השוני בין נזק מקומי לנזק מערכתי
מועד גילוי הליקויים, אינו תמיד המועד בו גילו הדיירים את קיומם של הליקויים והודיעו על כך לקבלן. במצב בו הקבלן מבצע תיקונים, ואין כאן חשיבות להיקף ולסוג התיקונים שהקבלן מבצע, מועד הגילוי טרם התיקונים - בטל.
מבוא
כאשר מתקבל רכוש משותף מהקבלן, ועד הדיירים מקבלו והאחריות לעבודות האחזקה עוברת לידי הוועד.
יחד עם זאת, כשנגרמות תקלות שאינן בתחום האחזקה, הוועד אמור לפנות אל הקבלן ולהודיע לו על התקלות/הליקויים שבאחריות הקבלן.
הקבלן צריך לבצע תיקונים, ואם במועד מאוחר יותר הדיירים נאלצים להגיש תביעה בשל הליקויים שלא תוקנו, או שתוקנו ללא הצלחה - כל צד מגבש את עמדתו.
תיקוני הקבלן, ואמון הדיירים בקבלן
מועד גילוי הליקויים, אינו תמיד המועד בו גילו הדיירים את קיומם של הליקויים והודיעו על כך לקבלן. במצב בו הקבלן מבצע תיקונים, ואין כאן חשיבות להיקף ולסוג התיקונים שהקבלן מבצע, מועד הגילוי טרם התיקונים - בטל.
בין שני הצדדים אין יחסי-כוחות שווים.
מצד אחד ניצבים הדיירים, שהם בחזקת הדיוטות בכל תחומי התיקונים הנדרשים - באשר לחיפויי אבן, עבודות איטום, חשמל, תקשורת, אינסטלציה ועוד.
מצד שני ניצב הקבלן המגובה בצוות עוזרים בכל תחומי המקצוע.
זאת ועוד:
מצד אחד ניצבים הדיירים כשבידיהם המסמכים והתכניות שמסר להם הקבלן, ומצד שני - הקבלן, אשר במשרדו כלולים מפרטי ביצוע, חוזי ביצוע, תעודות משלוח, תעודות בדיקות של מעבדות מאושרות, תכניות עבודה, תכניות " as made", ועוד.
הדיירים רואים בקבלן - סמכות מקצועית לכל דבר ועניין, ובטרם הפרת האמון בו - הם סבורים כי כל מה שהקבלן תיקן - הוא גם ראוי, וכבר אין בו ליקוי.
לפיכך, גילוי הליקוי טרם תיקונו ע"י הקבלן אינו רלוונטי, והגילוי יהיה (אם יהיה) - רק במועד מאוחר יותר, כאשר יבחינו התובעים (לעיתים כעבור מספר שנים) בכך שהתיקון לא צלח, והליקוי הופיע שוב.
או אז, הם יזמינו מומחה שיבדוק את הליקוי, ואולי גם יחשוף יריעה יותר מעמיקה ויסודית, ויגלה להם את כל נסיבות הליקוי לפרטיו.
דוגמא:
במעטפת בית משותף, נשרו אבני חיפוי בודדים - יהא זה - גילוי א'.
ועד הבית מסר הודעה על כך לקבלן, שמהר לשלוח פועלים "לתקן את הליקוי" ולהדביק את אבני החיפוי שנשרו.
כעבור שנתיים, שוב נשרו אבני חיפוי, והגילוי של עובדה זו יכונה גילוי ב'.
בעקבות גילוי ב', הזמינו הדיירים מומחה שהכין חוות דעת וגילה כשל מערכתי בשיטת החיפויים במעטפת הבניין.
בבוא הצדדים להתדיין בבית המשפט, טען הקבלן כי תביעת הדיירים התיישנה, שהרי הם כבר ידעו על כך בגילוי א'...
לעומתו טענו הדיירים כי גילוי א' היה בעניין כשל מקומי, מקרי, אותו תיקן הקבלן. ואילו תביעתם נסבה על דבר אחר ושונה, והוא - כשל מערכתי בשיטת החיפוי שנתגלה להם לאחר גילוי ב', עם קבלת חוות דעת מומחה...
ראה בעניין זה פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, ת"א 39946-09-19 נציגות הבית המשותף ברחוב זלמן שניאור 15, 17, 19 הרצליה נ' טרמוסינטקס החזקות בע"מ, החלטה מיום 02.09.2020, שופט: יהודה פרגו, להלן ציטוט:
"...רק אז - כטענת התובעים - בעקבות בדיקת מכון התקנים וחוות הדעת של ד"ר אברהם בן עזרא נודע להם לראשונה הכשל/הליקוי ההיקפי במעטפת הבנין שגרם לנפילת האריחים ומהווה סכנה והיתכנות לנפילת אריחים נוספים ולסיכון חיי אדם וגרם נזק נוסף.
בסעיף 42 לכתב הגנה כותבת הנתבעת 2:
"42. ..... הנתבעת תטען כי בצעה תיקונים בחיפוי הבניין לאחר שהתובעים זמנו אותם. הנתבעת תוסיף ותטען כי נוסח המכתב א' מלמד על כך שהתובעים סברו אז שמדובר בכשל מערכתי ולא נקודתי כפי שהם מנסים כעת להציג לבית המשפט הנכבד. יתרה מכך, תקן התחזוקה המצוטט לעיל חייב את התובעים, עת נפלו האריחים להזמין מהנדס מיד עם נפילת האריחים ולא לחכות 8 שנים לאחר מכן."
אני דוחה - בשלב זה - טיעון זה של הנתבעת.
כל עוד לא יוכח אחרת, תמים דעים אני עם התובעים, שהנחת היסוד היא וכחזקה, שהקבלן ביצע את עבודתו במיומנות, במקצועיות ובהתאם לתקנים הנדרשים.
על עוד לא יוכח אחרת, אין לדרוש מהתובעים/הדיירים, שיפרקו אריחים בבנין באופן שוטף או במסגרת אחזקה שוטפת, על מנת לבדוק אם הקבלן ביצע את עבודתו כהלכה."
מועד היווצרותו של הליקוי
ישנם מקרים של כשלים, אשר מומחה יכול לקבוע מהו מועד היווצרותם בוודאות גבוהה.
אם מדובר ברוחב פרוזדור צר, היווצרות הליקוי היא בכמה מועדים ברורים שניתנים לזיהוי, והם:
א. המועד בו האדריכל תכנן את הפרוזדור ברוחב צר, ויצר בכך את הליקוי.
ב. המועד בו הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אישרה את התכנית, הכוללת את הפרוזדור הצר.
ג. המועד בו הקבלן בנה את הפרוזדור הצר בדירה.
כל המועדים הנ"ל - אינם מועד גילוי הפרוזדור הצר ע"י הדיירים; אלה ראו את התכניות בטרם החליטו על רכישת הדירה, וראו גם את הפרוזדור הצר, אך חזקה כי אינם יכולים לציין על פי איזה קריטריון - אכן צר הפרוזדור.
רק כאשר מופיע מומחה וקובע כי על פי התקנות נדרש כי רוחב מינימלי של פרוזדור בדירה יהיה 90 ס"מ אך רוחבו של הפרוזדור הוא רק 86 ס"מ - מתגלית אי ההתאמה לדיירים.
באשר למועד היווצרות הליקוי - אפשר לחלוק על המועדים א' ב' ג', אך כל אחד מהמועדים הללו הוא מועד מסוים שניתן לציון, שהרי ידוע מתי הבניין תוכנן, מתי הוא אושר ומתי נבנה.
יש וליקוי בניה נוצר באופן הדרגתי, ואין אפשרות לקבוע מתי נוצר; קשה גם לומר במדויק מהי סיבת הכשל.
לדוגמא:
בניין תוכנן בקרקע בעלת פוטנציאל תפיחה, עם כלונסאות בעומק 9 מ'.
אמנם על פי תקן 940.1 נדרש שעומק הכלונסאות בקרקע מסוג זה (עם פוטנציאל תפיחה) לא יפחת מ- 10 מ', אך גם לדרישה זו יש בתקן סייגים, ונוסף לכך, יש מצב בו בניין בנוי על כלונסאות בעומק 9 מ' - ולא נגרם בו נזק כלשהו. [יצא לי כמהנדס בניין לתכנן בניינים טרם הותקנה ההוראה בתקן בדבר עומק מינימלי של כלונס שהוא 10 מ', והיו מבנים לא מעטים אשר תוכננו על ידי עם כלונסאות בעומק 9 מ' ואין בהם שום ליקוי].
נחזור לבניין הספציפי שבדוגמא, בו הותקנו כלונסאות בעומק 9 מ'.
חלפו 3 שנים, ולא ארע דבר.
בשנה הרביעית עד השביעית, נתגלו סדקים בבניין אשר לא יצרו אצל הדיירים תמרור אזהרה, כי הסדקים היו מינוריים. ואילו בשנה השמינית, לאחר עונה גשומה במיוחד, החלו הסדקים לגדול, ובני הבית כבר ראו את מה שקורה מחוץ לבית - דרך הסדקים... כמו כן החלו להופיע תופעות לוואי - חדירת רטיבות דרך הסדקים, עיוותים בדלתות ובחלונות, ורעשים מוזרים בעקבות תזוזות הבניין.
במצב בו מה שהופיע ונגלה בשנה השמינית מהווה עילת תביעה [ולא הסדקים המזעריים שהופיעו לפני כן ועמם הדיירים היו יכולים לחיות בשלוות נפש] - ברור מתי התגלתה העילה, אך כלל לא ברור מתי נוצרה.
אמנם, אם תתקבל הטענה כי אי התאמה לתקן היא סיבת הנזק, אפשר לקבוע כי העילה נוצרה עם התכנון (והרישוי, והביצוע) - אלא שאז, אפשר להביא דוגמא נוספת, אחרת, בה נוצקו יסודות בעומק של 11 מ', ובכל זאת הנזק לבניין נגרם כמתואר, והעילה התגלתה בתום 8 שנים מגמר הבניה. לשון אחר: יציקת כלונסאות באורך תקני [10 מ'] אינה ערובה למניעת סדקים וכשלים אחרים.
והיה והנזק יוגדר לא באופן פורמלי, אלא באופן מהותי, (שברים, רטיבות, עיוותים, רעשים) - אין אפשרות לקבוע מהו מועד היווצרות הנזק, שכאמור, נוצר באופן הדרגתי.
כך הדברים גם לגבי ליקויי בניה אחרים, עם יותר או פחות מורכבות, ובכללם: חיפויי חוץ.
הודעה על סדקים מקומיים, אינה הודעה על כשל מערכתי
וכן: הודעה על נשירת אבני חיפוי מקומיים, אינה הודעה על כשל מערכתי במכלול חיפויי החוץ של הבניין.
ראה בעניין זה שוב ת"א 39946-09-19 נציגות הבית המשותף ברח' זלמן שניאור בהרצליה נ' טרמוסינטקס בע"מ, ההחלטה בה דובר במאמר זה:
"הנזק התגלה לראשונה ביום 4.3.2010.
ביום 9.3.2010 - נעשתה פניה בנדון אל הנתבעות.
היות וכנטען הדירות נמסרו לדיירים בשנת 2004, מועד זה הוא בתחום תקופת הבדק - 7 שנים - הקבועה בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 אליה יש עוד להוסיף לחוק זה עוד 3 שנים אחריות.
אם נכונה טענתן של הנתבעות שהתובעים ידעו ש"מדובר בליקוי בטיחותי, המהווה סכנה של ממש לחיי הדיירים..."ידיעה זו היתה גם ידעתן של הנבתעות שתיקנו נזק זה.
על הנבתעות הייתה החובה לבדוק את הדבר.בוודאי כאשר הנזק ארע בתקופת הבדק והאחריות ונגרם - כנטען - עקב עבודה לקוייה שלהם.
לא התובעים הם אלו אשר היו צריכים להזמין מהנדס לבדוק את הדבר, הנתבעות היו צריכות לעשות כן.
אם סברו הנתבעות שאין המדובר בנזק נקודתי וכי נזק זה מצביע על כשל וליקוי בכל המעטפת של הבניין, הייתה על הנתבעות החובה להתריע בפני התובעים על הליקויים ההיפקים והסכנה שבהם ולדאוג כבר אז לתיקון המעטפת, ולא להרגיע אותם שמדובר בנזק נקודתי אותו הם תיקנו.
"... נציג הנתבעות הגיע ואמר לנציגי התובעים שהכל בסדר והתובעים האמינו לכך שמדובר בליקוי נקודתי שאינו מאפיין את כל החיפוי"
התנהלות זו של הנתבעות חיזקה את האמונה אצל התובעים שמדובר בליקוי נקודתי שתוקן ואין כל צורך בנקיטת פעולה נוספת על ידי התובעים.
יש לענין זה לעשות הבחנה בין ההתרשמות של התובעים שמדובר בליקוי בטיחותי המהווה סכנה, לבין ראיית הדברים ע"י בעלת המקצוע - הנתבעת 2 מבצעת העבודה - אשר כדברי התובעים הרגיעה אותם שמדובר "בליקוי נקודתי שאינו מאפיין את כל החיפוי" שתוקן על ידה. בוודאי כאשר הדברים נאמרים ע"י בעל מקצוע - הקבלן מבצע העבודה - שבנוסף לידע המקצועי שיש לו, יש לו אינטרס בעל חשיבות עליונה שאבני חיפוי לא יפלו וחס וחלילה יפגעו בבני אדם ותחול עליו אחריות לכל אשר יקרה."
סיכום
יש מקרים בהם מוכח קיומו של הנזק, אך לא מוכח - ואי אפשר להוכיח - מהו מועד היווצרותו.
מצד שני, לאחר הגדרת הנזק וייחודו, לרבות ההבדל הדק בין: סדקים שלא גורמים להגשת תביעה, לבין: שברים המעידים על סיכון בטיחותי וגורמים לתופעות לוואי חמורות כמתואר - (המעידים על כשל מערכתי) - לא קשה לקבוע בוודאות גבוהה מתי התגלתה עילת התביעה.
ממועד גילוי העילה, סופרים את התיישנותה, אלא אם כן ניתן לקבוע גם את מועד היווצרות העילה - כי אז גם מועד היווצרות העילה נכנס למשוואה של ההתיישנות.
