תפריט חיפוש

התכלית של תיקוני ליקויי תכנון ובניה

ד"ר אברהם בן עזרא

מהי התכלית של תיקוני ליקויי תכנון ובניה? כיצד יש להתייחס לבעיה כשיש פתרון זול ביותר ונוח לביצוע אך אינו יוצר התאמה אופטימלית לדירה, להזמנה, למפרט או לתקנות התכנון והבניה?!

משמתגלים ליקויי בניה, והקבלן מכחיש קיומם וממאן לתקנם, בית המשפט דן בליקויים ובפרטיהם, תוך סיוע בחוות דעת מקצועיות של מומחים שונים. המטרה הראשית היא לגרום לכך שהליקוי ייעלם מהעולם, כי הדירה לא תוכננה ונבנתה רק עבור מי שגר בה באותה עת אלא גם עבור אורחיו, שכניו והציבור כולו. מתוך גישה זו, המטרה העיקרית היא לבטל את הליקוי בפועל ולא להנציחו. לעתים הדבר לא מתאפשר ואז הנפגע מקבל פיצוי כספי. אין הנפגע חייב לתקן את הליקוי בכספי הפיצויים, אך המטרה היא עצם הפיצוי [לפי עלות התיקון ונזקים נלווים],  הרתעת הקבלן לבצע שום ליקויי בניה בבניינים אחרים, וכן מתן אפשרות לנפגע לבצע תיקון ולבטל בכך את הליקוי.

הקריטריונים לקביעת קיום הליקוי מגוונים, אך אין חולק כי חובה על הקבלן לבנות כחוק. בספריי בהוצאת "בורסי", שהראשונים בהם "תכנון דירה כחוק" ו"תכנון נבני ציבור כחוק", נעשה ניסיון להבהיר מהו תכנון כחוק. כשישנה אי התאמה לתקנת בניה, להוראה מתוך הוראות למתקני תברואה (הל"ת(, לתקן ישראלי או לכל דין, בית המשפט אינו אמור לדון ולדוש בטיבה של התקנה או בחיוניותו של התקן, אלא לדון בליקוי וככל שמוכחת אי התאמה – לכלול בפסק הדין התייחסות מתאימה.

ראוי ללמוד בעניין זה מדבריה של השופטת ציפורה ברון בת"א 922/95 סלומון שמואל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח', בית המשפט המחוזי בתל אביב, פורסם בפדאור:

"משקבע מחוקק המשנה בתקנות את גובה המעקות, אין זה מתפקידו או מסמכותו של בית המשפט לקבוע את הגובה הנדרש משיקולי בטיחותם של המשתמשים במרפסת הכביסה.

משום כך אין בכלל רלוונטיות לדעתו של מומחה, גם מומחה מטעם בית המשפט."

לא אחת בתי המשפט מפרשים את סמכותם בצורה אחרת, תוך לקיחת מנדט שלא מגיע להם ואגב כך פגיעה בזכויות צד לדיון וגרוע מכך –  פגיעה בציבור כולו באמצעות פגיעה באיכות הבנייה למגורים ועידוד זילות החוק והתקנות.

גם כאשר קיים פתרון חליפי לליקוי כלשהו, עדיין החוק החל צריך להוות בסיס לפסיקה, וככל שמומחה בית המשפט סוטה מעיקרון זה, בית המשפט עצמו צריך לדחות את חוות דעתו ולפסוק בהתאם.

ראה להלן התייחסותה של השופטת רחל ערקובי לנושא אוורור המטבח בת"א 12806/03 אוזנה אביבה נ' דן הלל ואח', בית משפט השלום בתל אביב, פדאור 05 (30) 197.

הסבר הכרחי:

מאז תש"ל ועד תשס"ה, במשך שלושים וחמש שנה, חלה תקנה 2.21 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השנייה), לפיה נדרש כי גובה הסף העליון של חלון המטבח יהיה לפחות 200 ס"מ מהרצפה.
הבסיס לדרישה של גובה חלון המטבח הוא בייחודו ובתפקודו של המטבח, אשר אינו דומה לשאר החללים בדירה: במטבח מצטברים אדים, ריחות, רעלים - שאותם צריך להוציא ולהרחיק מהדירה.

קיים יתרון חשוב נוסף לחלון המטבח הגבוה: בדרך כלל חלון המטבח מותקן מעל משטח העבודה, ובהיות החלון גבוה, לא יהא קיר אטום מול עיניו של העוסק בהדחת כלים ובשאר העבודות - אלא חלון, שאולי אף נשקף ממנו נוף, ובכל מקרה החלון מהווה מוקד יותר מעניין מאשר קיר או ארון.
תיקון תשס"ה לתקנות ביטל את ההגבלה בנושא גובה סף עליון של חלון המטבח.

בכל מקרה, התקנות מתירות, אז וכיום, איוור חליפי באמצעות וונט [איוור מכני]. האיוור המכני ננקט בכל מקרה בו אין אפשרות להתקין חלון הפונה אל אוויר חוץ. להלן ציטוט מתוך פסק דין אוזנה:

"אוורור המטבח

בקטגוריית שלד הבניין לחוות הדעת של המומחה סעיף (1.1) נמצא שהמשקוף העליון במטבח מוצב בגובה 168 ס"מ מהרצפה וזאת בניגוד לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) שם נקבע רף מינימאלי של 2 מטר, קרי סטייה של למעלה מ-30 ס"מ.

אינני מצפה מקונה סביר כי ידע מהו גובהו של משקוף עליון במטבח על פי התקנות ועל כן קובעת כי ההתיישנות על ליקוי זה תחל ממועד גילויו על ידי המומחה מטעם התובעים.

בחוות דעתו טוען המומחה מטעם ביהמ"ש, כי ייתכן שבחוות הדעת של המומחה מטעם התביעה התווסף בשכלול הנזק הכללי גם עלות היתרי הבניה ובדיקת השלד הנחוצים על מנת לבחון האם ניתן לבצע את התיקון ועל כן עלות התיקון הגבוהה.

המומחה מטעם ביהמ"ש מצא פתרון יצירתי ופרקטי להשאיר את החלון במקומו בניגוד לתקנות ובניגוד לתכנון, ולתקן את הבעיה בהתקנת אוורור מלאכותי במטבח בעלות של 1000 ₪. (להלן: וונטה).

אינני מסכימה אם גישה זו של המומחה, אכן פתרונות ותחליפים לליקויי בניה אלו ואחרים תמיד ניתן למצוא, אך לא לשם כך נתבקשו שירותיו של המומחה, ואינני משוכנעת כי מציאת אותם תחליפים הם תפקידו, במיוחד כאשר הליקוי כן ניתן לתיקון, אינו בלתי הפיך, ואף אינו כרוך בהוצאה כספית משמעותית.

אינני סבורה שהפתרון לטעות שנעשתה יהיה בשיטת "ההדבקה" של פתרון יצירתי וחלופי אחר.

מלבד מבחן התוצאה הסופית של הפתרון האפשרי, יש מקום לבדוק מדוע על הקונה להיות שבע רצון מאותו פתרון יצירתי כמו אותה "וונטה" שהעלה המומחה? האם הוונטה מהווה תחליף ראוי ושווה ערך לחלון במטבח? האם החסרונות של הוונטה כגון צריכת חשמל ויצירת רעש בזמן העבודה מוצדקים ותואמים לדרישותיו המקוריות של הקונה בבואו לקנות את הדירה? האם מבחינה עיצובית ואסטטית אותה וונטה שווה ערך לחלון המשקיף החוצה, במיוחד כאשר גובה החלון הינו מתחת לגובה העיניים של האדם הממוצע? והשאלה הבסיסית מכולם האם בימ"ש יכול לכפות על קונה פתרון שאינו מתיישב בהכרח עם דרישותיו או רצונותיו המקורים בבואו לקנות את הדירה?

מלבד השאלות שהועלו כאן ישנה את החובה של חוק המכר (דירות) אשר מטיל על המוכר חיוב קוגנטי לספק דירה שמרכיביה זהים לתקנים הרלוונטיים. במקרה שלנו ניתן למצוא חשיבות למרכיב הבטיחות בגובה וגודל של החלון במטבח וזאת לצורך הוצאת אדים ורעלים למיניהם.

על כן אני קובעת כי על הנתבעים לשלם את מלוא עלות הזזת החלון כפי שדרשו התובעים בכתב תביעתם וכפי שקבע המומחה מטעמם בסך של 3800 ₪."

כלל חשוב אפשר ללמוד מפסק דין זה, והוא, מועד גילוי העילה. מועד גילוי העילה בעל חשיבות רבה, כי ממועד זה מתחיל מרוץ ההתיישנות. בית המשפט היה מודע לכך שהדיירים ראו את חלון המטבח מהיום הראשון, אולם מכיוון שלא ידעו מהן התקנות המחייבות, היה גובה חלון המטבח לגביהם ליקוי נסתר [ליקוי שקוף].

מומחה בית המשפט בתיק אוזנה כלל בחוות דעתו פתרון זול ונוח לקבלן בנושא ליקוי האוורור במטבח, והוא, איוור מכני באמצעות וונט.

בית המשפט לא התפתה לקבל את פתרונו של מומחה בית המשפט, ואימץ את פתרון מומחה התביעה והוא – הגבהה בפועל של חלון המטבח, כדי שגובהו יהיה בהתאמה לתקנות, כלומר,  2 מ' ולא פחות, אף על פי שנמצא בהישג יד פתרון חליפי תואם תקנות וזול בהפרש רב.

נחזור לראשית: תכלית ראשונה במעלה של תיקון ליקויי בניה היא דאגה לציבור וביטול הליקויים, לא רק עבור הקונה אלא עבור כולם. תכלית זו לא תושג על ידי מיני פשרות וויתורים לקבלן, ובמקרה הנדון כאן, המטבח יישאר עם אי התאמה לתקנות ככל שגובה החלון במטבח יהיה קטן מ- 2 מ' [כפי שנדרש במועד הרלוונטי]. לכן, גם כאשר קיים פתרון זול ונוח לקבלן, עדיף לבצע פתרון יותר יקר כדי לסלק ליקי מן העולם.