אברהם אלברט נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ
קבוצה של 14 ערעורים על פסקי-דין של בית משפט השלום בנהריה (כב' השופט קיטאי) ו-14 תיקים מיום 30.11.89, ובסמוך לו. המדובר ב- 14 זוגות נשואים, שרכשו לעצמם דירה לכל זוג מהמשיבה 1, חב' שכון ופיתוח. הדירות נבנו עבור חברת שכון ופיתוח בע"מ המשיבה השניה. מודול בטון, כקבלן.
ע"א 25-38/90 אברהם אלברט נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ
בית המשפט המחוזי
ע"א 25-38-90
בבית המשפט המחוזי בחיפה
בשבתו כבית דין לערעורים אזרחיים
בפני כב' סגן הנשיא י. מרגלית, וכב' השופטים מ. סלוצקי, ח. אריאל
בענין:
אברהם אלברט ואח' המערערים
נגד
1. שכון ופתוח לישראל בע"מ
2. מודול בטון (ישראל) בע"מ
3. חיים אלוני
4. נמליט בע"מ
5. חרות בע"מ
6. אלובין בע"מ
7. משה צור בע"מ המשיבות
פסק דין
סגן הנשיא י. מרגלית:
1. זוהי קבוצה של 14 ערעורים על פסקי-דין של בית משפט השלום בנהריה (כב' השופט קיטאי) ו-14 תיקים מיום 30.11.89, ובסמוך לו. המדובר ב- 14 זוגות נשואים, שרכשו לעצמם דירה לכל זוג מהמשיבה 1, חב' שכון ופיתוח. הדירות נבנו עבור חברת שכון ופיתוח בע"מ המשיבה השניה. מודול בטון, כקבלן.
קבוצת הרוכשים, שהם מערערים בתיקים הנדונים, מתלוננים כולם על בניה בלתי תקינה של הדירות ועל שורה של פגמים שנתגלו בהן, כל זוג מהזוגות התובעים תובע פיצוי על הנזקים שנגרמו לו עקב הפגמים בדירתו.
בכל אחד מהתיקים הוגשה מטעם התובעים חוות-דעת של המהנדס בן-עזרא המתארת את הפגמים שנתגלו בכל דירה וקובעת את מחיר התקון.
שופט השלום הנכבד החליט למנות מומחה מטעם בית-המשפט ומינה את המהנדס י. דימנט, שבדק את הדירות נשוא התביעות והגיש חוות-דעת על ממצאיו.
המומחה ה' דימנט לא הסתפק בתאור הפגמים ועלות תקונם אלא אף התערב בצד המשפטי. שקל את טענות התובעים אף בנושאים משפטיים והציע פתרונות לכל אלה. למרבה הצער לא בדק שופט השלום את חוות הדעת האלה בדיקה בקורתית וקבלן קרבן וכרעיהן ללא דיון כלשהו בפסקי דינו ואימצן למעשה כבסיס לפסקי-הדין.
הדירות נשוא הדיון נבנו בבתי-דירות בשביל הסיגליות במעלות באותו זמן ומרבית הפגמים נשוא התביעות דומות אלה לאלה.
ההתקשרויות בין הרוכשים למשיבה שכון ופיתוח נעשו לפי הסכמים זהים, שצורפו לכולם אותם מפרטים.
2. הפגמים.
המומחה ה' דימנט דן בחוות דעתו בשורה ארוכה של פגמים שהועלו ע"י המערערים ואשר נדונו בחוות דעתו של המהנדס בן-עזרא. אעמוד על פגמים אלה ועל טענות הצדדים לגביהם.
א. הריצוף
סעיף הליקויים הרציני ביותר לפי שוויו הוא סעיף הריצוף. המומחה ה' דימנט אומר בנושא זה דברים ברורים בחוות דעתו:
"תקן המרצפות - תקן מס. 6 - הנו תקן רשמי. צודק התובע ובמרצפות אבן קיימים פגמים. בחלק ניכר מהן השתמש היצרן באבן רכב בגוון חום. באבן ניראים בקיעים, סדקים ושקעים. גודלה אמנם 8 - 4 מ"מ וגודל הפגמים אף הוא כזה, אך הם רבים ובולטים לעין. לדעתי שייכות מרצפות אלה לסוג ב'. בסוג זה כמות הגרגטים הרכים היא ללא הגבלה ומותרים סדקים ב- 5 אגרגטים בכל מרצפת".
המומחה מביא בחוות דעתו הערכה כספית של עלויות פירוק הריצוף הקיים והנחת ריצוף חדש. להערכתו העלות לדירה מסתכמת בסך 4,030 ₪ עבור החלפת הריצוף הקיים בריצוף חדש.
לצד אפשרות הנ"ל מביא המומחה מספר חלופות להחלפת הריצוף. כצפוי ביריעות PVC או צפוי הרצפה הקיימת בשטיחי לבד חסיני שחיקה.
מתוך כל החלופות ממליץ המומחה על צפוי הרצפות בשטיחי לבד, בעלות של 3,421 ₪ לדירה, לדעתו זאת הדרך הנכונה לתקון הנזק. משום מה קיבל השופט הנכבד חלופה זאת ולא הסביר כלל מדוע עשה כן.
3. אין מחלוקת על כך, שהמערערים היו זכאים למרצפות טובות ונקיות מפגמים. מה שמכונה בפי הבריות מרצפות סוג א'. המומחה מתאר את המרצפות שסופקו כמרצפות עם פגמים ועם אגרגטים רבים במספר בלתי מוגבל. בנסיבות הנ"ל יש לראות את הריצוף במרצפות סוג ב' כאי התאמה במשמעות סעיף 11 (4) לחוק המכר, תשכ"ח.
במפרט הנספח לכל אחד מהחוזים בין הצדדים, בפרק תיאור הדירה בסעיף 4.8 שם מדובר בריצוף הדירה. אמנם לא נאמר, כי המרצפות תהינה מסוג א'. אך חל כאן סעיף 4 (א) לחוק המכר (דירות). תשל"ג, האומר:
"כל דבר שבו היתה הדירה שונה מן האמור במפרט או בתקנת בניה או בתקן רשמי יהיה. על אף האמור בחוזר המכר, בבחינת אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968".
מדברי המומחה אני למד, שהמרצפות שסופקו אינן תואמות את התקן הרשמי מס' 6 ולפיכך, לאור הוראות סעיף 4 (א) הנ"ל לחוק המכר (דירות) יש אי-התאמה של המרצפות למה שהיה על הנתבעות לספק למערערים.
ראוי היה לתבוע, לפיכך, כי המשיבות הפרו את החוזה עם המערערים בפריט הריצוף ע"י הספקת ריצוף ברמה נמוכה, שאינה תואמת את התקן המחייב.
ריצופו של חדר הינו חלק חשוב שלו ולא פריט זניח. המערערים היו זכאים לריצוף החדר לפי מה שנקבע בענין זה במיפרט בענין תאור הריצוף ולקביעות תקן רשמי 6 בדבר טיב המרצפות.
איש אינו רשאי לכפות עליהם לקבל פריט שונה לגמרי מזה שהתחייבו המשיבות לתת להם בחוזה ובמפרט, כאמור לעיל. לא היה לכן כל מקום לכך, שבית משפט השלום יקבע עבור המערערים, שיתקינו שטיחים כדי לכסות את הרצפה הפגומה. חובה היתה על בית המשפט בנסיבות שתוארו לעיל, לקבוע, שהמערערים זכאים למרצפות תקינות, כלומר למרצפות מסוג א' ויחשב את הפצוי המגיע להם על יסוד עלות החלפת המרצפות הקיימות כמרצפות חדשות מסוג א'.
מאחר שלא ניתן לבצע ריצוף מחדש ללא פינוי הדירה ומגורים במשך תקופת התקונים בדירה אחרת, הרי שיש לכלול אף את עלות הוצאות אלה בסכום הפצוי.
המומחה קבע כי עלות החלפת הריצוף לדירה היא 4,030 ₪. נראה לי שסכום של 750 הולם הוצאות העברת הרהיטים לדירה זמנית למשך תקופת התקונים ולהחזרתם לדירה בתום התקונים.
הסכום של 250 דולר למטרת שכירת דירה חלופית לתקופת התקונים המוצע ע"י עו"ד הכהן נראה לי סביר. הסכום מגיע למערערים לכל תיק בגין פריט הריצוף יהיה לפיכך:
5,380 ₪ = 600 + 750 + 4,030 ₪.
המומחה ה' דימנט מצא ריצוף פגום בכל הדירות נשוא הערעורים למעט דירת משפחת מרציאנו, המערערים בע"א 37/90. לגבי דירה זאת לא נרשמו כל ממצאים בענין מצב הריצוף.
הדירות של המערערים נמצאות במספר מבנים רבי-קומות, בשביל הסיגליות במעלות, אין זה מתקבל על הדעת, שבאחת מ- 14 דירות הנמצאות באותם מבנים השתמשה החברה במרצפות מסוג א'. בעוד שבכל יתר הדירות השתמשה במרצפות מסוג ב'. ה"ה מרציאנו טוענים, כי הריצוף שלהם אף הוא מסוג ב'.
המומחה נשאל בענין מצב הריצוף בדירה זאת ולא זכר זאת. ב"כ המערערים מציע לפסוק למשפחת מרציאנו 50% מן הפצוי שנפסק לבעלי הדירות האחרות בפריט ריצוף. נראה לי כי בנסיבות הנ"ל ההצעה היא סבירה.
4. א. לקויים במיגון.
לטענת ב"כ המערערים חלון הזכוכית שמעל לדלת הכניסה. העשוי זכוכית משורינת ברשת פלדה. אינו עומד בדרישות תקנה 2.93 לתק' התכנון והבניה תש"ל-1970.
לדעתו אין להסתפק במקום זה בזכוכית ולו גם משורינת ויש להוסיף תוספת מיגון.
המומחה ה' דימנט מסביר בענין זה. שהזכוכית עבה, כ- 6 מ"מ להערכתו, וכשהיא גם משורינת, הוא רואה בכך מיגון מספיק בהשוואה לסוג המיגון הנדרש בתקנה.
נראה לי, שדרך ההיקש שהלך בה המומחה היא אפשרית, בתקנה 2.93 (2) רואים מיגון מספיק בדלת זכוכית בעלת שלוש שכבות בעובי כולל של 9 מ"מ. שבה לוחות הזכוכית מותקנים במסגרת מתכתית המצויה אף באמצעי נעילה.
במקרה שלנו המדובר בזכוכית בעובי 5.5 מ"מ המשורינת ברשת פלדה ללא ספק הופכת לרשת הפלדה את הזכוכית למשהו חזק יותר. אם זכוכית ללא רשת פלדה בעובי כולל של 9 מ"מ מספיקה, כפי שראינו לעיל, נראה לי, שאפשר לקבל את דעת המומחה גם לגבי זכוכית משורינת כפי שתוארה בענינו.
ב. חלון דיקט מעל דלת הכניסה.
המומחה ה' דימנט מסכים, כי פתח חסום בלוח דיקט אינו מוגן במדה מספקת והוא מציע להגן עליו בסורג ברזל.
הסורג המוצע ע"י ה' דימנט הוא מברזל, דוגמה סטנדרטית מפרופיל שטוח במחיר 72 ₪ הממ"ר.
טענת ב"כ המערערים היא, שהצעת ה' דימנט אינה תואמת את דרישת התקנות בתקנה 2.93 (2) נאמר: "(2) דלת סורגים עשויה ממוטות ברזל, שתי וער, בקוטר של 12 מ"מ שיתקיימו בה אלה"
מאחר שנקבע למוטות קוטר 12 מ"מ, ומאחר שקוטר הנו מושג הנדסי שפירושו הקו החוצה את המעגל, כשהוא עובר דרך מרכזו, הרי שהתקנה הנ"ל מדברת בבירור במוט ברזל עגול.
אני מקבל את טענת ב"כ המערערים, כי הסורג המוצע ע"י ה' דימנט אינו עונה על דרישת התקן. מאחר שה' דימנט קבע מחיר של 40 ₪ לסורג. אני מקבל את חישוב ב"כ המערערים, לפי הסורג הדרוש חזק פי מזה שמציע המומחה. בהתחשב במחיר שקבע ה' דימנט, מחד ובמחיר של 200 ₪ שקובע מומחה המערעריםח, ה' בן-עזרא, יחושב לפי 100 ₪.
5. לוחות דיקט בצד הדלת
מוסכם על הצדדים, כי בצדה של דלת הכניסה ישנם לוחות דיקט. לטענת ב"כ המערערים אין לוחות כאלה מתאימים לקביעה במקום זה, כי אינם יכולים לבוא במקום בטון.
ה' דימנט אומר בענין זה בחוות דעתו, כי פתח הכניסה, שרוחבו 105 ס"מ, נסגר ע"י דלת ברוחב 90 ס"מ ועוד סגירת קבע ברוחב 15 ס"מ העשויה משני עמודי עץ, שמשני צדיהם 2 לוחות דיקט.
ה' דימנט רואה את האטימה מדי הדלת כחזקה לא פחות מחוזק דלת הכניסה עצמה ולכן אינו רואה צורך באמצעי מיגון נוספים.
אין מחלוקת על כך, שלפי התכנון המקורי צריך היה הפתח בו נמצאת הדלת להיות של 90 ס"מ בלבד, והדלת צריכה היתה להיות בתוך קיר בטון. המקיף אותה משלושה צדדים, בנסיבות אלה התקנת עמודי העץ והדיקט עליהם הנה בגדר אי התאמה. ההשוואה לענין החוזק צריכה להיות לבטון ולא לעץ. המערערים היו זכאים לקבל את אשר הזמינו.
מתוך זהירות אני קובע מחיר של 200 ₪ לפריט זה (ה' בן עזרא קובע לו 300 ₪).
6. מיגון מרפסת המשק,
לטענת ב"כ המערערים אין מרפסות עומדות בדרישות התקנות לעניין המיגון, כי יש בן תריס בלבד ולא הותקן חלון בצמוד לאותו תריס.
על הנושא הנ"ל חלות תקנות התכנון והבניה (הבקשה להיתר, תנאיו ואגרות) (תקנון מס' 3) תש"מ - 1980. ק.ח. 4111 מיום 17.4.80 בע' 1354. ראוי לציין, שלפי תק' 2.93 המיגון מתייחס לפתחים לבנין. הנמצאים בגובה עד 4 מטרים מפני הקרקע או מפני מפלס הכניסה הקובעת לבנין, או במרחק 4 מ' בקו אנכי ממפלס גג הבנין שניתן לעלות עליו דרך חדר - מדרגות או ארובת אויר.
לטענת ב"כ המערערים מרפסות המשק בדירות התקנות, כי יש בהן תריס בלבד, ואין חלון צמוד לאותו תריס. חלון יש במרחק מספר מטרים מהתריס והוא שייך לחדר השירותים. על קיר אחר, וכן דלת של חדר השירותים.
המומחה ה' דימנט מסביר בחוות דעתו, כי מרפסת המשק מוגנת ע"י תריסי P.V.C נגררים. לדעת ה' דימנט, בהתחשב בכך, שיש חלון ודלת לחדרי השירותים. יש לצרף את אלה לעובדות קיומו של התריס ושני יסודות אלה ביחד מהווים מיגון מספיק (עמ' 3 לחוות הדעת).
נראה לי, שהמומחה לא נתן דעתו היטב להוראות התקנות. תקנה 2.93 אינה מזכירה תריס PVC באמצעי מיגון. היא אף אינה מדברת סתמית בדלת או בחלון.
התקנה מדברת במיגונו של פתח מסוים. דלת זכוכית רגילה או חלון רגיל אינם מהווים מיגון מספיק, ויש להוסיף להם תריס עץ או אלומיניום חיצוני. עם נעילה מבפנים. החלופה לתריסים הנ"ל - דלת סורגים עשויה ממוטות ברזל שתי וערב.
במקרה הנ"ל אין איפוא מיגון של ממש למרפסת המשק. מאחר שהמומחה לא נתן הצעת מחיר למיגון, נראה לי, שיש ללכת לפי הצעת המערערים. בתקון מסוים, יחסי להבדלי המחירים בין שני המומחים. הייתי קובע, לכן, פצוי בשיעור 300 ₪ + מע"מ לפריט זה, (קביעת ה' בן-עזרא - 400 ₪ + מע"מ).
7. לקויי תאורה ואיורור
בפי ב"כ המערערים טענה, כי חדרי השירותים אינם מאווררים כראוי, ע"י אויר חוץ. אין מחלוקת על כך, שהאיוורור שלהם נעשה באמצעות חלון, הנפתח אל מרפסת המשק. לטענת ב"כ המערערים אין לראות את אויר המרפסת כאויר חוץ, כי המרפסת מקורה. יש לה קירות משלושה צדדים ומעקה ותריס לצדה הפתוח החוצה.
בתקנה 2.40 לתק' התכנון והבניה, (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל נאמר:
"חדר שירות יאוורר באחד האמצעים האלה:
(1) חלון הנפתח לאויר החוץ.
(2) פתח בדלת אטומה - צינור אוורור נפרד פתוח בכיוון אחד, צינור מאסף או צינור מצויד במאוורר מיכאני (אקזוסטר)."
לדעת המומחה ה' דימנט. יש לראות את אויר מרפסת המשק כאויר חוץ.
נראה לי, שברגע שמתקינים למרפסת המשק תריס ואולי תריס וחלון, לצורך מיגונה, היא אינה שונה מחדר במידת סגירותה.
כאשר מדברת התקנה הנ"ל באויר חוץ, ודאי אינה מתכוונת לאויר חדר, אלא לאויר פתוח, שאינו חוסם ע"י קירותיו במידת סגירותה.
כאשר מדברת התקנה הנ"ל באויר חוץ, ודאי אינה מתכוונת לאויר חדר, אלא לאויר פתוח, שאינו חסום ע"י קירותיו של חדר.
בנסיבות אלה אני סבור, שיש לזדקק לאחת החלופות של תקנה 2.40 (2) לתקנות התכנון והבניה הנ"ל. יש לכן לקבל לפריט זה את המחיר המוצע ע"י ב"כ המערערים עפ"י תשובת המומחה לשאלת הבהרה 4 (2), של 150 ₪ + התוספת.
8. חלון המטבח
המומחה דימנט אומר בחוות דעתו (3.2 ג'), כי לפי תק' 2.21 (ב) חלונות מטבח לא יפתח גובה משקופיהם העליונים מעל פני הרצפה מ- 2 מ', לעומת זאת גובה משקוף החלון בדירות התובעים הוא 1.90 מ' בלבד.
המומחה אינו מביא נתונים, כמה יעלה לתקן את הפגם ולהגדיל את החלון למידה הנדרשת, ומציע פתרון מעשי משלו לבעיה שנוצרה ע"י התקנת יונק אויר. שופט השלום לא בדק כלל הצעה זאת ולא דן בשאלה, האם נכון יהיה לקבלה, אלא קבלה ללא כל הערה מצדו.
נראה לי, שהבדל של 10 ס"מ בגובה חלון מטבח אינו הבדל זניח. המומחה מסכים, שבגלל אי התאמת החלון למדה הנדרשת יש צורך באמצעי איוורור נוסף, החלון הנדון מהווה אי-התאמה לפי סעיף 4 לחוק המכר (דירות).
על הקבלן היה לבנות חלון לפי המינימום הנדרש ע"י התקנות, משלא עשה כן הפר את חובתו כלפי קונה הדירה וזכותו של הקונה לקבל חלון תקני. יש לכן לפצות את המערערים לפי סכום של 360 ₪ לחלון + מע"מ ויתר התוספות. (ראה המחיר שקבע ה' דימנט בתשובות ההבהרה מס' 9).
מחיצות פנימיות
מעל דלת המטבח ועל שתי דלתות נוספות התקין הקבלן זכוכית במסגרת במקום לסגור שטח זה בבטון טרום, כשטח כל מחיצה פנימית. לטענת המערערים התקנת חלון זכוכית כזה מהווה תחליף זול, לא נוח לדייר ונחות בהשוואה למחיצת בטון.
המומחה ה' דימנט סבור, שאין סיבה לאסור על הקבלן להתקין חלון כזה, מאחר שחלון כזה הוא נפוץ וידוע.
המומחה ה' דימנט מציין, כמו כן, שבמפרט נקבע, שיותקנו חלונות זכוכית.
בעמ' 3 של המפרט ישנו תאור של הדלתות. לגבי דלת המטבח נקבע, כי תהיה מ"עץ לבוד". פתיחתה ע"י גרירה וחלקה העליון קבוע. יש התייחסות אף לדלתות האחרות בדירה. המתוארות כדלתות רגילות מעץ לבוד.
תאור הדלתות בטבלת המיפרט אינו מציין דלת עם חלון זכוכית בחלקה העליון.
מתחת לטבלת המפרט מופיעה הערה בה נאמר:
"יתכן וחלק מהדלתות בדירה תהינה עם אשנב זכוכית או דיקט קבוע בחלק העליון".
נראה לי, שיש להבין את הערה הנ"ל כנותנת אופציה לקונה, לדרוש מהקבלן את בצוע החלופה הנזכרת בהערה.
המיפרט הינו מסמך שנוסח ע"י הקבלן ולכן יש לפרשו נגד מנסחו במקום שאינו חד משמעי. לא נאמר בהערה, כי ניתן לקבלן שקול דעת בלעדי באלו מהדלתות יותקן אשנב ובאלו לא יותקן.
משלא ניתן לקבלן שקול דעת כזה, אין זה מתקבל על הדעת שיחליט חד-צדדית, ללא הסכמת הקונה, איזה סוג של דלת יתקין ומה יהיה מעל לאותה דלת. יש לדעתי, לפרש את המפרט כאומר את הכתוב בטבלה עצמה. ואת ההערה - כנותנת אופציה לקונה בלבד.
קריאה מדויקת של ההערה מלמדת, שההערה דנה בגוף הדלת ולא במה שיש מעליה, לפיכך גם ההערה אינה מאפשרת התקנת זכוכית מעל לדלת עצמה אלא כחלק מחלקה העליון של הדלת.
לאור הנאמר לעייל, אני סבור, שאין לראות נוסח המיפרט כביסוס לחלונות הזכוכית שהותקנו.
החלונות שהותקנו נוגדים את הוראות המיפרט לגבי חלק המחיצות שמעל הדלתות של המטבח ושני החדרים האחרים, ולכן יש כאן אי-התאמה, שהמערערים זכאים לפצוי עליה.
המומחה לא טרח לתת מחירים להחלפת 3 מחיצות הזכוכית. אני נעזר לכן, בנתוני ה' בן-עזרא וקובע 75 ₪ לכל דלת רגילה ו- 50 ₪ לדלת המטבח להחלפת שטחי הזכוכיות, במטבח - בעץ לבוד ובשני החדרים בבטון. לכן יתווסף מע"מ ותופסות. בס"ה - 200 ₪ + מע"מ.
9. ארגזי תריסים
לפי המערערים ארגזי התריסים בדירות לקויים מאחר שהם עשויים מפלסטיק ומחוזקים בברגים ובנויים בנגוד לתקן ישראלי 513 לתריסי גלילה.
ה' דימנט מסביר, כי תקן 513 נעשה בשנות הששים והוא מיושן.
בינתיים נכנס חומר חדש לייצור ארגזים כפלסטיק. הנושא מטופל לקראת תקון התקן ועצם השמוש בפלסטיק אין לראותו כפסול.
בענין זה הוא מסתמך על מכתב אינג' מ. אורן ממכון התקנים (תשובה לשאלה ד').
נראה לי שלאור הסברים הנ"ל חייבים היו להתמודד עם השאלה ענינית. השאלה אינה של אי-התאמה לתקן אלא אם ארגז מפלסטיק נחות בהשוואה לארגז עץ, ואם יש בו פגם כלשהו, לדעת המומחה קבלן המערערים ארגזים טובים. המתאימים לשמוש. דברים אלה מראים לכאורה. שהמשיבים מילאו את חובתם בפריט הארגזים.
אדני חלונות ומעקי מרפסות
אלה עשויים בדירות מבטון. לטענת המערערים היה על הקבלן לבצעם ממוזאיקה או משיש. לפי ה' דימנט אין התחיבות של הנתבעים למוזאיקה במפרט.
מאחר שהבנין טרומי, לא יכלו להכין את האדנית עם המבנה, הוא אינו רואה פגם בהעדר אדני מוזאיקה. ידוע לכל אחד שבטון גלוי אינו נעים למגע ומחוספס. אדן חלון הוא חלק החלון, שחשוב שיהיה חלק ונוח לשימוש. גם מי שאינו מהנדס אלא רק אדם מן הישוב, החי בדירה יודע, שמקובל, שאדן החלון עשוי מוזאיקה או שיש, כדי שיהיה חלק כך שנוח יהי לפרוש עליו מצעים לצורך איוורורם, או להשען עליו. או לכל שמוש מקובל אחר.
דעתו של ה' דימנט, שמבחינת יופי אין הבדל בין בטון לשיש או מוזאיקה הנה דעה קיצונית. בלתי מקצועית ובלתי סבירה. אני מניח, שרוב מוחלט של בעלי דירות היו סבורים, אילו נשאלו, כי אדן בטון הוא מכוער ומקשה על השמוש בחלק זה של החלון.
אני סבור, על יסור האמור לעייל, שהפגם שמצביעים עליו המערערים בפריט זה הוא פגם של ממש, המעיד על רמת ביצוע נמוכה.
הטענה שזהו בית טרומי אינה טענה, שכן ניתן היה לבצע פריט זה לאחר הצבת קירות הבית, הרי גם הריצוף אינו טרומי.
חוק המכר בא להגן על זכויותיו של רוכש הדירה, שבדרך כלל משקיע בה חלק נכבד ממשאביו, כאשר מתכוון קבלן לא להתקין בבנין פריט מקובל וחיובי, נראה לי, שעליו להעמיד על כך את הקונה, ואין לקבל כן כתשובה, שבמיפרט לא נזכרה מוזאיקה באדני החלונות.
לקביעת מחיר הפריט אני נעזר במחיר בן - עזרא וקובע לו סך 550 ₪.
10. שיש פגום במטבח
לפי טענת המערערים פגום לוח השיש במטבח, כי ישנם בו חורים. המומחה ה' דימנט מאשר, כי מדובר ב-2-3 שקעים בגודל 5-8 מ"מ כ"א. לדעתו אין זה סביר להחליף את השיש בגלל סיבה זאת.
נראה לי, שעל הקבלן היה לספק שיש נקי מפגמים. הרוכש אינו חייב לקבל שיש פגום וחובת הקבלן לספק שיש נקי מפגמים. ה' דימנט אינו חולק על המחיר של 250 ₪ לשיש ואני מקבלו.
מדרגה בודדת
לטענת המערערים הותקנה בכניסה לבנין מדרגה בודדת, שרוחבה 220 ס"מ וגובהה 15 ס"מ. לטענתם מדרגה בודדת כזאת מהווה מפגע בטיחותי, והיא נוגדת הוראה תקנה 3.39 (א'), האוסרת מהלך מדרגות בן פחות מ-3 מדרגות. לטענתם יש לבטל את המדרגה ולהתקין משטח מוגבהה ומשופע במקומה.
המומחה ה' דימנט משיב בסעיף 3.12 לחוות דעתו, כי הוראות תקנה 3.39 אינן חלות על מדרגות חוץ וכי מדרגה בודדת נפוצה ביציאה למרפסת גן ואין טעם לאסור על כך.
ההוראה בענין מספר המדרגות במהלך אחד מופיעה בתקנה 3.39 (א') של לוח ד', שכותרתו היא "מדרגת חוץ". נאמר בתקנה:
"3.39 (א') במהלך מדרגות אחד לא יפחת מספר המדרגות מ-3 ולא יעלה על 16".
לא יכול להיות ספק בכך, שהתקנה מתייחסת למדרגות חוץ. שהרי הדבר נאמר בכותרת של הפרק בו נמצאת התקנה. המומחה דימנט טעה בהנחתו וטענתו לא נבדקה כלל ע"י שופט השלום, אם כי המדובר בפירושה של תקנה. הטעם להוראה די ברור. אדם ההולך במשטח מישורי, קשה לו להבחין במדרגה בודדת ועלול לכן להיכשל בה.
נראה לי. שהיה על השופט לקבל את טענת המערערים בנידון. יש לכן לזכות את המערערים בסכום של 500 ₪ + מע"מ לצורך ביצוע המדרגה (ראה חוו"ד בן-עזרא סעיף ח'). לכל מי שנפגע בנושא זה.
11. חדירת רטיבות דרך צנרת
המומחה מאשר טענה זאת. הוא קובע, שדרך תקרת המשק עוברת צנרת. האיטום סביבה לקוי. יש לפתוח את המקום, לתקן את מקום הדליפה ולרצף מחדש. הוא מעריך את התיקון ב-110 ₪ לעומת הערכה של 200 ₪ ע"י ה' בן-עזרא.
יש לפסוק לכך סך 110 ₪ בפריט זה.
פסים - חריצים בתקרה
לטענת המערערים ישנם בתקרה פסים - חריצים במירווחים של 90 ס"מ. הדבר נובע משימוש באלמנטים טרומיים צרים לבניני מגורים.
לטענת ה' בן-עזרא קיימות בשוק הבניה אלטרנטיבות רבות ומגוונות לשימוש באלמנטים טרומיים למטרת בניה למגורים, שאם משתמשים בהן, לא יופיעו בתקרה חריצים כאלה.
לדעת ה' בן-עזרא מהווים החריצים פגם אסתטי ומוקד למעבר רטיבות מדירה לדירה.
ה' דימנט מעלה גם כאן טעונים משפטיים, שלא נבדקו ע"י השופט.
הצדדים לא טרחו לבדוק את השאלה, אם אמנם הופעת החריצים היא תופעה הקשורה בהכרח לצורך בניה זאת, שכן לטענת ה' דימנט נראים קוי חיבור לוחות הבטון גם בקירות. אם כן הדבר ואם ראו הקונים בדירה לדוגמה לפני שרכשו את דירתם, הרי רכשו סוג מבנה, שיש לו פגם הטבוע בדרך ייצורו. נראה לי. שלא יכול להיות ספק בכך. שקירות, שרואים בהם פסי חיבור אינם אסתטיים. מאחר ששאלה זאת לא נתבררה ע"י חקיקה והצדדים קבלו את חוות דעת המומחה מבלי לחוקרו עליה, נראה לי, שלא יהיה זה נכון להעלות פריט זה בשלב של ערעור.
12. פינת המקלחת
לטענת המערערים רוחב פינה זאת 65 ס"מ במקום 70 ס"מ לפחות, ושטחה 0.52 מ"ר במקום 0.65 לפחות. כפי שנקבע בתקנה 3.11.3.
המומחה ה' דימנט בחוות דעתו. סעיף 3.10, כי "למעשה מהווה כל חדר האמבט פינת מקלחת גדולה. באשר אין כל מחיצות בין איזור המקלחת לבין שאר החדר".
ה' דימנט אינו חולק על כך שמידות המוזאיקה שמתחת לראש המקלחת הן אלה שמזכירן ה' בן-עזרא בחוות דעתו.
טענת ה' דימנט, שאין כל מחיצה בין פינת המקלחת לבין שאר חדר האמבטיה אינה טענה. פירוש הדבר, שלא הותקנה פינת מקלחת של ממש, הנבדלת בצורה ברורה מיתר החדר. התוצאה בהכרח היא, של פזור המים לשטח החדר כולו. מכל מקום זהו אישור לטענת המערערים, שלא הותקנה פינת מקלחת כנדרש. אדם מתקלח מתחת לראש המקלחת בלבד, וזקוק למשטח עמידה מתאים כפי שקובעות התקנות. אפילו הבהרתו של המומחה אינה תשובה להעדר פינה מסודרת כזאת.
נראה לי, שיש ללכת על פי הוראות ה' בן-עזרא תוך התאמה בענין התיקון של פריט זה והייתי קובע סך 225 ₪ + מע"מ.
הסכום שזורק ה' דימנט בתשובתו הוא סתמי ונראה כלא רציני ולא עונה לבעיה, שהוא עצמו מתאר.
13. פקוח הנדסי
המדובר בהיקף תקונים גדול יחסית. במספר ניכר של דירות שנבנו ביחד. המחירים שנוקב ה' דימנט הם נמוכים יחסית, והם במקרה הטוב מחירים, שיגבה קבלן, המבצע עבודה גדולה. הדבר מחייב את המערערים לשתף פעולה בבצוע התקונים. כדי להשיג מחיר נמוך יותר. ולכן יש הצדקה לפקוח של מהנדס על הבצוע. האחוז שנקב בו ה' דימנט 2.5%, שאף הוא נמוך מאוד. יש לפסוק אותו למערערים.
רווח קבלן ראשי
ה' דימנט מסכים, שיש להוסיף 20% על המחירים עבור רווח הקבלן הראשי. שיצבע את העבודות. הפריט לא מופיע בספק הדין.
עגמת נפש
נראה לי, שהסכום של 200 ₪ למערער שנפסק ע"י שופט השלום הוא נמוך ביותר. השופט מסכים, שנגרמה למערערים עגמת נפש, הם קבלו דירות חדשות מלאות פגמים, לאחר שהיו זכאים לדירות חדשות ובנויות כראוי. המדובר בפינת מגורים, שהיא חשובה לו לקונה במיוחד, כי בה הוא חי. נראה לי, שהיה מקום לפסוק לפחות 800 ₪ לכל תיק.
שכר טרחה
נפסק לפי שעור של 5%. זהו שעור נמוך בהרבה מהמינימום בתעריף עורכי הדין. התובעים היו זכאים להזקק לבימ"ש על מנת שיפסוק להם את המגיע להם. לא היתה כל סיבה להעניש אותם על מימוש זכותם והם זכאים לשכ"ט כמקובל.
התעריף המינימלי הוא 15% לתביעה בהיקף תביעת כ"א מהמערערים ויש לפסוק בהתאם.
14. אסכם עתה, לאור האמור לעייל. את חשבון הפיצויים המגיעים לכ"א מבעלי הדירות.
א. אורה ואלברט אברהם. ת"א 534/87 - ע"א 26/90.
1. לקויי ריצוף עם מגורים זמניים - 5.380 ₪
2. מוזאיקה לאדני חלונות ומעקים - 550 ₪
3. החלפת מחיצות הזכוכית מעל הדלתות - 200 ₪
4. איוורור שירותים - 150 ₪
5. מיגון מרפסת משק - 300 ₪
6. שיש במטבח - 250 ₪
7. פגם בצנרת סמויה - 110 ₪
8. פינת מקלחת - 225 ₪
9. חלון מטבח - 360 ₪
סה"כ - 7,525 ₪
מע"מ - 15% + 12% עבור מרחק
למעלות ועבודה קטנה - סה"כ 27% 2,031 ₪
2.5% פקוח הנדסי 188.13 ₪
20% רווח קבלן - 1,505 ₪
11,249
עגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 12,049.88 ₪
ב. שמחה ומאיר מרציאנו. ת"א 535/87. ע"א 25/90
1. לקויי ריצוף ומגורים זמניים - 5,380 ₪
2. מוזאיקה באדנים ובמעקות - 550 ₪
3. נקז מי גשם - 160 ₪
4. נקוז מקומה עליונה - 480 ₪
5. שיש מטבח - 250 ₪
6. איוורור שירותים - 150 ₪
7. חלון מטבח - 360 ₪
8. פמגע מדרגה בודדת - 500 ₪
9. מעבר רטיבות דרך צנרת - 110 ₪
10. פינת מקלחת - 225 ₪
11. מיגון מרפסת - 300 ₪
12. החלפת מחיצות הזכוכית מעל החלונות - 200 ₪
סה"כ - 8,665 ₪
מע"מ + מרחקת ועבודה קטנה - 27% 2,339.55 ₪
2.5% פקוח הנדסי 216.63 ₪
20% רווח קבלן - 1,733 ₪
12,954.18 ₪
עוגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 13,754.18 ₪
ב. שרה וגבריאל מלמד - ת"א 536/87 - ע"א 27/90
1. לקויי רצוף ומגורים זמניים - 5,380 ₪
2. נקוז מקומה עליונה - 480 ₪
3. נקוז מי גשם - 160 ₪
4. שיש מטבח - 250 ₪
5. איוורור שירותים - 150 ₪
6. חלון מטבח - 360 ₪
7. החלפת הזכוכית מעל החלונות במחיצות - 200 ₪
8. מוזאיקה באדני החלונות ומעקים - 550 ₪
9. מפגע מדרגה בודדת - 500 ₪
סה"כ - 8,030 ₪
12% + 15% למע"מ, מרחק ועבודה קטנה - 2,168.10 ₪
2.5% פקוח הנדסי 200.75 ₪
20 רווח קבלן - 1,606 ₪
12,004.85 ₪
עגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 12,804.85 ₪
ג. ענת ובנימין חפדי - ת"א 537/87. ע"א 58/90
1. לקויי ריצוף - 5,380 ₪
2. גדר - 100 ₪
3. נקוז קומה עליונה - 250 ₪
4. איוורור שירותים - 150 ₪
5. חלון מטבח - 360 ₪
6. שיש מטבח - 250 ₪
7. מפגע מדרגה בודדת - 500 ₪
8. פינת מקלחת - 225 ₪
9. החלפת הזכוכית מעל הדלתות - 200 ₪
10. מוזאיקה באדני החלונות והמעקים - 550 ₪
סה"כ - 7,965 ₪
27% + 12% + 15% למע"מ, מרחק ועבודה קטנה 2,150.55 ₪
20% רווח קבלן - 1,593
11,708.55 ₪
2.5% פקוח הנדסי 199.13
11,907.68 ₪
- 800 ₪
סה"כ 12,707.68 ₪
ה. שרית וברוך מיכאלי - ת"א 538/87. ע"א 29/90
1. לקויי ריצוף - 5,380 ₪
2. איוורור שירותים - 150 ₪
3. חלון מטבח - 360 ₪
4. החלפת זכוכית מעל הדלתות - 200 ₪
5. מוזאיקה באדנים ומעקים - 550 ₪
6. שיש מטבח - 250 ₪
7. פינת מקלחת - 225 ₪
סה"כ - 7,115 ₪
27% למע"מ, מרחק ועבודה קטנה 1,921.05 ₪
2.5% פקוח הנדסי 177.88 ₪
20% רווח קבלן - 1,423 ₪
10,636.93 ₪
עגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 11,436.93 ₪
ו. מיכה ושלמה שהין - ת"א 540/87 - ע"א 30/90
1. לקויי ריצוף 4,342.06 ₪
2. נקוז מקומה עליונה - 250 ₪
3. סורג דלת כניסה - 100 ₪
4. איוורור שירותים - 150 ₪
5. חלון מטבח - 360 ₪
6. החלפת זכוכית מעל הדלתות במחיצות - 200 ₪
7. מוזאיקה באדנים ומעקים - 550 ₪
8. שיש מטבח - 250 ₪
9. מפגע מדרגה בודדת - 500 ₪
סה"כ 6,702.06 ₪
27% למע"מ, מרחק ועבודה קטנה 1,809.06 ₪
2.5% פקוח הנדסי 167.55 ₪
20% רווח קבלן 1,340.41 ₪
10,019.58 ₪
עגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 10,819.58 ₪
ז. שמחה ומרדכי פרץ - ת"א 541/87, ע"א 31/90
1. לקויי ריצוף + מגורים זמניים - 5,380 ₪
2. אורור שירותים - 150 ₪
3. חלון מטבח - 360 ₪
4. שיש מטבח - 250 ₪
5. החלפת הזכוכית מעל הדלתות במחיצות - 200 ₪
6. מוזאיקה באדני החלונות ובמעקים - 550 ₪
7. פינת מקלחת - 225 ₪
סה"כ - 7,115 ₪
27% למע"מ, מרחק ועבודה קטנה 1,921.05 ₪
2.5% פקוח הנדסי 177.88 ₪
20% רווח קבלן - 1,423 ₪
10,636.93 ₪
עגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 11,436.93 ₪
ח. עפרה ומיכאל דהאן - צ"א 542/87, ע"א 32/90
1. לקויי ריצוף ומגורים זמניים - 5,380 ₪
2. חלון מטבח - 360 ₪
3. איוורור שירותים - 150 ₪
4. עגון משקוף - 50 ₪
5. מניעת חדירת מים - 20 ₪
6. שיש מטבח - 250 ₪
7. פינת מקלחת - 225 ₪
8. תקון אטום צנתר במרפסת - 110 ₪
9. החלפת הזכוכית מעל לדלתות במחיצות - 200 ₪
10. מוזאיקה באדני החלונות ובמעקים - 550 ₪
סה"כ - 7,295 ₪
27% למע"מ + מרחק + עבודה קטנה 1,969.65 ₪
2.5% פקוח הנדסי 182.38 ₪
20% רווח קבלן - 1,459 ₪
10,906.03 ₪
עגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 11,706.03 ₪
ט. חנה ודב גלזר - ת"א 543/87, ע"א 33/90
1. לקויי רצוף + מגורים זמניים - 5,380 ₪
2. נקוז קומה עליונה - 480 ₪
3. איוורור שירותים - 150 ₪
4. חלון מטבח - 360 ₪
5. שיש מטבח - 250 ₪
6. מפגע מדרגה בודדת - 500 ₪
7. החלפת זכוכית מעל לדלתות במחיצות - 200 ₪
8. מוזאיקה באדני החלונות ומעקים - 550 ₪
סה"כ - 7,870 ₪
27% למע"מ + מרחק + עבודה קטנה 2,124.90 ₪
22.5% רווח קבלן + פקוח הנדסי 1,770.75 ₪
11,765.65 ₪
עגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 12,565.65 ₪
י. מלכה ואורי פלד - ת"א 544/87, ע"א 34/90
1. לקויי ריצוף + מגורים זמניים - 5,380 ₪
2. נקוז מקומה עליונה - 480 ₪
3. איוורור שירותים - 150 ₪
4. חלון מטבח - 360 ₪
5. שיש מטבח - 250 ₪
6. החלפת זכוכית מעל החלונות במחיצות - 200 ₪
7. מוזאיקה באדני החלונות והמעקים - 550 ₪
סה"כ - 7,370 ₪
27% למע"מ + מרחק + עבודה קטנה 1,989.90 ₪
22.5% רווח קבלן + פקוח הנדסי 1,658.25 ₪
11,018.15 ₪
עגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 11,818.15 ₪
י"א. עופרה ואברהם בן-גיגי. ת"א 1138/87, ע"א 35/90
1. לקויי ריצוף ומגורים זמניים - 5,380 ₪
2. נקוז מקומה עליונה - 250 ₪
3. אוורור שירותים - 150 ₪
4. חלון מטבח - 360 ₪
5. שיש במטבח - 250 ₪
6. מפגע מדרגה בודדת - 500 ₪
7. החלפת זכוכית מעל הדלתות במחיצות - 200 ₪
8. מוזאיקה באדני החלונות והמעקים - 550 ₪
סה"כ - 7,640 ₪
27% מע"מ + מרחק + עבודה קטנה 2,062.80 ₪
22.5% רווח קבלן + פקוח הנדסי - 1,719 ₪
11,421.80 ₪
עגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 12,221.80 ₪
י"ב. מרים ודב סטולר - ת"א 539/87, ע"א 36/90
1. לקויי ריצוף ומגורים זמניים - 5,380 ₪
2. חלון מטבח - 360 ₪
3. שיש במטבח - 250 ₪
4. אטום צנרת מרפסת משק - 110 ₪
5. איוורור שירותים - 150 ₪
6. עיגון משקוף דלת כניסה - 50 ₪
7. מיגון מרפסת המשק - 300 ₪
8. החלפת זכוכית מעל הדלתות במחיצות - 200 ₪
9. מוזאיקה באדני החלונות ובמעקים - 550 ₪
10. מפגע מדרגה בודדת - 500 ₪
סה"כ - 7,850 ₪
27% מע"מ + מרחק + עבודה קטנה 2,119.50 ₪
22.5% רווח קבלן + פקוח הנדסי 1,766.25 ₪
11,735.75 ₪
עגמת נפש - בהתחשב בארוע הקשה של עקירת חלון ומסגרת חדר השינה ממקומם בגלל הסערה וההשפעה על בני המשפחה הייתי קובע לפריט זה - 1,500 ₪
סה"כ 13,235.75 ₪
י"ג. ברוריה ואלברטו מרציאנו. ת"א 1137/87, ע"א 37/90
1. לקויי ריצוף לפי 50%
(ר' פיסקה 3 לעיל) - 2,690 ₪
2. מיגון דלת כניסה בסורג - 100 ₪
3. איוורור שירותים - 150 ₪
4. חלון מטבח - 360 ₪
5. שיש מטבח - 250 ₪
6. החלפת הזכוכית מעל לדלתות במחיצות - 200 ₪
7. מוזאיקה לאדני החלונות ובמעקים - 550 ₪
8. מפגע מדרגה בודדת - 500 ₪
9. פינת מקלחת - 225 ₪
סה"כ - 5,025 ₪
27% למע"מ + מרחק + עבודה קטנה 1,356.75 ₪
22.5% רווח קבלן ופקוח הנדסי 1,130.63 ₪
7,512.38 ₪
עגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 8,312.38 ₪
י"ד. אביבה ומרדכי סולימן - צ"א 1139/87, ע"א 38/90
1. לקויי ריצוף ומגורים זמניים - 5,380 ₪
2. חלון מטבח - 360 ₪
3. שיש מטבח - 250 ₪
4. איוורור שירותים - 150 ₪
5. סורג מעל דלת כניסה - 100 ₪
6. ניקוז מקומה עליונה - 250 ₪
7. מפגע מדרגה בודדת - 500 ₪
8. פינת מקלחת - 225 ₪
9. החלפת הזכוכית מעל לדלתות במחיצות - 200 ₪
10. מוזאיקה באדני החלונות ובמעקים - 550 ₪
סה"כ - 7,965 ₪
27% מע"מ + מרחק + עבודה קטנה 2,150.55 ₪
22.5% רווח קבלן ופקוח הנדסי 1,792.13 ₪
11,907.68 ₪
עוגמת נפש - 800 ₪
סה"כ 12,707.68 ₪
הייתי מקבל, לפיכך, את ערעורי המערערים ומחייב את המשיבות 1 ו-2 בסכומים לכל דירה, כמפורט לעיל, במקום הסכומים שבע בימ"ש השלום.
במקום שכר-טרחת עו"ד שנקבע בבימ"ש השלום, יחושב שכר הטרחה לפי 15% מהסכומים שנפסקו לעיל, בנוסף להוצאות המשפט.
הסכומים כולם ישאו הפרשי הצמדה למדד וריבית מיום 7.1.88 ועד לפרעון. הריבית תחושב מהתאריך הנ"ל ועד 13.4.89 לפי 4% לשנה. ומיום 14.4.89 ועד לפרעון לפי 8% לשנה.
המשיבות 2-1 תשאנה בהוצאות הערעורים ושכ"ט עו"ד בסך 1,500 ₪ לכל ערעור בצרוף מע"מ. סכומים אלה ישאו אף הם הפרשי הצמדה למדד וריבית חוקית מהיום ועד לפרעון.
פסק הדין אינו מתייחס למחלוקות בין המשיבות 1-2 לבין המשיבות 3-7, שהם צדדי ג', זה יתברר תחילה בבימ"ש השלום.
אני מסכים. מ' סלוצקי, שופט
אני מסכים. ח' אריאל, שופט
ניתן היום 28/05/1992 בנוכחות באי-כח הצדדים, עורך הדין הכהן וסימיס.
י.מרגלית
