אחריות הקבלן כלפי רוכש דירה
בחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, הוגדרו תקופת הבדק ותקופת האחריות - תקופת הבדק אורכה מספר שנים שונה לפי סוגי הליקויים ואי ההתאמות, מיום קבלת הנכס (מסירת הדירה), ותקופת האחריות היא בת 3 שנים מיום סיום תקופת הבדק.
האם הקבלן אחראי גם על ליקויים שנטענים לאחר גמר תקופת האחריות?
אחריות הקבלן על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, מחולקת בחוק לתקופות של "תקופת הבדק" ו"תקופת האחריות"; ליקוי שהתגלה בתקופת הבדק, חזקה היא שהקבלן אחראי לגביו: סעיף 4 (א) (2) לחוק המכר (דירות) קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה - אלא אם המוכר הוכיח שאי ההתאמה נגרמה ע"י הקונה.
מתום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות, ועל פי סעיף 4 (א) (3) - המוכר לא קיים חיוביו כלפי הקונה אם תוך תקופת האחריות התגלתה אי התאמה והקונה הוכיח כי מקורה בתכנון לקוי, או בחומרים או בעבודה לקויים.
חוק המכר (דירות) לא בא לבטל חוקים אחרים, ואם יש לקונה עילת תביעה על פי כל חוק אחר מעבר לתקופות האחריות והבדק - הרי זכויות הקונה ע"פ חוקים אחרים לא מתבטלות.
להלן ציטוט מדברי בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 5447/06 יניב טנז'ר נ' מוריס אגבבה בע"מ, (פסק דין מיום 1.7.2008) - מובא בתוך ת"א 6620-10-18 נציגות הבית המשותף ברח' בגין 23 בחדרה ואח' נ' עדן לבונה בע"מ, פסק דינה של השופטת סיגלית מצא מיום 15 אוגוסט 2024:
"סיום תקופת האחריות הנקובה בחוק המכר דירות כשלעצמה אינו מקנה לקבלן חסינות מפני תביעה בגין ליקויי בניה ואין בכוחה של הוראה זו להתנות על דיני ההתיישנות הכלליים (ראה ת"א (ים) 164/93 כהן פרי נ' רמט בע"מ). מטרתו של חוק המכר דירות הינה להגן על הרוכש ועל כן הוא עוסק רובו ככולו בחיובי הקבלן ואולם החוק לא נועד לגרוע מזכויות הרכוש על פי דין אחר, לרבות ביחס לתקופת ההתיישנות (ראה גם בספרם של המלומדים פרופ' זמיר, פרופ' ראבילו ופרופ' שלו בספר הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי, הוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש סאקר, הפקולטה למשפטים האוניברסיטה העברית, תשנ"ו - 1996, בפרק 15 הנוגע לסעיף 4 לחוק המכר דירות).
לא זו אף זו, אין גם לשכוח כי קונה מן הישוב לעיתים קרובות לא יודע על קיומה של אי התאמה, שכן אינו מומחה בקביעת שיטות עבודה, טיב חומרים ודיני הבניה ואף לא עומדים לעזרתו בעלי מלאכה ויועצים ובכך מעמדו נחות באורח ניכר מקבלן (ראה: ע"א 8124/00 קניונים נכנסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ ואח', פ"ד נו(5), 198)."
ראה גם סעיף 31 מפסק דין 6620-10-18 הנ"ל:
"כידוע, קיומו של חוזה מכר ואחריות לפי חוק המכר דירות, אינם שוללים קיומה במקביל של חובת זהירות מושגית מכוח עוולת הרשלנות (ר' למשל ע"א 8265/96 רמט בע"מ נ' בריברום פ"ד נז(1) 468 בע' 494: 'יהא דבר זה אשר יהא, אחריות הנתבעת כלפי תובעים אלה אינה נובעת רק מיחסים חוזיים אלא משום חובתה כבונת הדירות להקים בנין בטוח לשימוש ולמגורים. חובה זו אינה מוגבלת ליחסים חוזיים אלא 'קיימת כלפי כולי עלמא'. ראו גם ע"א 451/66 שרה וישעיהו קורנפלד נ' מרדכי שמואלוב, פ"ד כא(1) 310 בע' 324: 'חובתו של קבלן הבניין לדאוג, במידת הזהירות והמומחיות הנאותה, לבטיחות הבניין הנבנה על-ידו, ואחריותו עקב הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ולמגורים, אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא קיימת עקרונית כלפי כולי עלמא'."
לאמור, אם מתגלה שנים רבות לאחר תקופת האחריות כי חיפוי החוץ של הבניין אינו תקין, (גילוי שנעשה ע"י בדיקת מומחה), והקונה מוכיח כי הליקוי היה קיים במועד המסירה - יש עילת תביעה, על פי פקודת הנזיקין - לא ע"פ חוק המכר (דירות) אשר אינו מגביל את זכויות הקונה.
