ת"א 51506-03-18, קירש ואח' נ' ספייס בניה וייזמות בע''מ
בית המשפט השלום בחיפה
קירש ואח' נ' ספייס בניה וייזמות בע''מ
בפני: כבוד השופטת מעין צור
התובעים:
1. נחמה קירש
2. ליאת גולדפרב
נגד
הנתבעת:
ספייס בניה וייזמות בע''מ
פסק דין
1. זוהי תביעה לפיצוי שעיקרה ליקויי בניה בדירה שרכשו התובעות מהנתבעת.
הרקע העובדתי
2. ביום 17.2.14 נחתם חוזה בין התובעות לבין הנתבעת, שלפיו רכשו התובעות מהנתבעת דירה שבנתה ברח' צפת 23 בקרית אתא, בבית דו משפחתי צמוד קרקע (להלן: "החוזה" או "הסכם 5 המכר", ו"הדירה" בהתאמה).
3. ביום 30.11.14 נמסרה החזקה בדירה לתובעות, וזאת בטרם נתקבל אישור אכלוס (טופס 4).
4. ביום 2.4.15 נתקבל טופס 4.
5. לאחר כניסתן לדירה הלינו התובעות על ליקויים שונים בדירה, והנתבעת ביצעה תיקונים.
6. התובעות פנו למהנדס ד"ר אברהם בן עזרא (להלן: "בן עזרא"), על מנת שיחווה דעתו בנוגע לליקויים בדירה. בחוות דעתו מיום 26.2.18 קבע בן עזרא, כי קיימים בדירה ליקויים שאומדן עלות תיקונם הינה 249,040 ₪ (בתוספת פיקוח הנדסי בשיעור 10% ומע"מ).
7. ביום 25.3.18 הגישו התובעות תביעה זו.
8. הנתבעת הגישה כתב הגנה, שאליו צורפה חוות דעת של המהנדס רונן שטרנברג (להלן: "שטרנברג"). בחוות דעתו מיום 2.7.18 מצא שטרנברג ליקויים שאומדן עלות תיקונם הינה 4,570 ₪.
9. לאור הפערים בין חוות הדעת, מיניתי מומחה מטעם בית המשפט, שלא בהסכמת הצדדים.
10. לאחר המינוי הגיעו הצדדים להסדר דיוני, שלפיו במקום המהנדס שמונה על ידי, ימונה המהנדס דן ברלינר (להלן: "ברלינר") כמומחה מטעם בית המשפט, ללא ויתור על חוות הדעת מטעמם. לפיכך הוריתי על מינויו של ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט.
11. בחוות דעתו מיום 23.3.20 מצא ברלינר ליקויים, שאומדן עלות תיקונים הינה 60,150 ₪, בתוספת פיקוח הנדסי בסך 6,000 ₪ ובתוספת מע''מ, ובסך הכל 77,400 ₪.
12. ברלינר אף השיב על שאלות הבהרה שהפנו אליו התובעות.
13. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם.
14. הצדדים הסכימו, כי תשמע עדות המומחה מטעם בית המשפט בלבד, ללא חקירות נגדיות של המצהירים מטעמם, ולאחר מכן יוגשו סיכומים על סמך החומר שבתיק בית המשפט.
דיון והכרעה
ליקויי הבניה בדירה
15. התובעות חולקות על רבות מקביעותיו של ברלינר. לטענתן, הואיל ולא מונה בהסכמה, משקל חוות דעתו זהה למשקלן של חוות הדעת מטעם הצדדים.
16. ואילו הנתבעת טוענת, כי יש לאמץ את חוות דעתו של ברלינר, למעט בשני נושאים שבהם היא חולקת על קביעותיו.
17. בין הצדדים מחלוקת גם לגבי אופן תמחור עלות תיקון הליקויים. התובעות טוענות, כי הנתבעת איבדה את זכותה לביצוע תיקונים מאחר שהכחישה אותם. ואילו הנתבעת טוענת, כי התובעות מנעו ממנה ביצוע תיקונים, וכן יש לתמחר את עלויות התיקון בערכי קבלן, דהיינו לנכות 35% מן הסכומים שבחוות הדעת.
18. באשר למשקלה של חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט - אין בידי לקבל את טענת התובעות, כי הואיל והמומחה לא מונה בהסכמה, זהה משקל חוות דעתו למשקלן של חוות הדעת מטעם הצדדים. כידוע, מינוי מומחה מטעם בית המשפט בנושאים המצריכים ידע שבמומחיות, הינו פרקטיקה מקובלת, גם בתביעות שעניינן ליקויי בניה. באשר למעמדה של חוות דעת זו נקבע בהלכה הפסוקה:
''חוות דעתו של המומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים (ראו: ע''א 402/85 מרקוביץ' ני עיריית ראשון-לציון, פ''ד מא(1) 133, 139 (1987); ע''א 2160/90 רז נ' לאץ, פ''ד מז(5) 170, 174 (1993); ע''א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ''ד נו(2) 936, 948 (2002); ע''א 8950/07 עיריית נצרת נ' כרדוש, פסקה 8 (24.11.2010); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי - הלכה ומעשה כרך ב' 947 (מהדורה חמש עשרה, 2007)). ואולם, לא אחת נפסק כי ''משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת'' (ע''א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע''מ נ' רבי, פסקה 4 (23.4.1990) (להלן: ''עניין רבי''); וראו גם ע''א 558/96 חברת שיכון עובדים בע''מ נ' רוזנטל, פ''ד נב(4) 563, 570-568 (1998); ע''א 9323/04 מיצר לפיתוח בע''מ נ' שותפות בנין 17, מתחם 5, פסקה 22 (23.7.2006); עניין תשלו''ז, פסקה 22; גורן, בעמ' 468 (ההדגשה אינה במקור)'' (עא 5509/09 מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה (23.2.14) בפסקה 14 לפסק הדין).
עוד נקבע, כי חוות דעת מומחה בית המשפט ''קובעת ומעצבת בדרך כלל את מסכת העובדות הרלבנטיות והמסקנות המקצועיות המתבקשות ממנה'' (ע''א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן ואח', פ''ד נב(4) 563 (1998) והאסמכתאות המוזכרות שם; וראה גם: ת''א (מחוזי ת''א) 1618/97 גורביץ מיכאל ואח' נ' קוט אזור יזמים בע''מ ואח' (30.10.06)).
19. הטעם לכך הוא שמדובר בחוות דעת של גורם אובייקטיבי וחסר פניות, בניגוד לחוות הדעת מטעם הצדדים, שמטרתן ידועה מראש, ויש בהן יסוד של הטיה מובנית לטובת מי שמזמין ומשלם עבורן.
20. כלל זה מקבל משנה תוקף מקום בו זהותו של המומחה נקבעה על ידי הצדדים, כבמקרה זה. אף שהצדדים לא הסכימו שימונה מומחה מטעם בית המשפט, הרי שמשמונה מומחה, זהותו נקבעה על ידיהם בהסכמה, עובדה שמצביעה על כך שהצדיים מאמינים במקצועיותו של המומחה, ובהתאמתו לשמש כמי שלממצאיו ולמסקנותיו משקל ניכר בהכרעת בית המשפט.
21. בהתאם לכללים האמורים, אני מאמצת את קביעותיו ואת ממצאיו של ברלינר. אסטה מהם בעיקר בנושאים שבהם אסבור כי ברלינר שגה ביחס למצב משפטי (כגון: בנושא של פרשנות תקנות ותקנים ובנושא תחולתם).
22. בחוות דעתו מצא ברלינר בדירה ליקויים שעלות תיקונים הינה 60,150 ₪ (לא כולל פיקוח הנדסי ומע''מ).
23. להלן אתייחס לנושאים שלגביהם מבקשים הצדדים לסטות מן הקביעות שבחוות הדעת, וזאת בהתאם למספרי הסעיפים שבה.
סעיף 6 - דלתות חדר אשפה
24. בחוות דעתו קבע ברלינר, כי אין פגם ברוחב של 70 ס''מ לחדר אשפה.
25. התובעות עותרות לפיצוי בסכום שקבע בן עזרא. לטענתן, רוחב הדלתות קטן מהגודל הנדרש - 80 ס''מ. הן מפנות לשורה 22 בטבלה של תקנה 3.2.1.3 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש''ל-1970 (להלן: "תקנות הבניה"), הקובעת כי רוחב של "דלת דו-אגפית - הרוחב החופשי באגף הנפתח ראשון" יהיה 0.80 מ'.
26. בחקירתו נתבקש ברלינר להתייחס לתקנה האמורה. ברלינר הביע ספק אם תקנה זו חלה על דלתות של חדר אשפה, והוסיף כי אינו מכיר תקנים או תקנות אחרים החלים על חדר אשפה (עמ' 2 ש' 16-19).
27. בתשובה לשאלות הבהרה, השיב ברלינר כי עלות תיקון הדלת ברוחב 80 ס"מ הינה 1,000 ₪. בחקירתו מסר כי אומדן זה מתייחס להגדלה של אגף אחד של הדלתות על חשבון השני (עמ' 2 ש' 29).
28. ברלינר אישר כי לצורך תיקון הליקוי באופן המחייב הרחבת הפתח והתקנת דלתות סימטריות, עלות של 4,000 ₪, כפי שקבע בן עזרא, הינה סבירה.
29. אני דוחה את טענת התובעות. לא הוכח כי חלה על חדר האשפה שורה 22 בטבלה שבתקנה 3.2.1.3 לתוספת השניה לתקנות הבניה.
סעיף 9 - אוורור מתקן אצירת אשפה
30. התובעות עותרות לפיצוי בעלות של התקנת ונט מכני בחדר האשפה, בסכום של 1,500 ₪, כפי שקבע בן עזרא.
31. בחדר האשפה מותקנים שני חלונות בקיר הפונה לחזית.
32. בחוות דעתו קבע ברלינר, כי לא קיים ליקוי, הואיל ושני חלונות אוורור לכיוון הרחוב הם פתרון סביר.
33. תקנה 6.05 לתוספת השניה לתקנות הבניה קובעת, כי בחדר אשפה יהיו שני פתחי אוורור בקירות שונים, ובהעדר אפשרות לכך, יש לבצע אוורור מכני לפי תקנה 6.05(4).
34. בחקירתו מסר ברלינר כי סבר שהתקנה מתייחסת לחדר אשפה המשרת בניין, ולא חדר אשפה המשרת דירה אחת או שתיים (עמ' 3 ש' 27-28). עם זאת אישר, כי בתקנה האמורה אין התייחסות למספר הדירות בבניין (עמ' 3 ש' 37-39).
35. ברלינר ציין, כי התקנת חלון נוסף בגב חדר האשפה ובקיר הימני אינה אפשרית (עמ' 4 ש' 6-9), אלא רק בקיר הפונה אל החזית. הוא אף אישר, שהעלות שקבע בן עזרא להתקנת ונט מכני (1,500 ₪) היא סבירה (עמ' 4 ש' 12-14).
36. חלק ו' לתוספת השניה לתקנות הבניה, שבו נמצאת תקנה 6.05 שאליה מתייחסות התובעות, בוטל. לכן אני דוחה את טענתן בנושא זה.
סעיפים 10-11: מישקי הפרדה ומישקי ביניים בחדר אשפה
37. התובעות עותרות לפיצוי בגין אי התקנת מישקי הפרדה, בניגוד לסעיף 4.7.4 לתקן 1555.3 ובגין אי התקנת מישקי ביניים אנכיים, בניגוד לסעיף 4.7.2 לתקן 1555.2.
38. ברלינר קבע בחוות דעתו, כי לא קיים ליקוי באי קיום משקי הפרדה, הואיל וחדר אשפה אינו כלול בחדרים הרטובים. כמו כן קבע לא קיים ליקוי בהעדר משקי ביניים.
39. בתשובה לשאלות ההבהרה קבע, כי עלות ביצוע מישקי הפרדה הינה 400 ₪, ועלות ביצוע משקי ביניים אנכיים הינה 600 ₪.
40. בעדותו הבהיר, כי עלויות אלה מתייחסות לתיקון באמצעות ביצוע חירוץ מישקים ומילוי (עמ' 5 ש' 3-10). הוא אישר, כי בתיקון כזה תיוותר אי התאמה לתקן 1555.3, שבו נדרש כי מישק הפרדה יהיה בצורת אות ר': "זה נכון. אי אפשר לעשות מישק בצורת האות ר' בלי לפרק אריחים" (עמ' 5 ש' 18-20).
41. עוד מסר בעדותו, כי לדעתו הדרישה בתקן 1555.2 למישק בעובי 6 מ"מ היא המלצה ולא חובה (עמ' 4 ש' 29).
42. הוא אישר כי לצורך תיקון הכולל פירוק אריחים, העלויות שקבע בן עזרא הן סבירות (עמ' 5 ש' 11-14 וש' 21-25).
43. התובעות טוענות בסיכומיהן, כי בניגוד לדעת ברלינר, התקנים מחייבים, ויש לתקן באופן התואם את מה שנקבע בהם. הנתבעת אינה חולקת על כך בסיכומיה.
44. אני מקבלת, איפוא, את הטענה, וקובעת כי יש לתקן בהתאם לתקנים, בעלויות שקבע בן עזרא, דהיינו 1,600 ₪ ו-1,200 ₪.
סעיף 39 - חדר כביסה
45. התובעות עותרות לפסיקת פיצוי בגין אי ביצוע סף בריצוף חדר כביסה, בעלות שקבע ברלינר בתשובה לשאלות ההבהרה.
46. ברלינר קבע בחוות דעתו, כי לא קיים ליקוי בביצוע ריצוף ללא סף בין מטבח לחדר כביסה.
47. בתושבה לשאלות ההבהרה השיב, כי עלות ביצוע איטום תת-רצפתי בחדר כביסה היא 2,000 ₪.
48. בחקירתו השיב ברלינר, כי חדר כביסה מוגדר כ"חדר רטוב" ב"מפרט לחדרים רטובים של פיקוד העורף" (עמ' 5 ש' 26-29). כן אישר כי בהתאם לתקן 1555.3, בחדר רטוב נדרש איטום תת רצפתי המסתיים בסף, כדי למנוע גלישת מים לחדרים אחרים (עמ' 5 ש' 30-32).
49. ההגדרה במפרט פיקוד העורף הנ"ל תקפה לאותו מפרט, ולא להוראות אחרות. כך גם ההגדרה בסעיף 1.3.24 בתקן 1924. הואיל ובענייננו טוענות התובעות שיש להחיל את הוראות תקן זה, יש לבחון אם חדר הכביסה הוא אזור רטוב לצורך תקן זה. אני סבורה שהתשובה לכך היא שלילית. סעיף 4.1.1.3 בתקן זה (עמ' 99 לתקן), שעוסק בהתקנת סף, מחייב התקנת מעבר מודרג או אחר בסיפי פתחים המחברים אזורים רטובים ואזורים לא רטובים. אין הגדרה של "אזורים רטובים", אך מפורטות דוגמאות: "מרפסות, גגות וחדרי רחצה". מדובר באזורים שבהם הימצאות מים על המשטח נגרמת במהלך הדברים הרגיל (מרפסות וגגות - בעת ירידת גשם, וחדרי רחצה - בעת רחצה). חדר הכביסה אינו אזור רטוב במובן זה. יש בו אומנם ברז, אך בשימוש רגיל מים אינם נשפכים על הרצפה. חדר הכביסה דומה למטבח שבו יש ברז, ולא לחדר רחצה.
50. לפיכך אני דוחה את טענת התובעות.
סעיפים 47-50 - רטיבות תת רצפתית בדירה
51. התובעות טוענות כי מאז שהדירה נמסרה להן, קיימת רטיבות בכל חלקיה. לטענתן, יש לפרק את הריצוף ולהחליף את התשתית הפגומה בכל הדירה, כפי שקבע בן עזרא בחוות דעתו, ולא להסתפק בתיקונים חלקיים כמוצע על ידי ברלינר.
52. בחוות דעתו קבע ברלינר, כי קיימת רטיבות במספר מקומות בדירה מעל הריצוף. עלות ביצוע התיקונים, הכוללים איטום חיצוני ותיקונים פנימיים, הינה 12,000 ₪. עוד קבע, כי אינו מוצא הצדקה לדרישה לריצוף הדירה מחדש.
53. בשאלות ההבהרה נשאל מה נכלל בסכום שקבע - 12,000 ₪, בשים לב לכך שהתובעות מתכוונות לבצע תיקון לבעיית הרטיבות ובכך שאין אריחים רזרביים. הוא השיב, כי העבודות כוללות איטום קירות החוץ של הדירה, ועבודות צביעה בתוך הדירה.
54. בעדותו בבית המשפט מסר ברלינר, כי לצורך פתרון בעיית הרטיבות, הדבר הראשון שיש לעשות הוא לאתר את מקור לרטיבות. הוא הוסיף כי אינו יכול לומר בוודאות שאיתר את המקור, וכי התרשמותו הייתה שחלק מהרטיבות נובעת מחוסר איטום חיצוני כלפי החצר (עמ' 6 ש' 20-23).
55. ברלינר מסר בעדותו, כי לאחר טיפול בבעיית האיטום, קיימות מספר אפשרויות לטיפול ברטיבות הכלואה מתחת לריצוף. אחת מהן היא ייבוש באמצעות משאבה במספר נקודות, שעלות ביצועה הינה 15,000 ₪ (עמ' 7 ש' 13-17). ברלינר אישר, כי מדובר בפעולה שעלולה להפריע לשימוש השוטף בדירה, נמשכת שבועיים-שלושה ומרעישה במידת מה (עמ' 7 ש' 1-26). הוא הוסיף, כי ייבוש באמצעות משאבה הוא פעולה קיצונית, וכי לעתים ניתן להסתפק באוורור הדירה ובהפעלת תנורים בחלק מהזמן (עמ' 6 ש' 36-39, עמ' 7 ש' 1-4).
56. ברלינר אישר, כי העלות שקבע בן עזרא לתיקון הכולל החלפת התשתית וכלל הריצוף היא סבירה (עמ' 7 ש' 33).
57. התובעות טוענות, כאמור, כי יש לבצע תיקון יסודי ומקיף כמוצע על ידי בן עזרא. התובעות מפנות ל"דו''ח ממצאים" של חברת שלומי קלדרון בע''מ מיום 25.9.17, שעניינו איתור מוקדי רטיבות בדירה, אשר הוזמן על ידי הנתבעת (נספח י"א לתצהיר התובעות) (להלן: "דו''ח קלדרון"). בדו''ח קלדרון נכתב, כי בבדיקות נמצאו מספר כשלי איטום שונים: ברצפת המקלחת בחדר ילדים, ברצפת המקלחת בחדר רחצה הורים, בהיקף האמבטיה בחדר רחצה כללי, במעבר יציאה בין חדר שינה הורים למשטח מרוצף בחצר ונזילה מחיבורי צנרת ניקוז מזגן בקיר חדר שינה ילדים.
58. בדו''ח קלדרון שורה של המלצות לתיקון בעיות הרטיבות (עמ' 8), לרבות ריצוף מחדש של המקלחת ופירוק פנלים ושתי שורות אריחי ריצוף לאורך הקיר הגובל בחדר שינה הורים.
59. לטענת התובעות, ברלינר התעלם מהממצאים שבדו''ח קלדרון, על אף שהועבר לעיונו.
60. עוד הן טוענות, כי אין להן אריחים רזרביים לביצוע התיקונים הנדרשים, מאחר שהנתבעת עשתה שימוש באריחים בעת ביצוע התיקונים. הן מוסיפות, כי ממילא יש להרים אריחים בכל היקף הדירה לצורך ביצוע מישקי הפרדה גמישים, כפי שקבע בן עזרא בחוות דעתו (סעיפים 68-69).
61. עוד טוענות התובעות כי רק הרמת הריצוף תאפשר ביצוע איטום ראוי בחיבור שבין היציאה מהסלון אל המרפסת, בחיבור שבין חדר שינה הורים אל המרפסת הצמודה לו, ובחיבור שבין חדר הכביסה למטבח. הן מוסיפות, כי במסגרת התיקונים הכושלים שביצעה הנתבעת, נוספו ארבעה סוגי אריחים לשלושת סוגי האריחים שהיו במקור בכל הדירה.
62. לגבי ליקויי הרטיבות אני סבורה כי הדין עם התובעות. התובעות זכאיות לתיקון מקיף ויסודי, שבמהלכו יאותרו ויטופלו כלל מקורות הרטיבות. ברלינר הודה בהגינותו, כי אינו יכול לומר שאיתר את כל מקורות הרטיבות, ולכן התיקון שהציע הוא תיקון חלקי בלבד.
63. הואיל וברלינר אישר, כי העלויות שבהן נקב בן עזרא לצורך תיקון מקיף, הכולל הרמה של כל הריצוף, הן סבירות, אני קובעת כי התובעות זכאיות לסכום זה, דהיינו 44,400 ₪. מסכום זה יש לנכות, כמובן, את עלות התיקון שקבע ברלינר בסך 12,000 ₪. דהיינו יש להוסיף לעלויות התיקונים שקבע ברלינר סך של 32,400 ₪.
סעיף 30 - אוורור מחסן
64. התובעות עותרות לפיצוי בעלות התקנת אוורור מכני במחסן.
65. ברלינר קבע בחוות דעתו כי לא מצא פגם באוורור המחסן.
66. בתשובה לשאלת הבהרה מהי עלות ביצוע אוורור מכני במחסן או פתח חלון בשטח 10% משטח המחסן, קבע ברלינר שעלות ביצוע אוורור מכני הינה 1,500 ₪.
67. במהלך עדותו, הוצג לברלינר סרטון והוא אישר כי הבחין בסדקים ובכתמי רטיבות (עמ' 10 ש' 9-13).
68. בתצהירה מסרה תובעת מס' 2 (להלן: "התובעת"), כי תמונות הסדקים שבסעיף 71 לתצהיר בהם והסרטון שהוצג לברלינר, צולמו על ידה ביום 30.5.20 (סעיף 71-72 לתצהיר התובעת). דהיינו, לאחר ביקור ברלינר כחודשיים לפני כן.
69. בתמונות אכן נראים סדקים משמעותיים במחסן. ואולם לא הוכח כי ליקוי זה נובע מהעדר אוורור, ולכן אני דוחה את טענת התובעות בנושא זה.
סעיף 43 - אוורור חדר הכביסה
70. ברלינר קבע בחוות דעתו כי אין ליקוי, הואיל ובמידות בניה החלון הוא תקין. בעדותו הסביר, כי "בן עזרא מודד בצורה מינימליסטית מעבר אוויר ואור... לפי התקנות שאני מבין אותן, מודדים מידה כללית" (עמ' 11 ש' 11-12).
71. תמימת דעים אני עם הקביעה בפסיקה שמאוזכרת בסיכומי התובעות, כי פרשנותן הנכונה של תקנות הבניה היא, כי שטח החלון לצורך תקנה 2.21 לתוספת השניה הוא שטח מעבר אוויר-אור, ולא שטח שנמדד "מבלוק לבלוק", כדברי ברלינר בעדותו (ראה: עמ' 12 ש' 1-5). גם ברלינר ציין בחקירתו: "זה נכון שמרכיבי המתכת שנמצאים בתחום פתח החלון, הם לא משמשים לא לאור ולא לאוויר. זה נכון" (עמ' 12 ש' 16-17).
72. לפיכך אני מקבלת את פרשנותן של התובעות לתקנות הבניה, וקובעת כי החלון בחדר הכביסה אינו עומד בדרישת תקנות הבניה. התובעות זכאיות, איפוא, לפיצוי בסך 1,800 ₪ לצורך התקנת מערכת אוורור.
סעיף 53 - אוורור חדר שינה
73. בחוות דעתו קבע ברלינר , כי במידות בנייה החלון הוא תקין.
74. בעדותו, אישר ברלינר, כי מדובר בחלון עם חלק תחתון בעל זכוכית קבועה שאינה מחדירה אוויר, ובחלק העליון החלון הוא מסוג כנף על כנף. במצב פתוח, רק פחות ממחצית משטחו של החלון מאפשרת החדרת אוויר (עמ' 13 ש' 28-37).
75. התובעות עותרות לפיצוי בעלות פירוק החלון הקיים והתקנת חלון אחר, בסכום של 2,000 ₪, כקביעת ברלינר בתשובה לשאלת הבהרה.
76. כפי שפורט לעיל, אני מקבלת את פרשנותן של התובעות כי שטח החלון הוא שטח מעבר האוויר, ולא השטח הנמדד במידות הבניה וכולל חלקים שאינם מחדירים אוויר.
77. לפיכך זכאיות התובעות לפיצוי בסך 2,000 ₪.
סעיף 54 - אוורור חדר ג'
78. בחוות דעתו קבע ברלינר, כי במידות בנייה החלון תקין.
79. הואיל וקיבלתי את טענת התובעות בעניין שטח החלון, כמפורט לעיל, אני קובעת כי קיים ליקוי.
80. בהתאם לתשובת ברלינר לשאלת הבהרה, עלות פירוק החלון והתקנת חלון חדש היא 2,000 ₪.
81. בעדותו אישר ברלינר, כי בכל הסעיפים בחוות הדעת הנוגעים לאוורור חדרים, העלויות שקבע בן עזרא הן סבירות (עמ' 14 ש' 1-5).
82. לפיכך זכאיות התובעות לפיצוי בסך 2,000 ₪.
סעיף 57 - אוורור חדר אמבטיה כללי
83. ברלינר קבע בחוות דעתו, כי במידות בניה החלון הוא תקין.
84. מן הטעם שפורט לעיל אני קובעת כי קיים ליקוי בחלון זה, ולכן זכאיות התובעות לפיצוי בסך 1,800 ₪.
סעיף 63 - אוורור חדר ד'
85. ברלינר קבע בחוות דעתו, כי במידות בניה החלון הוא תקין.
86. מן הטעם שפורט לעיל, אני מקבלת את טענת התובעות כי קיים ליקוי, וקובעת כי הן זכאיות לפיצוי בסך 2,500 ₪.
סעיף 52 - העדר שירותי אורחים
87. ברלינר קבע בחוות דעתו כי לא קיימים בדירה שירותי אורחים, בניגוד לתוכנית המכר ולמפרט הדירה. בשל כך נגרמה לדירה ירידת ערך בסכום של 15,000 ₪.
88. לשני הצדדים טענות ביחס לקביעתו.
89. התובעות סבורות כי הן זכאיות לפיצוי בעלות של בניית חדר שירותים בהתאם לתוכנית המכר, בעלות של 40,000 ₪, בהתאם לתשובת ברלינר לשאלה מס' 14 בשאלות ההבהרה. למצער הן סבורות, כי יש לפצותן בגין ירידת הערך כפי שקבע ברלינר בחוות דעתו.
90. מאידך סבורה הנתבעת, כי אין לפסוק פיצוי כלשהו בגין העדר שירותי אורחים.
91. בתצהיר התובעת נטען, כי מדובר בשירותי אורחים הנחוצים להן לצורך שימוש של המטופלים שלהן. בהעדרם המטופלים עושים שימוש בשירותים שבחדרי בני הבית, והדבר גורם לאי נוחות ולפגיעה בפרטיות. לטענתן, לא היו רוכשות את הבית אלמלא בהסכם המכר היו שירותי אורחים. בעת הרכישה, כאשר הבית היה במצב שלד, לא יכולות היו לדעת שלא יהיו בו שירותי אורחים, והסתמכו על תוכנית המכר ועל המפרט. כאשר גילו שאין שירותי אורחים לנוכח מצב האינסטלציה, נאלצו לקבל את רוע הגזרה, עד אשר נודע להן מהמומחה בן עזרא, כי המצב בר תיקון (סעיפים 74-79 לתצהיר התובעת).
92. הנתבעת טוענת, כי הדירה נרכשה על ידי התובעות כשהייתה במצב גמר שלד, מבלי שהיו בה שירותי אורחים, אשר בוטלו עוד קודם לכן. עובדה זו הייתה ידועה לתובעות בעת הרכישה, שנעשתה כשבעה חודשים לפני מסירת הדירה. לטענת הנתבעת, ניתן ללמוד שהתובעות ידעו על כך מהתוספת להסכם המכר, שבה ביקשו התובעות הזזת קיר ובניית קיר אחד בלבד, מבלי שהתייחסו לשירותים. עוד מציינת הנתבעת, כי גם בפרוטוקול המסירה מיום 30.11.14 לא ציינו התובעות דבר לגבי העדר שירותי האורחים. התובעות אף חתמו על תוכנית החשמל והאינסטלציה עקב שינויים שביקשו לבצע. בתוכנית ניתן לראות כי לא קיימים שירותי אורחים. לטענת הנתבעת, הדברים מוכיחים כי התובעות ידעו מה המצב הקיים והסכימו לו, ושולל את טענתן כי הסתמכו על כך שיהיו שירותי אורחים. לכך גורסת הנתבעת, כי התובעות אינן זכאיות לכל פיצוי.
93. סעיף 2(א) לחוק המכר (דירות), תשל''ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") מחייב את המוכר לצרף לחוזה מפרט. סעיף 2(ב) לחוק המכר (דירות) קובע, כי "כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים".
94. הנתבעת צרפה לחוזה מפרט הכולל שירותי אורחים. אם ידעה כי לא יבנו שירותי אורחים, היה עליה לצרף מפרט שאינו כולל שירותי אורחים. הטענה כי התובעות ויתרו על שירותי אורחים אינה עומדת לה, הואיל והמפרט לא תוקן בחתימת שני הצדדים.
95. לפיכך מדובר באי התאמה כהגדרתה בסעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות), שבגינה זכאיות התובעות לפיצוי. הואיל ואי ההתאמה ניתנת לתיקון, שיעור הפיצוי הוא כעלות התיקון, ולא בשיעור ירידת הערך, שאותה היה מקום לפסוק רק אם לא ניתן היה לתקן את הליקוי.
96. לפיכך זכאיות התובעות לפיצוי בסך 40,000 ₪.
סעיף 56 - דלת כניסה לחדר שינה ג'
97. בחוות דעתו קבע ברלינר, כי הדלת אינה נפתחת מלאה, וכי סטיית הדלת מפתיחה מלאה היה בגבולות הסביר.
98. התובעות טוענות כי קיים ליקוי, הואיל ולא ניתן לפתוח את הדלת ל-90 מעלות. הן מפנות לסעיף 84 לתצהירן, ולתמונת הדלת במצב פתוח שם. ברלינר אישר את הדברים בעדותו (עמ' 14 ש' 6-26). הן עותרות לפיצוי בסך 1,000 ₪, כקביעת ברלינר בתשובת לשאלת הבהרה (שאלה 18).
99. בהתאם לתוכנית המכר, שהינה מחלק מהסכם המכר, פתיחת הדלת צריכה להיות ל-90 מעלות. לפיכך אני מקבלת את טענת התובעות, ופוסקת פיצוי בסך 1,000 ₪.
סעיף 55 - ליקויים בחדר שירותים הצמוד לחדר ג'
100. בחוות דעתו התייחס ברלינר לליקויים הנטענים בחוות דעת בן עזרא, וקבע כדלקמן: שינוי במקום החלון אינו מהווה פגם; אין פגם בהחלפת מיקום האסלה והמקלחת; קיים פגם בפתיחת הדלת, שנתקלת בכיור; אין פגם במיקום הנקז במקלחת. ברלינר קבע כי הבעיה העיקרית היא מידות הכיור, שרוחבו ואורכו גדולים מידי לחדר. עלות תיקון הליקוי הינה 2,000 ₪. תיקון זה ישפר גם את שטחי הגישה מול הכיור ומול האסלה.
101. התובעות טוענות כי ברלינר הסכים למצב העובדתי הקיים, ושגה בכך שקבע כי לא קיימים ליקויים, הואיל והוראות התקן מחייבות.
102. בתשובה לשאלה מס' 17 בשאלות ההבהרה ציין ברלינר, כי לא התייחס לליקויי גימור אחרים בחוות דעתו הואיל ולא ראה כאלה. עוד ציין, כי עלות התקנת החלון במקום אחר היא 3,000 ₪, וכי עלות ביצוע השינויים המבוקשים בחדר זה היא 7,500 ₪. בעדותו הבהיר ברלינר, כי התמחור שקבע בתשובה לשאלות הבהרה, הוא תמחור לביצוע השינויים שבחוות דעת בן עזרא (עמ' 16 ש' 20-22).
103. לא מצאתי טעם המצדיק לסטות מקביעותיו של ברלינר בחוות דעתו ביחס לליקויים הנטענים. בעניין זה אפנה גם לחוות דעתו של שטרנברג, על נימוקיה. לפיכך אני דוחה את עתירת התובעות לפיצוי מעבר למה שקבע ברלינר בחוות דעתו.
סעיף 40 - רוחב דלת יציאה מחדר כביסה לחצר
104. ברלינר קבע בחוות דעתו, כי אין פגם ברוחב דלת של 78 ס"מ ביציאה מחדר הכביסה.
105. התובעות טוענות, כי הואיל ומדובר בדלת היוצאת מן הדירה החוצה, רוחב הדלת המינימלי צריך להיות 80 ס"מ, וזאת בהתאם לתקנה 3.2.1.3 שבתוספת השניה לתקנות הבניה. לפיכך יש לפסוק פיצוי בגין תיקון הליקוי בסכום של 4,000 ₪, כקביעת ברלינר בתשובה לשאלה מס' 9 לשאלות ההבהרה.
106. צודקות התובעות בטענתן, כי רוחב הדלת המינימלי לפי תקנות הבניה הוא 80 ס"מ (ולא 70 ס"מ), כטענת שטרנברג בחוות דעתו, שכן אין מדובר בדלת מגורים, אלא בדלת יציאה מדירה).
107. לפיכך זכאיות התובעות לפיצוי בסך 4,000 ₪.
ליקויים נוספים כנטען בסעיפים 58, 62, 63, 65, 67, 69, 71 ו-73
108. התובעות עותרות כי יפסק פיצוי בגין סעיפים אלה. לטענתן, ברלינר אינו חולק עובדתית על הנטען בחוות דעתו של בן עזרא. ואולם גישתו ההנדסית שאין מדובר בליקויים מתעלמת מתקנים, מתקנות ומחוק המכר (דירות). מדובר בגישה שגויה מבחינה משפטית, ולכן מתבקש בית המשפט להחיל את ההוראות המתאימות על קביעותיו העובדתית של ברלינר.
109. התובעות מבקשות כי יפסק פיצוי בסכומים שקבע ברלינר בתשובות לשאלות ההבהרה, בסך כולל של 17,700 ₪.
110. להלן אתייחס לסעיפים אלה אחד לאחד.
111. סעיף 58 (חדר שירותים כללי): גובה הכיור בחדר זה הוא 87.5 ס"מ. לגישת בן עזרא מדובר בליקוי, הואיל ולפי ת"י 1205.3 גובה הכיור צריך להיות בין 80 ל-85 ס"מ. ואילו שטרנברג ציין בחוות דעתו, כי המידות המפורטות בנספח ב' לתקן זה הן בגדר המלצה בלבד ואינן מחייבות.
112. ברלינר קבע בחוות דעתו, כי אין פגם בגובה כיור 87.5 ס"מ.
113. לא אחת נפסק על ידי בתי המשפט המחוזיים, שפסיקתם מנחה ערכאות נמוכות מהם, ואף בפסיקת בתי משפט השלום, כי המידות המפורטות בתקן זה הן בגדר המלצה (ראה, למשל: ת''א (חיפה) 1436/98 שמילוביץ זאב נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע''מ (28.4.08) בפסקה 30; ת''א (תל אביב-יפו) 231/95 משה ונילי אבן חן נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (29.12.03) בפסקה 27)).
114. לפיכך אין מקום לפסוק פיצוי בעניין זה.
115. סעיף 62 (חדר שירותים כללי): ברלינר קבע בחוות דעתו כי לא מצא פגם במרחקי חיפויים מהקיר. בחוות דעת בן עזרא נטען כי החיפויים מרוחקים מהקירות מעל המותר בתקן, אך לא הפנה לתקן ספציפי. לפיכך אין מקום לסטות מקביעותו של ברלינר.
116. סעיף 63 (אוורור חדר ד'): ברלינר קבע בחוות דעתו, כי במידות בנייה החלון הוא תקין. בתשובה לשאלת הבהרה (מס' 22 בתשובות לשאלות ההבהרה) קבע ברלינר, כי עלות ביצוע חיפויים בחדר אמבטיה היא 1,250 ₪.
117. כפי שציינתי לעיל, אני דוחה את הגישה כי את החלון יש למדוד במידות בניה, ומקבלת את עמדת התובעות, כי יש למדוד את שטח האוורור.
118. לפיכך אני פוסקת לתובעות פיצוי בסך של 1,250 ₪.
119. סעיף 65 (חדר שירותי הורים): ברלינר קבע בחוות דעתו, כי אין פגם במיקום נקז במקלחת. התובעות חולקות על קביעתו. טענה דומה העלו התובעות לגבי מיקומו של הנקז בחדר השירותים הצמוד לחדר ג'. כפי שפורט שם, דין הטענה להידחות.
120. סעיף 67 (חדר שירותים הורים): בחוות דעת בן עזרא נטען כי אין מישקי ביניים אנכיים. ברלינר קבע כי אין פגם במישקים אנכיים. כפי שניתן לראות, בניגוד לטענתן של התובעות, ברלינר לא אימץ את טענתן העובדתיות. לפיכך אני דוחה עתירתן לפיצוי בנושא זה.
121. סעיף 69: בחוות דעת בן עזרא נטען, כי אין מישקי הפרדה בין ריצוף לפנלים בכל שטח הדירה. ברלינר קבע בחוות דעתו, כי לא מצא פגם בנושא זה. גם בנושא זה לא קיבל ברלינר את טענתן העובדתית של התובעות, ולכן דני דוחה עתירתן לפיצוי בנושא זה.
122. סעיף 71 (גג הבניין): בן עזרא ציין בחוות דעתו, כי בהיקף הגג אין אף מים פנימי, וכי הדבר נדרש על פי ת"י 1752.1 לגבי כל הגבהה. מנגד ציין שטרנברג בחוות דעתו, כי לא קיימת דרישה לביצוע אף מים בנדבך הראש.
123. ברלינר קבע בחוות דעתו, כי אין חובה לאף מים בגג. אין מדובר בקביעה משפטית טהורה, כטענת התובעות. ברלינר לא אימץ את טענתן כי המצב העובדתי הוא זה שאליו מתייחס התקן.
124. לפיכך, אין מקום לפסוק פיצוי בעניין זה.
125. סעיף 73 (גג הבניין): בחוות דעתו ציין בן עזרא, כי האוגר אינו מוגבה מעל הקולטים, בניגוד לתקן 579.4. ואילו שטרנברג ציין בחוות דעתו, כי הותקן דוד כרומגן בעל תו תקן.
126. ברלינר קבע בחוות דעתו כי לא מצא פגם בהתקנת האוגר.
127. כפי שניתן לראות, גם בנושא זה לא אימץ ברלינר את טענתן העובדתית של התובעות. לפיכך אין מקום לפסיקת פיצוי.
סעיפים 36-37 - דלת כניסה לדירה
128. בנושא זה חולקת הנתבעת על קביעתו של ברלינר, ומבקשת לקבוע כי לא קיים ליקוי.
129. ברלינר קבע בחוות דעתו, כי הותקנה דלת דו אגפית, עם שני אגפים זהים. ואילו לפי תוכנית המכר מדובר בדלת עם שני אגפים שונים ברוחבם וחלון קבוע. ברלינר קבע כי עלות החלפת הדלת הינה 10,000 ₪.
130. הנתבעת אינה חולקת על כך שהדלת שהותקנה אינה תואמת את תוכנית המכר. ואולם לטענתה, במקום דלת כניסה א-סימטרית שבתוכנית, הותקנה דלת יוקרתית ויקרה יותר, בעלת אגפים סימטריים. בתצהיר מנהל הנתבעת מוטי אסייג נטען, כי דלת זו הותקנה משיקולים אדריכליים - עיצוביים (סעיף 12 לתצהיר).
131. הנתבעת טוענת כי התובעות עצמן טוענות ביחס לדלת אחרת, בחדר שירות חיצוני, כי היא הותקנה באופן לא סימטרי, ולכן תובעות פיצוי לצורך התקנת דלת סימטרית. לפיכך אין מקום לפסוק להן פיצוי לגבי הדלת הסימטרית שהותקנה בכניסה לדירה.
132. דני דוחה את הטענה. תוכנית המכר מחייבת, והואיל וקיימת סטיה ממנה, התובעות זכאיות לפיצוי כקביעת ברלינר, אף אם התקינו דלת יוקרתית יותר. לפיכך איני גורעת מהסכום שקבע ברלינר את הסכום שקבע עבור החלפת הדלת.
סעיף 77 - החניות
133. בן עזרא ציין בחוות דעתו, כי מדובר בשתי חניות טוריות לרכב פרטי, וכאשר שתי מכוניות חונות אז הפנימית כלואה, כך שבפועל מדובר בחניה אחת. לפי גודל הדירה מגיעות שתי חניות. נושא זה כרוך בירידת ערך.
134. בחוות דעתו קבע ברלינר, כי אין הצדקה לדרישה חמקום חנייה נוסף.
135. בסיכומיהן טוענות התובעות כי בשל מבנה החניות, מידותיהן ומיקומן אין הן עושות בהן שימוש. הן עותרות לפיצוי בסך 20,000 ₪ בגין ירידת ערך.
136. אני דוחה את עתירת התובעות לפיצוי. לא נטען כי החניות אינן תואמות או הוראות הדין, המפרט או תוכנית המכר, ולכן לא קיימת אי התאמה כהגדרתה בחוק המכר (דירות).
137. מעבר לכך, התובעות לא הוכיחו את שיעור ירידת הערך הנטענת, שאותו יש להוכיח בחוות דעת שמאית.
138. התובעות מפנות בסיכומיהן לתשובותיו של ברלינר בחקירתו הנגדית, כי מצב שבו נכנסים לחניות מהרחוב הראשי ולא מרחוב אחורי הוא עדיף (עמ' 11 ש' 2-6). דא עקא כי עובדה זו אינה יוצרת אי התאמה, ואינה מקימה זכות לפיצוי.
139. לפיכך אני דוחה את התביעה לפיצוי בנושא החניות.
הזכות לביצוע תיקונים
140. הנתבעת טוענת כי התובעות הפרו את הסכם המכר, ולא קיימו את הוראות חוק המכר (דירות), הואיל ולא אפשרו לה לתקן את הליקויים. לטענת הנתבעת, לתובעות אצה הדרך להגיש תביעה מבלי שאפשרו לה קודם לכן לבדוק את הליקויים הנטענים ולתקנם. הנתבעת מוסיפה, כי לא התנערה מחובתה לבצע תיקונים. אך הואיל והתובעות מנהלות בדירה עסק לטיפול בכלבים, הן הערימו קשיים באופן בלתי סביר, ולא אפשרו לה להגיע לדירה לצורך בדיקת הליקויים ולצורך תיקונים. לטענת הנתבעת, מטעם זה יש להפחית 35% מהסכום שקבע ברלינר, כפי שנעשה בתביעה אחרת בגין ליקויים באותו פרויקט (ת"א (שלום חיפה) 287-01-16).
141. התובעות טוענות, כי הנתבעת איבדה את זכותה לבצע תיקונים. לטענתן, הן פנו לנתבעת פעמים רבות לצורך תיקון הליקויים. הנתבעת הגיעה כמה פעמים לתקן, אך התיקונים לא צלחו ואף גרמו נזקים נוספים. התובעות מוסיפות, כי הנתבעת הכחישה את הליקויים בחוות הדעת שהגישה, ולכן איבדה את הזכות לתקנם.
142. אני דוחה את טענת הנתבעת, כי התובעות לא אפשרו לה לתקן את הליקויים. ההתכתבויות בין הצדיים שבנספחי ד' לתצהיר התובעת, מצביעות על כך שהתובעות פנו לנתבעת פעמים רבות לגבי ליקויים בדירה, וביקשו שתתקן אותם. ההתכתבויות אף מצביעות על כך שהנתבעת תיקנה לא אחת ליקויים, ולפחות חלק מהתיקונים לא צלחו. גם התמונות שבסעיף 22 לתצהיר התובעת מלמדות על כך.
143. במסגרת ניהול ההליך הגישה הנתבעת חוות דעת מומחה שהתייחסה לליקויים הנטענים על ידי התובעות. המומחה דחה את מרבית טענותיהן של התובעות לגבי קומם של ליקויים. הנתבעת הכחישה, איפוא, את מרבית הליקויים.
144. סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע:
"(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה משנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון".
145. בתי המשפט נדרשו לשאלת זכותו של מוכר לתקן ליקויים. בע"א 472/95 זכריה זלוצין נק דיור לעולה בע"מ, פד נ(2) 858 (1996) נפסק בעניין זה:
"אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית" (פסקה 4 לפסק הדין).
146. מתי ממצה מוכר את זכותו לתקן את הליקויים והדייר זכאי לפיצוי כספי? בע"א 8939/01 חיים אביצור ואח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (2.9.03) נקבע:
"כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, ובוא ביצע זאת באופן חלקי, תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם.
...
אני סביר כי הוכח שהמשיבה קיבלה את ההזדמנות הנאותה לבצע תיקונים לשביעות רצון הרוכשים, וכפי שנדרש ממנה על פי ההסכם בין הצדדים ועל פי כל דין. המשיבה לא השכילה לנצל הזדמנות זו כראוי ועל כן עומדת למערערים זכותם לקבלת הסעד הכספי אותו ביקשו, ואין לכפות עליהם כי יבוצעו בדירותיהם תיקונים נוספים על ידי המשיבה. אמנם, התיקונים שביצעה המשיבה בדירות המערערים, בלא הצלחה, חופפים באופן חלקי, ולא אחד לאחד את הליקויים המצויים כעת בדירותיהם, הדרושים תיקון, אך אין בכך כדי לסתור את הקביעה, לפיה המשיבה מיצתה זכותה, בלא הצלחה, ואיבדה את אמונם של המערערים (ראו: פרשת זלוצין, עמ' 864)" (פסקה 8 לפסק הדין).
147. במקרה זה נתנו התובעות לנתבעת הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים. למרות זאת לא תוקנו כל הליקויים, ובשלב ניהול ההליך מרביתם הוכחשו. בנסיבות אלו, משעמדו התובעות בחובתן לאפשר לנתבעת לתקן, אין מקום לגרוע מסכום הפיצוי.
הליקויים בדירה – סיכום
148. לנוכח קיבעותיי דלעיל, עלות תיקון הליקויים בדירה הינה 151,700 ₪, ובצירוף פיקוח הנדסי (10%) ומע"מ – 195,238 ₪.
איחור במסירת הדירה
149. התובעות עותרות לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה. לטענתן, בהתאם לחוזה, היה על הנתבעת למסור להן את הדירה עד יום 17.12.14, לאחר קבלת טופס 4. התובעות נכנסו לדירה ביום 30.11.14, כשלא הייתה ראויה למגורים. טופס 4 ניתן רק ביום 2.4.15. יש לראות את מועד מתן טופס 4 כמועד המסירה, ובהתאם לקבוע, כי הדירה נמסרה באיחור של שלושה וחצי חודשים.
150. הנתבעת לא התייחסה לנושא זה בסיכומיה.
151. במסמך אישור קבלת החזקה בדירה, שעליו חתומות התובעות (נספח ג-5 לתצהיר התובעות), נכתב כדלקמן:
"2. אנו מאשרים כי החזקה נמסרה לבקשתנו, מבלי שניתן טופס 4 לדירה, וזאת בשל מצוקת דיור אליה נקלענו עקב מכירת דירתנו הישנה.
3. אנו מאשרים כי אין לנו כל דרישה או טענה בעניין קבלת החזקה בדירה לפני טופס 4".
152. אני דוחה עתירתן של התובעות לפיצוי בראש נזק זה. ראשית, סעיף 3 למסמך קבלת החזקה מהווה כתב ויתור. תביעתן של התובעות לפיצוי בגין אי קיומו של טופס 4 במועד המסירה, מנוגדת לו.
153. שנית, הוראת סעיף 5א לחוק המכר (דירות), שעליה מבססות התובעות תביעתן לפיצוי, אינה חלה במקרה זה. סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) קובע:
"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן...".
154. במקרה זה הועמדה הדירה לרשות התובעות לפני מועד המסירה הקבוע בחוזה.
155. גם פסק הדין המאוזכר בסיכומי התובעות (תא"מ (נת') 28135-02-11 גנור נ' חברת שיכון עובדים בע"מ (5.4.12) (להלן: "עניין גנור")) אינו יכול לסייע להן. באותו מקרה הייתה בהסכם המכר תניה שקבעה פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה. בענייננו לא נטען כי קיימת תניה כזו. לפיכך, אף אם אקבל את עמדת בית המשפט בעניין גנור, כי מסירת הדירה ללא טופס 4 אינה מהווה מסירה של החזקה בה כדין, הרי שעל מנת לזכות בפיצוי על התובעות להוכיח כי נגרם להן נזק. התובעות לא הוכיחו זאת. הן לא נדרשו לפתרון דיור, הואיל והתגוררו בדירה. טענותיהן בדבר חוסר הנוחות בתקופה זו עקב אי חיבור בטיחותי לחשמל ועוד, ישקלו במסגרת עתירן לפיצוי בגין נזק לא ממוני.
156. לפיכך אני דוחה את התביעה בגין איחור במסירה.
הוצאות אחסון ודיור חלופי
157. התובעות עותרות כי יפסק פיצוי בסך 12,000 ₪ לכיסוי הוצאותיהן בגין פינוי/אחסון/הובלה/מגורים חלופיים ובגין אובדן הכנסות בתקופה שבה יבוצעו התיקונים, וזאת על דרך האומדנה.
158. ברלינר קבע בחוות דעתו, כי בעת ביצוע התיקונים ניתן יהיה להתגורר בדירה, אך תגרם אי נוחות. הוא העריך את משך ביצוע התיקונים ב-30 ימים.
159. הואיל וברלינר קבע כי אין צורך במגורים חלופיים, אין מקום לפסיקת פיצוי בנושא זה. בכל הנוגע לאי הנוחות בתקופת התיקונים, הרי שמדובר בנזק בלתי ממוני, ולכן הוא יובא בחשבון במסגרת הפיצוי בגין עוגמת נפש.
עוגמת נפש
160. התובעות עותרות לפיצוי בסך 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש. לטענתן, נגרמה להן עוגמת נפש רבה במהלך שבע שנים כתוצאה מהרטיבות בכל היקף הדירה, כתוצאה מתיקונים כושלים וכתוצאה מחוסר יכולת לעשות שימוש בחניה. עוד טוענות התובעות כי הן ימשיכו בעתיד, עד אשר יבוצעו התיקונים, וכן במהלך תקופת ביצועם.
161. בתצהירה התייחסה התובעת לעוגמת הנפש שנגרמה לתובעות, וצפויה להיגרם להן, עקב הליקויים בדירה (ראה: סעיפים 41, 66-67 לתצהיר התובעת).
162. הנתבעת טוענת, כי התובעות אינן זכאיות לפיצוי בגין עוגמת נפש. לטענתה, לנוכח התנהלותן של התובעות, שלא נתנו לה הזדמנות לבצע תיקונים, ולנוכח הפער בין סכום התביעה המופרז לסכום שקבע מומחה בית המשפט, עוגמת הנפש שנגרמה היא לנתבעת.
163. בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.05) קבע בית המשפט העליון ביחס לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש בתביעות שעניינן ליקויי בניה כדלקמן:
"מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות בצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421).
אני סבורה כי בסופו של יום, אין מנוס מלהתערב בקביעת בית המשפט המחוזי בעניין זה. אכן, לא אחת עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת בהכרח את עגמת הנפש הנגרמת בשל ליקוי זה ולא קיים בהכרח מיתאם בין עלות תיקון הנזק לבין עגמת הנפש הנגרמת בעטיו של ליקוי זה (ע"א 611/89, שם, בעמ' 64-65). יחד עם זאת, אף על פי שקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש נתונה לשיקול דעת בית המשפט (ע"א 4445/90 "עמיגור" ניהול נכסים בע"מ נ' מאיוסט ואח' (לא פורסם, ניתן ביום 17.4.94)) הרי שגם קביעה זו צריכה לעמוד במבחן של סבירות".
164. במקרה זה כמות הליקויים בדירה אינה קטנה. חלקם, אומנם, אסתטיים וטכניים, אך חלקם פוגעים ביכולת לנהל בדירה חיי יום-יום רגילים ולעשות שימוש בכל מתקניה. הם כוללים גם ליקויי רטיבות שנמשכים על פני שנים, וכרוכים לא רק באי נוחות, אלא אף בסיכון בריאותי.
165. התובעות אף התגוררו בדירה במשך כמה חודשים מבלי שניתן טופס 4, דבר שגרם להן חוסר נוחות.
166. בתקופות התיקונים הסבר שנגרם לדיירים הוא רב: יש צורך לפנות חלקים מהדירה, לארוז, נגרמים רעש ולכלוך, והדבר כרוך גם באובדן זמן ובפגיעה בפרנסה.
167. התובעות אף ידרשו לתקופת תיקונים נוספת, שאותה העריך ברלינר ב-30 ימים, אך משקבעתי כי קיימים ליקויים נוספים, יש להניח כי התקופה תהיה ארוכה יותר.
168. לפיכך אני פוסקת לתובעות פיצוי בסך 25,000 ₪ בגין עוגמת נפש, אובדן זמן ופגיעה בהכנסות.
סוף דבר
169. לנוכח האמור לעיל, תשלם הנתבעת לתובעות את הסכומים הבאים:
א. בגין הליקויים – סך של 195,238 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת מומחה בית המשפט (23.3.20) ועד התשלום המלא בפועל.
ב. בגין עוגמת נפש – סך של 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
170. התובעות זכו בסכום משמעותי. בנסיבות אלה, הן זכאיות להחזר הוצאותיהן ולשכ"ט עו"ד.
171. לפיכך תשיב הנתבעת לתובעות את ההוצאות הבאות: עלות חוות דעת של בן עזרא, עלות ביקורו של בן עזרא בעת ביקור ברלינר, עלות חוות דעתו של ברלינר, שכר עדותו של ברלינר, והחזר החלק היחסי מהאגרה בהתאם לסכום שנפסק (220,238 ₪).
172. כמו כן תשלם הנתבעת לתובעות שכ"ט עו"ד בסך 29,250 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
173. זכות ערעור כחוק.
ניתן היום, י"ד כסלו תשפ"א, 27/01/2022, בהעדר הצדדים.
מעין צור, שופטת
