אופציה לקונה

כאשר רשום במפרט המכר כי יש בחירה בין מספר אלטרנטיבות, או כשהתכניות לא חד משמעיות - אזי לקונה [ולא למוכר] נתונה זכות הבחירה.

בע"א 90/(25-38) אברהם אלברט ואח' נ' שיכון ופיתוח ואחרים, נקבע על ידי שופטי הערעור יוסף מרגלית, חנוך אריאל ומלכיאל סלוצקי[1] כדלקמן:

"בע' 3 של המפרט ישנו תאור של הדלתות. לגבי דלת המטבח נקבע, כי תהיה מ"עץ לבוד", פתיחתה על-ידי גרירה וחלקה העליון קבוע. יש התייחסות אף לדלתות האחרות בדירה, המתוארות כדלתות רגילות מעץ לבוד.

תאור הדלתות בטבלת המיפרט אינו מציין דלת עם חלון זכוכית בחלקה העליון.

מתחת לטבלת המפרט מופיעה הערה בה נאמר:

"יתכן וחלק מהדלתות בדירה תהיינה עם אשנב זכוכית או דיקט קבוע בחלק העליון"?

נראה לי, שיש להבין את ההערה הנ"ל כנותנת לקונה, לדרוש מהקבלן את ביצוע החלופה הנזכרת בהערה.

המפרט הינו מסמך שנוסח על-ידי הקבלן ולכן יש לפרשו נגד מנסחו במקום שאינו חד-משמעי. לא נאמר בהערה, כי ניתן לקבלן שיקול-דעת בלעדי להחליט באלו מהדלתות יותקן אשנב ובאלו לא יותקן.

משלא ניתן לקבלן שיקול-דעת כזה, אין זה מתקבל על הדעת שיחליט חד-צדדית, ללא הסכמת הקונה, איזה סוג של דלת יתקין ומה יהיה מעל לאותה דלת. יש לדעתי, לפרש את המפרט כאומר את הכתוב בטבלה עצמה, ואת ההערה - כנותנת אופציה לקונה בלבד."

ראה גם פסק דינו של השופט מוחמד עלי, ת"א 358833-12-18[2], נפסק כדלקמן:

"במקום לתת פירוט לגבי שטח החניה וממדי המתקן המכני, בחרה הנתבעת לא למסור מידע כלשהו לגבי שטח החניה. מסירת מידע לגבי שטח החניה בלבד תוך העלמות מהמתקן, היה לוקה בחסר, ועל כן הנתבעת פשוט בחרה לא לגלות דבר. לא זו בלבד שההילוך שבו נקטה הנתבעת לא תואם את דרישת חוק המכר דירות, אלא שהוא הפר את חובותיה לנהוג בתום לב. אין צורך לומר כי החובה לנהוג בתום לב חלה ואף ביתר שאת על יחסי קבלן ורוכש דירה (עניין צמיתות, עמ' 832; ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מף פ"ד מז(2) 642, עמ' 649 (1993); השוו גם א' זמיר, עקרון ההתאמה בקיום חוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, תש"ן), בעמ' 255-249). נדגיש כי בעת כריתת ההסכם עם התובעים, היו ברשת הנתבעת נתונים לגבי המתקן ומידותיו (ראו נספח ב' לסיכומי הצדדים השלישיים).

לפי סעיף 5 לחוק המכר דירות, קבלן שמוסר מפרט לקונה שאינו מקיים את דרישות החוק, רואים אותו כמי שהתחייב למסור את הפריטים לגביהם לא מילא אחר הוראות הדין, "באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין". זאת ועוד, סעיף 5(ג) לחוק המכר דירות קובע כי הנטל להוכיח מהי "איכות גבוהה" מוטל על המוכר, והמוכר לא עמד בחובתו להוכיח כי מתקן החניה שסופק הוא באיכות גבוהה יותר. לכך נתייחס בהמשך, משום שנקודה זו מתלכדת עם הנימוק החלופי לפיו, אף אם תאמר כי חוק המכר דירות לא מחייב פירוט מידותיו של מתקן החניה במפרט, פרשנות ההסכם שנכרת בין הצדדים (על דרך השלמתו) מחייבת את המסקנה, כי המתקן שסופק נחות מנתוני המתקן אשר הוסכם עליו, ומכאן המסקנה שהנתבעת הפרה את התחייבותה כלפי התובעים. נבהיר:

אין חולק כי ההסכם לא מפרט את מידותיו של מתקן החניה, ומשכך לפנינו חוזה הטעון פרשנות על דרך ההשלמה, כדי להתחקות אחר כוונת הצדדים (עניין צמיתות, גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים (2019), בעמ' 529-526 (להלן: שלו וצמח). נעיר כי חוק המכר לא מאיין את יתר החובות המוטלות על קבלן מתוך היחסים החוזיים בינו לבין רוכש הדרישה, אלא להיפך - הוא נועד להוסיף חובות על אלו שקבועות בדין הכללי (אביחי ורדי, דיני מכר דירות (2009), בעמ' 6-2). פרשנות ההסכם והשלמתו מחייבות את המסקנה, כי על מתקן החניה לעמוד בדרישות משרד התחבורה.

מקום בו ההסכם לא כולל נתונים לגבי מידותיו של המתקן, לא ברור מדוע צריך לצאת מתוך הנחה כי המתקן שסופק על ידי הנתבעת הוא זה שהוסכם בין הצדדים? מדוע לא ניתן לומר כי מתקן אחר במידות גדולות יותר הוא זה שעונה לאומד דעת הצדדים? עסקינן ביחסים חוזיים בהם לא גולו נתונים לגבי המתקן, ומשכך יש להתחקות אחד אומד דעתם המשוער של הצדדים. במקרה שלפנינו, המדובר בחוזה צרכני ועל כן הליך הפרשנות ישען יותר על אלמנטים אובייקטיביים (ראו: ע"א (Dresden) Segal Group נ' T.S Investments Inc9025/17 פורסם בנבו, 19.2.2020); וכן ראו בהרחבה - ) GmbH and Co.KG עופר גרוסקופף ויפעת נפתלי בן ציון, "תכליות דיני פרשנות החוזים: באיזו דרך עלינו ללכת כשחשוב לנו לאן נגיע?", עיונים בתורת החוזה - ספר שלו (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים, 2020), בעמ' 523 (זמין באתר כתב העת דין ודברים)). יתרה מכך, המדובר בהסכם בין רוכש דירה לבין קבלן, ולזה האחרון עדיפות אינפורמטיבית מובהקת. משכך, מקום שנדרש לפרש את ההסכם ולשונו ניתנת למספר פרשנויות, יש לבכר את הפרשנות שמטיבה עם רוכש הדירה. במילים אחרות, יש להידרש לכלל של "פירוש נגד בעל העדיפות", כאמור בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) ראו להרחבה: שלו וצמח, עמ' 534-532).

אין חולק כי המתקן לא עומד בהנחיות משרד התחבורה. מקובלת עליי עמדתה העקרונית של הנתבעת, כי להנחיות משרד התחבורה אין תוקף נורמטיבי מחייב, והמדובר בהנחיות בלבד שהמתכנן רשאי לסטות מה הקושי אינו בסטייה מההנחיות, אלא באי גילוי פרטים לגבי המתקן. בהינתן העובדה כי בהסכם לא פורטו הנתונים הקשורים במידות המתקן, ההנחיות עשויות לשמש אינדיקציה חיצונית אובייקטיבית לפרשנות ההסכם."

מה שנאמר בקיצור ע"י השופט המחוזי (חיפה) י' מרגלית לפני כשלושים שנה, נאמר שוב בהרחבה ותוך הסתמכות על מקורות משפט - ספרות משפטית ופסקי דין, ע"י השופט מוחמד עלי מבית משפט השלום בקריות.

באותו אופן יפורשו גם פרטי בניין שאינם ברורים דיים בתכניות המכר ובתכניות היתר הבניה.