חיפויי פסיפס בבנייני מגורים

פסק דין של בית המשפט העליון בתיק כרמלה דרור מחזק את זכויות הדיירים בעניין חיפויי פסיפס חיצוניים בבניין הנושרים מהבניין כעבור שנים רבות לאחר קבלת הבניין.

מבוא

חיפויי פסיפס בבנייני מגורים נועדו לפורענות, בהיותם מושכים את העין בבניינים החדשים ובכך מעלים את ערכם, אך כעבור שנים ספורות [זמן רב טרם חלפה תקופת חיי הבניין] - מתחילים אריחי הפסיפס לנשור מהקירות, תוך סיכון למשתמש ופגיעה באיכות הבנייה ובערכה.

לאמור, יש בחיפויי הפסיפס מרכיב של אחיזת עיניים ואטרקטיביות לזמן קצר.

היתרון החזותי הופך עד מהרה לחסרון חזותי ותפקודי.

דווקא משום שהפגם במעטפת הפסיפס מתגלה רק כעבור מספר שנים, לדיירים קשה יותר להתמודד עם פגם זה; בהעלותם את התלונה לגבי נשירת אריחים מקירות הבניין בפני היזם או הקבלן, יקבלו תחילה "פתרון בגרוש" של "תיקון" החיפוי והדבקת פסיפס באזורי הנשירה - פתרון שלא מהווה התמודדות עם הבעיה אלא הסתרתה לזמן מה.

פתרון מסוג זה מתעלם מבדיקת כשל מערכתי, שעלול לגרום לתופעת נשירה של אריחים ממעטפת הבניין לאחר 7,8 או 10 שנים ואף יותר, ממועד גמר הבניה. מדובר בפתרון שנועד להשתיק את הדיירים, מתוך כוונה להרוויח זמן ולגרום לכך שסיכויי מימוש זכויותיהם של הדיירים יישחקו, אם לא יתבטלו. הזמן החולף לא פועל לטובת הדיירים; דיירים במהלך השנים משנים כתובת, עוברים תהליכים ואירועים שונים, או סבורים כי זכויותיהם התמעטו או התבטלו. זאת ועוד, מנגדם מצויים היזם או החברה הקבלנית אשר מציבים מולם עמדה ברורה ואיתנה-לכאורה, לפיה הדיירים הם אשר צריכים לבצע פעולות אחזקה בבניין ועליהם החובה לטפל במעטפת הפסיפס בהתאם לתקן התחזוקה.

תחזוקה

אכן, יש תקן תחזוקה, הוא: ת"י 1525.1. אלא שתקן זה לא מועיל למקרים של כשל מערכתי, כפי שיוסבר.

בת"י 1525.1 משנת 2002 יש פרק נפרד המתייחס לקירות חוץ.

בסעיף 2.3.1.2 לתקן מפורטים 13 דוגמאות לליקויים במכלול קירות החוץ, שאמורים "להדליק נורה אדומה" במסגרת התחזוקה, ולהלן תיאורם:

א. חורים; חורים בפסיפס אינם שכיחים וגם במקרי כשל בדרך כלל לא מופיעים.

ב - ג. סדקים ושברים - ככל שמופיעים שברים וסדקים בפסיפס, ההחלטה יכולה להיות להחליף אריחי פסיפס פגומים או להשאירם כפי שהם, ואין לנושא זה שום קשר לנזק מערכתי. אם יש פגם יסודי בחומר או בעבודה של קיבוע הפסיפס - כשל זה אינו משתנה עם תיקוני סדקים וחורים, בין אם אלה מתוקנים והאריחים הפגומים מוחלפים, ובין אם לא.

ד. רטיבות וחלודה- חשיפת זיון - ליקוי מסוג זה מתגלה כעבור שנים מגמר הבניה, כי מדובר בתהליך הדרגתי ומתמשך של השפעת הרטיבות (עקב ספיגת האריחים או מסיבה אחרת) על הזיון, גרימת החלדה, התנפחות הזיון החלוד, ודחיקתו כלפי חוץ את שכבות הטיח והדבק תחת הפסיפס. כאשר הדיירים מזהים ליקוי מסוג זה, הם חווים בדרך כלל בו זמנית גם נשירת אריחים מקומית, וגילוי זה הוא אותו הגילוי המתואר בו מדובר - במצב בו היזם/ הקבלן מציע (ומבצע) "תיקונים" של החלפת אריחים.

יובהר ויודגש, כי הדיירים רואים בתיקונו של הקבלן (החלפת אריחים פגומים מכל סוג שהוא) - פתרון מקצועי לבעיה, שכן מבחינתם חזקה שהקבלן מבצע את התיקונים תוך ייעוץ הנדסי מתאים.

מי שסמך על הקבלן במועד רכישת הדירה, אמור לסמוך על הקבלן גם בעניין תיקוני פסיפס.

לפיכך, הדיירים יוצאים ידי חובת תחזוקה כנדרש בתקן, עם העברת הכדור לידי הקבלן, שמקבל ומבצע "תיקונים", גם אם תיקונים אלה הם הסתרת הכשל המערכתי לזמן מה, ולא גילויו וביטולו.

ה. ליקויים באיטום קירות - ככלל, פגמי איטום הם לא מלמדים באופן ישיר וברור על פגם בפסיפס. דרכי המים רבים, וגם מומחים מתקשים להתחקות אחרי מקורות כשלי האיטום. לא ברור כיצד מהנדס או הנדסאי (כמוגדר בתקן לגבי מי שאמור לבצע את הביקורת התקופתית) - יגלה פגמים בפסיפס הגורמים לחדירת רטיבות, ויחליט כי הפתרון הנדרש הוא החלפת המעטפת, שהרי אם זה הליקוי - מה יעזור תיקון מקומי?!

ו. פגמים באפי מים - לא קשורים לפסיפס.

ז. חדירת מים - לאן? וראה ה' לעייל.

ח. התרופפות של חיפויים: יש לזכור כי מדובר באריחי פסיפס זעירים, שלגבי בניין בן 7 קומות (4 דירות בקומה) - מספרם נאמד במאות אלפי אריחים ובבניינים גבוהים יותר - במיליוני אריחים.

ראשית ייאמר כי במסגרת התחזוקה של הבניין, לא מקובל לבצע סריקות ובדיקות של מיליוני אריחים, עם אמצעי הגעה לכל הקומות והגבהים, צוות איתור מקצועי ובדיקות מעבדתיות.

בנוסף לכך, ככל שיאותרו כשלים בהידבקות האריחים והתרופפותם (טרם נשירה), הרי מדובר בכשל מערכתי שהאחריות לגביו היא של המוכר (היזם/הקבלן) ולא של הדיירים.

ט. מישקים פתוחים: בפסיפס - כמות המישקים גדולה, בשל מידותיהם של האריחים הזעירים. מישקים פגומים, המתגלים סמוך לאחר קבלת הדירות, מהווים פגם בביצוע שבאחריות הקבלן ואין בכוחו של תקן תחזוקה להעביר האחריות אל כתפי הדיירים. מישקים הנפערים רק אחרי שנים רבות - 5 שנים ויותר - מלמדים על כשל מערכתי, שהוא באחריות הקבלן. לפיכך, לא ברור מהי הכוונה הגלומה בתקן תחזוקה בעניין התחזוקה של המעטפת, ככל שהמעטפת נגועה במישקים נפערים או בהתרופפות החיפוי או בהחדרת רטיבות לבניין.

י. התקלפות- ליקוי שלא שייך כלל לפסיפס.

י"א. ריקבון העץ - כנ"ל.

י"ב. קירות מסך - כנ"ל.

י"ג פגמים וכתמים חזותיים - כנ"ל.

היבטים משפטיים

ראשית דבר, תקן תחזוקה אינו תקן רשמי ולכן אינו מחייב את הדיירים. להבהיר, על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, תקן שאינו רשמי מחייב את המוכר, אלא שתקן לא רשמי אינו מחייב את הדיירים, כי חוק המכר (דירות) לא מטיל עליהם חובות כלשהן.

עוד ייאמר, כי גם כאשר בחוזה המכר יש סעיף המטיל על הדיירים לבצע תחזוקה לפי תקן תחזוקה, סעיף זה דינו להתבטל, כי הוא בא להעביר אחריות מכתפי המוכר אל כתפי הקונה, דבר המנוגד לחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973.

התיישנות

סוגיית ההתיישנות נדונה במקרים רבים של נשירת פסיפס, ולאחרונה (12.08.2018) נתקבלה החלטה בבית המשפט העליון, לפיה כאשר לא ידוע מועד היווצרות הנזק, כפי שהדבר קיים בנשירת חיפויים, יש להסיק על פי הסביר, והסביר הוא לטובת זכויות הדיירים.

מדובר ברע"א 1769/18 אלעד ישראל מגורים בע"מ ורסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ ואח' נ' כרמלה דרור ואח', שופט: מני מזוז, ב"כ המבקשים - עו"ד א' יואלי, עו"ד א' בירגר, עו"ד ג' גילאון. ב"כ המשיבים - עו"ד ענת כהן, עו"ד טל רבינוביץ'.

כאשר מדובר בעוולה נזיקית, יש להתייחס לסעיף 8 לחוק ההתיישנות, הקובע כדלקמן:

נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה.

מצד שני, גם סעיף 89 (2) לפקודת הנזיקין קובע מהי תקופת ההתיישנות:

מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק.

לכאורה, שני סעיפים שבמצבים מסוימים עלולים להיות סותרים - 7 שנים מיום גילוי העילה, או: 10 שנים מיום היווצרות הנזק.

כשמתקיימת סתירה מסוג זה, הדין יהיה לטובת התובעים, ותוך הרחבת זכויותיהם להגשת התביעה מבחינת ההתיישנות.

בנוסף, במקרים של נשירת אריחים, כשלא ידוע מועד היווצרות הנזק, ראוי שיפורש כי הנזק נוצר מאוחר על פני הסקאלה של טווח הזמנים - כך שלא תחול התיישנות, או שתועדף ספירת זמן ההתיישנות מיום גילוי הנזק, אף אם גילוי זה היה כעבור שנים רבות ממועד קבלת הנכס.

ראה בעניין זה ציטוט מתוך פסק הדין הנזכר:

בעניין שלפנינו מדובר למעשה בשני נזקים שונים אשר נגרמו למשיבות בשל עבודה לקויה מצד המבקשות. שני נזקים שונים (ולא אך "מנגנונים") שהתגלו במועדים שונים: האחד, נשירת האריחים והשני, התנפחות הפלדה והתבקעות הבטון. הנזק שלגביו הגישו המשיבות את תביעתן בשנת 2012 התייחס לנזק השני אשר התגלה לראשונה רק בחוות דעתו של ד"ר קורין מיום 26.09.2011. לפיכך, אף אם נקבל כי בגין הנזק הראשון התביעה התיישנה, הרי שבגין הנזק השני, עליו הצביע ד"ר קורין, התביעה לא התיישנה לפי דיני ההתיישנות. מועד התרחשות הנזק בענייננו אינו ידוע אם כי ברור כי מדובר בנזק מתמשך אשר לא היה קיים או נעלם מעיניהם של שני מהנדסים שבדקו את הבניין, האחד כארבע שנים לאחר אכלוסו, והשני כ- 12 שנים לאחר האכלוס וכשנתיים לפני הגשת התביעה. לאור זאת, סבורני כי נכונה הקביעה לפיה במאזן ההסתברויות האזרחי טרם חלפו 10 שנים מיום "שאירע" ועד להגשת התביעה.

החלטת ביהמ"ש העליון באה לטובת זכויות הדיירים ואיכות הבניה.