תפריט חיפוש

מניעת קיומו של מטרד גוברת על שיקולי נוחות בבניית המרחב המוגן

ד"ר אברהם בן עזרא

שיקולי חסימת אוויר ונוף בעת תכנון תוספת של מרחב מוגן - אינם עניין של מה בכך. במקרה דנן, החליטה ועדת הערר כי מרחבים מוגנים, אשר נבנו כדין - לפי היתר בנייה - ייהרסו.

גלוי וידוע היעד החשוב של בניית מרחבים מוגנים, והעידוד התכנוני שבבנייתם - אפילו מעבר לקווי הבניין.

וועדת ערר מחוזית - מחוז הצפון דנה במקרה של הקמת שלושה ממ"דים במגדל אנכי [זה על גבי זה] כמקובל ובהתאמה לתקנות הג"א, והחליטה כי הממ"דים שהוקמו - ייהרסו בגלל יצירת מטרד של הסתרת נוף לעוררים הגרים בחלקה סמוכה.

מדובר בהחלטה מקצועית-תכנונית של וועדת ערר מחוזית, שניתנה לאחר שיקול דעת נרחב ובחינת כל ההשלכות של החלטה מעין זו, ולא נעלמו מעיני הוועדה ההוצאות הכספיות שבהריסת הממ"דים ובנייה במיקום אחר.

התכנון של המרחבים המוגנים בוצע בהתאמה לתוכנית מתאר נקודתית שלאחר שאושרה כמוה כחוק לכל דבר ועניין, ואף זאת היה ברור וידוע לוועדת הערר בעת החלטתה. אומנם תוכנית המתאר הנקודתית זכתה לביקורת מצד וועדת הערר, אך משאושרה - הדרך היחידה לשנותה היא על ידי תוכנית מתאר אחרת ולא על ידי החלטת וועדה ערר.

דומה כי שיקול זה בא לטובת המשיבים, אלה שבנו את הממ"דים וזו שאישרה את הממ"דים [מר אדרי רפאל והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יוקנעם עילית], אך התוצאה של החלטת וועדת ערר הייתה, כאמור, אחרת, וקיומו של מטרד גברה על כל שיקול אחר, לרבות השיקול של הבנייה בהתאמה לתוכנית בת תוקף.

וועדת ערר קבעה כי הנוף שמוסתר על ידי המגדל של הממ"דים - יוצר מטרד לבעלי החלקה הנפגעת, רק ממ"ד בקומה תחתונה יכול לעמוד על כנו, וגם זאת - בתנאי שלא יחרוג לחלקה של העוררים, או, שלא יחרוג מחוץ לחלקה של המשיב, שכן הייתה טענה לגבי חריגה לעומק של 8 ס"מ - ועל כך הלינו העוררים [בנוסף לתלונתם העיקרית בדבר יצירת מטרד].

מדובר בערר 314/11 ראובן שלום, שרה שלום ושלום שלום נ' הועדה מקומית לתכנון ולבנייה יוקנעם עילית ורפאל אדרי, וועדת ערר מחוזית - מחוז הצפון, החלטה מיום 27.03.2012.

ציטוט סעיפים 15-16 מהחלטת וועדת הערר בדבר אופי המטרד:

"15. בעניין העיקרי, הוא עניין המטרד, אנו תמימי דעים עם העוררים, כי הבנייה המוצעת אכן פוגעת בהם. המדובר בבנייה גבוהה, המבוצעת בגבול המגרש, בסמוך מאוד לדירותיהם. התמונות שהוצגו על ידיהם, מצביעות כי שתי הקומות העליונות של הממ"דים, פוגעות במבט לנוף מדירותיהם, ויוצרות מטרד נופי משמעותי.

16. חשוב להדגיש, כי התמונות אינן מציגות מטרד נופי הנוצר מהממ"ד בקומת הקרקע. נראה כי זה ממוקם מתחת למרפסת שבבית העוררים, ועל כן סביר להניח כי אם קיימת ממנו פגיעה, היא אינה משמעותית כפי שגורמים שני הממ"דים שמעליו.

כן ראוי לציין, כי הפגיעה בעוררים אינה פגיעה אנושה - החזית העיקרית שלהם לנוף נותרה והייתה החזית הקדמית, לכיוון רחוב יפה נוף, וחזית זו נפגעת באופן משני ביותר [בשל העובדה כי בית העוררים מרוחק יותר מהכביש מאשר בית המשיב]. עם זאת, קיימת פגיעה של ממש בחזית הצדדית של בניין העוררים, אולם זו, כאמור, נוצרת רק משני הממ"דים העליונים".

העוררים טענו כי הבנייה שנעשתה הייתה ללא היתר, ובמצב כזה ממילא לא ניתנה להם הזכות להתנגד לה. אומנם בדיעבד הוועדה המקומית אישרה את הממ"דים, ולכן גם היא בין המשיבים, אך נפל פגם באישור זה מלכתחילה, וההחלטה של האישור היא גם לא נכונה ולא ראויה מבחינה תכנונית [בנוסף לפגם שלכאורה נראה כאילו הוא עניין לסדרי דין בלבד].

וועדת הערר קבעה:

"23. אין ספק כי משמעות ההחלטה לבצע את ההריסה כעת, הינה בעלת השלכות כספיות לא מבוטלות. עם זאת, אנו סבורים כי אין הצדקה לפגוע בעוררים, בשל העובדה כי נשללה מהם זכות הטיעון, ככל שהדבר נוגע לבניית הממ"דים העליונים. אלו אכן יגרמו לפגיעה קשה באיכות חייהם, על לא עוול בכפם. הייתה אמורה להיות להם האפשרות להתנגד לבנייה פוגענית זו, ואם זו נשללה מהם, אין שום הצדקה לגרום לפגיעה נוספת בהם, על ידי קיבוע המצב לעד".

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הייתה צריכה בתוקף תפקידה ובהתאם לסמכותה, לבדוק מראש את ההשלכות התכנוניות של אישור מגדל הממ"דים והשפעת אישור זה על איכות המגורים של השכנים [העוררים]. במקרה הנדון - אותם שכנים שנפגעו מהבנייה ומהאישור נקטו יזמה והגישו ערר על חשבונם.

הרי לו לא היה מוגש הערר, היה נוצר מטרד לנצח, מאושר ו"חוקי" בחסות החלטה שגויה של הוועדה. הוועדה המקומית אינה אמורה לאלץ את האזרח שביתו בסיכון פגיעה בגלל תכנון לקוי ובגלל רישוי רשלני, להגיש ערר ולפנות לערכאות, אלא היא זו אשר חייבת להגן על זכויותיו ולשמש לו לפה במישור המקצועי.

גילוי נאות: כותב שורות אלו הוא אשר יעץ לעוררים, בעניין מושא מאמר זה. עורך הדין של העוררים - יוסי נקר.