצ'יה בע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חב' לבניין בע"מ, פ"ד נז(5) 468 בעמ' 473, לפיהם:

"כעניין של נוהג שיווקי הולם, ראוי הוא שחברות קבלניות, בהציגן לציבור פרוספקטים ומסמכי שיווק של דירות, תקפדנה להדגיש בפני הציבור כי הנתונים המצויינים בהם הם אך אינדיקציה כללית לאופי הממכר, ואין לראות בהם נתונים מחייבים, לבל יווצר חשש להטעיית הציבור. נוהג כללי זה נדרש אף בלא קשר הכרחי למידת הפירוט המופיע בחוזה המכר לגבי מאפייני הממכר".

אין אלא להוסיף כי נוהג שיווקי הולם, כמו גם נורמת התנהגות סבירה, הם כי מקום שקבלן המציע הצעות לרוכשים פוטנציאליים טועה בפרטי ההצעה, יעמיד את הרוכשים על הטעות שארעה בכל ההקדם.

8. בנסיבות הענין סבורה אני כי נכון לחייב את המערערת בפיצוי המשיב על עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מהטעות ואי תיקונה בסכום של 15,000 ₪.

9. אשר על כן, לו דעתי היתה נשמעת, הייתי מורה על תיקון פסק דינו של בימ"ש קמא במובן של ביטול החיוב בגין ירידת ערך עבור השטח החסר תוך חיובה של המערערת בתשלום פיצוי בגובה 15,000 ₪ למשיב על פי הנ"ל, נכון למועד פסק דינו של בימ"ש קמא. עוד יש לבטל את חיוב שכר הטרחה שהטיל בימ"ש קמא.

בכפוף לנ"ל, הערעור ידחה והמערערת תשא בשכר טרחת עורך דין המשיב, בערעור זה ובערכאה דלמטה גם יחד, בסכום של 10,000 ₪ + מע"מ.

ר. חפרי-וינוגרדוב, שופטת

השופט י. גריל (אב"ד):

לאחר שעיינתי בחוות דעתו של חברי, השופט ע. גרשון ובחוות דעתה של חברתי, השופטת ר. חפרי-וינוגרדוב, אני מצטרף לאמור בחוות דעתה של השופטת ר. חפרי-וינוגרדוב, הן לתוצאה והן לנימוקים.

י. גריל, שופט (אב"ד)

הוחלט ברוב דעות, כאמור בחוות דעתה של השופטת ר. חפרי-וינוגרדוב, כנגד דעתו החולקת של השופט ע. גרשון.

הפיקדון, ככל שהופקד, יוחזר לב"כ המערערת, עו"ד צבי הרשקוביץ, עבור מרשתו, זאת לאחר שימציא אישור ב"כ המשיב על כך שהוצאות המשפט, כפי שנקבעו לעיל, שולמו.

המזכירות תמציא העתק פסק דין זה לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישורי מסירה.

ניתן היום כ"ח בתמוז, תשס"ה (4 באוגוסט 2005).

י' גריל, שופט (אב"ד)

ר' חפרי - וינוגרד, שופטת

ע' גרשון, שופט