תפריט חיפוש

על פי איזו תקנה נקבעת אי התאמה?

ד"ר אברהם בן עזרא

טבעם של התקנות והתקנים - הוא להשתנות. מה החשיבות של תקנה שתוקנה, או בוטלה, לאחר מסירת הדירה? מה אומר על כך בית המשפט העליון?

אכן סוגיה לא פשוטה, שכן היה ונאמר כי "יקוב הדין את ההר" והקבלן חייב למלא אחר דרישות שכבר בוטלו ע"י המחוקק - יטען הקבלן, מה הטעם להיאחז בדרישה שאבד עליה הכלח?...

בעניין זה יש פסקי דין שונים ונוגדים, ולכן עלינו להיות קשובים לפסיקת בית המשפט העליון וללמוד ממנה הלכה. ואכן, בית המשפט העליון נתן לכך את התשובה המנומקת [ע"א 6092/00 כדורי בע"מ נ' אוטמזגין, שופטים: א' מצא, מ' חשין, א' גרוניס, פסק דין מיום א' חשוון תשס"ג] פ"ד נו - 6 - 786:

"7. בפסק דינו של בית משפט קמא נאמר, כי הרוכשים אכלסו את הקוטג'ים בשנת ‎1994. זה היה, כמובן, לאחר שנחתמו חוזי הרכישה עם הקבלן. בית המשפט המחוזי הביע את הדעה, כי המועד הרלוונטי, שעל פיו יש לבדוק האם קיים הקבלן את חיוביו כנדרש בתקנת המיגון, הוא יום כריתת ההסכם, היינו, על פי נוסחה של התקנה באותה עת. בחוות דעתו של המומחה, ובחומר נוסף שהגיש, פורט כי המיגון שביצע הקבלן לגבי הפתחים לא עמד בדרישות שבתקנת המיגון כנוסחה בעת עשייתם של ההסכמים עם הרוכשים. מכאן קביעתה של הערכאה דלמטה, לשיטתה, שהקבלן לא קיים את חיוביו בנדון. יצוין, כי בהערת אגב נאמר בפסק הדין שהתריסים שהותקנו בפתחים עומדים בדרישות של תקנת המיגון כנוסחה בעת מתן פסק הדין.

במקרה הנוכחי, חל שינוי בתקנת המיגון בשנת ‎1995, היינו, לאחר שהקוטג'ים נמסרו על ידי הקבלן לרוכשים. לפיכך, אין צורך שנידרש לשאלה האם המועד הקובע הינו יום המסירה או מועד קודם, כגון, שעת כריתת החוזה, יום הוצאתו של היתר הבניה או מועד הבניה (לדיון מקיף באפשרויות השונות ראו, א' זמיר חוק המכר (דירות), תשל"ג‎1973- (תשס"ב) ‎347 ואילך). בענייננו, נוסחה של תקנת המיגון לא השתנה בין המועדים השונים שציינו זה עתה. השינוי הראשון בתקנה לאחר מסירת הקוטג'ים לרוכשים הינו תיקון ‎1995, שנכנס לתוקף בחודש אפריל ‎1996. סעיף ‎4 לחוק המכר קובע, כזכור, כי אי עמידה בדרישות מפרט, תקן רשמי או תקנות הבניה תיחשב כאי התאמה. השאלה היא האם יש חשיבות לשינוי בתקנת הבניה לאחר מסירת הדירה? אין זה מתקבל על הדעת שנאמר, כי קבלן לא קיים את חיוביו אף שכבר מסר לרוכש את הדירה, בשל כך שתקנת הבניה השתנתה לאחר המסירה. לא ייתכן לדרוש מן הקבלן, שהשלים את הבנייה ומסר את הדירה, לעמוד בדרישות שטרם נחקקו. אף מזווית הראייה של הרוכש דירה מקבלן, נראה שלא יהא זה מוצדק להתחשב בשינויים מאוחרים במפרט, בתקן רשמי או בתקנת בניה.

נניח, כי תיקון של תקנת בניה הקל עם הקבלן או שהתקנה כולה בוטלה, כל אלה לאחר המסירה. יש להניח, שהקבלן תימחר את הדירה בהתחשב בעלויות הצפויות. עלויות אלה כוללות, מטבע הדברים, אף דרישות קיימות שבדין לגבי מפרט וכיוצא בזה. משמע, הרוכש שילם עבור הדרישות האמורות. אם כך, אין סיבה שהחיסכון בעלויות יגיע לכיסו של הקבלן (זמיר, שם בעמ' ‎348). זו תהא התוצאה אם תתקבל הטענה, שיש להתחשב בשינויים שנעשו לאחר מועד המסירה ואשר באו להקל בדרישות שבדין או לבטלן כליל.

יתר על כן, כשם שאין לדרוש מקבלן לקיים דרישה שטרם נכנסה לתוקף, הרי שאם הקבלן לא עמד בדרישות הדין, כפי שהיו בתוקף עד למסירת הדירה לידי הרוכש, אין מקום שיצא נשכר ממחדלו. זאת ועוד, האפשרות שתהא התחשבות בשינויים שהתרחשו לאחר המסירה פותחת פתח לסדרה חדשה של בעיות. האם הנוסח הרלוונטי יהא זה שבתוקף בעת הגשת תביעתו של הדייר, בעת הגשת כתב ההגנה, בעת מתן חוות דעתו של מומחה או אולי בשעה שניתן פסק הדין? האם שינוי שיבוא בכל אחת מנקודות זמן אלה יצריך בדיקה מחדש, בכדי ליתן תשובה לשאלה האם הקבלן קיים את חיוביו, כדרישת סעיף ‎4 לחוק המכר?!

התוצאה הנובעת היא שיש לדחות את טענתו של הקבלן בעניין מיגון הפתחים."

פסק הדין הנ"ל, שם סדר בדברים. לפי קביעת ביהמ"ש העליון חלים הכללים הבאים:

1. כאשר תקנת בניה או תקן ישראלי השתנו לאחר מסירת הדירה, יחולו ההוראות של התקנה או התקן כפי שהיו בתוקף במועד מסירת הדירה.

2. גם שינוי מאוחר במפרט המצורף לחוזה המכר, לא יחול ויהיה חסר תוקף – מבחינת חיובי הקבלן לעמוד בדרישות הכלולות בחוק המכר [דירות] תשל"ג – 1973, ולעניין זה ראוי להבהיר: במקרים רבים משנה הקבלן את תוכניות הבניה שהן חלק מהמפרט – לאחר מסירת הדירה, כדי להתאימן למציאות או מכל סיבה אחרת; אין תוקף לשינוי מסוג זה, מבחינת זכויותיו של הקונה, הנקבעות על פי המסמכים שקיבל עובר למסירת הדירה.

3. כשם שאין לחייב קבלן לצפות את העתיד ולכוון את בנייתו בהתאם לתקנה שטרם הותקנה, כן אין לבטל זכות מוקנית לדייר, שהינה בתוקף במועד מסירת הדירה, אף אם תקנה שהותקנה לאחר המסירה – מבטלת זכות זו.