מכירת דירה במצב גמור

מדובר ברכישת דירה מקבלן, במצב בו בעת המכירה – הדירה כבר בנויה.
האם גם במקרה זה חל חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 על העסקה?
האם הקבלן מחויב לספק לקונה מפרט ויתר מסמכי המכר למרות שהדירה כבר גמורה והיא גלויה לדיירים?

התשובות לשתי השאלות הנ"ל הן – פשוט – "כן" ו"כן".

חוק המכר (דירות) בא להקנות לקונה זכויות רבות ומגוונות, לא רק בהקשר לליקויים גלויים אותם הקונה יכול לבדוק טרם המסירה או במעמד המסירה.

אפילו לגבי ליקויים גלויים לקונה, אין לדרוש מהקונה שיבצע בדיקה מעמיקה בלחץ העסקה, מול עיניו הפקוחות של הקבלן, ולא בניחותה, בהיעדר הקבלן בסביבה במועד הבדיקה.

בדירת מגורים יש ליקויים גלויים ויש גם ליקויים נסתרים. הליקויים הנסתרים – נסתרים מעיני הקונה גם ברכישת דירה חדשה במצב של גמר, שהרי ליקוי אשר הקונה רואה, אינו בהכרח ליקויים גלויים; העובדה גלויה, אולם הידיעה המקצועית כי עובדה זו מהווה ליקוי - היא ידיעה שבמקצועיות, כי הדייר לא בהכרח מכיר את מערכת התקנים והתקנות, ואינו יודע בעצם מה מגיע לו בדין ומה לא. הוא יכול לראות פרוזדור בדירה ברוחב של 85 ס"מ, ולא להבחין כלל בליקוי של אי התאמה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השניה, לפיהן רוחב פרוזדור בדירה לא יפחת מ 90 ס"מ. מדובר בליקוי נסתר.

לא רק מטעם זה זכויותיו של קונה-דירה גמורה שוות לזכויותיו של מי שרוכש דירה "על הנייר". ראה בעניין זה ת"א 1512/94 אלקיים ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסק דינו של השופט מנחם נאמן מבית המשפט המחוזי בחיפה, אשר קובע כי הדיירים זכאים לקבל דירה הבנויה על פי התקן המעודכן במועד הרכישה גם בעסקה בה נמכרו בתים גמורים. בפסק דין זה נפסק כי בתים אשר בנייתם הסתיימה בשנת 1991, ונמכרו בשנת 1992, חייבים לעמוד בדרישות התקן החל בשנת 1992. להלן ציטוט רלוונטי מפסק הדין:

עוד נפלה מחלוקת בין ב"כ הצדדים, לפי איזה נוסח של המפרט עלי לפסוק במקרה זה; הנתבעת טוענת שעלי לפסוק לאור הנוסח של פברואר 1991 [המקל יותר בדרישותיו] והתובעים טוענים שעלי לפסוק לפי הנוסח מאפריל 1992 [המחמיר יותר].

דעתי כדעת ב"כ הנתבעת בכל הנוגע ליחסים בין הנתבעת לצד ג', מפני שאין מחלוקת כי עבודת הקמת הבתים הסתיימה בנובמבר 1991 [ראה תצהירו של מר נוסבכר מטעם צד ג' שלא נסתר].

לא כך הוא לדעתי ביחסים בין התובעים לנתבעת. לגבי יחסים אלו חל הנוסח מאפריל 1992, שכן מכירת הבתים לתובעים בוצעה לאחר מועד זה, והנתבעת הייתה צריכה לספק בתים העומדים בתקן שהיה קיים בעת המכירה. בטענה שהבתים היו גמורים אז ולכן התובעים יכלו לבדקם, איני רואה כל ממש, שכן בעניין זה אכן חל העיקרון שבחוק המכר (דירות) והרוכשים זכאים היו לקבל בתים המתאימים לתקן המעודכן.

יכולה לעלות טענה, וכי מה, הבתים שבנייתם הסתיימה – ישוחזרו ויתוקנו לפי התקנים שבמועד המכירה?!

לא בהכרח. יש גם דרך אחרת – לכלול בהסכם המכר מהם השדרוגים והשינויים שלא קיימים בבתים בגלל המכירה המאוחרת, פרט לפרט, ולאחר גילוי זה – להוריד ממחיר הנכס את העלויות של שינויים אלה הידועים לקונה. כל זאת מהסיבה שהקונה זכאי לקבל דירה לפי התקנים והתקנות שבמועד המכירה - ולא שום מוצר מיושן ולא תקני.