שלבי ביצוע תכנית

לפי סעיפי 145 (ג) ו- 145 (ג1) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965, יש אפשרות להימנע מביצוע חלקים בתוכנית, חלקים שכל יזם היה חפץ לדחותם בשל עלות הביצוע ומיעוט התפוקה המידית והתמורה הישירה לעסקיו.

בתכנון עירוני מוכר המושג של שלבים בביצוע תכנית. לא תמיד צריך לבצע הכול בבת אחת, והחלוקה לשלבים מסייעת בהקמת פרויקטים מבחינת תקציב ובכך עשויה לתרום לקידום תכניות.

לפי סעיף 145 (ג) ו- 145 (ג1) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965, [להלן גם: "החוק"], ישנה דרך לקבוע בתכנית שלבי ביצוע ולדון ולאשר כל שלב בנפרד.

להלן סעיפי החוק:

"(ג) נקבעו בתכנית, החלה על קרקע או על בנין, שלבי ביצוע שונים, לא תיתן רשות הרישוי המקומית היתר לעבודה או לשימוש, אם העבודה או השימוש אינם תואמים את השלב שאליו הגיעו, אלא באישור מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית.

(ג1) נקבעו בתכנית, החלה על קרקע או על בנין תנאים הנוגעים לביצועה, לעניין התניית ביצועה בסלילת דרכים או בהקמת תשתיות, לא תיתן רשות רישוי מקומית היתר לעבודה או לשימוש, אם לא מולאו התנאים האמורים, אלא אם כן אישר זאת מוסד התכנון המוסמך, ובלבד ששוכנע כי ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבעו התנאים האמורים גם ללא מילוי אותם תנאים; לעניין זה, "מוסד התכנון המוסמך" – מוסד התכנון שאישר את התכנית, למעט ועדה מקומית".

יזמי בניה שונים רואים בסעיפים אלו בחוק חלון הזדמנויות לקבלת היתרי בניה סופיים, במסווה של ביצוע שלב ראשון בתכנית מתוך כלל שלבי הביצוע.

זו "הדרך" לדלג על התניות מורכבות ויקרות שהן תנאי מוקדם לאישור התכנית, התניות שהן עלולות לייקר את הפרויקט ולהוות מעמסה על היזם.

אם כלול בתכנית המתאר סעיף, לפיו נדרש לבצע מחלף דרכים במימון גבוה במיוחד כתנאי הכרחי ומוקדם לקבלת היתרי בניה במתחם מסחרי כלשהו, הרי לפי סעיפי 145 (ג) ו- 145 (ג1) לחוק אפשר לבטל תנאי מוקדם מסוג זה ולדחות ביצועו לשלב מאוחר יותר, לשלב עתידי, עם או בלי תאריך יעד. אומנם לפי סעיף 84 לחוק בכל תכנית יצוין המועד המשוער לביצועה, לרבות תכנית של שלב משלבי תכנית היעד, אולם הדרישה לקציבת מועד לא אמורה בסעיפי 145 (ג) ן- 145 (ג1), קביעת "יעד משוער" היא בעייתית בגלל רמת הקביעה שהיא רק השערה ואינה חובה לביצוע, ובנוסף, הוועדות המקומיות והמחוזיות לא תמיד מקפידות על ציון טווח זמן בתוכניות ובשלבי תכניות.

על פי נוסח החוק, מי שמופקד לבדוק ולבקר, האם מדובר באמת ובתמים בשלב ביצוע ולא במחטף בלתי חוקי וציני, על סמך ציפייה לחוסר הבנה או חוסר מקצועיות או שיקולים זרים - היא רשות הרישוי בשלב המיידי ומוסד תכנון לאחר מכן. יש לציין כי כאשר גופים ציבוריים אלה ממלאים את תפקידיהם בעניין זה בצורה נכונה - לא צפוי כי יהיה אפשר להציג שלב תכנון מדומה ולהערים על הוועדה, אלא שלמרבה הצער, לא תמיד הדברים מתנהלים לפי הכללים, ודברי הבקורת מופנים כלפי רשויות אלו [רשות הרישוי ומוסד תכנון].

נחזור לדוגמת המחלף:

הרעיון הוא לכלול את כל החלקים המניבים שבתוכנית להקמת המרכז המסחרי - במסגרת שלב א', לכנות את התוכנית כולה - תכנית בשלבים לפי סעיפי החוק הנזכרים, ולכלול את הקמת המחלף במסגרת שלב אחרון – נניח שלב ג'.

שלב ג' טרם מתוכנן בעת ביצוע שלב א', כי שלב ג' כולל את תכנון המחלף וביצועו.

שלב א' הוא למעשה התוכנית כולה, המניבה רווחים נאים ליזם, ומשחררת אותו מלבצע על חשבונו [באופן מלא או חלקי] את המחלף, שעלות ביצועו גבוהה.

המחלף נדחה בחסות החוק לזמן בלתי מוגבל.

זאת ועוד, יכול להיות מצב, שכאשר בכל זאת תגיע העת לתכנון וביצוע המחלף, תהיה המשימה בלתי מעשית ואולי אף בלתי אפשרית, בשל ביצוע בפועל עד לגמר ועד לאכלוס השלב הראשון של המרכז המסחרי, באופן בלתי תלוי במחלף שטרם תוכנן בעת התכנון וההקמה של המרכז המסחרי, וממילא לא היה ידוע אילו קרקעות היה צריך להקצות לביצועו, והיכן ובאיזה אופן יתוכננו הכניסות והיציאות מהמחלף ואליו...

אומנם המחוקק לא התכוון לאפשרות זו, וחזקה כי לנגד עיניו עמדה פעילות תכנון רציפה בשלבים הננקטת בתום לב ובהגינות תכנונית, אולם כל עוד לא קיימת דרישה ברורה להכנת התוכנית הכוללת את כל השלבים מראש ואישורה, ינוצלו סעיפי 145 (ג) ו- 145 (ג1) לחוק, שלא כדין, כדי לחמוק מביצוע עבודות וממילוי תנאים, אף שאלו חלק בלתי נפרד מתוכנית מתאר בת תוקף, וכך החוק יוצר מסלולים נוחים ושימושיים לעקיפתו ולזילות תכניות המתאר.