הבדיקה הסבירה בעת העמדת הדירה לרשותו של הקונה

בית המשפט המחוזי קבע כי המבחן המבדיל בין ליקוי סמוי וליקוי גלוי - הוא בדיקה חזותית על ידי הדיוט, ולא מעבר לכך.

להלן נוסח סעיף 4א לחוק המכר (דירות) התשל"3 1973:

"4א. הודעה על אי-התאמה או אי-התאמה יסודית (תיקון: תש"ן, תשע"א)

(א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה -

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה."

השאלה העולה - מהו המבחן המבדיל בין "ליקוי גלוי" לבין "ליקוי סמוי" (לעיתים מכונה "ליקוי שקוף")?

התשובה ניתנה בת"א 2270-08-07 אלגריה דיבה ואח' נ' פלסים חברה לפיוח ובנין בע"מ, ביהמ"ש המחוזי מרכז (11/08/2010) שופט ד"ר אחיקם סטולר, בו נקבע שהבדיקה הנדרשת מהדייר - היא בדיקה ויזואלית, חיצונית, בעיני הדיוט - ולא מעבר לכך. ראה ציטוט:

"קנה המידה להבחנה בין אי-התאמה שעליה יש להודיע תוך שנה מהעמדת הממכר לרשות הקונה, לבין אי-התאמה שלגביה די בהודעה תוך זמן סביר לאחר הגילוי, הוא אם ניתן היה לגלות את אי ההתאמה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה או לאו. מהי אותה "בדיקה סבירה" שעל הקונה לערוך בעת העמדת הדירה לרשותו? בהסתכלות על המוכר/הקבלן אל מול הקונה ברי כי לא מדובר בצדדים שווים, ומכאן גם ייגזר הנטל שנטיל על הקונה בשלב הראשוני של העסקה. לעניין זה התייחס המלומד א' זמיר בספרו 'חוק המכר (דירות), תשל"ג 1973 (תשס"ב), (להלן- "זמיר") בעמ' 548-549:

"המאפיינים המרכזיים הצריכים לענייננו הם היות המוכר הטיפוסי איש-מקצוע שעיסוקו בבנייה ומכירה של דירות, היות הקונה הטיפוסי הדיוט בנושאי בנייה, והעובדה שדירה היא נכס מורכב אשר רבים מליקוייו הפוטנציאליים ניתנים לגילוי רק תוך כדי השימוש בו, או רק בידי אנשי מקצוע. לא ניתן, איפוא, להתעלם מהכלל שקובע סעיף 4א, אולם ראוי להנמיך את סטנדרד הבדיקה הסבירה ובדרך זו לסווג אי-התאמות רבות ככל האפשר כנסתרות.

הבדיקה הנדרשת לפי החוק היא בדיקה חזותית, חיצונית בעיקרה, בעיניו של אדם מן היישוב. כפי שנאמר באחד מפסקי הדין, "אין לצפות מרוכשי דירה שיעמדו עם סרגל ופלס בעת קבלת [הה]חזקה בדירה וימדדו אם המצב עולה בקנה אחד עם המפרט, היתר הבנייה וחוק התכנון והבנייה". במסגרת חוק המכר הכללי אין הקונה נדרש להיעזר בשירותיו של מומחה כדי לערוך את הבדיקה; (...)".

ובעמ' 550:

"לעיתים אין הקונה מבחין באי-התאמה, לא משום שהעובדות המהוות אותה נסתרות מעיניו אלא משום שאין הוא מכיר את התקנים והתקנות שלפיהם, בין היתר, נבחנת התאמת הדירה. כך, למשל, הקונה הטיפוסי אינו יודע מן הסתם מהו הרוחב המזערי של פרוזדור הנדרש לפי תקנות התכנון והבנייה, או מה השטח המזערי בחלון במטבח הנדרש לפי אותן תקנות. כיוצא בזה, אין להניח שהקונה הטיפוסי מודע לאיסור על בניית מדרגה אחת או שתיים במהלך אחד, או לאיסור על הימצאות רכיבים אופקיים המאפשרים טיפוס על מעקה בחדר המדרגות. בכל המקרים הללו, העובדות המהוות את אי-ההתאמה גלויות לעין כל, אך אדם שאינו בקיא בתקנים הרלוונטיים לא יבחין בכך שמדובר באי-התאמה. בפסיקה ובספרות קיימת תמימות דעים שיש לראות אי-התאמות כאלה- שזכו לכינוי "אי התאמות שקופות" - כבלתי-ניתנות-לגילוי ב"בדיקה סבירה" של קונה שאינו מומחה לבנייה".

מכל האמור לעיל עולה מסקנה חד משמעית לפיה הנתבעת הפרה את חובותיה כלפי התובעים בשל העובדה שגודלם של חלק מהתאים אותם כינתה "חדר" איננו עומד בדרישות תקנות התכנון והבנייה."

המשמעות היא שלא מצפים מהדייר לבדוק את הדירה בקפדנות, ואף לא מצפים ממנו לראות את כל הליקויים הגלויים במעמד המסירה. החוק מקציב לדייר שנה תמימה בכדי לגלות את אותם ליקויים גלויים - בכדי שיהיה זכאי להסתמך עליהם כ"אי-התאמה" לפי החוק.

מכאן, גם אם הליקויים - אינם כלולים בפרוטוקול המסירה - די בהודעה שניתנה לקבלן במהלך שנת המגורים הראשונה, בכדי שהדייר יהיה זכאי לפיצוי בגינם על פי חוק המכר (דירות). האמור הוא לגבי ליקויים גלויים, ומקל וחומר - ליקויים סמויים.