מינוי מוקדם של עורך דין
בנושא של ליקויי בניה ואי התאמות, יש וועדי בתים הנוהגים למנות מהנדסים לבדיקת הליקויים, ולפעמים המהנדסים מבטיחים להם כעסקת מציאה בשיטת "הכול כלול" – התראה מעורך דין חינם, או "מציאות" אחרות. יתירה מכך, לפעמים המהנדס מבטיח עורך דין העובד על התיק ללא מקדמה, דבר שקוסם מאוד לקבוצות דיירים וועדי בתים משותפים המצויים במצוקה כספית. היזהרו מכך, כי לא מדובר רק בעבירות אתיות, אלא גם בשיתוף פעולה סמוי של עורך הדין המסכים לתרחיש זה, והצעתי היא לשמור מהם [מהמהנדס כמו גם מעורך הדין] מרחק.
בין הסוגיות הקיימות בסכסוכים בין דיירים לקבלנים, יש סוגיות הדורשות טיפול משפטי מוקדם, ולכן דרוש למנות עורך דין מוקדם ככל האפשר. בהחלט אפשר להתייעץ על המהנדס בעניין המינוי, אך אל לכם להתפתות אחר מבצעים והנחות, אלא בדקו לגופו של עניין את הניסיון של המהנדס המוכח במבחן התוצאה, אפשר גם לבחון חוות דעת לדוגמא, יש לבחון באותו אופן גם את עורך הדין טרם מינויו, וכן מומלץ לבחון את מידת שיתוף הפעולה בין השניים שהוא חיוני למיצוי זכויות הדיירים.
מוצע להתרחק ממבצעים זולים וקורצים. לא אחת קורה כי לאחר שצוות מוביל בבית משותף נכווה במבצע זול ומפתה, הוא נאלץ להתחיל הכול מחדש עם אחרים. או, לפחות, להסתייע [ככל שעדיין לא מאוחר מדיי] בצוותים אחרים, והיו דברים מעולם.
המינוי המוקדם של המהנדס ועורך הדין נדרש כי יש בעיות שלא קשורות במישרין לתביעת ליקויי בניה והן מוקדמות למועד הגשת תביעה. המינוי המוקדם גם משתלם כי בדרך כלל עורך הדין לא ישנה את שכר טרחתו במקרה של מינוי מוקדם: המינוי המאוחר מגדיל את כמות העבודה המקצועית הנדרשת ומסבך את הסכסוך כי כברת הדרך שהדיירים עברו ללא ייעוץ מקצועי – עלולה להסב נזקים שבחלקם בלתי הפיכים.
להלן דוגמא אחת של טיפול משפטי בתיק ליקויי בניה:
דיירים שרכשו דירות מחברה קבלנית, תבעו את החברה בגין ליקויי בנייה, אחור במסירת הדירה ותשלום ריבית לאור זאת שהדיירים שילמו את מלוא התשלומים במועדים אשר ע"פ החוזים אף שהדירות טרם נמסרו להן.
בית המשפט המחוזי זיכה את התובעים בפסק דינו בגין ליקויי בנייה ואיחור במסירה, אך פסק כי לא מגיע להם בנוסף לכך גם ריבית עבור הכספים ששילמו לקבלן, כי החיוב למסור את הדירה במועד מנותק ובלתי תלוי בחיוב לבצע את התשלומים במועדיהם בהתאם לחוזי המכר.
על כך הגישו הדיירים ערעור לבית המשפט העליון. כב' השופטת דליה דורנר פסקה כי על פי סעיף ד 2 לחוק המכר, לחייב שחיובו שלוב בחיובו של הצד השני (במקרה דנן-לספק את הדירה), יש זכות לדחות את מועד התשלום כאשר הממכר לא נמסר.
לאמור, כאשר החברה הקבלנית מאחרת במסירת הדירה, הרי הדיירים רשאים לעכב בהתאם את ביצוע התשלומים בגין עסקת המכר באותו פרק זמן, ואם לא עיכבו את התשלומים – הרי הם זכאים בריבית על כספם.
מדובר בע"א 1632/98 משה ורחל ארבוס נגד אברהם רובינשטיין בע"מ, בית המשפט העליון, שופטים: ד' דורנר, י' טירקל, א' ריבלין, פסק דין מיום : 30.04.2001
להסדר זה – שממנו עשויים ליהנות שני הצדדים לעסקת –המכר- תכלית כפולה.
ראשית, הוא מצמצם את הסיכונים שלהם נחשף החייב. כך, למשל, כאשר הנושה אינו מקיים את חיובו משום שנקלע למצב של חדלות פירעון, הפסדו של החייב עשוי להסתכם לכל היותר בהפסד הרווח מכישלון העסקה וההוצאות שהוציא בגינה, והוא לא נאלץ לסכן גם חלק מן הנכסים שהתחייב להעביר.
שנית, הוראת סעיף 23 לחוק המכר מאפשרת לחייב להותיר בעינו אץ התמריץ העיקרי שיש לנושה לקיים את חיובו המקביל – רצונו לקבל לידיו את הממכר או את תרומתו.
כאשר בידי הנושה מצויים הממכר ותרומתו גם יחד, התמריץ האמור מצטמצם, ומתבסס אך ורק על חששו של הנושה מפני התוצאות הכרוכות בהפרת חוזה המכר.
סעיף 23 לחוק המכר מתיישב על-כן עם הגיונן של מרבית עסקות-המכר, שבהן הקונה מעוניין לקבל את הממכר והמוכר מעוניין לקבל את תרומתו, ולשניהם אינטרס לקיים חיי מסחר שוטפים.
הדוגמא הנ"ל הובאה כי היחסים בין הקבלן לקונה במקרה זה ועיקר הסכסוך החלו טרם קבלת הדירה – כבר אז, לקראת סיום הבניה, הדיירים צברו חוב לקבלן ונמנעו מלפרוע אותו, מתוך הבנה כי יש להם זכויות.
אפשר לומר כי במקרה זה הדיירים הלכו על חבל דק מאוד והיו צפויים לשלם לקבלן פיצויים בגין איחור בתשלום, ורק ייעוץ משפטי מתאים אפשר להם להחליט החלטה שלא לגמור חשבון עם הקבלן, לרבות תשלומי ריבית כפי שדרש מהם הקבלן. הדיירים היו זקוקים לייעוץ משפטי כבר בשלב מוקדם, בגין נושא נלווה לליקויי בניה, נושא המתעורר בדרך כלל בשלב מוקדם.
כיצד לנהוג כשהקבלן מתנה את מסירת הדירה בתשלום שלא מגיע לו?
האם לבדוק את הדירה טרם מסירתה, באמצעות מומחה או להמתין לאחר קבלת הדירה ורק אז לבדקה בדיקה מקצועית?
האם להעלות אי התאמות מהותיות שברור מראש שהקבלן לא יתקנן?
האם לחתום על המסמכים השונים לפי דרישת הקבלן טרם קבלת הדירה, או טרם או במועד בדיקת הדירה בסוף "שנת אחריות"?
מתי צריך להודיע על הליקויים?
כל אלה, ועוד, הן שאלות משפטיות שמוטב כי יהיה מעורב בהן עורך דין המתמחה בתחום ליקויי תכנון ובניה.
לעיון ולמידע מורחב:
-
כרכים א' ב' ג' של הספר "ליקויי בניה" מאת א' בן-עזרא, בהוצאת "בורסי".
-
"סוגיות בליקויי תכנון ובניה" מאת א' בן-עזרא, בהוצאת "בורסי".
-
"תחיקת הבניה" מאת יואל בן-עזרא ואברהם בן-עזרא, בהוצאת "בורסי".
