עלויות תיקוני ליקויים מול שוויה של הדירה
מחיר הדירה לא קשור בהכרח בעלויות תיקוני הליקויים שיש בדירה. המחיר מושפע מגורמים שונים ורבים וביניהם ייתכן כי גם עלויות התיקון, אך זהו נושא שמאי הטעון הוכחה ספציפית ואינו בגדר הנחת יסוד כללית.
לעתים קרובות עלות תיקונו של ליקוי בניה, עולה לקונה יותר מאשר עלות ביצוע אותו פריט בשלמות.
לדוגמא, אם מדובר בליקוי מהותי בחיפוי חוץ, הנובע מעובי לא מספיק של כיסוי בטון על רשת ברזל ברכיבי הקונסטרוקציה של הבניין – כגון – קירות בטון נושאים, אז הזיון הבלתי מוגן, בתנאים מסוימים, עלול לעבור תהליך קורוזיה, להתנפח, ולדחוק את אבני החיפוי כלפי חוץ עד כדי התרופפותן והתנתקותן. במצב כזה אין שום שחר לפתרון מקומי ויש חובה לפרק את חיפוי החוץ ולבצע מחדש, כולל עיבוי הבטון המגן על הברזל בעובי ובהרכב כנדרש בתקנים.
והנה, בבואנו לחשב חישובי עלויות, אנו רואים כי עלות תיקון הליקוי גבוהה בהפרש ניכר מעלות הביצוע של חיפויי החוץ, כי כאן דרוש גם לפרק אבני חיפוי הקיימים, לפרק שכבות רקע וכיסויי בטון רופפים, ולבצע כיסוי נאות ותקני לברזל - וחיפוי מחדש.
הנושא עלה בת"א 3524-09-10 סופיה ג'אן הנדרן ואח' נ' יקדנה סודרסקי, בית משפט השלום בנתניה, פסק דינה של השופטת חנה שניצר-זאגא [סגנית נשיא] מיום 23.07.2014, [פורסם ב"פדאור"], להלן ציטוט רלוונטי:
בהתאם לפסיקה באם לא עלה בידי הנתבעים להציג ראיות בנוגע למחירי השוק של דירות אחרות מאותו סוג ואת טענתם בדבר המחיר הנמוך יחסית בו נמכרה הדירה בשל ליקויי בניה ו/או סיבה אחרת, כי אז יש ליתן לתובעים פיצויים עבור ליקויים אלו.
(ראה: ד"ר אברהם בן עזרא, ליקויי בנייה, כרך ג' תשס"ט-2009).
בית המשפט התייחס לספרי "ליקויי בניה" כרך ג' בהוצאת "בורסי – הוצאה לאור של ספרי משפט", עמוד 143, הכולל הסבר נרחב מדוע אין בהכרח קשר בין מחיר הדירה לעלויות התיקונים, וכן ישנה שם הסתמכות על פסק דינו של בית משפט השלום בחדרה, ת"א 5343/96 אנה לייבוביץ' נ' מילבר בניה ופיתוח בע"מ, פסק דינה של השופטת דיאנה סלע מיום 09/12/2001 [לאחר מכן מונתה השופטת לכהן בבית המשפט המחוזי בחיפה], ולהלן ציטוט רלוונטי:
לא היה על התובעים להוכיח כי מכרו את ביתם במחיר הנמוך ממחיר השוק, ואין לדעת מה היה מחיר שהיו התובעים מקבלים לולא הליקויים. מכל מקום, נוכח האמור בערעור אזרחי 4661/96 הנ"ל, העובדה שהקונים מכרו הנכס לצד שלישי אינה מעלה ואינה מורידה.
יש כאן הסתמכות על בית המשפט העליון, ע"א 4661/96 מורקרנופיל אברהם ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ.
