ליקויי בניה: האם התביעות מנופחות?!
לא קשה לעקוב אחר מידת ההצלחה של תביעות בנושא ליקויי בניה. לשם כך, די בבחינת פסקי דין בתחום, והשוואה בין הסכום הנתבע לבין סכום פסק הדין.
בבדיקה מסוג זה מגיעים מיד למסקנה כי התוצאות (בממוצע) נמוכות מסכומי התביעות, אולם יחד עם זאת, בבחינה של הגשת מקבץ בן מאה ועשרים תביעות - רואים כי משולם לציבור הדיירים סכום ממוצע של מעל 20 מיליון ₪, דבר המעיד על כך כי גם לדעתם של בתי המשפט, ישנה הצדקה ברורה, ואפילו חיוניות, להגשת תביעות של ליקויי בניה.
מי שסבור כי התביעות מופרזות או "מנופחות" - טועה.
תביעות ליקויי בניה נשענות בדרך כלל על חוות דעת מקצועיות של מומחה, המתמקדות בעיקר בליקויי בניה, אך יש בה מרכיבים רבים ומגוונים החורגים מהתחום התכנוני - הנדסי, והגיוון צריך להילקח בחשבון, טרם הסקת מסקנה לגבי התוצאה.
יש והתביעה לא מתקבלת במלואה בגלל סיבות משפטיות שאינן שייכות כלל לטיב הבניה, ולרוב לא רק שחוות הדעת המקצועית אינה "מנופחת", אלא - היא מצומצמת וכוללת בתוכה רק חלק מהליקויים, מהסיבות הבאות:
א. מגבלותוֹ של המומחה הבודק
אין זה כלכלי למנות מומחים רבים למקצועותיהם בהתאם למכלול הפריטים שנבדקים בדירה וברכוש המשותף. הדייר לא ימנה מהנדס בניין וגם מהנדס חשמל - ועוד ועוד - אלא ירכז בידיו של מומחה אחד את הכול, ועל סמך חוות דעתוֹ תוגש התביעה. לכל היותר, יצורף אליו גם שמאי מקרקעין.
מטבע הדברים, הדירה והבניין מורכבים ממערכות רבות וחשובות - שאולי כוללות פגמים בהתקנה או בסוג החומרים - לרבות: מעליות, חשמל, תקשורת, אינסטלציה, איטום ועוד. אין שום אפשרות סבירה לכלול בחוות דעת הנערכות לצורך תיקונים או לצורך תביעה - את כל המערכות ואת כלל הליקויים ואי ההתאמות.
ב. מגבלות המסמכים שבידי הדיירים
על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, המוכר חייב לספק לקונה את תכניות הדירה ואת המפרט, אולם לא חלה עליו חובה לספק לקונה את כל התכניות והמסמכים, ורב הנסתר על הנגלה. המוכר לא חייב למסור לקונה מסמכים חשובים, ואפילו קריטיים, הנוגעים לשלד המבנה ויציבותו - אין חובה להמציא לקונה בדיקות קרקע, דו"ח יועץ ביסוס ותעודות בדיקה של מתקנים שונים שנעשו טרם ובמהלך הבניה; אין חובה לספק תעודות משלוח והסכמים עם קבלני משנה.
התכניות שאין חובה למסור לקונה - ואשר על פיהן ניתן לבדוק ליקויים ואי התאמות - הן רבות, ועולות בהיקפן של מעט התכניות שהמוכר מחויב למסור לקונה ע"פ חוק המכר (דירות).
ג. ליקויים נסתרים - ברכיבים נסתרים
מטבעו של כל בניין, שיש בוֹ רכיבים רבים, מורכבים ובעלי חשיבות, שהם סמויים מהעין, לרבות מעינו המקצועית של המומחה, וכדי לבדוק רכיבים אלה יש לבצע בדיקות הורסות.
בדיקות הורסות הן בדרך כלל יקרות ואינן בהישג ידו של דייר. בדיקות אלו כרוכות גם בצורך תיקון הנזק לאחר כל בדיקה הורסת.
לפיכך, המסקנה היא שחוות דעתו של מומחה המוגשת לביהמ"ש במסגרת תביעת ליקויי בניה - היא חוות דעת חלקית; ההפך מ"מנופחות".
לא רק שאינה מנופחת, אלא היא גם חוות דעת מצומצמת.
*********
האמת היא, כי גם כאשר מוגשת תביעת ליקויי בניה על x ₪ ומתקבל רק 60% (לדוגמא) מהסכום הנתבע - התביעה מוצדקת, ואינה מופרזת, וזאת בגלל המנגנון המשפטי.
להבהיר:
לאחר שמוגשת חוות דעת מטעם הדיירים, מוגשת גם חוות דעת מטעם הקבלן. חוו"ד מטעם הקבלן, מטבע הדברים, נכתבת אל מול חוות דעת הדיירים מתוך שאיפה לפסול בה ליקויים נטענים, וזאת מבצע מומחה הקבלן כמיטב יכולתוֹ.
מומחה בית המשפט ברוב המקרים אף הוא בודק חוות דעת, ומתמרן בדרך כלל בין חוו"ד הדייר לבין חוו"ד הקבלן.
במצב זה, בית המשפט רואה תמיד את חוות דעתו של מומחה הדייר - כחוות דעת מופרזת, גם כשהיא אובייקטיבית.
כל טענה של מומחה הנתבעת או של מומחה ביהמ"ש, אשר השופט מקבלה ומעדיפה על פני הטענה המקבילה של מומחה הדייר - יוצרת רושם של הפרזה, גם כשאין בה הפרזה, וגם כאשר סיבת ההעדפה היא משפטית ואינה קשורה לקיומו של הליקוי הנטען.
בנוסף, בית המשפט, לפעמים, טועה; ראו פסקי דין בערעורים אשר מתקבלים, ושוו בנפשכם מה היה המצב לו כל פסק דין היה מגיע לערכאת ערעור...
בבדיקה מסוג זה מגיעים מיד למסקנה כי התוצאות (בממוצע) נמוכות מסכומי התביעות, אולם יחד עם זאת, בבחינה של הגשת מקבץ בן מאה ועשרים תביעות - רואים כי משולם לציבור הדיירים סכום ממוצע של מעל 20 מיליון ₪, דבר המעיד על כך כי גם לדעתם של בתי המשפט, ישנה הצדקה ברורה, ואפילו חיוניות, להגשת תביעות של ליקויי בניה.
מי שסבור כי התביעות מופרזות או "מנופחות" - טועה.
תביעות ליקויי בניה נשענות בדרך כלל על חוות דעת מקצועיות של מומחה, המתמקדות בעיקר בליקויי בניה, אך יש בה מרכיבים רבים ומגוונים החורגים מהתחום התכנוני - הנדסי, והגיוון צריך להילקח בחשבון, טרם הסקת מסקנה לגבי התוצאה.
יש והתביעה לא מתקבלת במלואה בגלל סיבות משפטיות שאינן שייכות כלל לטיב הבניה, ולרוב לא רק שחוות הדעת המקצועית אינה "מנופחת", אלא - היא מצומצמת וכוללת בתוכה רק חלק מהליקויים, מהסיבות הבאות:
א. מגבלותוֹ של המומחה הבודק
אין זה כלכלי למנות מומחים רבים למקצועותיהם בהתאם למכלול הפריטים שנבדקים בדירה וברכוש המשותף. הדייר לא ימנה מהנדס בניין וגם מהנדס חשמל - ועוד ועוד - אלא ירכז בידיו של מומחה אחד את הכול, ועל סמך חוות דעתוֹ תוגש התביעה. לכל היותר, יצורף אליו גם שמאי מקרקעין.
מטבע הדברים, הדירה והבניין מורכבים ממערכות רבות וחשובות - שאולי כוללות פגמים בהתקנה או בסוג החומרים - לרבות: מעליות, חשמל, תקשורת, אינסטלציה, איטום ועוד. אין שום אפשרות סבירה לכלול בחוות דעת הנערכות לצורך תיקונים או לצורך תביעה - את כל המערכות ואת כלל הליקויים ואי ההתאמות.
ב. מגבלות המסמכים שבידי הדיירים
על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, המוכר חייב לספק לקונה את תכניות הדירה ואת המפרט, אולם לא חלה עליו חובה לספק לקונה את כל התכניות והמסמכים, ורב הנסתר על הנגלה. המוכר לא חייב למסור לקונה מסמכים חשובים, ואפילו קריטיים, הנוגעים לשלד המבנה ויציבותו - אין חובה להמציא לקונה בדיקות קרקע, דו"ח יועץ ביסוס ותעודות בדיקה של מתקנים שונים שנעשו טרם ובמהלך הבניה; אין חובה לספק תעודות משלוח והסכמים עם קבלני משנה.
התכניות שאין חובה למסור לקונה - ואשר על פיהן ניתן לבדוק ליקויים ואי התאמות - הן רבות, ועולות בהיקפן של מעט התכניות שהמוכר מחויב למסור לקונה ע"פ חוק המכר (דירות).
ג. ליקויים נסתרים - ברכיבים נסתרים
מטבעו של כל בניין, שיש בוֹ רכיבים רבים, מורכבים ובעלי חשיבות, שהם סמויים מהעין, לרבות מעינו המקצועית של המומחה, וכדי לבדוק רכיבים אלה יש לבצע בדיקות הורסות.
בדיקות הורסות הן בדרך כלל יקרות ואינן בהישג ידו של דייר. בדיקות אלו כרוכות גם בצורך תיקון הנזק לאחר כל בדיקה הורסת.
לפיכך, המסקנה היא שחוות דעתו של מומחה המוגשת לביהמ"ש במסגרת תביעת ליקויי בניה - היא חוות דעת חלקית; ההפך מ"מנופחות".
לא רק שאינה מנופחת, אלא היא גם חוות דעת מצומצמת.
*********
האמת היא, כי גם כאשר מוגשת תביעת ליקויי בניה על x ₪ ומתקבל רק 60% (לדוגמא) מהסכום הנתבע - התביעה מוצדקת, ואינה מופרזת, וזאת בגלל המנגנון המשפטי.
להבהיר:
לאחר שמוגשת חוות דעת מטעם הדיירים, מוגשת גם חוות דעת מטעם הקבלן. חוו"ד מטעם הקבלן, מטבע הדברים, נכתבת אל מול חוות דעת הדיירים מתוך שאיפה לפסול בה ליקויים נטענים, וזאת מבצע מומחה הקבלן כמיטב יכולתוֹ.
מומחה בית המשפט ברוב המקרים אף הוא בודק חוות דעת, ומתמרן בדרך כלל בין חוו"ד הדייר לבין חוו"ד הקבלן.
במצב זה, בית המשפט רואה תמיד את חוות דעתו של מומחה הדייר - כחוות דעת מופרזת, גם כשהיא אובייקטיבית.
כל טענה של מומחה הנתבעת או של מומחה ביהמ"ש, אשר השופט מקבלה ומעדיפה על פני הטענה המקבילה של מומחה הדייר - יוצרת רושם של הפרזה, גם כשאין בה הפרזה, וגם כאשר סיבת ההעדפה היא משפטית ואינה קשורה לקיומו של הליקוי הנטען.
בנוסף, בית המשפט, לפעמים, טועה; ראו פסקי דין בערעורים אשר מתקבלים, ושוו בנפשכם מה היה המצב לו כל פסק דין היה מגיע לערכאת ערעור...
