תכנית היתר בניה לאחר שינויה היא תכנית חדשה

כאשר התנגדות לתכנית בקשה להיתר בניה מתקבלת, ולו באופן חלקי, בין לאחר הליך של הגשת התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובניה (או לוועדה המחוזית) ובין לאחר זכיה מלאה או חלקית בהליך של ערר בפני וועדת ערר מחוזית, מתבקש כי תוכן תכנית בקשה להיתר, המתחשבת בהסתייגויות שהועלו והתקבלו.

אם מדובר בשינויים מזעריים - ניחא.

בדרך כלל, מדובר בשינויים מהותיים, אשר גורמים לתכנון חדש, שאינו דומה כלל לתכנון המקורי.

הסיבה לכך היא, שהתנגדויות מוגשות על נושאים כגון: מספר יחידות דיור, גובה הבניין, מרווחים קדמיים/אחוריים/צדדיים, וכן הלאה, נושאים המשפיעים על התכנון.

תכנית של בניין בן 6 דירות, לא יכולה להיות דומה לתכנית חדשה הכוללת רק 5 או 4 דירות, בעקבות דיון בהתנגדות - והיא תכנית חדשה.

כך גם לגבי מגבלת גובה הבניין, ועוד.

התכנית החדשה חוזרת לדיון בפני הוועדה לתכנון ולבניה, ובשלב זה יש שתי גישות בנושא הרישוי:

גישה א' – לפיה מדובר בתכנית שכבר דנו בה, ועתה נדרש רק לבדוק האם הסייגים שנקבעו בהחלטה - יושמו, ותו לא.

גישה ב' – לפיה מדובר בתכנית חדשה, ויש לדון בה מההתחלה.

בעניין זה הקורא מופנה אל הפרק "עד כמה ראוי לתקן תכנית" מתוך הספר "תכנון ורישוי, כרך ב' בהוצאת "שי - הוצאה לאור בע"מ" מאת עו"ד סמדר בן דור וד"ר אברהם בן-עזרא, עמ' 45 עד 47, המפנה אל ע"א 189/74 מיכאל ברונו ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים ואח', פ"ד כ"ט 1, 492.

ערעור זה נכתב על ידי השופטים - חיים ברנזון, חיים כהן ויצחק כהן (בית המשפט העליון - להבדיל מהשופט יצחק כהן, נשיא בית המשפט המחוזי בנצרת).

השופט חיים ברנזון הביע דעתו בנושא זה וקבע כדלקמן:

"לדעתי יש בכל זאת לשים גבול לשינויים המותרים והגבול הוא - בלשונו של חברי הנכבד, השופט כהן - שמרוב שינויים לא יכירו עוד את התכנית המקורית שהוועדה נתבקשה לאשר. במקרה כזה תחול החובה לנהוג בתכנית המתוקנת כבתכנית חדשה."

לאמור, במקרים כמתואר לעיל, שהם למעשה רוב המקרים של תכנית חדשה לאחר שהתנגדות לתכנית ישנה התקבלה, יש להתייחס לתכנית המתוקנת - כאל תכנית חדשה.

ההתייחסות לתכנית כאל תכנית חדשה, מקנה שוב לוועדה לתכנון ולבניה שיקול דעת מקצועי-תכנוני מחדש, ועל הוועדה לשקול את כל שיקוליה בנוגע לתכנית, כאילו תכנית חדשה מוצבת בפניה - לאור החלטת בית המשפט העליון המובאת והמצוטטת לעיל.

המשמעות היא, כי על הוועדה לתכנון ולבניה אשר דנה בתכנית החדשה - לבדוק את התכנית מחדש, מול: תכנית המתאר החלה, מול החלטת וועדת ערר (או פורם סטטוטורי אחר) על קבלת ההתנגדות, מול החוק ותקנות התכנון והבניה, ומול קריטריונים נוספים/אחרים, ככל שישנם.

לא מן הנמנע, כי מה שאושר או נפסל בעת דיון הוועדה בתכנית הישנה - יתהפך לגבי התכנית החדשה, ואין לדבוק בשום החלטה קודמת.

ככל שנפל פגם בהחלטה של וועדת ערר (או פורום סטטוטורי אחר), הוא יכול לבוא  על תיקונו במסגרת הדיון המחודש בפני הוועדה הדנה בתכנית החדשה, שכן כאמור יש לה שיקול דעת עצמאי - כאילו תכנית חדשה (ואכן כך) נמצאת על שולחנה לדיון.

[הטענה- "מדוע לא הוגש ערר, אם שגתה הוועדה?" – היא טענה במקומה, אולם אין חובה להגיש ערר בשלב זה, מהטעם שערר מוגש רק לאחר מיצוי כל ההליכים האפשריים, ואילו במקרה זה, טרם מוצו ההליכים, והדיון הנדרש בתכנית החדשה ממחיש זאת].