תפריט חיפוש

שיבוש המהות

אינג' יואל בן עזרא

קל לו למהנדס לשבש את המהות של התקנות, בכדי לשלול ליקויים. כל מה שנדרש זה בית-משפט שלא נכנס לעובי הקורה, והתוצאה - פסק דין שגוי - על גבול ההומור.

התקנות קבעו כי חלון של חדר מגורים, מטבח או חדר שירות - יכול לפנות אל אוויר חוץ, או אל "מרפסת הסגורה בתריס בלבד". בעבר, היתה הגדרה ל"מרפסת" בתקנות, אולם זו בוטלה, ויש להשלים חוסר זה על פי הערך המילוני. להלן לשון מילון ספיר המרוכז:

"מרפסת - משטח בעל מעקה סביב הצמוד לקיר חיצוני של בניין; משטח מרווח בקומת הקרקע".

אם כן, על מנת שחלל בדירה ייחשב כמוצא אוורור, עליו להיות מרפסת, וגם אם המרפסת סגורה בתריס - אזי היא תחשב למרפסת מבחינת אוורור.

כמו כן, התקנות קובעות מידות מינימליות לחלקי הדירה: חדר מגורים, למשל, גובהו יהא לפחות 2.5 מ', רוחבו לפחות 2.6 מ' ושטחו - לפחות 8 מ"ר; חדרון - גובהו כנ"ל, רוחבו 2.0 מ' ושטחו לפחות 6.0 מ"ר. מדובר בתקנות 2.03 ו-2.04 לתוספת השנייה בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970.

ונשאלת השאלה - חלק של הדירה שאינו עומד בדרישות תקנה 2.03 או 2.04 לעניין מידותיו - האם הוא 'מרפסת'? התשובה - ממש פשוטה - לא. חלק של הבניין שאינו עומד בדרישת תקנה 2.04 לעניין "חדר מגורים" הוא פשוט לא "חדר מגורים". הוא יכול להיות חדר שירות, אולי הוא חדרון, אך הוא פשוט אינו "חדר מגורים".

ואם אותו חלק של הדירה, שאינו "חדר מגורים" - יש בו פתח של חלון, ובמקום חלון מזוגג הותקן תריס, האם אז הוא "מרפסת הסגורה בתריס בלבד"? גם כאן, התשובה ממש פשוטה - לא. על מנת שהוא יהיה "מרפסת הסגורה בתריס בלבד" - עליו להיות "מרפסת", ורק לאחר מכן תיבחן שאלת הסגירה של אותו חלל.

את האבחנה הנדרשת בין "מרפסת הסגורה בתריס בלבד" לבין "חדר הסגור בתריס בלבד" - עשתה השופטת תמר אברהמי בת"א 32237-01-10 בוריס אוצ'לדייב נ' ע. ע. אבו ראס (בימ"ש השלום בתל אביב, 23/01/2012), ולהלן ציטוט חלקי מפסק הדין:

אוורור מטבח -

המחלוקת בין הצדדים בסוגיה זו מתייחסת לשאלה האם השטח אליו פונה חלון המטבח הינו מרפסת או שמא חדר כביסה שאינו מרפסת. זאת, לנוכח הוראת סע' 2.20 לתוספת אשר קובע כי "חדר מגורים ומטבח יכילו חלונות הפונים אל אוויר החוץ או למרפסת הסגורה בתריס בלבד".

...

לא כך המצב בחדר/מרפסת אליה פונה חלון המטבח. אני ערה לכך שחלון כנפי הזכוכית אשר במקום הותקן לבקשת התובעים (ויתכן כי קודם לכן היה שם תריס, אף שהדבר לא צוין במפורש ככל שאיתרתי) אולם מהתשריט נחזה כי גם קודם לכן, לא היה מדובר בשטח שהיה סגור בתריס בלבד, אלא בשטח אשר היה בו חלון (שיתכן כי היה סגור באמצעות תריס)...

מומחה בית המשפט ציין בתמצית רק כי פתח המרפסת המקורי מתאים לתקנה בעניין אוורור המטבח וכי המרפסת עונה לדרישות התקנות אך לא התייחס לפרטי ההתאמה...

בנסיבות כאלה ובהינתן מטרת האוורור, אני מוצאת כי הספק יפעל לטובת התובעים ומאשרת בעניין זה סך של 600 ₪ להיום (לאחר פיקוח ולפני מע"מ)...

בתיק זה, בית המשפט הטיל בספק את הפרשנות של מומחה בית-המשפט לפיה מדובר במרפסת כשרה למהדרין כמוצא אוורור, וזיכה את התובעים בעניין זה.

בת"א 37102-06-17 יניב סלע נ' משה"ב (שופטת: כרמלה האפט, בימ"ש השלום בתל אביב יפו, 22/11/2018) עלתה סוגיה דומה - תקינות האוורור של חדר אמבטיה, שבו חלון שפונה אל חלל שירות, והשאלה בדבר תקינות האוורור של חדר האמבטיה מותנית בהגדרת אותו חלל שירות כ"מרפסת". אם חלל השירות הוא "מרפסת", הרי שהאוורור של חדר האמבטיה תקין, ואם אותו חלל שירות אינו "מרפסת", אלא סוג של חדר שירות, אזי האוורור של חדר האמבטיה - פסול.

מומחה בית המשפט - המהנדס יקי נחמן - קבע בחוות-דעתו כי כיוון שאין מדובר ב"חדר" לפי הגדרת התקנות, ומשום שאין בו זיגוג - אלא תריס, אזי - אין ליקוי. להלן ציטוט מתוך פסק הדין:

82. התובעים טוענים כי חדר האמבטיה אינו מאוורר אל אוויר חוץ, אלא אל חדר כביסה שאינו מרפסת וכי החלון, איננו מגיע עד התקרה אלא נמוך ממנה ב- 38 ס"מ. המומחה נחמן קובע כי "המקום אינו יכול להיחשב חדר בגלל מידותיו. השטח קטן מהנדרש לחדר. חדר האמבטיה מתאוורר למקום בו קיים תריס ולכן לא קיים ליקוי" (סעיף 5.30 לחוות דעתו הראשונה).

שגיאותיו של המומחה עברו אל פסק הדין "כזה ראה וקדש" ללא שום מבחן שיפוטי, והתוצאה היא פסק דין שגוי, על גבול ההומור.

ראשית, העובדה ש"המקום אינו יכול להחשב כחדר בגלל מימדיו" אינה מגדירה את אותו המקום כ"מרפסת", ולפיכך אבחנה זו אינה תורמת דבר לבחינת הליקוי באוורור חדר האמבטיה.

שנית, הטענה של מומחה ביהמ"ש לפיה "חדר האמבטיה מתאוורר למקום בו קיים תריס" - אינה מהווה מענה לדרישת התקנות, כי חדר האמבטיה יאוורר "אל מרפסת הסגורה בתריס בלבד".

מומחה בית המשפט כלל לא בדק האם המקום הוא בגדר "מרפסת", ולפיכך שאלת התריס אינה רלוונטית; חדר הסגור בתריס אינו מוצא אוורור לפי התקנות.

מה עשה המומחה? שיבש את מהות התקנות: מתוך אי-התאמה של חדר שירות, שממילא לא נדרש כי שטחו יהא כחדר מגורים, לדרישת התקנות לשטחו של "חדר מגורים", קבע המומחה שאין מדובר בחדר. קביעה זו, אגב, אינה במחלוקת - אך גם אינה רלוונטית לעניין האוורור. תקנה 2.04 לא באה להבחין בין "חדר" לבין "מרפסת", אלא לקבוע את מידותיו המינימליות של "חדר מגורים", "מטבח" ושאר חלקי הבניין.

ועוד ייאמר, כי אם מומחה ביהמ"ש מצא אי התאמה לתקנה 2.04 - הרי שמדובר בליקוי חדש, בעניין אחר, שאינו רלוונטי לאוורור חדר האמבטיה.

לא למותר לציין כי גם מחוות-דעתו של המומחה לא עולה הקביעה כי מדובר במרפסת הסגורה בתריס בלבד, אלא ב"מקום בו קיים תריס", ובמילים אחרות - המסקנה של המומחה כי "לא קיים ליקוי" לא עולה אף מחוות-דעתו הוא.

כך, בדרך של שיבוש מהות התקנות, מתערבב מין בשאינו מינו, ואם זה לא היה כתוב בפסק דין - זה היה מצחיק.