ה"פ 11415/99 עונות נ' בן דוד
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
ה"פ 11415/99
08/11/2005
בפני: כב' השופטת ברון ציפורה
בעניין:
1. עונות חטיבת הפנאי בע"מ
2. כפר הים ניהול (1994) בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד ויסלגלס - אלמגור
מבקשות
נגד
1. מייק בן דוד
2. אנה בן דוד
ע"י ב"כ עוה"ד יוסף שליסר
משיבים
פסק דין
1. לפני מבוא:
ביום 5.5.04 ניתן על ידי פסק דין בתיק שבכותרת, במסגרתו נדחתה תביעת המבקשות למתן סעד הצהרתי. על פסק הדין הוגש ערעור ובהסכמת הצדדים, לה ניתן תוקף של פסק דין ביום 1.11.04 על ידי כב' השופטת חיות, הוחזר הדיון אלי, על מנת שאכריע בסכסוך התלוי ועומד בפני, על פי הפלוגתאות שהציבו הצדדים.
"בדרכו" של התיק מבית המשפט העליון לבית המשפט המחוזי ארעה תקלה והתיק אבד ולא הגיע ליעדו. ביום 19.7.05 נתתי החלטה לשחזור התיק (בש"א 14804/05) וביום 15.9.05 הגיע לידי התיק המשוחזר.
בהתאם למוסכם בין הצדדים, ניתן פסק דין זה בהסתמך על חומר הראיות והטיעונים המשפטיים המצויים בתיק המשוחזר.
2. מבוא:
עניינה של התובענה שבפני בתביעה שהגישו המבקשות, חברות העוסקות בבנייה ובניהול פרויקטים, כנגד המשיבים, רוכשי דירות בפרויקט אשר הוקם ונוהל על ידן, על דרך של המרצת פתיחה.
במסגרת התובענה עותרות המבקשות לקבלת סעד הצהרתי על בטלות ההסכמים שנחתמו בינן לבין המשיבים וכן על בטלות הערבויות הבנקאיות שנתנו למשיבים מכוח אותם הסכמים, זאת נוכח הפרתם על ידי המשיבים.
3. הצדדים:
המבקשת 1, עונות חטיבת הפנאי בע"מ (להלן: "החברה"), הינה חברה העוסקת בבניין ובפיתוח, אשר יזמה והקימה את פרויקט הנופש "כפר הים", שנבנה בסמוך לחוף הים בגבעת אולגה, על המקרקעין הידועים כחלק מחלקות 36-34 בגוש 10011 (להלן: "הפרויקט").
בהסכמי המכר הוגדר הפרויקט כפרויקט נופש הכולל 520 דירות מגורי נופש, בית מלון, מועדון ספורט ונופש, שטחי עזר, שטחים ציבוריים ועוד.
המבקשת 2, כפר הים ניהול (1994) בע"מ (להלן: "חברת הניהול"), הינה חברה העוסקת בניהול פרויקטים ובכלל זה הפרויקט נשוא התובענה.
המשיבים, מייק ואנה בן דוד, התקשרו עם החברה בהסכמי מכר לרכישת דירות בפרויקט. כמו כן התקשרו המשיבים עם חברת הניהול בהסכם ניהול ביחס לדירות שרכשו.
4. העובדות הצריכות לעניין:
הרקע – כפי שהוא עולה מהמרצת הפתיחה שהגישו המבקשות:
ביום 5.2.96 נחתם הסכם מכר בין החברה לבין המשיבים, במסגרתו רכשו המשיבים את דירה מס' 309/3 בפרויקט.
באותו מועד נחתם הסכם ניהול בין חברת הניהול לבין המשיבים, ביחס לדירה שרכשו.
סכום התמורה הכוללת על פי הסכם המכר עמד על סך של 625,385 ₪, מהם 543,785 ₪ בגין הדירה ו-81,600 ₪ בגין רכישת מניה בחברת הניהול.
ביום 15.3.96 נחתם הסכם מכר נוסף, הפעם בין החברה לבין המשיב 1 (להלן: "המשיב") בלבד, במסגרתו רכש המשיב את דירה מס' 301/4 בפרויקט.
באותו מועד נחתם הסכם ניהול בין חברת הניהול לבין המשיב, ביחס לדירה שרכש.
סכום התמורה הכוללת על פי הסכם המכר עמד על סך של 618,354 ₪, מהם 536,754 ₪ בגין הדירה ו- 81,600 ₪ בגין רכישת מניה בחברת הניהול.
להבטחת השקעתם המציאה החברה למשיבים, בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974, ערבויות בנקאיות של בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "הערבויות").
לאחר השלמת הבנייה פנתה החברה למשיבים והודיעה להם כי הדירות מוכנות למסירה.
דא עקא, המשיבים לא התייצבו לקבלת החזקה ואף לא שילמו את מלוא התמורה על פי הסכמי המכר.
החברה, מצידה, פנתה אל המשיבים והתרתה בהם כי הם מפרים את הסכמי המכר, אך ללא הואיל.
לבסוף, לאחר מתן ארכות חוזרות ונשנות, הודיעו המבקשות למשיבים, ביום 15.4.99, על ביטול ההסכמים.
ביום 15.11.99 הגישו המבקשות את התובענה שבכותרת, במסגרתה הן טוענות, כי הסכמי המכר בטלים ומבוטלים בגין הפרתם היסודית על ידי המשיבים וכי על המשיבים להשיב למבקשות את הערבויות שהוצאו לטובתם.
השלמת הרקע כפי שהוא עולה מתצהיר התשובה של המשיבים:
המשיבים שילמו לחברה את הסך של 934,926 ₪ על חשבון תשלומי התמורה, תוך שהיתרה הייתה אמורה להיות משולמת במעמד וכנגד מסירת החזקה בדירות. כמו כן שילמו המשיבים לחברת הניהול סך של 157,565 ₪ עבור רכישת המניות.
למימון רכישת הדירות נעזרו המשיבים במימון בנקאי של בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, בסך של 940,000 ₪.
ביום 7.12.97 נשלח אל המשיבים מכתב מאת החברה, המזמין אותם לתאם את המועד לקבלת החזקה בדירה. כמו כן נתבקשו המשיבים לשלם את יתרת התמורה על חשבון הדירה (המכתב צורף כנספח ז' לתצהיר התשובה).
ביום 16.12.97 התייצבו המשיבים לקבלת החזקה בדירות ואולם באותו מועד נדהמו לגלות כי בדירות ליקויים ופגמים רבים. לפיכך סרבו המשיבים לקבל את החזקה בדירות, תוך שהם דורשים מהחברה כי תבצע תתקן את הליקויים לאלתר.
ביום 10.2.98 התקבל אצל המשיבים מכתבו של ב"כ חברה, לפיו המשיבים מתעלמים מהודעת קבלת החזקה בדירות. עוד נאמר במכתב, כי המשיבים טרם שילמו לחברה את יתרת התמורה, אותה היה עליהם לשלם במועד וכנגד קבלת החזקה בדירה, ולפיכך הם מפרים את הסכם המכר הפרה יסודית (המכתב צורף כנספחים ח 2-1לתצהיר התשובה).
ב"כ המשיבים השיב לב"כ חברה ביום 17.2.98, כי הסיבה לאי קבלת החזקה בדירות הינה הליקויים והפגמים שנמצאו בדירות וכי בכוונת המשיבים להמציא לחברה חוות דעת מגורם מקצועי ומוסמך התומכת באמור (המכתב צורף כנספח ט' לתצהיר התשובה).
ביום 23.3.98 השיב ב"כ החברה לב"כ המשיבים, כי הוא דוחה את האמור במכתבו. עוד ציין הוא, כי ככל שקיימים ליקויים בדירות, הם אינם כאלה המונעים מגורים סבירים בדירות וכי החברה רואה את המשיבים כמי שקיבלו את החזקה בדירה ולפיכך הם יחויבו לשאת בכל הוצאות ההחזקה והמיסים החלים על הדירות (המכתב צורף כנספח י' לתצהיר התשובה).
ביום 7.5.98 השיב ב"כ המשיבים למכתב זה, תוך שהוא מציין כי רק נכון ליום אתמול הודיעה החברה למשיבים, באמצעות נציגתם, כי דירה מס' 301/4 תהיה מוכנה למסירה היום וכי לגבי הדירה השנייה מסרה נציגת החברה, כי טרם ניתן למסור תאריך סיום.
ואכן, ביום 7.5.98 התייצבו המשיבים בפרויקט ואולם לאחר שנוכחו לדעת כי הליקויים בדירה לא תוקנו, סירבו לקבל את החזקה בדירה.
ביום 8.6.98 נשלחה אל המשיבים הודעה מטעם החברה המזמינה אותם למסירה סופית של דירה 301/4. בהודעה לא נאמר דבר באשר למועד מסירתה של דירה 309/3 (ההודעה צורפה לתצהיר התשובה כנספח יא').
למסירה זו התייצבו המשיבים כשבידם חוות דעת מומחה שעניינה הליקויים והפגמים בדירה. גם הפעם סירבו המשיבים לקבל את החזקה בדירה, לאור הליקויים הרבים בה, כך לטענתם.
ביום 2.7.98 השיב ב"כ החברה למכתבו של ב"כ המשיבים מיום 7.5.98, במסגרתו ציין כי המשיב הגיע למסירה ביום 7.5.98 אולם סירב לחתום על הפרוטוקול ולקבל את הדירה. ב"כ החברה התרה במשיבים, כי הם מפרים את הסכמי המכר (המכתב צורף כנספח י"ב לתצהיר התשובה).
ביום 27.7.98 שלח ב"כ החברה מכתב התראה נוסף לב"כ המשיבים, לפיו המשיבים הפרו את הסכם המכר וכי ניתנת להם ארכה של 10 ימים להסדרת חובם לחברה.
ב"כ המשיבים השיב למכתב זה ביום 25.8.98, תוך שהוא מציין כי החברה מתעלמת מטענות המשיבים לעניין הליקויים בדירה. למכתב זה צורפה חוות דעת מומחה המתייחסת לאחת מהדירות (המכתב וחוות הדעת צורפו כנספחים יג' 2-1 לתצהיר התשובה).
ביום 23.9.98 השיב ב"כ החברה, כי החברה דוחה את האמור במכתבו של ב"כ המשיבים, כמו גם האמור בחוות הדעת של המומחה מטעמם של המשיבים, זאת לאור חוות הדעת של מהנדסי החברה. עוד ציין ב"כ החברה, כי החברה רואה את הדירות כאילו נמסרו למשיבים לשביעות רצונם המלאה.
החברה חזרה על עמדתה זו במכתב מיום 4.1.99 (המכתבים צורפו כנספחים יד' 2-1 לתצהיר התשובה).
ביום 16.3.99 פנו המשיבים בכתב אל החברה, באמצעות ב"כ, והודיעו לה כי עקב הפרת התחייבויותיה וסירובה לתקן הפרות אלה, הם רואים את הסכמי המכר כבטלים ודורשים לקבל את כספם חזרה, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה (המכתב צורף כנספח ט"ז לתצהיר התשובה).
במענה למכתב זה השיב ב"כ החברה, ביום 15.4.99, כי החברה רואה את הסכמי המכר כבטלים לאחר שהמשיבים הפרו את התחייבויותיהם על אף הארכות שקיבלו. עוד צוין, כי החברה רואה עצמה חופשייה לדרוש כל פיצוי בגין ביטול העסקה, לרבות פיצוי מוסכם בסך של 15% ממחיר הדירה (המכתב צורף כנספח י"ז לתצהיר התשובה).
התשתית ההסכמית והנורמטיבית:
בהתאם להוראות הסכם המכר, התשלום האחרון בגין הדירה הותנה במסירת החזקה בה לידי המשיבים (ראה נספח ב' להסכם המכר).
בסעיף 6.1 להסכמי המכר התחייבה החברה,
"למסור את הממכר לקונה, כשהוא ראוי למגורים, בנוי וגמור בהתאם למפרט ולתכנית".
"הממכר" הוגדר בהסכם המכר, כ"דירת מגורי נופש וחניה מקורה" ומועד המסירה נקבע לחודש אפריל 1997.
עוד הוסכם, כי במועד המסירה ייערך פרוטוקול, בו יציינו הצדדים הערות בדבר ליקויים ותיקונים שיש לבצע בממכר וכי החברה תתקן את הליקויים אשר צוינו בפרוטוקול ואושרו על ידי נציג החברה בהקדם האפשרי, תוך שליקויים המונעים מגורים סבירים יתוקנו לאלתר (ראה סעיפים 6.12 ו- 6.13 להסכם המכר).
בסעיף 16.5 להסכם המכר הוסכם, כדלהלן:
"הקונה מתחייב לקבל את החזקה בממכר במועד שנקבע כאמור באם תוקנו מרבית הליקויים אותם ציין הקונה בפרטיכל כאמור אף אם לטענתו ייותרו בממכר ליקויים ו/או פגמים ו/או אי התאמות ובלבד שאין באלו בכדי למנוע שימוש סביר בממכר."
עוד נקבע בהסכם המכר, כי עם קבלת החזקה בדירה ורישום הערת אזהרה לטובת המשיבים, תפקע הערבות שקיבלו מהחברה.
5. דיון והכרעה:
חוסר תום לב והיעדר ניקיון כפיים:
כללי:
מקורו של פסק הדין ההצהרתי הוא בתורת דיני היושר, הדורשת מהעותר, בין היתר, קיום ושמירה על ידיים נקיות (ראה בספרו של כב' הנשיא, השופט אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה שמינית) בעמ' 469 וכן ד"נ 12/60 כורי נ' כורי, פ"ד יד 2207).
בית המשפט יירתע מלהעניק סעד הצהרתי לתובע, אשר התנהגותו בנושא המשפט לוקה בפגמים של שיהוי, חוסר תום לב והיעדר ניקיון כפיים.
וכך נאמר בע"א 121/65 נחמד נ' ביג'יו,פ"ד יט(2) 578:
"הבא לבית משפט של יושר חייב לבוא בידיים נקיות, התנהגותו, בעניין המשמש נשוא הדיון, צריכה להיות ללא דופי, מעשיו ללא רבב ועמדתו כלפי בית המשפט הוגנת וישרה. העלמת עובדות חשובות בבקשה או הסתרת האמת בעדות בבית משפט עלולים להיות בעוכרי המבקש (ההדגשות שלי-צ.ב)."
(שם, בעמ' 581).
באשר לאי גילוי עובדות פסק בית המשפט ברע"א 4196/93 שפע בר ניהול ושירותים (1991) בע"מ נ' שפע מסעדות ייצור ושיווק ארוחות מוכנות 1984 בע"מ, פ"ד מז(5) 165, כדלהלן:
"...מי שפונה לביתהמשפט בבקשה למתן סעד זמני חייב לגלות את כל העובדות העשויות להיות רלוואנטיות לבקשתו, ובמקרה של ספק עליו להשאיר את שאלת הרלוואנטיות להחלטת בית המשפט ולא לקבוע בעצמו, תוך שיקול האינטרס הצר שלו, מה יש לגלות לבית המשפט".
(דברי כב' השופט ש' לוין בעמ' 168).
דברים אלה יפים גם לענייננו, שכן מן הבחינה ההיסטורית נגזרת חובת הגילוי ממידות תום הלב וניקיון הכפיים שבהן חייב לעמוד כל התובע סעד שמקורו בדיני היושר.
מן הכלל אל הפרט; המבקשות לא הציגו עמדה הוגנת וישירה כלפי בית המשפט.
למקרא התובענה והתצהיר המצורף לה מתקבל הרושם, כי המשיבים סרבו לקבל את החזקה בדירות מתוך שרירות לב וללא כל נימוק ו/או הצדקה. המעיין בהמרצת הפתיחה אינו יכול לדעת, ולו ברמז, כי המשיבים סירבו לקבל את החזקה בשל ליקויים אשר נמצאו בדירות שרכשו וכי בהסכם המכר נקבע, במפורש, כי תשלום יתרת התמורה מותנה במסירת החזקה לידי המשיבים.
גם דבר קיומו של דו"ח המומחה מטעם המשיבים, המפרט את הליקויים אשר נמצאו בדירה ואשר נמסר לחברה עוד בחודש אוגוסט 1998, נעדר מכתבי טענותיהם של המבקשים.
חמור מכך, בהמרצת הפתיחה טענו המבקשות, במפורש, כי המשיבים לא התייצבו כלל לקבלת החזקה, בעוד שדי בעיון קצר בתכתובת אשר התנהלה בין הצדדים, אשר תוכנה פורט בהרחבה לעיל, על מנת לעמוד על היפוכם של דברים.
יפים לכאן דברי כב' הנשיא ברק עת החיל את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתוםלב ביחס לקיומם של חיובים חוזיים גם על פעולה משפטית- דיונית הנעשית על-ידי בעל-דין בגדר הליך המתנהל בבית-המשפט:
"חובתו זו של בעל דין להפעיל את כוחותיו המשפטיים-דיוניים 'בדרך מקובלת ובתום לב', מטילה עליו את החובה לפעול, כפי שבעל דין הגון וסביר היה פועל במקומו. המבחן לפעולתו זו אינו מבחן סובייקטיבי, ואינו מותנה בגישתו האינדיבידואלית של בעל הדין באשר לנכון ולראוי... המבחן הראוי הוא זה, הלוקח בחשבון את נסיבותיו המיוחדות של המקרה, אך מעביר נסיבות אלה בכור ההיתוך של ההתנהגות ההגונה והסבירה. במסגרת זו יש לדרוש, כי בעלי דין לא יהיו זאבים זה לזה, אם כי אין לדרוש, שיהיו מלאכים זה לזה. יש לעמוד על כך כי יתנהגו זה כלפי זה כבני אדם הגונים וסבירים. אי-קיומה של חובה זו עשוי להביא, בנסיבות מתאימות, לכך כי הפעולה המשפטית לא תשתכלל".
(בר"ע 305/80 שילה נ' רצקובסקי, פ"ד לה(3) 449, עמ' 462-461).
הדברים מקבלים משנה תוקף בענייננו, עת מתבקש בית המשפט ליתן למבקשות סעד הצהרתי.
אף כי די באמור לעיל כדי להביא לדחיית התובענה, מצאתי כי גם לגופם של דברים אין בתובענה ממש וכי המבקשות לא הוכיחו כנדרש את זכותם לקבלת הסעד ההצהרתי המבוקש.
עובדות נוספות העולות מהראיות הנמצאות בפני:
קיום התחייבויות המשיבים – תשלום התמורה:
הגב' קרן טרבלסי, מי שריכזה את הטיפול ברוכשי הדירות בפרויקט מרגע מכירת הדירות ועד למסירתן, אישרה, כי המשיבים שילמו כ- 85% מהתשלומים בגין הדירה (ראה חקירתה מיום 24.6.03 בעמ' 49).
עוד אישרה, כי המשיבים שילמו את כל התשלומים כנדרש וכי מעולם לא סרבו לשלם תשלום כלשהו (שם).
קיום התחייבויות המשיבים - הליך מסירת החזקה בדירה:
מהמסמכים הנמצאים בפני ומעדותה של הגב' טרבלסי עולה, כי הליך מסירת החזקה בדירה לידי הרוכשים כלל שני שלבים; בשלב הראשון הוזמנו הרוכשים לצורך הצגת הנכס ובדיקתו. בשלב השני, הוא שלב המסירה הסופית, קיבלו הרוכשים את מפתח הדירה, לאחר שהשלימו את התחייבויותיהם בהתאם להסכם המכר (ראה המסמך שעניינו נהלי מסירת החזקה בפרויקט, אשר צורף כנספח א' לתצהירה של הגב' טרבלסי וכן את עדותה מיום 24.6.03 בעמ' 49).
בהתאם לאמור, התייצבו המשיבים ביום 13.7.97 בפרויקט, לצורך ביצוע השלב הראשוני.
כפי שעולה מהמסמך שכותרתו "פרוטוקול מסירה ראשוני", ציינו המשיבים בפני נציג החברה ליקויים שונים שמצאו בדירות באותו מועד.
ביום 7.12.97 נשלח אל המשיבים מכתב נוסף מאת החברה, המזמין אותם לתאם את המועד לקבלת החזקה בדירה.
בהתאם לאמור, התייצבו המשיבים בפרויקט ביום 16.12.97.
כפי שעולה מהמסמך שכותרתו "פרוטוקול מסירת מפתחות", גם במועד זה ציינו המשיבים בפני נציג החברה ליקויים שונים שמצאו בדירות באותו מועד.
באשר לביקורו זה בדירה העיד המשיב כדלהלן:
"..והמשכתי לראות ששום דבר לא נעשה בדירה מהביקור לפני כן, אז ראיתי שלמעשה הם עשו צחוק ממני, הזמינו אותי פעם אחת נוספת בשביל לבוא לקבל את הדירה כששום דבר לא נעשה מהפעם האחרונה שהייתי שם."
ובהמשך:
"אז אני עזבתי את הביקור שלי, מיד לאחר הביקורת של הסעיפים הראשונים כי ראיתי שהדירה היתה בדיוק באותו המצב כפי שעזבתי אותה בפעם האחרונה..
..
כשבאתי בתאריך הזה, אני מיד התחלתי לעבור על כל הסעיפים שביקרתי בהם קודם לכן, ובמספר שלוש כבר הפסקתי מכיון שחשכו עיני לראות.. שלמעשה באותה דירה שאני מוזמן אליה שנית או שלישית, אותם הליקויים ממשיכים להיות בדיוק אותו דבר והם רצו רק למהר על מנת להחתים אותי ולמסור לי את החזקה בדירה, בעוד אני זוכר משפט מאד מאד שהפריע לי וכעסתי עליו, שאמרו לי מה איכפת לך – בוא תקבל את הדירה בין כה יש לך 7 שנים לטעון את הליקויים ותמיד את יכול לדרוש.. "
(ראה חקירתו מיום 24.6.03 עמ' 85- 83).
ביום 7.5.98 התייצבו המשיבים בפרויקט, ביחד עם המומחה מטעמם, בהתאם להודעה שקיבלו מהחברה.
המשיב העיד, באשר להתייצבותו בפרויקט במועד זה, כדלהלן:
"..כשאני הוזמנתי למעשה נמסר לי שאני צריך לבוא לקבל את החזקה וגם נאמר לי שכל הליקויים תוקנו, וכששוב חזרתי עם המומחה אז אנחנו ראינו והתוודענו ששום דבר לא תוקן ואני הייתי גם מוכן בחלק מהפגישות האלו, אפילו לוותר על חלק מהליקויים, רק על מנת לקבל את הדירות..."
(ראה חקירתו מיום 24.6.03 בעמ' 88).
אשר על כן אני קובעת, כי המשיבים התייצבו לקבלת החזקה בדירות ואולם הם סירבו לעשות כן, לאור ליקויים שמצאו בדירות.
יצוין כי אף שהאמור לעיל מתייחס בעיקרו לדירה 301/4, הרי שמהראיות הנמצאות בפני עולה, כי ביחס לדירה 309/3 לא קיבלו המשיבים כל זימון שהוא למסירה סופית עד עצם היום הזה ועל כן הדברים שנאמרו לעיל יפים, על אחת כמה וכמה, גם ביחס לדירה זו.
קיום התחייבויות החברה - תיקון ליקויים:
לא מצאתי כל טענה בכתבי הטענות ו/או בתצהירי המבקשות, לפיה תוקנו הליקויים בדירות המשיבים, למעט טענה רפה בסעיף 7 לתצהירה של הגב' טרבלסי, שם נאמר, כי לאחר ביקורו של המשיב ביום 7.5.98 "בוצעו עבודות בדירות".
האמור מתיישב עם גרסת המשיבים, לפיה הוזמנו מספר פעמים לקבלת החזקה בדירה, אך בכל פעם גילוי כי לא נעשה דבר וכי הליקויים עומדים בעינם.
לא זו אף זו, הדבר עולה מתוך הודעת הפקסימיליה ששלחה החברה למשיבים ביום 8.6.98 המזמינה אותם "למסירה סופית של דירה 301/4", ואף מהתכתובת אשר התנהלה בין ב"כ הצדדים (ההודעה צורפה כנספח יא' לתצהיר התשובה).
אני מקבלת את גרסת המשיבים, כי הם רצו בדירות, אך סרבו לקבלן כל עוד לא יתוקנו הליקויים על ידי החברה.
ודוק, לא מצאתי כל דרישה לביטול הסכמי המכר מצד המשיבים. נהפוך הוא; המשיבים, באמצעות ב"כ, חזרו וטענו לאורך כל הדרך כי קיימים ליקויים בדירות ובשל כך הם מסרבים לקבל את החזקה בדירה. גם בהמצאת חוות דעת המומחה לב"כ החברה, יש משום תמיכה בגרסתם של המשיבים, לפיה היו נכונים לקבל חזקה בדירות ובתנאי שיתוקנו כל הליקויים הנטענים לשביעות רצונם.
המשיב העיד בעניין זה כדלהלן:
"הכוונה שלי הייתה לקבל את הדירות כי אני לא קניתי דירות על מנת למצוא את עצמי בבתי משפט."
(ראה חקירתו מיום 24.6.03 בעמ' 88).
המבקשות ניסו לתלות יהבם במזכר מיום 28.6.98, המסכם את תוכנה של שיחה שהתנהלה בין הגב' טרבלסי לבין המבקש (הוגש וסומן ת/1). באותה תרשומת מצוין, כי המשיב ציין בפני הגב' טרבלסי, כי "אין לו חשק לדירות." מכך למדות המבקשות, כי המשיבים לא חפצו בדירות מלכתחילה וכי אותם ליקויים נטענים היו בגדר תירוץ שלא לשלם את מלוא התמורה בעד הדירות.
לא מצאתי ממש בטענה זו.
כלום ניתן להתפלא כי אדם אשר השקיע את מיטב כספו ברכישת דירת נופש ואף נטל לצורך כך הלוואה בסכום ניכר, המגלה כי בדירה ליקויים רבים וכי החברה ממנה רכש את הדירה לא עושה דבר לתקנם, "מאבד את החשק" לרכישתה?
מסקנת ביניים:
העובדות אשר הוכחו בפני מלמדות כי המשיבים התייצבו לקבלת החזקה בדירות, כנדרש על פי הוראות הסכמי המכר, ואולם בשל ליקויים שמצאו בדירות סרבו לקבל את החזקה בדירות. עוד הוכח, כי אי תשלום יתרת התמורה נעוץ באי קבלת החזקה בדירות, הכל בהתאם להוראות הסכמי המכר.
דא עקא, החברה לא מצאה לנכון להתייחס לטענות המשיבים בדבר ליקויים, לא כל שכן לתקנם, כנדרש על פי הסכמי המכר, ותחת זאת העדיפה לנהל עם ב"כ המשיבים תכתובת ענפה במסגרתה חזרה שוב ושוב על עמדתה, לפיה היא רואה את המשיבים כמי שקיבלו את החזקה בדירות שרכשו.
המבקשות הוסיפו וטענו בסיכומיהן, כי הליקויים הקיימים בדירה אינם כאלה המונעים "שימוש סביר בממכר" ועל כן היה על המשיבים לקבל את החזקה בדירות.
טענה זו לא רק שלא הוכחה על ידי המבקשות, אלא היא אף נסתרה על ידי המשיבים, כפי שיפורט להלן;
חוות דעת המומחה:
כאמור לעיל, המשיבים שלחו לחברה, באמצעות ב"כ, חוות דעת מומחה מטעמם, באשר לליקויים הנטענים בדירה מס' 301.
בחוות דעתו מפרט המומחה, מהנדס הבניין משה סיגורה, שורה של ליקויים שמצא בדירה;
כך, מציין המומחה, כי קיימת לחות בתחתית מחיצות הגבס בסלון, בחדר השינה ובמטבח ועל כן מומלץ "לעקור אריחים על מנת לבדוק את תכולת הרטיבות במצע החול וקביעת המשך טיפול".
המומחה מציין, כי מקור בעיית הרטיבות הינו, ככל הנראה, במרפסת וכי התיקונים בה יפתרו את מקור הבעיה. עוד מציין המומחה, כי את הרטיבות יש לייבש על ידי עקירת אריחים והפעלת יבשן.
עוד מציין המומחה, כי יש להחליף את רצפת הסלון והמטבח, לאור חללים רבים המצויים מתחת לריצוף, אשר עלולים להביא לשקיעות ו/או שברים באריחים.
המומחה מוסיף וקובע, כי יש לשפר את האיטום בכל חלונות הוויטרינה.
עוד מציין המומחה, כי יש לטפל ברטיבות ובאיטום הלקוי במרפסת הסלון וכי יש לעקור את האמבטיה ולדפנה.
המומחה מסכם, כי אומדן העלויות המשוער הינו 38,140 ₪, ללא מע"מ.
במהלך חקירתו הנגדית של המומחה, בחר ב"כ המבקשות להתמקד דווקא בליקויים הפחות משמעותיים, בהם התקנת דמי בלוח החשמל (ראה חקירתו מיום 18.3.03 בעמ' 20), התקנת מספר לדלת (שם, עמ' 21-20), ניקיון טפט הדלת והידית מפגיעות צבע (שם, בעמ' 21), החלפת פיני הנעילה בדלת לכאלו המתאימים לתנאי מזג האוויר (שם, בעמ' 22), "קפיצה" בקיר הסלון (שם, עמ' 32- 27), מיקומו של מנוע המקרר במטבח (שם, עמ' 37-35), מסילת הוויטרינה במרפסת (שם, עמ' 38-37), קיומו של כתם ירוק באסלה (שם, בעמ' 39) וכיו"ב.
המומחה העיד כי זיהה רטיבות גם בסלון, בחדר השינה ובמטבח. המומחה שלל את האפשרות כי מקורה של אותה רטיבות הוא בויטרינות שמרפסת הדירה (שם, עמ' 44-41).
עוד העיד המומחה, כי לצורך החלפת ריצוף הדירה יש לפנות את הדירה מיושביה, כדלהלן:
"לאור העניין הזה, שצריך להחליף את הריצוף, קביעתי שעד שלא מחליפים את הריצוף כשצריך, לא ראוי למגורים."
(שם, בעמ' 26 ובעמ' 46).
מאחר והמבקשות לא טרחו להגיש חוות דעת מומחה מטעמן, על אף שבמכתב ב"כ מיום 23.9.98 נזכרת חוות דעת של מהנדסי החברה אשר נערכה בעקבות חוות הדעת מטעם המשיבים, אני מקבלת בזאת את חוות דעתו של המומחה מטעם המשיבים, במלואה.
מעבר לאמור, לאי הגשת חוות דעת מומחה מטעם המבקשות יש גם משמעות ראייתית, באשר:
"כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימיה, שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה היתה פועל נגדו... הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר, נגד מי שנמנע מהצגתה".
(ראה ספרו של יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי (תשס"ד- 2203) בעמ' 1649 וההפניה שם לע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות נ' פרץ רוזנברג, פ"ד מז(2) 605).
באשר לאי המצאת חוות דעת ביחס לדירה השנייה שרכשו המשיבים, אני מקבלת את הסברם, לפיו לא מצאו לנכון לשלם עבור חוות דעת נוספת, לאחר שנוכחו לדעת כי החברה לא עשתה דבר לתיקון הליקויים גם לאחר שחוות הדעת הומצאה לה.
חיזוק לטענות המשיבים בדבר חומרת הליקויים בדירות:
לתצהיר התשובה מטעם המשיבים צורף מכתב מיום 4.5.98 המופנה אל רוכשי הדירות בפרויקט ואשר ענייננו הקמת מועצת דיירים, אשר כונסה "עקב בעיות קשות שנתגלו בכפר-הים עם אכלוסו, ובכלל זה ליקויי דירות חמורים בדירות ובשטחים הציבוריים, אי וודאות בקשר לשימוש שנעשה בכספי הדיירים ובשטחי הקרקע שהיו אמורים להירשם בבעלות חברת הניהול, ותחושת הזנחה בכל הקשור בטפול בדיירים ובבעיותיהם (ההדגשות שלי-צ.ב)." (המכתב צורף כנספח יט' לתצהיר התשובה).
גם הודעת הפקסימיליה מיום 1.11.98, אשר נשלחה אל המשיבים מהחברה, מחזקת את הרושם כי בפרויקט ובדירות התגלו ליקויי בנייה רבים. כך, באותה הודעה, מבקשת נציגת החברה לקבל את אישורו של המשיב להיכנס לדירה שרכש, על מנת לבצע בדיקה "עקב נזילות חוזרות ונשנות בבניינים בכל כפר-הים (ההדגשות שלי-צ.ב)" (ההודעה צורפה כנספח טו' לתצהיר התשובה).
הגב' טרבלסי נשאלה במהלך חקירתה הנגדית, האם המשיב הלין על קיומם של ליקויי בנייה והשיבה:
"אני מתארת לעצמי שכן".
(ראה חקירתה מיום 24.6.03 בעמ' 67).
עוד אישרה הגב' טרבלסי, כי בשנים 1998 ו-1999 בוצעו עבודות של איטומי מרפסות בכל הפרויקט וכי המשיב לא היה היחיד שהתלונן על ליקויי בנייה בדירתו וכי היו עוד רבים אחרים כמותו (שם, בעמ' 24 ובעמ' 67-65).
לאור כל האמור אני קובעת כי סירובם של המשיבים לקבל לידם את החזקה בדירות היה מוצדק, עקב ליקויי הבנייה אשר נמצאו בדירות וכי החברה לא פעלה לתקנם.
6. סיכומם של דברים:
נסיבות העניין, כפי שפורטו בפסק הדין, אינן מצדיקות מתן סעד של פסק דין הצהרתי שאין להעניקו מקום בו לוקה הבקשה בהעדר ניקיון כפיים וחוסר תום לב.
גם לגופם של דברים לא הוכיחו המבקשות את זכותן לקבלת הסעד ההצהרתי המבוקש, לפיו הפרו המשיבים את הוראות הסכמי המכר, נהפוך הוא; הוכח בפני כי המשיבים התייצבו לקבלת החזקה בדירות, כנדרש על פי הסכמי המכר, ואולם בשל ליקויים שמצאו בדירות סרבו לקבל את החזקה בדירות.
החברה לא עשתה דבר לתיקון הליקויים אשר התגלו בדירה, על אף שניתנה לה ההזדמנות לעשות כן.
על יסוד הנימוקים כפי שפירטתי אני סבורה שדין הבקשה למתן פסק דין הצהרתי - להידחות, וכך אני אכן פוסקת.
בית המשפט ממליץ לצדדים להשלים את ההליכים הנדרשים לביטול הסכמי המכר ולהשבת הסכומים ששילמו המשיבים לחברה.
המבקשות תשלמנה למשיבים את הוצאות המשפט כפי שהוצאו בפועל בצירוף שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום ובפקס.
ניתנה היום ו' בחשון, תשס"ו (8 בנובמבר 2005) בלשכתי בהעדר ב"כ הצדדים.
ברון ציפורה, שופטת
