מידת ההנאה לא משפיעה על תשלומי האחזקה
אני גר בקומה עליונה [קומה 18] בבית משותף, ואיני משתמש כלל במדרגות, כי אף אם המעלית תקועה - והיו דברים מעולם - לא סביר כי אעלה וארד רגלי. האם עלי לשלם עבור ניקיון המדרגות כמו זה שגר בקומה ראשונה או שניה בבית המשותף?
דיירים בבית משותף מחויבים במימון הוצאות האחזקה והניהול של הרכוש המשותף, כפי שנקבעות הוצאות אלו על ידי וועד הדיירים ובהתאם לתקנון שדן בכל מכלול היחסים, החובות והזכויות של דיירי הבית המשותף. באין תקנון מוסכם [ויודגש כי אין חובה להכינו ובמקרים רבים אכן אין בנמצא תקנון מוסכם], חל "התקנון המצוי".
על פי התקנון המצוי, כל דייר נושא בהוצאות הניהול והאחזקה של הרכוש המשותף באופן יחסי לחלקו בבית המשותף, לפי שטח דירתו חלקי כלל שטחי הדירות. בידי הדיירים לכנס את האסיפה הכללית של הדיירים בבית המשותף במטרה להחליט על תקנון מוסכם, בו ישונו התנאים של מימון הוצאות האחזקה של הרכוש המשותף, אך כל עוד אין מהלך כזה - התקנות המצוי מחייב.
אין כל התייחסות בתקנון המצוי למידת ההנאה של דייר זה או אחר מחלק מסוים ברכוש המשותף.
לדוגמא: ברור כי מי שגר בקומה ב' או ג' בבניין, משתמש בחדר המדרגות יותר ממי שגר בקומת הקרקע. זה האחרון אינו זקוק כלל לחדר המדרגות, ולעתים נדירות משתמש בו. עוד ברור כי בבניין עם מעלית משותפת, הדרים בקומות הגבוהות משתמשים במעלית במידת אינטנסיביות גדולה מאלה הדרים בקומות הנמוכות.
בבוא העת לבצע שיפוץ שהוא בגדר אחזקת הרכוש המשותף וחדר המדרגות, ההשתתפות בהוצאות אלו לא תימדד ולא תיקבע על פי מידת השימוש וההנאה מהמדרגות ו/או מהמעלית, אלא רק על פי שטח הדירה שבבית המשותף לעומת שטחי כלל הדירות בו.
הוא הדין לגבי אחזקת גג הבניין, קירות חוץ, גינון, וכו'. פעם יוצא זה נשכר, ופעם אחרת - יוצא אחר נשכר. הנושא הועלה ונדון בע"א 2876/00 נציגות הבית המשותף נגד רבני משה, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטים: יהושע גרוס, אסתר קובו, מיכל רובינשטיין, פסק דין מיום 30 לדצמבר 2002.
בית המשפט קיבל את הערעור בניגוד לדעתו של בית המשפט קמא, ופסק:
"הפסיקה קבעה זה לא מכבר כי שיעור ההשתתפות בהוצאות האחזקה והניהול של הרכוש המשותף אינו נגזר באופן ישיר מכמות ההנאה אותה מפיק בעל דירה מדירתו [ראה לעניין זה ע"א 204/79 ויזר נגד נציגות הבית המשותף, פ"מ מ"ד I (498); ע"ש (ירושלים) 49/96 י' לוי השקעות ובניין נגד היועץ המשפטי לממשלה; ע"א 385/87 דליה אזוב נגד נציגות הבית המשותף; וע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נגד מרכוס ואחרים פ"ד מ"א (2) 561].
כך שגם אם כטענת המשיב אין הוא יכול לעשות בשלב זה שימוש במרתף כחניון כתוצאה מהתנגדות בעלי היחידות בבית, אין הדבר פוטר אותו מהשתתפות בהוצאות האחזקה."
להלן דבר בית המשפט בע"א (ת"א) 204/79 שמואל וייזר נ' נציגות הבית המשותף פ''ד מ"ד(1) 498 פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, כדלקמן:
"אין זיקה בין החובות, במובן זה, שאי-קיומה של האחת ע"י צד אחד נותנת זכות לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא. אלא לשתי החובות קיום עצמאי, שתיהן בנות אכיפה. אם בעל דירה חדל מתשלום, אין הנציגות קונה לעצמה זכות חדלה לגבי נתינת השירות, ולהיפך.
שתי החובות כה מובנות מאליהן, והן קובעות כל כך את מידת ההנאה מן הרכוש המשותף, עד שאומר הייתי, כי לא רק בעלי הדירות והנציגות אינם רשאים לפטור כל אחד את עצמו מן החובה, אלא שספק אם אפילו מכוח חוק אפשר יהיה (ואין הדברים אמורים בתוקף המשפטי אלא בהגיון המעשה) להקנות לבעלי הדירות זכות לפרוש מן הציבור ולהטיל מתוך כך על הנשארים את הברירה: לחדול כליל מהפקת ההנאה מן השירות החיוני, או שמעטים יהיו מממנים שירות שמלכתחילה נועד להיות ממומן ע"י כלל הדיירים."
משמעות הדבר היא שאפילו במקרה שמניעת השימוש היא מגבלה שנקבעה על ידי הוועד או חלק מהדיירים, ישלם גם מי שנמנע ממנו השימוש את חלקו כאמור, קל וחומר אם מניעת השימוש היא תוצאה של מיקום הדירה בבניין, או הנגישות אליה.
