תקן ותקנות - המועד החל

התקנים הישראליים ותקנות התכנון והבניה עוברים שינויים, ביטולים ועדכונים בממד הזמן. לפיכך, יש חשיבות רבה למועד חלות תקן או תקנת בניה, בכדי לדעת מה חל ומה לא חל על דירה או בניין אשר הם: מתוכניים במועד א', מקבלים היתר בניה במועד ב', נבנים במועד ג', בנייתם מסתיימת במועד ד', והם נמכרים ועוברים לרשות המשתמש במועד ה'.

יש ופתרון לסוגיה זו מצוי בניסוח הסכם המכר - לדוגמא - סעיף בהסכם הקובע כדלקמן:

לא פלא שישנן גרסאות שונות וחילוקי דעות, ואפילו סעיף "חד משמעי" כדוגמא לעיל - לא מבטל את המחלוקות, כי אין להתנות על חוק המכר (דירות) אלא לטובת הקונה, וככל שיתפרש כי המועד הקבוע בהתאם לחוק המכר (דירות) אינו זה הרשום בסעיף הנ"ל - המחלוקת מתחדשת.

ראוי ללמוד על מועד חלות התקן מע"א 6092/00 כדורי בע"מ נ' אוטמזגין, שופטים: א' מצא, מ' חשין, א' גרוניס, בית המשפט העליון, פסק דין מיום א' חשוון תשס"ג. בפסק דין זה יש ניתוח משפטי בזיקה לחוק המכר (דירות), ועל פיו. בקליפת אגוז, המועד החל הוא: קבלת הדירה. בכל מקרה שאי אפשר להחיל תקן או תקנה על פי המועד החל (מועד קבלת הנכס) - יהיה תחליף בצורת פיצוי כספי.

מכיוון שבבסיס פסק דין זה מצוי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, ואין להתנות על סעיפי החוק אלא לטובת הקונה, כל סעיף אחר בחוזה המכר אשר מכוון למועד חלות אחר, זולת מנעד קבלת הנכס - חסר תוקף.

------------*------------

רוכש דירה, מצפה כי הדירה שהוא קונה, מתאימה לכל דרישות החוק, חוקי העזר והתקנים, החלים במועד הקניה.

מוכר דירה, שהוא אמור לדעת את החוקים והתקנים החלים, ככל שידוע לו על אי התאמה כלשהי בממכר, במועד המכירה - חובה ראשונה חלה עליו לבטל בפועל את אי ההתאמה, ואם הדבר בלתי אפשרי - עליו להודיע על כך לקונה, ולפצותו על פי הערכת שמאי מקרקעין או על פי הסכמה הדדית, ובלבד שהקונה יהיה מודע לאי ההתאמה, יפוצה על הנזק ויסכים לקיומה.

-------------*------------

בעת קבלת "טופס 4" המהווה תנאי לחיבור הבניין לתשתיות (חשמל, מים, תקשורת) - מהנדס הוועדה המקומית בודק ומאשר התאמת הבניין להוראות התקנים והתקנות. פעולה זו מתבצעת סמוך לגמר הבניה.

יש ונערכות תכניות היתר בניה מאוחרות למועד זה, הכוללות שינויים או עדכונים. במקרה זה, חובה לעדכן גם את מצב התאמת הבניין לתקנים ולתקנות למועד אישור התכניות החדשות.