חניה טורית
חניה טורית היא חניה אחת, ולא שני מקומות נפרדים.
חניה טורית, או חניה תורכית כפי שמכנים אותה רבים, היא תופעה נפוצה בבנייה קבלנית ברמת תכנון נמוכה. בהיבט התפקודי, חניה טורית יוצרת תלות בין שני כלי הרכב, וחוסר הנוחות הכרוך בכך ברור ומובן מאליו. הפרוצדורות אשר נדרשות בכדי להוציא את הרכב הפנימי דווקא, כמו גם הצורך לשאת את המפתחות של שני כלי הרכב בו זמנית, אינם סבירים.
יחד עם זאת, בשום מקום לא נאסרה חניה טורית באופן מפורש, אך אין לצפות מהתקנות שיפרטו את הכול, ועל כך כתב השופט צבי א' טל, בעת שכיהן בבית המשפט המחוזי בירושלים, טרם מינויו לביהמ"ש העליון, בת"א 469/88 זעפרני ואח' נ' ר.מ.ט. בע"מ (פורסם בפדאור):
"מהנדס הנוטה לצד הדייר יאמר: אם החיסרון מהווה פגם אסתטי ואקוסטי, כי אז יש למלאו ולתקנו גם אם "זה לא כתוב בשום מקום". במובן זה ברגמן נוטה – כעדות עצמו – לצד הדיירים ונטייתו זו מקובלת גם עלי.
לא הכל ניתן להיכתב ושום תקנות ושום מיפרטים טכניים אינם מסוגלים לפרוט הכל (כמדומני שאין המיפרט או התקנות מפרטות מנעולים ומפתחות בדלתות, או זגוגיות בחלונות או סיוד הקירות).
כמו ברגמן סבור גם אני, שהקונה זכאי לקבל מוצר מוגמר כראוי, בלי פגמים אסתטיים, אקוסטיים ואחרים, גם אם אין לכך ביטוי בתקנים.
התקנים נועדו שלא יפחתו מהם, אבל אין הם פוטרים את הבונה על פיהם מתיקון פגמים שלא נימנו.
דוגמא אחרת היא דיפון האמבטיה, אמבטיה העשויה פח (בניגוד לברזל יצוק) משמיעה רעשים בשעת השימוש כדרך פח על גבי מקום חלול וגם צורתה עלולה להתעוות והאמייל שמצפה אותה עלול להינזק. תקנה של אמבטיה כזו – דיפון וסתימת החלל בחול. זוהי הוצאה קלה בשעת הבניה, אך יקרה יחסית לאחר גמר הבניה.
והנה לא המפרט ולא התקן מחייבים דיפון האמבטיה, והמהנדס שדעתו קרובה אל הקבלן יאמר שאין כאן חיסרון. אבל בפועל המיפגע הוא מיפגע. ברגמן איננו רואה מדוע על הדייר להשלים עם המיפגע הזה. במובן זה הוא נוטה לצד הדייר, וכאמור, אני מקבל את נטייתו.
לא מצאתי שנטייתו זו מוציאה אותו מכלל אובייקטיביות בהערכת אומדן הנזקים.
מכל הטעמים הללו, קיבלתי ברוב המקרים, את הערכתו של ברגמן. אף על פי כן, ולשם זהירות, החלטתי לנכות מהערכותיו של ברגמן ניכוי גלובלי של 10%, מפני שאומדן אינו מדע מדוייק, ושמא, וכמומחה מטעם התובעים, אומדנו נוטה קצת כלפי מעלה."
[ההדגשה לא במקור]
כשם שדירת מגורים עדיין צריכה להיות ראויה למגורים, ויש לבחון אותה על פי הפגמים שבה - ולא רק על פי התקנים - כך החניה צריכה להיות ראויה לשימוש, ובדיקתה איננה מוגבלת רק ביחס לדרישות התקנות והתקנים.
כאמור, החניה הטורית לא נאסרה באופן מפורש, אך ברור מנוסח תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה) תשמ"ג 1983 כי מקום חניה מיועד לרכב אחד, ועל פי הגדרת התקנות, ברור כי דרך הגישה שהיא ייחודית לאותו מקום חניה - היא חלק מאותו מקום חניה. להלן נוסח התקנות:
""מקום חניה" - שטח המיועד לחניית כלי רכב אחד, הכולל הן את שטח משבצת החניה והן את שטח התימרון לכניסה ויציאה, כפי שקבע בתכנית המציגה את סידור מקומות החניה, ובהעדר תכנית אמור - שטח של 25 מ"ר לרכב פרטי, 60 מ"ר למשאית ו-100 מ"ר לאוטובוס;"
כאשר ניישם את הגדרת "מקום חניה" לחניה טורית, הרי שהחניה החיצונית היא דרך גישה ייחודית לחניה הפנימית, ולפיכך היא לא מקום חניה, והמשמעות היא שחניה טורית - היא מקום חניה אחד בלבד.
בגישה זו נקט בית משפט השלום בת"א 45958/99 מירי פיש נ' לאון קונס (שופטת: שושנה אלמגור), כאשר החניה הטורית בוצעה על פי תכנית היתר הבנייה אשר צורפה לחוזה. אף שהקונים ראו את סידור החניה הטורית בתכנית, ואף שהתכנית אושרה בוועדה המקומית, קבע בית המשפט כי מדובר בליקוי:
"ירידת ערך הדירה בגין חסר בחניות:
התובעת טוענת כי בהתאם לחוזה המכר ולחוזה הביצוע (סעיף 4.11 במפרט) ולמצגים שהוצגו על ידי קונס, כוללת הדירה חניה מקורה, וכן חניה נוספת שאינה מקורה, ובסך הכל שתי חניות, אשר אמורות לעמוד אחת ליד השנייה. בפועל, קיבלה התובעת שתי חניות עוקבות. כך, שעל מנת לצאת מהחניה הפנימית יש להזיז את הרכב החונה בחניה מאחוריו.
סעיף 4.11 למפרט (נספח ב' לכתב התביעה), אשר צורף לחוזה המכר ולחוזה הביצוע קובע כדלקמן:
"חניה למכוניות: חניה ל 2 מכוניות. מקומות מכוסים 1 / לא מכוסים 1."
אם כן, במפרט הובטח לתובעת כי תקבל שני מקומות חניה - אחד מקורה ואחד בלתי מקורה. לא פורט האם החניות יהיו זו לצד זו או זו אחרי זו.
בגרמושקה, אשר צורפה לחוזה ניתן לראות כי החניות משורטטות זו אחר זו, כך שהתובעת יכולה הייתה לדעת מה היא עומדת לקבל.
לטענתה חניה עוקבת אינה תקנית ולפיכך יש לפצותה בגין ירידת ערך.
עמודים 14-15 לחוות דעתו של השמאי מטעם קונס מכילים הסבר, אשר לפיו החניות תואמות לחלוטין את המוסכם בין הצדדים. השמאי חוזר על הסבר זה גם בעדותו (עמוד 8 לפרוטוקול מיום 14.3.2002):
"ש: מה הקריטריונים של חניה תקנית
ת: לפי ההיתר.. אם הם אושרו בהיתר אני מתייחס אליהם כתקניות.
ש: לדעתך אם נותנים חניה אחרי חניה אז זה תקני.
ת: אם זה אושר אז זה תקני. לפעמים אין קשר בין התחייבות בהסכם לבין מה שהרשות מאשרת.
ש: וזה שמכונית אחת לא יכולה לצאת והמכונית הראשונה חוסמת אותה מכונית אחרת.
ת: אם הרשות המקומית אומרת שכן. אני בדקתי את גרמושקה והיא הייתה מאושרת."
(עמוד 8 לפרוטוקול מיום 14.3.02, עדותו של השמאי אבירן)
מעדותו של השמאי אבירן עולה, כי אישור הרשות המקומית לתוכנית הבניה מעיד על הסכמת הצדדים. מסקנה זו אינה מקובלת עליי. העובדה, שהחניות קיבלו את אישורה של הרשות המקומית אינה מצביעה על אומד דעת הצדדים בעת חתימת החוזה.
לשון המפרט אינה מסייעת לנו בבירור כוונת הצדדים לחוזה ולפיכך עלינו ליצוק משמעות לסעיף החניות.
מבחן השכל הישר מוליד את המסקנה כי כשהמדובר על שתי חניות הכוונה היא לחניות העומדות זו לצד זו ולא זו אחרי זו. לא סביר כי התובעת היתה מתחייבת לשלם עבור שתי חניות במחיר שווה לשתיהן תוך ידיעה כי היא עתידה לקבל חניה אחת גדולה אשר יכולה להכיל שתי מכוניות, אם השימוש בה כרוך בחוסר נוחות משווע.
השמאי ויסמן בסעיף 7.2, המופיע בעמוד 6 לחוות דעתו סבור כי מבנה החניות מהווה משום:
"פגם בשימוש וחוסר נוחות כשיש עמו הפחתת ערך של החניה הנוספת כדי 50%. שווי שתי חניות חסומות בטור 1.5 חניה תקנית. וסה"כ הנזק שנגרם הנו כ - 7,500$"
אני מקבלת את דעתו של ויסמן באשר להפחתת ערך החניה הנוספת בשל אי הנוחות, אולם אני סבורה כי השומה שקבע לירידת ערך זו הנה מוגזמת. יצוין שאף התובעת סברה כך, שכן בכתב התביעה המתוקן ובסיכומיה העמידה את דרישתה לפיצוי על 5,000$.
כך או כך, השמאי אבירן הסביר מהן הטעויות שנפלו בשומה שערך מר ויסמן שאול (ראה: עמודים 15-16 לחווה"ד). ויסמן התעלם מהמפרט שצורף להסכמים בין הצדדים ובהערכתו את ירידת הערך, לא התחשב ויסמן בעובדה, כי החניה הלא מקורה הנה בעלת ערך פחות מלכתחילה.
אשר על כן, אני מקבלת את השומה שנקבעה בחוות דעתו של השמאי אבירן בעמוד 16 לחוות דעתו ולפיכך מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת סך בשקלים השווה ל- 1,500$ בגין ירידת בערך החנייה, לפי שערו היציג של הדולר ביום 3.5.99 בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהמועד האמור ועד ליום התשלום בפועל."
[ההדגשה אינה במקור]
הפיצוי שלו זכו התובעים הוא 50% מערך חניה אחת, כלומר - בית המשפט קבע שחניה טורית כפולה - ערכה 1.5 חניות, ולא 2 חניות. זאת מתוך השכל הישר, שחניה טורית איננה שוות-ערך לשני מקומות חניה נפרדים ועצמאיים, כפי שמקובל.
