חלל אטום
כאשר מתכננים ובונים, מתייחסים לעתיד ומתכננים לקראת פעילות תכנון ובניה עתידית.
מה שקשה, או מורכב, או אסור בהווה - עשוי להיות אפשרי ואף פשוט בעתיד.
מגבלת תקציב בהווה, יכולה לא להיות מכשול בעתיד.
יש והתפתחות בתכנון אורבני, אף היא יוצרת מרחבי תכנון שהם אסורים בטרם התפתחות זו; מספר קומות מותר עשוי להשתנות, קוי בניין, אחוזי בניה, ייעודים, וכיוצא בזה.
ראיית פני עתיד, והכנות מתאימות - אינן עבירות בניה, אלא ההפך מכך.
מן הכלל אל הפרט:
ראובן רכש קרקע בה מותרת בניה בגובה עד שתי קומות, אולם תקוותוֹ ושאיפתו - לבצע בניה של 4 קומות בעתיד, לכשיתאפשר הדבר, והוא לא המתין לנס שיקרה, אלא יזם הכנה והגשה של תכנית מתאר (שינוי) שעיקרה הוא הוספת קומות והגדלת אחוזי בניה.
תכנית מסוג זה, באזור בו ראובן רכש את המגרש, כרוכה בסבלנות ואישורה אינו קצר מועד ואף אינו וודאי.
בינתיים, נוצר אצל ראובן צורך לבנות במגרש בניין בן שתי קומות, ויצוין כי ראובן היה רוכש את המגרש הנ"ל גם לו לא הייתה לו אופציה וסיכוי לבניית 4 קומות, לאמור, גם אילו היה עליו להסתפק ב - 2 קומות.
את קומת המסד והיסודות, תכנן ובנה כמתאימים ל - 4 קומות.
אין בכך שום הפרה של חוק או תקנה מתקנות ומחוקי הבניה.
שמעון הגיש תכניות לבניית בית ובוֹ שתי קומות מגורים, במפלסים - קרקע וקומה א', וכן חצי קומת מרתף במפלס 1-.
התכניות אושרו.
תוך כדי הבניה, עלה במוחו של שמעון רעיון להגדיל את קומת המרתף, אף על פי שהגדלה כזו אסורה ללא תכנית מאושרת.
אם יגיש תכניות מתאר העשויות להכשיר את הגדלת שטח המרתף, וימתין עד לאישורן, יפסיד זמן יקר וממון רב, ללא צורך וללא הכרח, שכן ניתן לבחור באופציה אחרת - והיא - לבנות את המרתף המורחב ברמת שלד, ואילו את המרתף בחלקו המאושר - ברמת גמר.
במקביל, להגיש תכניות מתאימות, מבלי להידרש לעכב את הבניה והשימוש בה, שכן מה שלא כלול באישור, וללא תעודת גמר - לא ייעשה בו שימוש.
פקח בניה שהבחין בשלב הבניה בחריגה, אשר אינה יוצרת שום הפרעה משום בחינה כל עוד אינה בשימוש, ראה בכך בניה ללא היתר ועצר את הבניה של שמעון.
הוועדה המקומית פתחה תיק פלילי.
טענת הוועדה בדבר בניה ללא היתר של חלק המרתף - הייתה משנית לטענת הוועדה כלפי שמעון על שהוא מתכוון להערים על הוועדה ולהפר חוק, בכך שלאחר קבלת טופס 4 - ירחיב בנקל את המרתף לפי שטחו המוגדל, ולכן, דרישת הוועדה הייתה שהחלל הנוסף שנבנה - ימולא בחול וייסגר בבלוקים.
טענת שמעון הייתה, כי הוא אכן מעוניין בהגדלת שטח המרתף, אך יכשיר שטח זה למגורים באמצעות עבודות גמר וגישה נאותה - רק אם התכניות יאושרו, ועל פיהן. ההכנות נעשו כדי שהאופציה הזו של הגדלת המרתף - תהיה בת ביצוע, ואפשרית באמצעים סבירים.
סוגיה דומה לזו של שמעון, נדונה בבית משפט השלום בתל אביב, ב"ש (בקשות שונות) 2/96 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' ויקטור ודוד נחמני, שופטת: ר' רונן.
החלל הנוסף שנבנה ללא היתר - היה החלל מתחת למרחב המוגן, ובית המשפט פסק כדלקמן:
"כמפורט בבקשה (סעיף 7), על פי היתר הבנייה שניתן למשיבים, בקומת הקרקע, בהמשך לקירות הדירתיים (ממ"ד) שנבנו בקומות העליונות, אמור להיות חלל אטום מכל עבריו בארבעה קירות בטון. בפועל פתחו בקיר המזרחי של אותו חלל שני פתחים לשם קביעת חלונות. כאשר מותקנים החלונות - בלא שיש לכך היתר - אמור החלל להיכלל באחוזי הבנייה של הבניין, והוא לא נכלל בהם. שטח הבניין מוגדל, לכן, בניגוד להיתר הבנייה".
לאמור, רק כשיש אל החלל האמור פתחים מוגמרים - החלל ייכלל באחוזי הבניה, ורק במקרה כזה שטח הבניין אכן מוגדל בניגוד להיתר; כל עוד החלל סגור ללא גישה וללא חלונות - אינו מהווה בניה בניגוד להיתר, ואין צורך למלאו בעפר.
הדרישה למלא חלל מסוג זה בבטון או בעפר, מקורה בהתייחסות הרשות אל האזרח כעבריין פוטנציאלי, כי הרי די בכך שהחלל סגור כדי שלא ייעשה בו שימוש ואין צורך למלאו. אלא שהוועדה מייחסת לאזרח כוונה פלילית, של פתיחת החלל הסגור - ללא היתר, ומאחורי גבה של הוועדה.
בעניין זנ ראה ע"א 630/97 הוועדה במקומית לתכנון ולבניה נהריה נ' שיר הצפון בע"מ ואח',
להלן ציטוט רלוונטי:
"כל אזרח מוחזק כמי שמציית לחוק ובדרך כלל אין מחייבים אנשים לתת ערבות לביצוע הוראות החוק או לאי ביצוע עבירות, או עוולות. אין להניח מראש כי הפרט יעבור על החוק או על תנאי, ולבקש בטוחה להבטחת קיומו, אלא אם החוק קובע תנאי זה במקרים מיוחדים ומפורשים".
הדרישה למלא בעפר, חלל אטום מכל עבריו בקירות בנויים, היא דרישה בלתי ראויה ובלתי מעשית מהסיבות הנוספות הבאות:
- יש מצבים בהם בתוך החלל הסגור קיימים צנרת, מתקנים או אביזרים הדרושים טיפול בעת נזילה או פגם אחר בהם. היעלה על הדעת שלשם כך ייאלץ המטפל / המתקן לרוקן החלל מעפר, ולמלאו שוב בגמר התיקון?!
- לא ברור מה מועיל ולמי מועיל אותו מילוי נדרש.
- אין שום פסול בתכנון עתידי [בהיתר בנייה שיוגש לפי החוק] של ניצול חלל אטום - הרי אם תוגש תוכנית שינויים ותאושר, יהא אפשר לעשות בחלל שימוש בהתאם להיתר, ואין שום סיבה לסכל מראש צעד חוקי זה.
