ביקורת דירה - וסיכונים ברכישתה
בעת רכישת דירה, מומלץ לבצע בדיקה של הדירה בעיני מומחה.
מכשול ראשון - עלול להיות בבחירת המומחה, וזאת בעקבות קיומם של קורסים מזורזים המתיימרים להכשיר מומחים לבקורת מבנים, ומספקים לבוגריהם תעודות מרשימות המעידות על מומחיותם.
מי שמעוניין לבדוק נכס בדיקה הנדסית, מצפה שהבודק יהיה מהנדס רשוי, בעל רישיון בתכנון מבנים, וידע נרחב בהנדסה אזרחית - ידע שלא ניתן לרכישה ע"י השתתפות בקורס מזורז המתיימר להכשיר את בוגריו ולהקנות לכל בוגר תואר יוקרתי של "מומחה".
המשוכה השניה היא - הסתרת ליקויי בניה, לעתים ליקויים יסודיים ומהותיים הנוגעים ליציבות הבניין.
אין זה סוד, כי צביעה של הבית מסתירה פגמים - העובש לא נראה מיד לאחר הצביעה. אם מסירים את העובש על ידי צביעה מבלי לבטל את סיבת היווצרותו - הוא יחזור ויפקוד את קירות הבית שוב במהלך הזמן.
ראה בעניין זה ת"א 14327-02-19 קרביש דמסיי וגאשו דמסיי נ' יהודה ושרון בן קסוס, בית המשפט המחוזי מרכז - לוד, שופט: אילן ש' שילה, פורסם בפדאור.
מדובר בעסקת מכר של דירה ישנה, ובהסכם המכירה התובעים הצהירו כי בדקו את הדירה ואת הבניין ומצאו את הדירה מתאימה להם.
טענת התובעים כפי שמפורטת בסעיף 5 לפסק הדין היא:
"5. הנתבעים לא גילו לתובעים את דבר ליקויי הקונסטרוקציה הקיימים בבניין, ובכך לא עמדו בחובת הגילוי הנדרשת מהם. התנהלות זו, שנעשתה במכוון ובחוסר תום לב, עולה כדי הטעייה כהגדרתה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 ("חוק החוזים")".
בתיק זה אני הכנתי חוות דעת מקצועית עבור הנתבעים, שלימים שימשה את התובעים...
על סמך זאת, ביקשו התובעים ביטול הסכם הרכישה:
"על פי חוות דעת של המהנדס ד"ר אברהם בן עזרא, מיום 12.1.12, אי ביצוע התיקונים הנדרשים יביא לנזקים בלתי הפיכים, וגם ביצועם לא יבטיח מניעת אפשרות של הישנותם בעתיד. גם חוות דעת של המהנדס תמיר לוי, משנת 2017, שניתנה לבקשת האגודה לתרבות הדיור, מלמדת על ליקויים רבים. חוות הדעת היו בידי הנתבע, שהכיר אותן כחבר הנציגות, וכאמור אף יזם וניהל את התביעה נגד בעלי הדירות, עקב סירובם לשיפוץ, כאשר במסגרת אותה תביעה הסתמך הנתבע על חוות דעתו של ד"ר בן עזרא.
הנתבעים הקפידו לא להיות מעורבים במו"מ עד לחתימה על הסכם המכר. הם לא גילו למתווך ולבא כוחם את דבר הליקויים בבניין, ואף לא גילו למתווך על אודות סכסוך השכנים והתביעה שהוגשה. כדי לכבול את התובעים להסכם, אפשרו להם הנתבעים להתחיל בשיפוץ הדירה אף לפני תשלום מלוא התמורה.
התובעים גילו את דבר ליקויי הקונסטרוקציה בבניין ימים בודדים לאחר תשלום מלוא התמורה, ולא הייתה להם יכולת לדעת על ליקויים אלו בטרם התקשרו בהסכם. על הנתבעים היה לגלות להם את המידע, שהגיע לידי הנתבע בתפקידו בנציגות הבית המשותף. הנתבעים גם לא מסרו לתובעים כי מחיר הדירה הופחת עקב האופן שבו נראה הבניין (ר' ס' 32 בתצהיר עדות ראשית של התובע).
אין בתנאי שבהסכם, שעל פיו בדקו התובעים את הדירה וויתרו על טענותיהם בעניין מצבה, כדי לבטל את חובת הגילוי של הנתבעים (ע"א 8068/11 עיני ואח' נ' שיפריס ואח', (( 11.02.2014) ("עניין עיני")). לא כל שכן כאשר מדובר בליקויים נסתרים.
התובעים לא היו מתקשרים בהסכם המכר אילו היו הנתבעים מיידעים אותם באשר לחוות הדעת ההנדסיות.
התובעים מבקשים להכריז על בטלותו של הסכם המכר, להחזיר להם את התמורה ששילמו, ולשם להם פיצוי מוסכם בסכום של 145,000 ₪"
הסתרת קיומו של ליקוי, והסתרת חוות דעת המעידה על קיומו של הליקוי - עולה כדי הטעייה.
בתיק זה היו חוות דעת שונות אך בית המשפט סמך את פסק דינו על חוות דעתי, (ראה סעיף 16 בפסק הדין).
הסדקים נוצרו עקב שקיעת יסודות.
שקיעת אבנים משתלבות במפלס הקרקע - יצרה סיכון למשתמש (סיכון של היתקלות ונפילה).
*******
מסקנה והמלצה: טרם רכישת דירה (בין חדשה, בין ישנה), יש לבדוק שמא הדירה נצבעה לאחרונה והצביעה מסתירה סדקים ושברים.
הבדיקה אמורה להתבצע ע"י מומחה.
יש להקפיד במיוחד לגבי דירות צמודות קרקע, ולגבי דירות גג, או דירות תחת מרפסות פתוחות.
אם אתם מוכרים דירה - אל תמכרו אותה צבועה, אלא כפי שהיא ללא "הכנתה למכירה", וכן, גלו לקונה קיומם של מסמכים בעניין טיב הדירה.
