בקורת מבנים מול דרישות התקנים והתקנות
דייר רוכש דירה ומצפה לקבל דירת מגורים בה כל מרכיב עומד בדרישות המקצוע – התקנים הישראליים החלים, תקנות התכנון והבניה ויתר חקיקת המשנה בתחום.
כאשר הקבלן מוכר דירה עם מרחב מוגן, הדיירים אמורים לקבל מרחב מוגן תקני הבנוי לפי תקנות ההתגוננות האזרחית [מפרטים לבניית מקלטים] תש"ן – 1990, ובכללן קירות בטון מזוין עם שתי רשתות במרווחים של 20 ס"מ לקיר חיצוני ו- 10 ס"מ לקיר פנימי. אלו ההוראות, ויש לקיימן ככתבן. להבהיר, הבניין בכללותו יהיה חזק ויציב גם אם לא יכניסו לקיר הממ"ד רשת פלדה פנימית צפופה בעלת משבצות של 10 ס"מ, או שישתמשו בזיון בעל קוטר קטן מהנדרש בתקנות, אך במקרים אלו, הממ"ד לא ימלא את תפקידו וייעודו כמרחב מוגן כפי שנקבע על ידי מחוקק המשנה. הטעם לדרישת רשת פנימית צפופה היא התנגדות נגד חדירה מבחוץ.
כשהממ"ד פגום ולקוי, וכבר לא מהווה ממ"ד – הבניין נותר יציב וחזק, ואין חשש לגור בו מבחינת עמידותו בכוחות רעידת אדמה וכיוצא בזה, כי הדרישות הגבוהות לקירות הממ"ד עם נתונים מסוימים הן גבוהות ביחס לדרישות עמידות חדר שאינו ממ"ד, לפי כל הקריטריונים הסטטיים.
לדיירים מגיע מוצר תקני, ולא די להם בדירה העומדת על תילה ולא מתמוטטת בתנאי רעידת אדמה.
כאשר מומחה מציין בחוות דעתו, נניח – לאור בדיקה של מעבדה, כי רשת הממ"ד לא מתאימה לדרישה שבתקנות, [ויש בדיקות לא הורסות שיכולות להצביע על צפיפות הרשת ולעתים גם על קטרי הזיון], הרי התגובה כי "הבניין חזק ואולי הכי חזק במזרח התיכון" – היא תגובה פופוליסטית לא רלוונטית.
מדובר במענה שלא קולע כלל לבעיה, ובשימוש בשיח של חרשים בכוונה תחילה. תשובה כזו אמורה להסיח את הדעת מהבעיה האמתית, תוך יצירת מצג שווא כאילו נטען שהמבנה לא יציב בגלל חסרון זיון בקירות הממ"ד...
בניין מתוכנן מבחינה קונסטרוקטיבית וסטטית בצורה מסוימת. יכול להיות כי כמות הברזל בתקרה כמו גם נתונים אחרים, הם נחותים מדרישות התוכניות, כגון: עובי תקרה קטן מהמתוכנן, מיקום לא נכון של זיון עליון או תחתון [למיקום הזיון בתוך התקרה המסיבית יש השפעה ברורה ומשמעותית על כושרה של התקרה לשאת עומסים], ואף על פי כן, בבדיקת העמסה – התוצאה הפורמאלית תהיה התאמה לתקן. לאמור, הגריעה בחוזק משמעותית, אך בניסוי תקני של העמסה ובדיקת שקיעות – נתגלה כי אין בעיה.
הסיבות לכך הן רבות ושונות:
-
יש והמתכנן לוקח בחשבון עומסים מותרים גדולים מהמינימום שבתקן, כדי לאפשר לדיירים ביצוע מחיצות פנימיות בכל מיקום שיהיה, ואילו בבדיקת ההעמסה – הבודק לקח בחשבון את המינימום התקני.
-
יתכן כי הבדיקה באתר לא תאמה כלל את דרישות התקן – לדוגמא – במרפסות יש לתכנן על פי עומס שימושי מותר של 350 ק"ג למ"ר והבדיקה עלולה לא להתחשב בכך אלא להסתפק בעומס כאילו אין מרפסת [150 ק"ג למ"ר].
-
ליקויי ביצוע בעת הבדיקה – עמיסה חלקית [כגון: מילוי חלקי של החביות במים], או – טעויות במדידה.
-
השקיעה המקסימאלית המותרת אינה התנאי ההכרחי היחיד הקיים לגבי תכנון וביצוע של תקרה מסיבית, ואילו בבדיקת השקיעות – לא נבדקים נתונים על שום גורם מלבד שקיעות.
-
לעתים, כשמדובר בדירות מרוצפות עם קירות פנים, אין לסמוך על ההכנות כאילו הן יוצרות מצב כנדרש בתקן ממש – במיוחד במצב בו הבדיקות מוזמנות על ידי הקבלן, המכתיב את תנאי הבדיקה. יש לדעת כי במקרה כזה רק הקבלן מקבל את תוצאותיה, כך שגם הבקרה לא פשוטה.
כבר ראיתי בניינים בהם הריצוף מנע שקיעות – וזאת, על אף שהריצוף חייב להיחשב כעומס. יש סיכון קונסטרוקטיבי באימוץ תוצאת בדיקה תקנית וניתוח לא נכון של המצב על פיה, כאילו היא חזות הכול. הדרישה לעמידה בדרישות התקן בנושא א' אינה תחליף לתקינות בנושא ב'. הריצוף שתורם לעמידות בפני שקיעה בכך שהוא מגדיל בפועל את הגובה הסטטי עלול להיות מוסר לטובת ציפוי מודבק בשלב מאוחר לאחר רכישת הדירה ואולי גם מכירתה לאחר, ואז יתגלה נזק...
המסקנה מהאמור היא כי דו"ח בדיקה צריך לעבוד ניתוח של מומחה. בנוסף, הקבלן לא יוצא ידי חובה בהצגת בניין חזק ויציב, "מהחזקים הקיימים במדינה ואפילו במזרח התיכון", כי יכול להיות בניין יציב – אך פגום, וגרוע מכך, בניין שאלמנטים קונסטרוקטיביים בו לא יציבים, והחלקים היציבים – כגון: קירות ממ"ד – לא מתאימים לדרישות, משמע, אין ממ"ד.
