אחוזי בניה - חלל תחת הבית

תכנון בתים (וילות, קוטג'ים, בניה חד/דו קומתית מכל סוג) - בקרקע משופעת - יוצר לעתים מצב בו תחת קומת הכניסה, נוצר חלל שגובהו שקול לקומה אחת, שתי קומות או יותר.

האם החללים תחת המפלס של הכניסה הקובעת לבניין יחושבו במסגרת אחוזי בניה כשטחי שירות או שטחים עיקריים?

יש ומעל חללים אלו ממוקם הבית, ולפעמים ממוקם מעליהם משטח כניסה - רחבת כניסה אופקית, שלא נכללת בחישוב אחוזי הבניה, בהיותה משטח הכרחי מבחינת תכנון סביר המאפשר כניסה לבית.

הרחבת שביל הכניסה לכדי משטח רחב ידיים, לא הופכת אותה למרפסת, ואין עליה מגבלות של קווי בניין, כדוגמא.

על פי תקנה 4(ט) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) תשנ"ב-1992, נקבע כך:

על פי הנוסח הנ"ל, יש פטור להכללת השטח שגובהו שתי קומות או יותר, כחלק משטח בנוי לצורך חישוב אחוז בניה, כאשר מיקומו של השטח האמור הוא בקומת הכניסה.

בבקשה להיתר בניה מסוימת, דרשה הועדה לתכנון ולבניה לכלול את השטח שמתחת למשטח כניסה באחוזי הבניה, מהטעמים הבאים:

הפטור חל על שטח שנמצא בקומת הכניסה בלבד, ולדעתה של אותה ועדה לתכנון ולבניה - נובע כי אינו חל על שטח במפלס אחר - ובענייננו, אין חולק כי תחת משטח הכניסה - במפלס שאינו הכניסה לבניין - מצוי החלל האמור.

ראה תמונות מצורפות לעיל בעניין זה.

אכן יש אי בהירות בתקנות, המשאירות לשיקול דעת מה דינו של חלל כאמור שאינו במפלס קומת הכניסה לבניין. הבעיה נפתרה בחוזר המנהל הכללי של משרד הפנים מספר 6/2008 סעיף 10, בו ניתנה פרשנות לתקנה 4(ט) כדלקמן (פרסום מיום 24 לאוגוסט 2008):

לאמור, הפרשנות של הוועדה המקומית שעניין זה אינה נכונה, והשטח תחת קומת הכניסה - פטור מהכללתו באחוזי הבניה, בהתאם לפרשנות משרד הפנים בחוזר המנהל הכללי 6/2008.

יוער בשולי הדברים כי גם הנוסח שבחוזר אינו מושלם, שכן אין בו התייחסות למקרה שהגובה של החלל האמור - בין בקומת הכניסה לבניין ובין בקומה אחרת - הוא מעל 2 קומות.