תכנית מתאר נקודתית

תכנית מתאר נקודתית, מקומית, מוגבלת, מזערית, עלולה להתוות דרך ולהשפיע [לטוב או לרע] על מתחם עירוני רחב.

מבוא

ראשית דבר יובהר כי בחוק התכנון והבניה ובתקנותיו, אין זכר למושג: "תכנית מתאר נקודתית", ודי בכך כדי להתייחס אל כל תכנית מתאר "נקודתית", בכובד ראש ובשיקול דעת כמו לכל תכנית מתאר; אין להקל ראש באישור או דחיה של תכנית מתאר נקודתית.

 תשמעו סיפור

במתחם עירוני בעל אופי מסוים, לאחד התושבים היה דוד קבלן עתיר נכסים ומשביקר הדוד במתחם המגורים -  שבו את נפשו השקט והרוגע שאפיינו את המתחם, הנוף הירוק וחצרות הבתים המשופעים בצמחיה פורחת.

עד מהרה הדוד הגה רעיון, ואף הוציאו אל הפועל, לבנות במרכז המתחם – במגרש שבו התארח – מגדל מגורים רב קומות. לשם כך הוציא תכנית מתאר נקודתית לשינוי אחוזי הבניה ונתוני תכנון אחרים לגבי החלקה בה מדובר, קיבל אישור והחל במיזם.

 מי מתכנן מה?

הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ולבניה אישרו את תכנית המתאר הנקודתית.

יוצא, אפוא, כי הדוד תכנן את חזות הישוב, או לפחות יזם משיקוליו [שלבטח לא היו יכולים להיות מקצועיים בתחום התכנון] - ולזה קוראים: שיקולים זרים – את חזות המתחם העירוני לדורות. הוועדה לתכנון ולבניה אכן הייתה יכולה לשלול את התכנון, אך היה לה [לעובדיה] מרתק להתחכך עם היזם העשיר, ובכל פעם שהגיע למשרדיה הייתה חגיגה של פגישה עם איש העולם הגדול, העשיר, העיר הגדולה, המפעיל תחתיו מהנדסים ואדריכלים מפורסמים בארץ ובעולם ובונה גורדי שחקים בכל המדינה.

והאישור ניתן. 

מה רע בכך?

לכאורה, הכול טוב. אלא שלאחר כמה חדשים, ביקש גם השכן לקבל היתר בניה דומה, וגם השכן של השכן, והסתבר כי הצפיפות שנוצרה בעקבות הבקשות - בלתי סבירה ונוגדת את כללי התכנון... עד כדי יצירת סיכוני תחבורה ותנועה, קשיי חניה, בעיות ניקוז, צפיפות, עקרונות שטחים ירוקים נרמסו תחתיה, ועוד. 

מסקנה

כאשר ועדה לתכנון דנה בתכנית נקודתית - ממש קטנה, עליה לחשוב רחוק, ולהכין דוח תנועה ודוחות אחרים שיבהירו מה יהיה כאשר על פי עיקרון השוויון וחוסר האפליה, גם אחרים ירצו, וגם אחרים יבנו.

דוח התנועה צריך לבדוק את מצב התנועה - לא רק במקרה של התכנית המבוקשת על ידי היזם, אלא גם את מצב התנועה במקרה אחר, בו כל החלקות הדומות יקבלו אישורי בניה ויבנו, והיה אם לא תהיה אפשרות לספק ביטחון ורווחה לכולם, צריך לחשב מסלול מחדש, שמא אין לאשר את התכנית ה"נקודתית"...

וכך גם לגבי דוחות אחרים בתחום העירוני – מבני ציבור, פינוי אשפה, צפיפות, אור אויר ונוף,  ועוד.