ת"א 4240/99 קלדרון ואח' נ' סטלה דר בע"מ
בית משפט השלום חיפה
ת"א 4240/99
בפני:
כב' השופט כ. סעב
התובעים:
1. יעקב קלדרון
2. מלכה קלדרון
3. צבי הרמן אינגבר
4. בת שבע אינגבר
5. חיים גרובר
6. חנה גרובר
7. אבו מיכאלה
8. עזר אברהם
9. עזר איריס
ע"י ב"כ עו"ד מ. יונאי ואח'
נגד
הנתבעות:
1. סטלה דר בע"מ
2. תעשיות אפעל חברה לבנין ומתכת בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד א. בית הלחמי
נגד
צדדי ג':
1. תעשיות אפעל חברה לבניין ומתכת בע"מ
2. אברהם גבירץ
3. שמעון מלכה
ע"י ב"כ עו"ד איגור קלנטריה ואח'
פסק דין חלקי
בשאלת החבות
1. בפניי תביעה הנוגעת לליקויי בניה בדירתם של 9 תובעים בבית ברחוב בית לחם 91 בחיפה, בית אשר נבנה על ידי הנתבעות.
2. העובדות:
התובעים, 11 במספר (כיום 9) חתמו על הסכם לרכישת דירה עם נתבת מס' 1, חברת סטלה דר בע"מ (להלן תיקרא - "סטלה"), בתאריכים שונים בין השנים 1992 ו-1993.
כיום סטלה מצויה בפירוק מרצון.
נתבעת 2 היא תעשיות אפעל חברה לבניין בע"מ (להלן תיקרא - "אפעל") והיא שימשה כקבלן המבצע של הפרוייקט.
כיום נתבעת 2 אינה פעילה.
החזקה בדירות נמסרה במהלך חודש יולי 1994.
לאחר קבלתה של החזקה בדירותיהם גילו התובעים כי קיימים ליקויים ופגמים שונים, כל אחד בדירתו הוא.
בתאריך 29.8.95, הוגשה התביעה לבית משפט המחוזי והועמדה על סך של 1,424,829 ₪, וזאת משום שסמכותו של בית משפט השלום הוגבלה לסך תביעות של 1,000,000 ₪.
בני הזוג פלור, אשר היו תובעים 7 ו-8 בתאריך 23.3.98 הגיעו לכדי הסכם פשרה עם הנתבעות ומחקו את תביעתם נגד הנתבעות.
בית המשפט המחוזי החליט ביום 24.11.97 למנות כמומחה מטעמו את השמאי מר דן ברלינר לצורך בדיקת הדירות נשוא התובענה, שהיה עליו לקבוע באם קיימים ליקויים בדירות אלו.
הצדדים הודיעו לבית המשפט בתאריך 2.2.99 כי הגיעו להסדר דיוני אשר במסגרתו יועבר התיק מבית המשפט המחוזי לבית משפט השלום, וכי סכום התביעה יועמד על תקרת סמכותו של בית משפט השלום, נכון לאותה תקופה.
כב' השופט וגנר קבע ביום 18.3.99 את התיק לדיון בפניו ליום 29.11.99.
בישיבה הנ"ל החליט כב' השופט וגנר כי הוא פוסל את עצמו מלדון בתיק מפאת היכרותו עם אחד הצדדים והתיק הועבר לכב' השופט יצחק כהן.
סטלה הגישה הודעת צד שלישי לאפעל ולמר אבירם גבירץ ביום 30.9.99 על סך של 500,000 ₪.
כב' השופט כהן קיים מספר ישיבות ובין היתר קבע כאמור ביום 22.11.00 כי בשלב הראשון תועמד השאלה האם הנתבעת מס' 1 חבה בחבות כלשהי כלפי התובעים.
ביום 27.2.02 קבע כב' השופט כהן את התיק לתזכורת מעקב פנימית ליום 16.5.02, וזאת לאור שינויים בסדרי עבודתו.
התיק בסופו של דבר נותב אלי בתאריך 14.7.02, וקבעתי מועד לקדם משפט ביום 4.9.02.
הצדדים הודיעו על הסכמה דיונית לפיה יוגשו תצהירים תוך ויתור על חקירות המצהירים, ויוגשו סיכומים בשאלת החבות, בהתאם להסכמה הנ"ל הוגשו התצהירים וכן הסיכומים.
לכן, בשלב הראשון אדרש להכרעה בנושא חבותה של נתבעת 1 ולא אדרש כלל לנזק בשלב זה.
3. טענות הנתבעות:
טרם הצגת טענות הצדדים, מצאתי כי יש מקום להתייחס לבקשה המיוחדת להוצאת סיכומי התשובה של נתבעת מס' 1, בקשה אשר הוגשה על ידי התובעים.
בהחלטתי מיום 14.4.04 קבעתי סדר הגשת הסיכומים בזו הלשון:
הנתבעת מס' 1 תסכם תוך 21 יום מיום הגשת תצהיריה המשלימים או מיום הודעת התובעים לפיה הם מוותרים על הגשת תצהירים משלימים ותעביר העתק מסיכומיה ליתר הצדדים.
התובעים יסכמו תוך 21 יום לאחר קבלת סיכומי הנתבעת מס' 1 ויעבירו העתק מסיכומיהם ליתר הצדדים.
ב"כ צד ג' תסכם תוך 21 יום לאחר קבלת סיכומי התובעים ותעביר העתק מסיכומיה ליתר הצדדים.
לנתבעת 1 זכות תגובה לסיכומי יתר הצדדים, תוך 10 ימים מיום קבלת הסיכומים האחרונים. הפגרה תבוא במניין הימים.
(ההדגשה אינה במקור -כ.ס)
לטעמי עומדת לנתבעת מס' 1 מלוא הזכות להגיש תגובה לסיכומי הצדדים כאמור בהחלטתי ואיני רואה צורך להוציא תגובה זו מהתיק כבקשת התובעים. על כן, אני דוחה את הבקשה בעניין זה.
4. טענות התובעים:
וניתן לומר כי טענותיהם של התובעים מסתכמות במספר מצומצם של נקודות ואלו הן:
א. חוק המכר (דירות) הוא קוגנטי שאין להתנות עליו כפי שעשתה סטלה כאשר ביקשה לסייג אחריותה כלפי רוכשי הדירות לנושאים של רישום הבית המשותף והדירות בלבד.
ב. אחריותה של סטלה קמה גם בהיותם של תניות אלו בהסכמים שנחתמו עם התובעים תניות מקפחות בחוזה אחיד.
ג. סטלה לא שמרה בידה בטוחות לתיקון הליקויים אשר דווחו לה עובר למסירת החזקה בדירות, ולאחר שהקבלן המבצע נקלע לקשיים והגיע עד למצב של חדלות פירעון, האחריות רובצת לפתחה של סטלה לפצות את התובעים.
5.טענות נתבעת 1:
א. יש לגזור גזירה שווה מפרשת בון, משפחה נוספת בבנין אשר תבעה אף היא את סטלה, מקרה אשר הוכרע זה לא מכבר בידי כב' השופט ביין ובו נקבע כי סטלה אינה אחראית לליקויי הבניה.
ב. בנוגע למערכת החוזית בין הצדדים, טוענת סטלה כי נקבעה מערכת חוזית בינה לבין הקבלן ובו נקבעה גם חלוקת התפקידים כך שאפעל תהיה אחראית לכל עניין הנוגע לאיכות בנייתן, השלמתן ומסירתן של הדירות, ואילו אחריותה של סטלה מתמצית אך ברישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין.
ג. סטלה דוחה את טענות התובעים בדבר התרשלות בבחירת אפעל כקבלן מבצע וכן בביצוע כל פעולות בניה, וזאת משום שהיא לא ביצעה, בפועל את עבודות הבניה.
ד. בנוגע לטענות הבטלות של סעיפים בהסכם הרכישה, טוענת סטלה כי חוזי הרכישה לא היו חוזים אחידים וזאת משום שהצדדים היו מיוצגים כל אחד על ידי פרקליט מטעמו וכי התגבשה הסכמה לשינויים בחוזים.
ה. מעבר לכך טוענת סטלה כי ההסכמים אינם מקפחים וזאת משום שהתובעים קיבלו את מלוא האחריות לבניה ואחריות זו ניתנה על ידי הקבלן, ומשבחרו התובעים לחתום על ההסכמים וזאת אף לאחר שהובהר להם כי הקבלן אחראי לטיב ולאיכות הבניה, אין לתובעים אלא להלין על עצמם או על הקבלן במקרה זה.
בנוסף, בתשובות לטענות התובעים טענה סטלה כי:
א. חוק המכר דירות לא נועד להגן על רוכשים מפני האפשרות שקבלן הנושא באחריות לטיב הבניה יקלע לקשיים כספיים.
ב. העובדה שאפעל נקלעה בסופו של דבר לקשיים כלכליים, אינה יכולה להכריע.
ג. בנוגע לטענת קוגנטיות החוק, טוענת סטלה כי עיקרון תום הלב גובר על עיקרון קוגנטי וזאת משום ההסכמות המפורשות אשר הרוכשים הסכימו עליהם באשר לטיב הבניה.
ד. בנוגע לרשלנות בפיקוח ובידיעה כי אפעל מצויה בקשיים כלכליים, טוענת סטלה כי הטענה לא הועלתה בכתב התביעה, וכי אומנם סטלה העסיקה מפקח אך הדבר היה לצרכיה בלבד ולא לעניינים הנוגעים לאפעל – הנתבעת 2, או עבור התובעים. בנוסף, טוענת סטלה כי סעיף 15 לפק' הנזיקין מסיר מעליה אחריות לפיקוח על אפעל וכי כל טענותיהם של התובעים צריכים להיות מופנים בנקודה זו לעברו של המפקח, המהנדס דיאמנט.
6. דיון:
על מנת להכריע בשאלה האם סטלה אחראית לעניין הנזקים אשר התגלו בדירות התובעים, יש לצמצם את המחלוקת ולהתייחס לטעמי, לשתי בעיות:
מחלוקת ראשונה נוגעת לאחריות הקבועה בחוק המכר (דירות), והנוגעת לקבלן או לחברה אשר חותמים על הסכמים עם רוכשי הדירות, כאשר מדובר בנושא של איכות הבניה וטיבה.
מחלוקת שניה נוגעת לפסק דינו של כב' השופט ביין בעניין בון, ובצורך לבחון באם מקרה בון הנ"ל ישים לנסיבות אשר לפנינו והאם ראוי לפסוק לפיו.
לאחר שנכריע בבעיות אלו נשיב לשאלה המוצגת האם הנתבעות אחראיות לנזקים אשר התגלו בדירות התובעים.
דרישת הקוגנטיות בחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 (להלן- "חוק המכר")
סעיף 7א' לחוק המכר קובע כי: "אין להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה".
האם רשאית חברה המתקשרת עם קוני דירות להתנות על חוק המכר?
לכאורה, סעיף החוק ברור בעניין זה, אולם עלינו לברר על אילו מקרים הסעיף חל.
בספרו "חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973", של המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי (תשס"ב - 2002) מסדרת פירוש לחוקי החוזים מיסודו של פרופ' גד טדסקי, כותב איל זמיר (להלן- "זמיר") בעמ' 783:
...שלילת הכוח להתנות על הוראות החוק לטובת המוכר חיונית להגשמת התכליות של החוק, לרבות הגנה על הקונים מפני טעויותיהם, חלוקה מחדש של הכוח בין הצדדים, התגברות על כשלי-שוק, הגשמת הרצון האמיתי של הקונים, עידוד ההתחשבות של המוכרים בקונים והבטחת השקילות של התמורות.
כלומר, שלילת ההתניה על חוק המכר נועדה, בין היתר, להגנה על רצונותיהם של הרוכשים ובמקביל להגן עליהם מפני טעויותיהם.
התובעים טוענים מחד כי אין להתנות על חוק המכר בכל נושא שהוא, ומאידך טוענת נתבעת 1 כי הקונים יכולים להתנות על זכויות וחובות המופיעות בחוק המכר, וזאת משום שהקונים הסכימו לכך (ראה סעיף 12 לתשובה לסיכומי התובעים).
בנקודה זו נתבעת 1 אינה צודקת ויש לקבוע כי חוק המכר הוא קוגנטי ואין להתנות עליו גם במקרה כזה, שבו הקונים הסכימו להעניק את האחריות לקבלן המשנה.
כל פירוש אחר ירוקן את הסעיף ומטרתו של כל החוק, מכל תוכן.
אומר על כך זמיר בספרו לעיל בעמ' 790-791:
...אכן, החומרה שבניסיון המוכר להשתחרר מאחריותו לפי החוק פחותה כאשר ישנו אדם אחר הנושא באחריות כלפי הקונה... אולם הקונה אינו צריך לתור אחר ספקי משנה או קבלני משנה במקרה של פגמים בדירה. כאשר חל חוק המכר אין להתנות על דין זה, משום שההתנאה משמעותה צמצום של אחריות המוכר לפי החוק... הוא הדין, לבסוף, בהסדר הפוטר את המוכר באורח מלא מאחריותו לפי החוק, כנגד התחייבות של מי שמבצע הבניה למעשה, לשאת באותה אחריות (אף אם אותה התחייבות ניתנה ישירות לקונה).
לטעמי די בדברים ברורים מעין אלו כדי להביאנו למסקנה שנתבעת 1 לא יכולה להתנות על אחריותה לפי חוק המכר ולהתנער מחובותיה לקונים.
דברים ברורים דומים אומר כב' השופט חשין ב ע"א 3190/99 - יוסף שוקר ועוד 109 אח' נ' ע.ר.מ. רעננה . פ"ד נד(3) 127, עמ' 137-138:
יש שהמחוקק יטרח להודיענו מפורשות כי הוראת-דין פלונית הוראה קוגנטית היא, הוראה היא שאין להתנות עליה ואין לוותר על הטובה שהיא נועדה להשפיע. כך היא, למשל, הוראת סעיף 7א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ולפיה "אין להתנות על הוראת חוק זה, אלא לטובת הקונה".
אף אם נביט על המקרה ממשעול ניסיון החיים , נוכל לומר כי באלפי חוזים הנחתמים בארצנו מידי שנה בשנה, רוכשי הדירות מייחסים מטבע העניין למוכר אחריות כלשהי אף אם הסירו אותה במפורש בחוזה המונח לחתימה בפניהם.
תניה מקפחת בחוזה אחיד:
טוענת סטלה כי משהסכימו התובעים איש איש לפי רצונו להתנות על חוק המכר וזאת במיוחד לאחר שהיו מיוצגים על ידי עורך דין שאף הכניסו שינויים לחוזים נשוא התובענה, אין לומר כי מדובר בחוזים אחידים ועל כן לבטח לא ניתן לומר כי מדובר בתניות מקפחות אשר ראויות להתבטל בשל כך. (ראה סעיף 10.3 לסיכומי סטלה).
משקבענו כי אין להתנות על חוק המכר, ממילא לא ניתן לומר כי יש תוקף לאותם סעיפים אשר שונו על ידי הצדדים וצמצמו אחריותו של המוכר. אף אם נסכים ונאמר כי יש טעם רב לטענות סטלה וגם אם נקבלם במלואם, לטעמי, אין בכך כדי לפוטרם מאחריותם.
סטלה ממשיכה וטוענת (סעיף 11.2 לתשובת סטלה לסיכומי התובעים) כי לסטלה אין כל מעורבות בבניה וכי היא לא עסקה מעולם בבניה. סטלה טוענת כי אחריותה מתמצית בהעברת הזכויות הקנייניות לתובעים בהיותה בעלת המקרקעין בלבד.
זמיר בספרו הנ"ל כותב:
המוכר האמור בחוק הוא מי שעיסוקו בבניה או במכירה של דירות, ולכן הוא מוחזק כיודע או כמי שעליו לדעת על אי ההתאמות בדירה.
טענת נתבעת 1 כי אין לייחס לה אחריות לאיכות הדירות וזאת משום העובדה שאינה הקבלן המבצע אלא חילקה את האחריות בחוזה רק לעניין הרישום אין לה על מה לסמוך, לא ראיתי בעניין זה הבדל בין הקבלן המבצע את הבניה ובין המוכר את הדירות וחותם על החוזים עם הרוכשים.
בחירה בדרך אחרת תוביל אותנו למצב המחטיא את תכלית החקיקה, בו יוכלו מוכרי דירות להתנער מאחריותם כאשר הקבלן המבצע אותו ייעדו לביצוע המשימה של בניית דירת מגוריהם של הרוכשים יקרוס ולא יוכל למלא את תפקידו.
יש להזכיר שוב כי מדובר בדירת מגורים שמטרתה לתת קורת גג לרוכשה.
פסק דינו של כב' השופט ביין
סמכה ידה סטלה על פסק דינו של כב' השופט ביין, וטענה כי יש להקיש מנסיבות המקרה ההוא אל המקרה לפנינו, האומנם?
כב' השופט ביין בפסק דינו, ע"א 1502/94 אירית וגדעון בון נגד סטלה דר (ניתן ביום 8.10.98) , בוחן בין היתר את אחריותה של הנתבעת בנושאים הנוגעים לליקויים בבניה.
כב' השופט ביין קבע כי:
סטלה היא בעלת המקרקעין שאין לה מעורבות ישירה בבניה והיא דאגה לכך שהקבלן ייתן אחריות ישירה לרוכשים והכול תוך הבהרה בהסכם של מהות היחסים בין הצדדים. התובעים לא הוצגו כ"כלי ריק" ולא נשללה מהם האפשרות לתבוע המגיע להם.
אינני סבור שניתן להחיל נסיבות המקרה שם על העניין שבפני וכי לו אכן היה בפסה"ד בפרשת בון כדי להכריע את המחלוקת בעניין שבפני, הדבר היה נקבע באופן מידי וסטלה לא הייתה ממתינה זמן כה רב, כדי להעלות טענה זו.
מכל האמור לעיל מתבקשת המסקנה כי סטלה אחראית ללקויי הבניה וכי לו היה ניתן לתובע, הקבלן המבצע, היא היתה שולחת לו הודעת צד ג', על בסיס הסכם ההתקשרות איתו.
אשר על כן, אני בדעה כי מוטלת חובה על פי דין ועל פי החוזה על נתבעת 1, בגין ליקויי הבניה.
אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 7,000 ₪ (כולל מע"מ) נכון להיום.
התיק יוחזר למזכירות על מנת להביאו בפני שופט שידון בשאלת הפיצוי המגיע לתובעים.
המזכירות תשלח העתק פסק דין זה לצדדים.
ניתן היום, ט' בכסלו התשס"ה (22/11/2004) בהעדר הצדדים.
