ביטול תמא 38 – צעד מתבקש, מאוחר מדי

רבים ינשמו לרווחה עם ביטול התמא 38 – תחזית: הבניינים המחוזקים לפי תכנית זו יהיו הראשונים להתמוטט ברעידות אדמה.

מבוא

המועצה הארצית החליטה החלטה על ביטול תכנית מתאר ארצית [תמ"א] 38, שנועדה לחזק בניינים נגד רעידות אדמה, ועיקרה, מתן זכויות בניה עודפות להפעלת התכנית על בנייני מגורים הטעונים חיזוק. ההחלטה ניתנה בנובמבר 2019, אך מדובר בתהליך ממושך של תכנון ובניה ולכן טרם יושמה בפועל. על פי ההחלטה המקורית, תמא 38 תבוטל בשלבים ותוכן תכנית חליפית, כנראה על ידי הממשלה הבאה.

הביטול הוא לטובה מהסיבות הבאות:

אדריכלות

כדי שחיזוק הבניינים יתקיים הלכה למעשה, ניתנות למי שמקיים את התכנית זכויות בניה עודפות מעבר לתכנון הסביבה הקרובה, דבר שבא לידי ביטוי בדרך כלל בהגבהת הבניינים ב- 1 עד 3 קומות ויצירת מפגע אדריכלי של הסתרת נוף ואור, הסתרת שמש, לבניינים הסמוכים שבהם לא מיושמת התכנית. בנוסף, ההקלות הניתנות למיישמי תמא 38 יוצרות צפיפות אוכלוסין וצפיפות מגורים, מצוקת חניה וסיכוני חניה, ועידוד ביצוע חניות מכניות ממתכת, ניידות, אשר אין לגביהן תקנים ותקנות והן יוצרות סיכוני בטיחות. לכן, יש רבים שנושמים לרווחה עם המגמה לביטול התכנית.

הנדסה

היזמה ליישום תמא 38 צדה את היזמים שמצאו ביזמה זו מקור לרווחים, שבאים בעיקר על חשבון עמידות הבניינים נגד רעידות אדמה. ראשית דבר, במסגרת הכרזה על בניין שיש טעם להפעיל לגביו את התמא 38, נערכים חישובים מוטים ואין מי שיבדוק אותם באופן אובייקטיבי. הוועדות לתכנון ולבניה לא מסוגלות לבדוק, והעברת החישובים הסטטיים לבדיקת מכוני הבקרה הוכחה שלא מקצועית. להבהיר, לגבי תכנון בניינים גבוהים, לרוב לא נערכים כל חישובים סטטיים, אלא מצורפים במסווה של חישובים – פלטי מחשב בלתי מובנים וגם בלתי קריאים. לכן הם גם לא נבדקים. ה"בודקים" מסתמכים על המוניטין של המשרד החתום על החישובים הסטטיים, ונוטים לאשר ללא בחינה מעמיקה הנדרשת במקרה זה.

מתכנן שמבצע תכנון נכון נגד רעידות אדמה ללא פשרות, לא יכול לשרוד מול מתכננים אחרים שעושים הקלות מפליגות ופשרות הבאות על חשבון יציבות המבנים.

להבהיר, הדרישה לעמידות בפני רעידות אדמה היא מעל הנדרש מהמבנה להחזיק מעמד ביציבותו במצב בו אין רעידות אדמה, ולכן יש למתכנן שלד הבניין מרווח ניכר להקל בדרישות התכנון, ועדיין הבניין ישרוד ואף יתחזק.

דוגמא ספציפית: בניין ישן בן 4-6 קומות הבנוי על קומת עמודים מפולשת. חיזוקו שלא על פי תמא 38 כרוך בעבודות שיקום, ובעיקר סגירת קומת העמודים בקירות בטון. בנוסף, גרעין של מרחבים מוגנים עשוי לשפר את עמידותו לרעידות אדמה. לעומת זאת, הפעלת תמא 38 על ידי הוספת- 2-3 קומות לבניין – באותם תנאים – תחליש את הבניין, ויש סיכוי סביר כי הבניין המוגבה המטופל לפי כללי תמא 38, יתמוטט ראשון ברעידות אדמה – אפילו לפני התמוטטות הבניינים הישנים שלא בוצעה בהם תכנית זו.

הדיירים

כמעט נשכח כי בבניין הישן מתגוררים דיירים. אלה לא תמיד מסכימים להוסיף ממד לדירתם, ממד שישנה את התכנון המקורי ויחסום אוויר ונוף. בנוסף, התמא בדרך כלל כרוכה גם בביצוע מעלית וזו מצרה את חדר המדרגות בצורה מוגזמת ולא תמיד הדיירים מסכימים לכך. משרדנו טיפל ומטפל בתביעות רבות של נפגעי תמא 38. אלא שלרוב התכנית נכפית על הדיירים המתנגדים והם נאלצים לנטוש את ביתם לתקופת הבניה ולחזור את דירה נחותה, וכמובן, להתחיל בהליך של תביעה למיצוי זכויותיהם...