זכויות הדיירים ברכישת דירה מקבלן

לציבור רוכשי הדירות זכויות מוצקות לגבי דירותיהם, תקינותן, תכנונן וביצוען לפי כל דין ואף מעבר לכך. לא רק שחוקק חוק המכר (דירות) שהוסיף לדיירים זכויות וחיזק את מעמדם כלפי המוכר, אף שכבר היה קיים באותה עת חוק המכר [הכללי], באה הפסיקה וחיזקה עוד ועוד את הבסיס עליו בנויות זכויות הדיירים.

בע"א 86/86 אחד העם שפירא בע"מ נ' רבקה ואריה לשם, בית המשפט המחוזי בחיפה, קבע בית המשפט:

"בסעיף זה מעדיף המחוקק את הגנת רוכשי הדירות על פני עקרון החופש החוזי, ורואה כל דבר בדירה השונה מן האמור במפרט או בתקנות הבניה או בתקן הרשמי כאי התאמה במשמעות חוק המכר תשכ"ח - 1968 על אף האמור בחוזה המכר, ואין הצדדים רשאים להתנות על סעיף זה שהוא בבחינת סעיף מצווה..."

בית המשפט העליון חיזק זכויות אלו בקובעו בע"א 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ כדלקמן:

"אכן חובה על המשיב לפעול להקטנת הנזק, ובכלל זה לצמצם את עלות התיקונים. אך חובה זאת אינה חורגת מגבול הסביר. אין זה סביר לחייב כל אחד מן המשיבים להיות תלוי לעניין זה ברצון הטוב ובשיתוף הפעולה של 19 משיבים אחרים".

לאמור, לכל דייר מדיירי הבית זכות עצמאית לגבי דירתו ותקינותה, והקבלן חייב להתחשב בתיקונים בכל אחד מהדיירים בנפרד ולא כקבוצה אחת, אף שטיפול בדיירים כבקבוצה מגובשת היה מוזיל ומקטין את הוצאות הקבלן.

ובהמשך -

"אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. במקרה שלפנינו, העידו כמה מן הדיירים בדבר הליקויים בדירותיהם (בעיקר ליקויי ריצוף חמורים, רטיבות והיעדר איוורור), ועל ניסיונות כושלים של עובדי הקבלן ושלוחיו לתקן את הליקויים."

לאמור, עוד אנו למדים על זכויות הדיירים - שלא תהיה דירתם כאתר בניה השייך לקבלן, ונתונה לרצונותיו ולעתותיו, אלא, זכותו של הקבלן לתקן ליקויים בדירה מוגבלת ומותנית ברצינות כוונתו, והיה והכחיש את קיום הליקויים - הרי הוא מאבד זכות זו ברגע ההכחשה. ואז -

"בנסיבות אלה, נראה לי שזכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו מוצתה, בלא הצלחה, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר, שאיבד את אמונו ואת חזקתו באותו עניין."

בנוסף, מכיוון שכאמור הדירה אינה כבר ברשות הקבלן, הרי יש גם גבול של זמן בנושא "זכותו של הקבלן" לתקנה, ראה בעניין זה החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה, (כב' השופט מ. נאמן) ת.א 1512/94 המ' 22522/97) אלקיים ואח' נ. שו"פ ואח' [פס"מ נ"ז 1 451]:

"ברם הזכות של קבלנים לבצע את התיקונים מותנית בכך שהקבלן יבצע את התיקונים תוך זמן סביר. אם הקבלן אינו מבצע את התיקונים תוך זמן סביר אין הוא זכאי עוד לבצע את התיקונים בעצמו, ועליו לשלם פיצויים לתובעים הגם שבדרך זו עלות התיקונים גדולה יותר"."

בהמשך מחליט בית המשפט כי 10 חודשים (תקופת זמן בה ביצעה הנתבעת בתיק הנ"ל בית המשפט מופנה לסעיף 24 לפסק הדין שם נקבע : ניסיונות לתיקונים) - מהווה מעל לזמן הסביר, ולפיכך דחה את זכותה לתיקונים:

"האם עשרה וחצי חודשים מהווים זמן סביר שבמסגרתו היה על הקבלן לסיים את התיקונים? בקביעת פרק הזמן הסביר לביצוע התיקונים אין להתחשב רק בעובדה שעל הקבלנים לבצע תיקונים בסדר גודל נרחב של כמאות דירות, אלא, יש לשקול גם את סבלם של הדיירים אשר שילמו במיטב כספם בעבור הדירות. נקודת המוצא צריכה להיות שחובתם של הקבלנים היא לספק את הדירות במצב תקין במועד שסוכם עליו בחוזה המכר. מאחר והקבלנים הפרו את התחייבותם על פי ההסכם ובדירות התגלו ליקויי בניה, עליהם לתקן את הליקויים בהקדם האפשרי.

עם זאת, מאחר והתובעים פנו במשותף לשו"פ, הרי שהיה עליהם לצפות כי טיפול מרוכז בכל הליקויים עשוי לקחת פרק זמן ארוך יותר. פרק הזמן הסביר לביצוע התיקונים הוא פרק הזמן שהיה נדרש לכל "קבלן מזדמן" סביר אחר לתקן את הליקויים, מהמועד שרוכשי הדירות היו פונים אליו. לצורך הערכת פרק הזמן הסביר יש לשקול גם בין היתר: את סוג הליקויים הדרושים תיקון, האמצעים העומדים לרשות הקבלן (כפי שניתן היה לצפותם מראש), חומרת הליקויים ועד כמה קיום הליקויים מכביד על שיגרת חייהם של התובעים. חשוב להדגיש כי אם הקבלנים הנתבעים מבקשים לבצע את התיקונים בעצמם ולא לשלם פיצויים, עליהם ליתן לביצוע משימה זו עדיפות ראשונה, וזאת מכיוון שמלכתחילה חובתם היתה לספק את הדירות תקינות וללא ליקויים."

בכל התיקים הנזכרים שימשתי כמומחה מטעם התובעים, במרוצת השנים. פסקי דין אלה התוו את דרכו של בית המשפט בטיפול בתביעות בנושאי ליקויי בנייה, אוששו זכויות דיירים במצבים שונים, ותרמו להעלאת איכות הבנייה ורמת המגורים בישראל.