מפרט: מה דין אי התאמה למפרט - כשהחלופה יותר טובה?

"חיפוי הבניין

73.התובעים טוענים כי חיפוי הבניין באבן קבוע במפרט הדירות, וכי הנתבעת שינתה את שיטת החיפוי לטיח חוץ מסוגנן בניגוד למפרט. לטענתם הדבר מהווה אי התאמה לפי סעיף 4(א)(1) לחוק המכר וכי היה על הנתבעת לקיים את המפרט במדויק לפי סעיף 3(ג) לחוק.

74.עוד טוענים כי הנתבעת הפרה את התחייבותה כלפי רוכשי הדירות, שכן בעת רכישת הדירה, הוצגה להם הדמיה של בניין מחופה אבן, ובפועל קיבלו חיפוי אחר.

75.הנתבעת טוענת כי החיפוי נעשה משיקולי יעילות ולא שיקולים כלכליים, שכן רצו להימנע מאיחור במסירת הדירות. כמו כן, נטען כי התובעים חתומים על הסכם המכר, לפיו היא רשאית לשנות בתוכנית הבניין ובכללם החיפוי החיצוני, כל עוד לא נערך שינוי ביחידה הנמכרת. כמו כן, טוענת כי היא קיבלה את אישור מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית עפולה לביצוע השינוי.

.76לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת חוות דעת מומחה בית המשפט בעניין זה, אני מקבלת את טענת התובעים באופן חלקי. ואבהיר.

77.חוק המכר מטיל על מוכר דירה חובה להציג בפני הרוכש מפרט של הדירה וזאת לפי סעיף 2 לחוק. אי התאמה מתהווה כאשר דירה שונה מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה. לכן, ככל שתמצא אי התאמה בין המפרט לבין מה שנבנה, מדובר בהפרת חוזה.

78.בע"א 213/80 שמעון שמחיוף נ' ברוכים (6.9.83), תכלית החוק הוסברה:

"מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת – וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים – מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו ... כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידו, חובה היא על המוכר לצרף מפרט לחוזה, ובו תיאור של הדירה וכל הכלול בה ... ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת ליבו של הקונה לשינויים אלה". (פסקה 7).

 

79.אציין כי "הדירה" האמורה כוללת לא רק את מערכת החדרים המהווה את יחידת המגורים במובן הצר , אלא גם דברים שמחוץ לדירה, לרבות רכוש משותף במקרה של בית משותף.

אצטט בהקשר זה את המלומד איל זמיר בספרו "חוק המכר(דירות)":

"מבחינת התכליות שהחוק נועד להגשים, הן במישור מסירת מידע לקונה הן במישור האחריות להתאמת המבנה, אין כמדומה מקום להבחין בין מערכת החדרים המהווה את יחידת המגורים או היחידה העסקית לבין חלקי הבניין המשרתים יותר מיחידה אחת. ההחלטה לקנות דירה פלונית וההנאה ממנה לאחר קבלתה תלויות לא רק בתכונות היחידה עצמה, אלא גם בתכונות ובמאפיינים של הבניין כולו. על כן, ראוי לחייב את המוכר למסור מידע גם לגבי החלקים והמתקנים המשותפים ולהטיל עליו אחריות גם לפגמים ולליקויים בחלקים אלה. שיקולים אלה חלים לא רק על חלק מהרכוש המשותף שהוצמד לדירה פלונית, אלא גם על חלקי הרכוש המשותף המשמשים את כלל הדיירים או מרביתם". (זמיר, עמ' 138)

80.בענייננו, אין מחלוקת בין הצדדים כי החיפוי שנעשה לא תואם למפרט. כמו כן, מומחה בית המשפט ציין בסעיף 17.1 לחוות דעתו כי קיים שינוי בשיטת החיפוי החיצוני בין החזיתות בתכנית היתר לבין המציאות. במהלך חקירתו הוא נשאל על ידי ב"כ התובעים "האם תסכים איתי, שעל פי התוכנית, ועל פי היתר הבניה, היה צריך להיות פה חיפוי אבן?" והשיב בחיוב. (עמ' 25 ש' 11-15)

81.על כן, אני קובעת כי קיימת אי התאמה למפרט לפי סעיף 4 לחוק המכר.

82.אני דוחה בהקשר זה את טענת הנתבעת כי לפי הסכם המכר היא רשאית לשנות בתוכניות הבניין וכי התובעים לא יבואו בכל טענה בקשר זה.להלו אנמק.

83.הנתבעת מפנה לסעיפים 8.2, 8.4, 8.6 להסכם המכר עליו הצדדים חתומים, וזו לשונם:

84.

.85הסעיפים המאפשרים שינוי חד צדדי של המפרט על ידי הנתבעת ללא הסכמת הדיירים אינם יכולים לעמוד. חוק המכר הוא חוק קוגנטי, ולפי הוראות סעיף 7א, לא ניתן להתנות על הוראות סעיף כלשהו מהחוק אלא לטובת הקונה. לכן, הוראות החוק גוברות על הוראה בהסכם המכר הסותרת אותה.

86.הסעיפים אליהם מפנה הנתבעת בהסכם המכר מעניקים לה שיקול דעת גורף לשנות בתוכניות הבניין ללא כל אפשרות מצד הרוכש להתנגד לכך. מדובר בסעיף ויתור העומד בסתירה להוראות סעיף 7א. לכאורה, הנתבעת מבחינה בין "דירה" במובן הצר לבין שאר חלקי הבניין לרבות הרכוש המשותף, דבר שנותן לה יכולת לשנות בתוכניות הבניין כל עוד לא נעשה שינוי ביחידת המגורים. אך כפי שציינתי לעיל, לפי חוק המכר, "דירה" כוללת גם את חלקי הבניין שמחוץ לדירת המגורים. לאור האמור, ההבחנה שעושה הנתבעת בהסכם המכר בין היחידה הנמכרת לשאר חלקי הבניין נדחית בזאת. כפועל יוצא מהאמור המפרט מחייב את הנתבעת חרף האמור בסעיפים הנ"ל שחוזה המכר.

87.היות ואי התאמה לפי חוק המכר היא הפרה של חיוב חוזי, הנפגע מאי התאמה זכאי לתרופות הקבועות בסעיפים 10-16 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971. לפי תורת הפיצוי, יש להעמיד ניזוק במצב בו היה אלמלא ההפרה והנזק שנצמח בעקבותיה (ע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ , פס' 9 (21.7.03).

88.מומחה בית המשפט הבהיר בסעיף 17.1 בעמוד 18 לחוות דעתו כי חוסר גמר חיפוי אבן אינו מהווה ליקוי בניה וכי מדובר בשינוי בשיטת החיפוי החיצוני. יתרה מזאת, המומחה קובע כי הפתרון שבוצע בפועל על ידי הנתבעת עדיף מבחינה הנדסית, לרבות מבחינת אחזקה, על פני חיפוי אבן.

89.אמנם החיפוי שבוצע לא מהווה ליקוי בניה, אך יש לזכור כי בוצע על ידי הנתבעת חיפוי השווה ערך הרבה פחות ממה שהובטח לקונים. התובע 2 מתאר בתצהירו כי כאשר רכש את הדירה, הוצג לו בניין המחופה באבן , וזה היה אחד השיקולים שהביאוהו לרכוש את הדירה (סעיף 9 לתצהיר).

90.לכן, לטעמי הדרך להעמיד את התובעים במצב בו היו לולא ההפרה היא פסיקת פיצויים בשיעור ההפרש בין שווי חיפוי אבן לבין החיפוי שבוצע.

91.מומחה בית המשפט קבע כי עלות חיפוי אבן היא בסך 360,000 ₪, אך ציין כי התוכנית לא מראה במדויק את השטח של החיפוי והיה לו קשה לחשב את השטח ולראות מה צריך להיות מחופה באבן ומה לא (עמ' 25 ש' 35-37).

92.כמו כן, יש לזכור כי כתב התביעה הוגש על סכום של 360,477 ₪ ולכן הפיצוי צריך להיות עד לסכום זה., וזאת אני מציינת לאור דרישת התובעת לפיצוי בעלות תיקונים של 132,000 ₪ וכן בנוסף גם עלות התקנת חיפוי אבן בסך של 360,000 ₪ מדובר בסכום נטען העולה על סכום התביעה. חשוב לציין, בהקשר זה גם כי בחוות הדעת מטעם התובעים צויין כי הסכום בגין התקנת חיפוי האבן הוא 175,000 ₪.

93.התובעים רכשו את הדירה כאשר הוצג להם כי הבניין לצד בניין נוסף תואם יחופו באבן. המצהיר מר טרוגמן מטעם התובעים ציין בתצהירו כי בעת הרכישה הוצגה להם הדמיה של שני בניינים מחופים באבו, כאשר חיפוי האבן והיופי היו חלק ממכלול השיקולים בהחלטת הרכישה . עוד הוא הוסיף כי הבניין האחר אכן חופה באבן בשונה מהבניין מושא התביעה.

94.בפועל התובעים לא קיבלו את הבניין שהובטח להם. החיפוי שבוצע שווה פחות מהחיפוי אשר סוכם בחוזה ומראהו שונה. השינוי בוצע ללא הסכמת התובעים. מנגד, החיפוי בבניין אינו לקוי מבחינה מקצועית. אין לדעתי הצדקה לפצות את התובעים במלוא עלות של חפוי אבן . כמו כן, בהיעדר ליקוי, אין וודאות כי החיפוי אבן אכן יבוצע בסופו של דבר על ידי התובעים. בפועל, הנזק שנגרם כתוצאה מהפרת החוזה וביצוע עבודה הנוגדת למפרט פגעה ביכולת של התובעים ליהנות מהבניין באופן שמראהו החיצוני שונה מכפי שהובטח להם בחוזה. מדובר בבניין גבוה בן 7 קומות ובו 25 דיירים, כאשר הבניין הצמוד לו אכן חופה באבן.

95.בשים לב לאמור לעיל, ובהתחשב במספר הדיירים בבניין , אני סבורה כי המקרה דנן מתאים לפסיקת פיצוי על דרך האומדנא בסך של 120,000 ₪ בשים לב למהות הפיצוי לסכום זה לא יתווסף 10% בגין פיקוח וגם לא מע"מ.