המאבק על הארנונה לגבי משרד בדירה

בית המשפט המחוזי בחיפה התערב בהחלטת עיריית חיפה-מנהל הארנונה, וקבע בפסק דין מנומק כי חלק הדירה המשמש משרד עו"ד – לא מצדיק גביית ארנונה כמשרד לגבי אותו חלק.

מדובר בעמ"נ 15815-01-15 מנהל הארנונה בעיריית חיפה נ' דרור זליבנסקי.

ב"כ עיריית חיפה – עו"ד דליה בן אלעזר-יורן, וב"כ המשיב – עו"ד סמדר בן דור. השופט: סגן הנשיא רון שפירא. פסק הדין פורסם ב"נבו".

הרקע העובדתי הוא כדלקמן: בדירת המשיב יש חדר אחד המשמש משרד בו עובדת רעייתו של המשיב כעורכת דין; אין לה משרד אחר.

המשיב קיבל מעיריית חיפה חשבון ארנונה, לפיו השטח שבדירה, המשמש כמשרד - מחושב לפי תעריף אחר, יותר גבוה, משאר שטח הדירה. על כך הגיש המשיב השגה, שנדחתה ע"י העירייה.

העירייה קבעה כי משרדה של עורכת הדין, אשת המשיב, מהווה יחידת שומה נפרדת, ולכן החישוב יהיה בהתאם.

על כך הגיש המשיב ערר; בעקבות הערר נקבע כי השימוש העיקרי בנכס הוא מגורים, ולפיכך הערר מתקבל.

על כך הוגשה ע"י עיריית חיפה עתירה מנהלית כמפורט לעיל.

עיריית חיפה לא ויתרה, ועתרה לבית המשפט המחוזי על מנת שיהפוך את החלטת וועדת הערר ויחייב את המשיב (בעתירה המנהלית) לשלם ארנונה לפי חישוב נפרד לגבי חלק הדירה המהווה משרד.

יובהר כי בעידן המודרני רבים מנהלים את משרדיהם ואת עסקיהם מהבית, ואפילו ממקומות הרבה פחות ממוסדים ופחות קרובים במאפייניהם את המשרד – כמו: בתי קפה, או אף מן המכונית הפרטית, וזאת לאור העובדה כי המחשב הנייד והטלפון ממלאים את מרבית הפונקציות המשרדיות. הפסיקה הקדימה במישור זה את החקיקה, והסתגלה למצב החדש.

בית המשפט שבעתירה המנהלית הגדיר את המחלוקת כדלקמן:

"המחלוקת בענייננו מתמקדת בשאלה האם חדר העבודה, המהווה חלק מהסלון, מהווה בנסיבות העניין יחידת שטח נפרדת המשמשת לעסקים (עסקה של עו"ד בן דור) ולכן יש למסותה בארנונה לפי סיווג עסקים, בשונה משאר הדירה המשמשת למגורים וממוסה לפי סיווג מגורים".

בית המשפט חזר והסתמך על קביעתה של ועדת הערר לפיה השימוש העיקר בנכס הוא מגורים, בעוד השימוש כמשרד עו"ד הוא משני. עוד קבע בית המשפט כי ביצוע עבודה מקצועית בחלק קטן מהנכס הוא לגיטימי.

בית המשפט ציין גם את חוסר הסבירות שהרשות המקומית תעקוב מעת לעת מה נעשה בנכס, ובכך הסתמך ואף ציטט את פסק דינה של השופטת טובה שטרסברג-כהן בעע"מ 11641/04 ברוך סלע נ' מועצה אזורית גדרות (פורסם ב"נבו" ביום 17.01.2006) כדלקמן:

"ההלכה הפסוקה הינה כי כאשר מדובר במתקן רב תכליתי בעל שימושים מגוונים שניתן להפריד בין מתקניו השונים, יש לסווג כל חלק בנפרד בהתאם לשימוש בו ולתכליתו. עם זאת, סויגה הלכה זו כאשר מדובר בנכס הומוגני מעיקרו. אמרה על כך השופטת שטרסברג-כהן כי "אין זה מעשי ולא ניתן לצפות מן הרשות המקומית לבחון ולערוך מעקב בדבר השימושים הנעשים בחלקים שונים של נכס הומוגני בעיקרו כאשר שימושים אלה עשויים להשתנות מעת לעת וכך גם היחידות שבו" (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון, [פורסם בנבו] תק-על 2003(1), 1478 (2003))".

בפסק הדין הייתה התייחסות גם לטענת עיריית חיפה, לפיה ע"פ כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין חובה לעורך דין לקיים משרד, ולכן, לפי הטענה, יש לסווג את חלק הדירה כמשרד.

בית המשפט דחה טענה זו מהנימוקים הבאים:

א. הנושא הבא לפתחו, אינו הקפדה על כללי האתיקה.

ב. הנחת יסוד היא שעו"ד בן-דור מקיימת את כללי האתיקה.

ג. "בעולם העסקים היום, מהווה מחשב נייד יחידת משרד שלמה".

בעניין הנימוק השלישי, יש בו רמז ללשכת עורכי הדין להתעדכן, ולהסתגל למצב כיום בעולם העסקים ואולי יש מקום לנסח מחדש את כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין בנוגע לדרישת קיום משרד.

בכך לא תמה הפרשה, שכן העירייה חזרה על הדרישה לתשלום ארנונה לפי התעריף הגבוה גם בשנת המס החדשה, בטענה שהיא חופשית לחדש את הדיון מדי שנה.

בשל כך פנתה עו"ד סמדר בן דור בבקשה למתן הבהרה, (פניה מיום 16.03.2015 אל בית המשפט המחוזי בחיפה), והתשובה ניתנה בו ביום כדלקמן:

"איני מוצא צורך לתת הבהרה. בית משפט קבע את שקבע על בסיס נתונים עובדתיים שהיו בפניו. ממילא, ככל שלא תשונה התשתית העובדתית ממילא לא תשונה הקביעה השיפוטית. ענין זה יכול ויבדק ע"י הגורם המנהלי המוסמך וחזקה שיביא בחשבון את קביעותיו של בית המשפט, על כל המשתמע מכך.

לשלוח לצדדים.

רון שפירא, סגן נשיא".

לאמור, כל עוד לא חלים שינויים בשטח, הפסיקה נותרת במלוא תקפותה.

לפסק דין זה יש השלכה חשובה על שיעור גביית ארוננה ממשרדים הממוקמים בבתים ובדירות מגורים.