תפריט חיפוש

תקן ישראלי שאינו רשמי - מחייב מוכר דירה

ד"ר אברהם בן עזרא

כאשר המוכר לא מקיים את חיוביו כלפי הקונה, וגורם במעשה או במחדל לקיומה של אי התאמה בדירה, נוצרת על ידי כך כך זכות לקונה, לתבוע פיצוי על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973. (להלן - "החוק").
כאשר הדירה, או כל דבר שבה, שונים מהאמור במפרט המכר, בתקנת בניה או בתקן רשמי - קיימת אי התאמה המזכה את הקונה ויוצרת לו עילת תביעה נגד הקבלן [סעיף 4 (א) (1) לחוק].
...ומה יקרה כשמתגלית אי התאמה לתקן שאינו רשמי?

ישנה גישה (שבטעות יסודה) לפיה אי התאמה לתקן שאינו רשמי - לא מעלה עילת תביעה. הטענה של הקונה כי מגיע לו דירה הבנויה על פי כללי המקצוע הטובים (good practice) לאור סעיף 4 (א) (3) בחוק - לפיו אי התאמה מתקיימת גם כאשר התכנון, העבודה או החומרים לקויים - נדחית, לפי גישה זו, עם הסדר כדלקמן:

הקריטריון לפיו יש לקבוע, האם הפגם בדירה הוא בבחינת אי התאמה לפי סעיף 4 (א) (3) [good practice] – הוא התקן הרשמי, וככל שלא קיימת אי התאמה לתקן רשמי – אין ליקוי.

כלומר, למעשה כפוף סעיף 4 (א) (3) לסעיף 4 (א) (1).

בע"א 1017/08 האחים שרבט חברה לבניין בע"מ נ' דניאלס אליג'ה ושרה (פורסם ב"פדאור") ננקטה גישה לפיה אי התאמה לתקן שאינו רשמי – לא יוצרת עילת תביעה, תוך הסתמכות על סעיף 4 (א) (1) בלבד מבלי להידרש לסעיף 4 (א) (3). גישה זו ננקטת בפסקי דין רבים. להלן ציטוט מפסק הדין הנזכר:

"בכל הנוגע לקביעות בית המשפט לגבי הרעש העולה מן המעליות וליקויי האקוסטיקה הנובעים ממנה – אני סבורה כי יש מקום להתערב, כמבואר להלן.

 7.סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") קובע כדלקמן:

 4. אי-התאמה [תיקון: תש"ן]

(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

 (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה;

(5) בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות.

 בצדק קבע בית המשפט, כי התקן החדש לא היה רשמי במועד קבלת ההיתר לבניית הבניין, ולכן לא ניתן לקבוע כי סטייה מהתקן הנ"ל הינה אי התאמה במובנו של סעיף בסעיף 4(א)(1) לחוק המכר.

 המערערת קיבלה היתר לבניית הבניין ביום 26/7/1995. כשישה חודשים לאחר מכן, ביום 15/12/97, קיבלה היתר נוסף אשר התייחס להיתר בניית דירה נוספת בבניין.

בין לבין, בתאריך 28/3/1996 פורסם התקן החדש ע"י מכון התקנים הקובע כי הרעש המותר בדירה בבניין מגורים הינו 35 דציבלים, אך רק ביום 13/6/2002, פורסם ברשומות (תיקון מס' 4 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרותיו, תש"ל – 1970, להלן: "תקנות התכנון"), ונקבע כי התקן יכנס לתוקף רק ביום 13/9/2002).

 המערערים חתמו על הסכם המכר ביום 23/1/2002, ארבעה וחצי חודשים לפני פרסום התקן וכתשעה וחצי חודשים לפני כניסתו לתוקף, וקיבלו את החזקה לידיהם ביום 12/5/2002, חודש לפני מועד פרסומו.

 עד פרסום התקן ברשומות, ההוראה החקוקה המחייבת בכל הנוגע לרעש מותר בבניין, הופיעה ב- תקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש"ן – 1990, אשר קבעו כי מפלס הרעש הבלתי סביר בבנין, ככל שהוא נוגע לרעש המגיע מתוך הבניין, הינו 50 דציבלים, דהיינו 10 דציבלים מעל הרעש המכסימלי שנמדד בענייננו בדירה.

 מן האמור עולה כי התקן החדש, עליו הסתמכו המשיבים לא היה רשמי, לא בעת קבלת היתר הבנייה, לא בעת בניית פיר המעלית, לא בעת קבלת טופס 4, ואפילו לא במועד רכישת הדירה על ידי המשיבים. הבניין נבנה בהתאם לתקנות המחייבות באותה עת, ואלה היו התקנות המחייבות גם בעת המכירה למשיבים.

 8. בית משפט קמא קבע, כי על אף שהתקן החדש לא היה רשמי, על המערערת היה לפעול לפי הוראות סעיף 4(א)(5) שצוטטו לעיל, ולתת לקונים "אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס", הווה אומר: לשיטתו, ליידע את המשיבים על הרעש העולה מן המעליות, ועל היותו גבוה בכ- 5 דציבלים מן הקבוע בתקן שקבע מכון התקנים.

 אולם, סעיף 4(א)(5) הוכנס לחוק בתיקון תש"ן, והוא עוסק בהוראות ואזהרות אשר יש ליתן בנוגע לתחזוקה ולשימוש במתקנים מיוחדים בדירה, כשהוראות תחזוקה ושימוש אלה צופות פני עתיד בנכס. מדובר למשל בהוראות ניקיון ריצוף ייחודיות הדורשות הימנעות משימוש בחומרים כאלה ואחרים, תחזוקה ספציפית של מתקן חשמלי ייחודי בדירה וכיוצא באלה. הסעיף אינו דן באזהרות אותן חייב המוכר להזהיר בדבר אי-עמידה בתקנים כלשהם או פגם כלשהו בנכס. חיזוק לפרשנות זו ניתן למצוא בספרו של פרופ' א. זמיר, חוק המכר (דירות), 2002, בו נאמר כדלקמן:

 "במידה רבה פיסקה (5) היא נטע זר בסעיף 4(א). ... מבחינה עניינית, החובה לתת אזהרות והוראות תחזוקה ושימוש איננה, במקרים רבים, היבט של התאמת הדירה, ואז אין זה הולם להחיל עליה את דיני ההתאמה (כפי שמורה סעיף 4(ב) לגבי כל החיובים המנויים בסעיף קטן (א))."

( ראה שם עמ' 432)

 וכן:

... לפי המובן הרגיל שלה המילה "אזהרה" צופה פני עתיד ...דומה שפסקה (5) אינה עוסקת בתיאור המאפיינים הסטטיים של דירה שאינם קשורים לתחזוקה, לשימוש ולטיפול בה בעתיד. על כן, למשל, גם אם חובה על המוכר 'להזהיר' את הקונה שהמרצפות תהיינה בצבע אדום צעקני, או 'להזהירו' שכל מקומות החנייה יוצמדו לדירות אחרות, לא בכך דנה הפסקה הנוכחית" (שם, עמ' 434) בין אם מקומו של סעיף זה הינו במסגרת סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), ובין אם עליו לעמוד כסעיף נפרד - אין בו כדי לחייב את המערערת לגלות לקונים כי הדירה אינה עומדת בקביעותיו של תקן שאינו רשמי."

[ההדגשה לא במקור]

טענה זו אינה הגיונית, ואינה נכונה.

לו כך היו פני הדברים, לא היה מחוקק המשנה מרחיב ומוסיף את סעיף 4 (א) (3), אלא משאיר את סעיף 4 (א) (1) [ביחד עם ס"ק (2), (4), (5), (6)].

יש להעדיף את הפרשנות לפיה קיים היגיון בחקיקה, על פני הפרשנות לפיה קיים בחקיקה כשל לוגי.

לגבי אי התאמה לתקן רשמי – אין חולק כי לפי סעיף קטן (1) מדובר באי – התאמה כמשמעותה בחוק.

בא סעיף קטן (3), ומוסיף ומרחיב את היריעה, כך שגם ביצוע בניגוד להוראות תכנון ובניה אחרות – לאו דווקא אלו הכלולות בתקן רשמי, מפרט או תקנה – אף הן מהוות אי התאמה כמשמעותה בחוק. אלא שכאשר מדובר באי התאמה לפי סעיף קטן (1) – הקונה פטור מהוכחה מהו מקורה של אי ההתאמה, ואילו כאשר מדובר באי התאמה לפי סעיף קטן (3) – אזי חלה הדרישה:

"...הקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה (של אי ההתאמה) בתכנון, בעבודה או בחומרים".

כך מתבהרת התמונה הכוללות, ומתיישבת עם ההיגיון, ללא כפילות מיותרת אשר נובעת מפרשנות שגויה בעליל.

חיזוק להלכה זו, נמצא גם בצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד – 1974, תוספת – מפרט לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, סעיף ב' – תיאור הבניין, המבנה, הדירה, ציודה ואבזריה, שם רשום:

"כל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישת התקן הישראלי אם יש כזה."

לאמור; תקן ישראלי, ולאו דווקא רשמי.