תפריט חיפוש

תוספת שטח עיקרי בגין ממ"ד ישן

אינג' יואל בן עזרא

בעת הגשת תכנית להיתר בנייה, שעניינה תוספת או שינוי לבניין קיים, התקנות הקובעות הן התקנות אשר חלות במועד הגשת ההיתר - לרבות תקנות הג"א ותקנות חישוב השטחים, ולא התקנות אשר היו בתוקף בעבר. שינוי בשיטת חישוב השטחים יכולה לאפשר תוספות בנייה בבניין קיים, שמלוא זכויותיו נוצלו בעת בנייתו.

בשנת תשס"ז חל שינוי בתקנות הג"א (מפרטים לבניית מקלטים) התש"ן 1990, שכלל הגדלה של שטחו המינימלי של הממ"ד מ-5 מ"ר ל-9 מ"ר. השטח האמור הוא שטח רצפת הממ"ד, ללא הקירות.

בחישוב שטחים של בקשה להיתר - מופחת שטח הממ"ד (כולל קירות) מסך השטחים העיקריים. בתיקון הנ"ל - גדל הזיכוי מ-7.5 מ"ר ל-12 מ"ר, וזאת כמובן ללא תלות בשטחו של הממ"ד בפועל.

התוצאה של שינוי זה, בין שהתכוון לכך המחוקק ובין שלאו - היא שלכל דירה יש תוספת של עד 4.5 מ"ר בשטחי הבנייה העיקריים, אותם ניתן לנצל ללא בקשת הקלה, ללא שינוי תכנית מתאר וללא היטל השבחה.

הסבר

בעת הגשת בקשה להיתר, הכללים שעל פיהם נבדקת הבקשה הם התקנות העדכניות. במצב זה, חישוב השטחים כולו, לרבות זיכוי הממ"ד, מבוצע על פי התקנות העדכניות.

לא מעט דירות נבנו מתוך מחשבה שהממ"ד ישמש חדר שינה - ושטחו בהתאם, מעל 8 מ"ר.

בחלק מהמקרים, שטחו השל החדר כממ"ד - גדול משטחו של החדר כ"חדר שינה", וזאת משום דרישות הרוחב המינימלי של ממ"ד - 1.6 מ', מול דרישת הרוחב המינימלית של חדר שינה - 2.6 מ', כך שנישה של ארון יכולה להיכלל בשטח הממ"ד, ולא בשטח חדר שינה.

מכאן שישנן לא מעט דירות ישנות - אשר בהן ממ"ד ששטחו 9 מ"ר או קרוב לכך, אך זיכוי השטחים שהתקבל בגינו הוא 7.5 מ"ר בלבד, בהתאם לתקנות שהיו בתוקף בעת הגשת הבקשה להיתר.

כאשר תוגש בקשה חדשה להיתר - זיכוי השטחים בגין הממ"ד יהיה בהתאם לתקנות העדכניות - עד 12 מ"ר, בהתאם לגודלו של הממ"ד.

כאשר יש ממ"ד ששטחו מעל 7.5 מ"ר, אך הוא קטן מ-9 מ"ר - ניתן לחשב את הזיכוי ביחס ישר.

דוגמא

נתון בית שאושר להיתר לפני תיקון התשס"ז הנ"ל, שבו ממ"ד ששטחו 9 מ"ר (נטו). בחישוב השטחים של הבית, זיכוי הממ"ד הוא 7.8 מ"ר, השטח העיקרי הוא 92.5 מ"ר ובסה"כ שטח הבית הוא 100 מ"ר בנוי.

בקשה חדשה להיתר שתוגש - תחשב את זיכוי הממ"ד לפי 12 מ"ר (ולא לפי 7.5 מ"ר), ומכאן שהשטח העיקרי המחושב קטן מ-93 מ"ר ל-88 מ"ר, וזאת ללא שינוי במבנה.

את אותם 4.5 מ"ר ניתן לנצל לכל מטרה עיקרית, במסגרת בקשה להיתר כנדרש בתקנות.