התקנות, התקנים והמפרט

האחריות החלה על הקבלן, בראש ובראשונה, היא לספק לדייר דירת מגורים טובה- בין אם הפרט מעוגן בתקנות ובתקנים, ובין אם לאו, והעיקר שהדירה תהיה מתאימה למגורים כפי המקובל וכפי הנדרש על פי כללי ההנדסה.

על פי פרשנותו של המהנדס ר"ג לחוק המכר (דירות) התשל"ג 1970 [להלן: חוק המכר (דירות)], כפי שהובעה במספר חוות דעת כנגד דיירים, חובתו של הקבלן מצטמצמת למובטח במפרט המכר ולדרישותיהם של התקנים הרשמיים והתקנות. לפרשנות זו נתן המהנדס ר"ג את השם "השילוש המקודש", והוא מבסס זאת על... חוק המכר (דירות). אלא, שפרשנות זו נסמכת על ציטוט חלקי בלבד מתוך חוק המכר (דירות), ופרשנות זו שגויה כאשר קוראים את סעיף 4 (א) במלואו.

ראשית, פרשנותו של ר"ג בעניין זה ותוצאותיה - מנוגדות לחוק המכר, סעיף 7, לפיו "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה", ודי בכך על מנת לדחות את דעתו של ר"ג בעניין זה.

שנית, מדובר בפרשנות שהיא סותרת באופן ישיר את סעיף 4 לחוק המכר (דירות), שם כתוב במפורש כי אי התאמה שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים - היא אי התאמה, כמו גם הוראות שימוש ותחזוקה שלא סופקו לדייר- ולהלן ציטוט סעיף 4 (א) במלואו:

"4. אי התאמה (תיקון: תש"ן)

(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה;

(5) בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות."

בחוות הדעת שנמצאת לפני, מצטט ר"ג רק חלק מתוך סעיף 4 (א) הנ"ל, ובכך גורם- במתכוון או בשוגג- להטעיית שולחיו וקוראי חוות דעתו.

בעניין זה, דברי בית המשפט מהווים מענה לעמדתו של ר"ג:

"חלק טענות הנתבעת העוסק בשלילת המושג good building practice ככזה הכלול במקורות המחייבים הנזכרים בחוק המכר, נסמך על נוסח סעיף 4 (א)(1) לחוק המכר ולפיו, רק סטייה מן המפרט, מן התקן הרשמי או מתקנות הבניה, תחשב כהפרת חיוביו של המוכר ואולם, הנתבעת מתעלמת בטיעוניה מיתר הוראות סעיף 4 לחוק המכר, ובהן הגדרות אלטרנטיביות להפרת חיובי המוכר וביניהם אי-התאמה שמקורה בתכנון (סעיף 4 (א) (3)), בעבודה או בחומרים, או אי-התאמה שבעטייה אין הדירה מתאימה לייעודה.

לפי זה, כלולים עקרונות ה- good building practice בכללים התכנוניים המחייבים ואלה מוסיפים על המקור הקבוע בסעיף 4 (א)(1) לחוק המכר.

לאותה תוצאה ניתן להגיע גם מכוח פרשנות מרחיבה להוראות סעיף 4 (א)(1), הואיל וכל פרשנות אחרת או מצטמצמת אינה מתיישבת עם התכלית החקיקתית של חוק המכר.

יתירה מזו. הנתבעת מנועה מלטעון, כי החובה לתכנון בית על פיgood building practice אינה מהווה חלק אינטגרלי מהכללים ההנדסיים, המחייבים בתיכנון וזאת לנוכח עדותו של דוד שהעיד מטעמה והסביר בחקירתו הנגדית בעמ' 48 לפרוטוקול שורות 23-24, את מעמדם של עקרונות good practice כחלק מנוהלים הנדסיים לא בהכרח סטטוטוריים אולם, לא פחות מחייבים.

אני דוחה איפוא, את כל חלק טיעוני הנתבעת כל שזה עוסק בהיעדר המחוייבות של הנתבעת לבנייה על פי good building practice."

[ת"א 97015/01 שמולי אורית נ' כהן פתוח, בית משפט השלום בתל אביב יפו, שופטת; י' אחימן, פורסם בפדאור]

ועוד- דעה מסוג זה איננה עולה בקנה אחד עם המציאות ההנדסית, לפיה התקנים והתקנות משתנים מעת לעת- לחיוב ולשלילה- בשעה שבה כללי ההנדסה וההרגלים של בני האדם- הקבועים בכללי המקצוע- נותרים על כנם, ולהלן דוגמא:

* ת"י 1099 משנת 2000, התיר במעקה זכוכית המוגדרת כ"זכוכית בטיחות"- כלומר; זכוכית מחוסמת, או זכוכית רבודה, והחובה לזכוכית שהיא גם מחוסמת וגם רבודה- נשמטה.

* ת"י 1099 משנת 2010, החיל מחדש את החובה המקורית, כי במעקה תותקן זכוכית שהיא גם מחוסמת וגם רבודה.

במהלך השנים, התקן הקל והחמיר את דרישותיו לגבי אותו פריט. שום שינוי לא חל בזכוכית, לא בבני האדם, לא בעקרונות של החישובים הסטטיים הדרושים לקבוע את יציבותם של הזכוכיות, לא בכוחות ההדף הפועלים על גבי הזכוכית וגורמים לשבירתה ולהתפוררותה וגם לא באיתני טבע הגורמים לכוחות אלה.

כאשר מהנדס בוחן זכוכית במעקה, חובה עליו להתייחס לכל התקנים החלים, אך גם למומחיותו כמהנדס, ובכלל זה- לתכונותיה של הזכוכית ולעמידותה בתנאים שונים, כגון הולם, אש והדף- והתאמתה לשימוש במעקה, בעיקר בהיבט הבטיחותי.

כאשר מהנדס מכשיר זכוכית כמעקה על סמך התאמה לתקן בלבד- הרי שהוא חורג מתפקידו ואיננו מבטא את מומחיותו בנושא, מומחיות לה הוא נדרש.

דוגמא נוספת- בת"א 62405/06 גורדון נ' פסגות הזיכרון פסקה השופטת ת' אברהמי לטובת הדיירים בעניין החלפת מעקה, אשר על פי דעתה הוא בנוי בהתאמה מלאה לכל דרישות התקן הישראלי- וזאת כיוון שחרף ההתאמה האמורה- הוא מהווה סיכון בטיחותי.

המסקנה היא כי הכללת פריט בדירה כליקוי בנייה- איננה יכולה להסתמך אך ורק על אי התאמה לתקנות, לתקנים ולמפרט הטכני. בדיקת דירה באופן זה- היא בדיקה עובדתית בלבד- דבר שאיננו נדרש למומחיות.

בדיקת הדירה- הן על ידי מומחה מטעם הדייר, והן על ידי המומחה מטעם הקבלן- צריכה להיעשות בעיניים פקוחות, עם ידיעות הנדסיות ותוך התייחסות לנושאים הסמויים- גם כאשר הליקוי הוא בחסות התקנים וקשה יותר להוכחה.

ולסיכום- אין שום אפשרות לצמצם את ליקויי הבנייה בהתאם לגרסתו השגויה של ר"ג.