בניה משותפת - חלוקת עלויות
חלוקת עלויות בניה בין שכנים, היא מהווה נושא שנוי במחלוקת, ונכון למועד כתיבת שורות אלוּ, אין התייחסות לכך במסגרת החוק וחקיקת המשנה.
השאלה עולה כאשר שכנים לבית משותף אחד, בונים יחדיו בניה של תוספת חדרים/מרחב מוגן/מעלית, ויש צורך להתחלק העלויות ההקמה.
כן עולה שאלה זו לדיון, כאשר דייר הגר בקומה עליונה בונה תוספת בניה ולצורך זה הוא חייב לבנות גם את היסודות, העמודים, הקורות והתקרות, ההכרחיים לבניה עתידית של הדייר/ים הגר/ים תחתיו.
בבוא העת, כשאר הדייר מהקומות התחתונות יחליט על בניה תחת הבניה של שכנו מלמעלה, הוא יצטרך לבוא חשבון עם הדייר שמעליו.
להלן תיאור סכמטי של בית בן 4 קומות (קומת מרתף וקומת קרקע - המהוות יחדיו את דירה א', וקומות א' ב' המהוות את דירה ב').
מניתוח מודל זה, ניתן להתייחס גם למצבים אחרים, השונים ממנוֹ. - תיאור סכמטי - תרשים א'.
כדי שלא להידרש להשקעות בגימור פנימי של הדירות ולהבדלים, בתחום זה בין הדיירים, החלוקה תתייחס רק לשלד הבניין, בעוד גמר הבניין - יובדל מחשבון החלוקה ויהיה על אחריותו ועל חשבונו של כל בעל דירה, על פי מידת השקעתוֹ בעבודות גמר בדירתוֹ.
הייחוד וההחרגה של שלד הבניין משאר המרכיבים, נובעים מהיות השלד משותף והכרחי בבניה, וגם אם החלק של השלד עובר בדירה או מצוי בתוכה - הוא צריך להיות שייך לדירות כולן, בהיתוֹ נדרש כתשתית לבניה.
יש להבדיל בין שלד הבניין לבין הרכוש המשותף.
הרכוש המשותף מוגדר בחוק המקרקעין כדלקמן:
"רכוש משותף - כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת."
הגדרה זו יכולה לסייע במידת מה בקביעת חלוקה של עלויות בין שכנים במקרה של בניה משותפת, אולם אי אפשר לקבלה כבסיס לחלוקה "כזה ראה וקדש", כי הגדרה זו לא נועדה לצורך זה.
בבחינת המודל שבאיור, ייכללו במסגרת השלד העבודות והחומרים כדלקמן:
- תכנון, כולל ייעוץ קרקע ובדיקות מעבדה.
- חפירה/חציבה/קידוחים עבור ביסוס.
- ביסוס - יציקות בטון מזוין, כולל מסד.
- תקרות בטון מזוין.
- עמודים וקורות בטון מזוין.
- איטום הגג, ניקוז, ותשתיות משותפות.
הסיכום של העלויות, בדוגמא הנ"ל, יחולק שווה בשווה בין שני הדיירים א' ו- ב', כאשר לדייר א' יש אופציה להשלים קומת מרתף (בנוסף לקומת קרקע שהיא עיקר דירתו), ואילו לגבי הדייר ב' - הנטל המחולק בינו לבין שכנו כולל את שלד הבניין של קומה א' ושל קומה ב' פרט לגג שיהא על חשבונוֹ בשלמות, וזאת מהטעם שביצוע הגג אינוֹ שלד הבניין.
ראה ע"א 2715/01 אבי עודד נ' עבד אלקאבי, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: סגן הנשיא פרופ' דן ביין, ש' וסרקרוג, א' רזי, בית המשפט המחוזי בחיפה, להלן ציטוטים מפסק הדין:
"לכאורה, עבודות שלד, ככלל, אינן כוללות בניית גג רעפים, בהיותה עבודה אחרת הדורשת מומחיות מיוחדת."
וכן:
"התוצאה מן האמור היא, שאין מנוס מקביעה שהסכם בניית השלד אינו כולל את גג הרעפים."
יצוין כי האמור לעיל אינוֹ הלכה פסוקה, אין לקבלוֹ "כזה ראה וקדש", ונדרש לבדוק כל מקרה לגופוֹ.
