הכוונה (למכור את הדירה) היא אשר קובעת
חוק המכר (דירות) חל לא רק על קבלנים, אלא גם על אזרח הבונה בית כדי לגור בו אך במהלך הבנייה "מחשב מסלול מחדש" ומחליט למכור את הבית.
על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, מוקנות לקונה דירה ממי שמוגדר בחוק זה מוכר דירה, זכויות שונות ורבות, שמטבע הגיונם של דברים - זכויות אלו הן חובות כלפי המוכר. לפיכך, ישאף המוכר, להתחמק ממסגרת חוק המכר (דירות), ואילו הקונה ישאף למצב משפטי בו הזכויות האמורות חלות על העסקה.
להלן ההגדרות לפי החוק המבהירות מי ייחשב כמוכר, לצורך הטלת החיובים עליו:
"דירה" – חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
"מכירה" – לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963;
"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
ראשית ברור מהחוק כי לא מדובר אך ורק בדירת מגורים, אלא גם במשרד או בחנות או כל עסק אחר.
שנית, חוק זה חל גם על החכרה ארוכת טווח [לא רק על מכירה], וגם על התחייבות למכור/להחכיר.
מוכר ייחשב לא רק קבלן בניין או יזם שבכך עיסוקו, אלא כל מי שבנה על מנת למכור, בין שבנה בעצמו ובין שבנה באמצעות קבלן.
לגבי המבחן האם התכוון המוכר למכור את הדירה אם לאו, להלן ציטוט מפסק דין של בית משפט השלום בחיפה, ת"א 24821/01 קורן אביבה נ' פרנקל יחזקאל ומירה, פסק דין מיום ג' בשבט, תשס"ו (1 בפברואר 2006), שופט: מנחם רניאל:
"התכלית העומדת ביסוד חוק המכר (דירות) היא הגנה על רוכש דירה חדשה, המצוי לרוב בעמדה נחותה ביחס למוכר, שהוא קבלן או חברה קבלנית, ועל כן מסייע החוק בידו ומגן עליו. המדובר אם כן, בחוק צרכני, המטיל חובות וחיובים על מוכרי דירות כהגדרתם בחוק.
הנתבע 1 היה קבלן רשום ברשם הקבלנים בין השנים 1992 ועד לשנת 1999 (ת/14). הנתבע בנה את הדירה והיא נמכרה עוד לפני סיום הבנייה. בנסיבות אלה, בהעדר נסיבות מיוחדות, הדרושות להוכחת הכוונה שהדירה לא נבנתה על מנת למכרה, ובשל האינטרסים הלגיטימיים של קוני דירות בהתאם לחוק, ראוי להניח שהדירה אכן נבנתה על מנת למכרה. זאת, לאחר שנסתרה גירסת הנתבעים כי לאחר שהדירה היתה מוכנה מכרו אותה לתובעת ולבעלה.
יתכן והיו לנתבעים תוכניות לגור בדירה בקרבת המשפחה כנטען, אך מכיוון שהנתבע 1 עסק באותה עת בבניית דירות, ההנחה צריכה להיות שהדירה נבנתה לשם מכירתה, גם אם בשלב זה או אחר נשקלה אפשרות להשתמש בה לצורך אחר. יתר על כן, בנספח א' 2 הסכם בין הצדדים, מתחייב הנתבע 1 לשאת באחריות לכל נזק חריג שאינו קשור בשימוש הרגיל והסביר של הבית למשך 12 חודשים, התחייבות שסביר שאף מוכר דירה מיד שניה לא היה מתחייב כלפי קונה הדירה. על כן, מאחר שבאותה תקופה היה הנתבע קבלן בנין רשום, ומאחר שמכר את הדירה קודם השלמתה ומאחר שמכר אותה עם מפרט ועם נטילת אחריות חריגה ביחס למוכר דירה רגיל, ולאור תכלית החקיקה, אני מקבל את טענת התובעת, וקובע כי הדירה נמכרה במסגרת מעמדו של הנתבע 1 כקבלן, ועל כן חוק המכר (דירות) חל במקרה זה."
המוכר לא חייב להיות קבלן בניין שעיקר עיסוקו הוא מכירת דירות כדי שחוק המכר (דירות) יחול עליו. די בכך שלגבי דירה ספציפית יוכח בבית המשפט כי הוא בנה אותה על מנת למכרה. לגבי קבלן, ההוכחה בעניין זה תהיה מן הסתם יותר קלה, ולגבי מי שאינו עוסק בתחום הבנייה ההוכחה כי הוא בנה על מנת למכור תהיה יותר מורכבת, אך בסופו של יום, מה שייבחן זו השאלה – האם המוכר בנה [בעצמו או ע"י אחר] על מנת למכור או לא, ולא האם הוא קבלן/יזם/וכיוצא בזה.
כוונת המכירה לא חייבת להיות עד למועד הבנייה של הדירה, ולפי הצעתו של פרופ' איל זמיר בספרו "חוק המכר (דירות)" בהוצאת האוניברסיטה העברית תשס"ב-2002, די בכך שההחלטה למכור את הדירה התקבלה במועד כלשהו בטרם גמר הבנייה.
המשמעות היא כי גם אם המוכר התכוון לגור בדירה שבנה, אך עקב הנסיבות שינה דעתו במהלך ביצוע הבנייה והחליט למכרה בטרם סיומה – הרי הוא מוכר לפי הגדרת החוק וחלים עליו חיובי חוק המכר (דירות). הוכחת כוונת מכירה יכולה להיות על סמך פרסום בעיתונות, מסמכים, עדויות וראיות ככל שיהיו.
ד"ר מנחם רניאל, מכהן בעת כתיבת שורות אלו כשופט בית המשפט המחוזי בחיפה.
