חוק המכר (דירות): אחריות קבלן
כידוע, חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, בא כדי להוסיף זכויות לרוכשי דירות.
אף על פי כן, לעתים קבלנים עושים בו שימוש הפוך - שימוש לטובת הקבלן, בעניין של אחריות הקבלן לגבי ליקויים ואי התאמות. וזאת, למרות שבסעיף 7(א) לחוק נקבע כי - "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".
[קונה - פירשו רוכש דירה; קונה משנה - פירושו רוכש דירה יד שניה].
מקור הזכויות - לכאורה של המוכר, הוא "בתקופת האחריות" ו"תקופת הבדק" כמשמעויותיהן בחוק, כאשר תקופת הבדק היא תקופה בת x שנים הקבועה בתוספת לחוק. תחילתה במועד מסירת הדירה לקונה והיא משתנית בהתאם לסוגו של הליקוי / סוגה של אי ההתאמה, ותקופת האחריות היא תקופה בת 3 שנים שמתחילה בתום תקופת הבדק.
יש ועולה טענה, דווקא ע"י הקבלן כלפי הקונה, כי ליקוי צנרת, או איטום או כל ליקוי אחר, כבר חרג מתחום האחריות והקבלן פטור מלתקנו. זאת נטען דווקא על סמך חוק המכר דירות, הקוצב תקופת זמן מוגדרת ומסויימת לכל סוג של ליקוי, כאילו בחלוף תקופת זמן זו - (תקופת הבדק + תקופת האחריות) - הקבלן פטור מחובת התיקון.
גישה זו מנוגדת לעקרונות החוק, המובהרות היטב בסעיף 7 א' המצוטט לעיל.
יודגש ויובהר כי זכויות רוכשי דירות אינן מוגבלות לתקופות הזמן הנקובות בחוק המכר (דירות), וכי הן נקבעות גם על פי חוקים אחרים - ובמיוחד - פקודת הנזיקין וחוק ההתיישנות.
על פי סעיף 8 לחוק ההתיישנות, המועד האחרון להגשת תביעה בלי שתתיישן הוא בתום 7 שנים מיום גילוי העילה, ויום גילוי העילה לא מוגבל בזמן.
לדיון ממצה בעניין זה - ראה ספרי "סוגיות בליקויי תכנון ובניה" בהוצאת "בורסי" 2013, "אחריות ארוכת טווח" (מעמוד 182).
ראה בעיקר ע"א 2242/03 אורה אברהם נ' עדנאן רשאד (פדאור (17) 249, ביהמ"ש העליון.
טענה של קבלן מסוג זה, התעוררה וזכתה לדיון ברע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע ואח', שופט: י' דנציגר ונפסק כדלקמן:
"11. מעיון בכתב התביעה עולה כי רוכשי הדירות אכן הסתמכו בתביעתם על עילות נזיקיות לצד הסתמכותם על הוראות חוק המכר דירות. שיכון עובדים טענה בערכאות הקודמות וטוענת אף עתה כי הדין הקבוע בחוק המכר דירות הינו דין ספציפי שדוחה מפניו את דיני הנזיקין הכלליים, ולכל הפחות, כי בקשתה נושאת אופי עקרוני בדמות שאלת תחולתם המקבילה של דיני הנזיקין הכלליים לצד הוראות חוק המכר דירות. ואולם, כפי שיובהר להלן, בסוגיה זו נוקט החוק בלשון ברורה שאינה מותירה מקום לפרשנות.
12. בסעיף 7 לחוק המכר דירות הבהיר המחוקק באופן מפורש כי אין החוק שולל עילות תביעה נוספות העומדות לזכות רוכש הדירה לפי כל דין. לשונו של סעיף 7 לחוק קובעת באותיות קידוש לבנה כי:
"חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין".
עוד אציין כי הדברים עולים מפורשות גם מדברי ההסבר לחוק המכר (דירות), התשכ"ט-1969, ה"ח 235, שם הובהר כי:
"במקרה של שוני בין מרכיבי הדירה שנקנתה לבין המפרט ייחשב הדבר בבחינת אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח - 1968, ולקונה יעמדו כל התרופות על פי חוק המכר, בלי לפגוע בזכויות האחרות של הקונה לקבל סעדים אחרים" (ההדגשה אינה במקור - י.ד.). [שם, בעמ' 234: ראו גם: חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן - 1990, ה"ח 204]."
