פגיעה באיכות הבניה

ידוע כי מי שרוכש דירה בבית משותף, זכאי ליהנות מכל חלקי הרכוש המשותף של הבניין; הוא נהנה - או נפגע, לפי נסיבות העניין.

היטיבה לנסח זאת שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה טובה שטרסברג-כהן (שמונתה לאחר מכן כשופטת בבית המשפט העליון), בת"א 1756/79 קראוס יהושע ו- 64 תובעים נוספים נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, (פורסם ב"נבו"), ולהלן ציטוט:

"1) הטענה לפיה זכאים התובעים רק לחלק יחסי מהפיצוי בגין הליקויים ברכוש המשותף, באשר הם מהווים רק חלק מהמשתכנים, אינה מקובלת עלי.

לדירה בבית משותף לעולם צמוד רכוש משותף שהבעלות בו היא בחלק בלתי מסויים. (דברים אלה נכונים גם לגבי בית שטרם נרשם כבית משותף והוא ראוי להרשם ככזה).

קונה בעל דירה זכאי לכך שבנוסף לדירתו יוכל הוא ליהנות מן הרכוש המשותף כולו. הרכוש המשותף אינו עומד אמנם לשמושו הבלעדי של בעל הדירה שכן הוא שותף בו עם אחרים, אך בעלות משותפת זו אינה מצמצמת את חובתו של המוכר כלפי כל אחד מהקונים, ועליו לספק לכל אחד מהם בנוסף לדירתו גם את הרכוש המשותף בשלמותו. משמילא המוכר כלפי בעל דירה אחת את חיוביו לענין הרכוש המשותף, יוצא הוא כדי חובה כלפי כל בעלי הדירות שלהם נוצרת זכות שיפוי מבעל הדירה כלפיו קיים מוכר הדירה את החיוב. כל הדברים הנ"ל מאומצים על ידי כפי שהובאו וסוכמו בת.א. (ב"ש) 747/81 פס"מ תשמ"ג (ב) 294 ואין לי אלא להצטרף אליהם ולסמוך ידי עליהם. באותו הקשר ראה גם האסמכתאות הנזכרות באותו פסק דין וסעיף 59 לחוק החוזים (חלק כללי) שענינו בחיוב המגיע לשניים, ומקויים כלפי אחד מן השנים".

דברי בית המשפט בתיק קראוס יהושע פורסמו ביום 21.11.1985, והם יפים כאז כן היום וראויים להוביל פסיקה חדשה של בית המשפט העליון.

הנושא עבר תהפוכות שונות במהלך השנים, ולאחרונה ניתן פסק דין ע"י השופטת נבילה דלה מוסא בת"א 7641-03-10 נציגות הבית המשותף צפת האר"י 13 ועוד 8 אחרים נ' עיריית צפת ואח', בית משפט השלום בנצרת, פורסם ביום: 11 מרץ 2016. (להלן יכונה: פסק דין צפת). הפרשה בפסק דין צפת עניינה בתביעת ליקויי בניה חמורים ואי התאמות בבית משותף בכתובת הנ"ל, בדירות וברכוש המשותף.

[גילוי נאות: אני הייתי בתיק זה מומחה מטעם התובעים].

בית המשפט מינה כמומחה את המהנדס עדנאן מסאלחה, אשר קיבל את עיקרי טענותי בנושא ליקויים ואי התאמות, ופסק הדין היה בהתאם.

בעניין הדירות – כל תובע קיבל פיצויים לפי פסק הדין, אך בנושא הליקויים ברכוש המשותף, בית המשפט דחה את התביעה מטעמים משפטיים, אף שמומחה בית המשפט אישר את רוב הטענות.

בית המשפט טען כי התובעים לא הוכיחו כי הם נציגות מוסמכת, ודחה גם פיצוי חלקי לפי שיעור התובעים מתוך כלל הדיירים, בטענה כי התובעים לא הוכיחו איזה חלק יחסי הם מהווים מתוך כללי הדיירים.

מאז 1985 הפסיקה התרחבה ועברה שינויים בתחום זה, ולהלן דברי בית המשפט העליון בע"א 7799/01 סלים נ' שרביב בע"מ פ"ד נ"ו (ד) 725 (2002), דברים שצוטטו גם בפסק דין צפת:

"המערערים הם רק חלק מכלל הדיירים בבניינים מושא הדיון, ואילו נציגויות הבתים המשותפים לא צורפו לתביעת המערערים כתובעות. לו הייתה עתירת המערערים לחייב את המשיבה לבצע את תיקון הליקויים ברכוש המשותף, כי אז גם ללא ה"נציגות" כבעלת-דין, וגם בלי שכלל הדיירים היו תובעים, היה נכון לחייב את המשיבה לתקן את הרכוש המשותף כולו, ולא את חלקם היחסי של המערערים ברכוש זה. אולם מקום שהתביעה הייתה מראש לפיצוי כספי בגין הליקויים ברכוש המשותף, הלכה היא שיש לפצות כל דייר אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף,... לא כך נהגה הערכאה הראשונה, אשר פסקה לכלל המערערים פיצוי משותף, וחיוב זה אינו יכול להישאר על כנו".

(השופטת טובה שטרסברג-כהן כיהנה בהרכב בפסק דין סלים והביעה הסכמתה).

מפסק דין סלים ניתן להסיק את המסקנות הבאות:

1. כאשר התביעה היא כספית, והתובעים הם: נציגות הבית המשותף ואולי גם אחרים, נכון לחייב את הנתבעת לשלם פיצויים לפי עלות התיקונים הדרושים ברכוש המשותף בשלמות.

2. כאר התביעה היא כספית, והתובעים הם דיירים שונים בעלי חלק מסוים מתוך הרכוש המשותף, התובעים יקבלו פיצוי כספי לפי החלק ברכוש המשותף השייך להם.

3. מכלל הן לומדים לאו, כלומר, כאשר התביעה היא ביצוע בעין – רשאי גם דייר אחד לתבוע את התיקונים בכל חלקי הרכוש המשותף, שכן סכום כספי חלקי לא יאפשר לו לתקן את הפגמים ברכוש המשותף.

כך גם קרה בתיק צפת בנושא אחד – והוא – ביצוע בעין של קיר תומך, שנעשה במהלך הדיון  במימון מלא של הנתבעת. מדובר בקיר תומך שנועד לבטל סיכון הידרדרות אבנים וסלעים על בית התובעים.

הפסיקה החדשה מעוררת קשיים ומעלה שאלות שטרם ניתן להן פתרון.

ראשית, כיצד יחושב החלק היחסי של שטחי דירות התובעים מתוך כלל שטחי הדירות שבבניין בבית משותף, במצב בו אין תכנית בית משותף בת תוקף?

מדובר במשימה בלתי אפשרית, וכל חישוב יהיה בבחינת עמדה של צד לדיון, עד להכרעת המפקח על רישום בתים משותפים ואישורו.

שנית, יש בהגבלה זו פגיעה באיכות המגורים, עד כדי כך שבתיק צפת הוכחו ונקבעו ליקויי בניה ואי התאמות ע"י מומחה התובעים, ליקויים ואי התאמות שאושרו ברובם המכריע ע"י המומחה מטעם בית המשפט, אך בגלל הקושי המתואר לעיל וסיבות אחרות המתוארות בפסק הדין – התובעים לא קיבלו פיצוי כלשהו בגין הליקויים ברכוש המשותף, והבית המשותף נותר על פגמיו.

לו הייתה הפסיקה של בית המשפט בתיק קראוס נותרת על כנה ללא שינוי – הייתה בכך תרומה חשובה לאיכות המגורים ולזכויות הדיירים.

ניתן ליישב את הסתירה (לכאורה) שבין מה שנאמר בפסק דין קראוס לבין הפסיקות האחרות, המאוחרות יותר, ע"י כך שבית המשפט יקבע מנגנון תיקונים בפועל בכל מקרה של תביעה הכוללת מרכיב ביצוע בעין, ובכך יובטח כי כספי הפיצויים ינותבו לאפיק של ביצוע התיקונים הדרושים ברכוש המשותף.