הבסיס לחישובי עלויות התיקונים בדירה

הגשנו תביעה נגד הקבלן בגין ליקויי בנייה בדירה, ביחד עם שאר השכנים שבבית המשותף. מומחה מטעם בית המשפט קבע כי עלות התיקונים של כלל הליקויים בדירתנו הוא x ₪, אלא שמחירי היחידה אשר חושבו בחוות דעתו, נבעו מהנחה לפיה כלל התובעים יתארגנו לביצוע התיקונים באמצעות קבלן אחד ועל ידי כך יוזילו את העלויות. היש טעם ובסיס להנחתו זו?

תשובה: יש מומחים המניחים כי דירות התובעים הם כמו אתרי בנייה, וסוברים בטעות כי הפיצויים הכספיים המגיעים לדיירים בגין ליקויי הבנייה הם לפי חישוב של ביצוע סימולטני של התיקונים, ולא היא; לכל אחד מהתובעים דירה נפרדת ותנאי מגורים שונים ונבדלים מרעהו.

כאשר מתאים למשפחת כהן לבצע את התיקונים בדירה, משפחת לוי מצויה בחופשה ולא מסכימה כלל לביצוע התיקונים ללא פיקוחה, ובשוב משפחת לוי מהחופשה, מתעוררת בעיה אחרת המונעת ביצוע התיקונים באותו הזמן אצל משפחת ישראל, וכו' וכו'.

לעתים גם בית המשפט נתפש לטעות זו, ולהנחה בלתי מציאותית בעליל שהדיירים-התובעים יתארגנו יחדיו לביצוע התיקונים הדרושים בדירותיהם על ידי אותו קבלן ובאותו פרק זמן. זאת עלול בית המשפט לסבור, לאור העובדה שהדיירים התארגנו לצורך הגשת התביעה, ואם הם התארגנו לצורך הגשת התביעה – שיואילו להתארגן גם לביצוע התיקונים יחדיו...

אלא שאין הדברים דומים כלל ועיקר, ולא דומה ההתארגנות לצורך הגשת התביעה להתארגנות לצורך ביצוע עבודות בניה בדירות: לצורך הגשת התביעה במאורגן, לא נחוץ כלל להפר את סדרי החיים היומיומיים, ואילו לצורך התיקונים צריך לפנות את הדירות ולהעביר רהיטים, אחד יעדיף לקחת חופשה ולצאת מהאתר בזמן התיקונים ושני יעדיף להיות נוכח, יש מי שמכר את הדירה, יש מי שבביתו מתגורר חולה שאינו מסוגל לעמוד בביצוע התיקונים, ועוד סיבות ונסיבות.

סוגיה זו באה לידי דיון בבית המשפט העליון, ע"א 11254/02 בן אבו בע"מ נגד דני סלמן ואחרים, שופטים: ת' אור, א' מצא, מ' נאור, פסק דין מיום כ"א טבת תשס"ד [15 ינואר 2004].

בפסק דין זה נפסק כי הדיירים התובעים זכאים לקבל תוספות על מחירי ביצוע התיקונים בדירותיהם, בשיעור של 30% בגין רווח קבלני ועוד 8% בגין הצורך בביצוע התיקונים כל אחד מהתובעים באמצעות קבלן נפרד ובזמנו החופשי במנותק מהאחרים.

עוד נפסק באותו פסק דין כי העלויות הנ"ל ישולמו כפיצויים לדיירים כולם, גם לאלה שכבר מכרו את דירותיהם ולפיכך ברור כי לא יבוצעו בדירותיהם תיקונים כלשהם, לאמור, התשלומים והתוספות הנ"ל אינם קשורים כלל לשאלה האם התיקונים יבוצעו בפועל בדירות.