זכויות הבנייה אינן סחירות
זכויות הבנייה אינן רכוש עצמאי, הן שייכות לבעלי הנכס. קבלן אינו יכול לשמור לעצמו את זכויות הבנייה לאחר מכירת הדירות.
לא תמיד מנוצלות זכויות הבניה במלואן על ידי הקבלן, ובמקרים שכאלה, ישנם קבלנים אשר מוסיפים להסכם המכר של הדירות סעיף לפיו "זכויות הבנייה שלא נוצלו" - יישארו ברשותו של הקבלן - למימוש עתידי, ולעיתים מוצמדות זכויות אלה לדירה אחת, הנותרת ברשות הקבלן.
מחלוקת בעניין מעמדן המשפטי של זכויות הבניה עלתה לבית המשפט העליון בע"א 219/87 רחמני נ' שמש, שופטים: ד' לוין, ת' אור וא' מצא, פס"ד מיום 06/09/1989, והיא הוגדרה כדלקמן:
14. א. השאלה העומדת במרכז ערעור זה הינה, כפי שכבר העמדנו אותה בסעיף 10 לעיל: מה בדיוק נמכר בחוזים המסומנים מב/1 ו-מב/2, והאם לאחר מכן זה נותרו עוד זכויות כלשהן באותם מקרקעין בידי החברה (מידיה עבר מימכר זה לידי בעלי המניות שלה, בהם בעלי מניות המיעוט, ומהם, המערערים לפנינו, לידי הקונים על-פי החוזים הנ"ל).
טענת המערערים בהקשר זה כפולה היא:
(1) לא כל המקרקעין שהיו לחברה בשטח נושא המחלוקת נמכרו, אם כי טענה זו, יש לומר, נשמעה בשפה רפה. את עיקר יהבם השליכו המערערים על הטענה האחרת;
(2) החברה יצרה מנגנון שישמור עבורה על זכויות הבנייה שטרם נוצלו, גם בשטח שנמכר הלכה למעשה על-פי החוזים השונים. כך, לטענתם, בזכויות בנייה אלו היה בדעתה לעשות שימוש בגג המבנה שהקימה המשיבה 3 על-פי עיסקת הקומבינציה שעשתה עם החברה (מב/3 המוזכר לעיל).
וכך פסק בית המשפט:
"אחוזי בנייה" - מהם?
המושג "אחוזי בנייה", שעליו ניטש הסכסוך שלפנינו, אינו מוגדר כלל בחוק או בתקנות. הכוונה היא, כידוע, להיתר הבנייה שניתן על-ידי הוועדות לתכנון ולבנייה, הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות. מכאן החשיבות הנודעת לדבר, המוסברת בספרו של ד"ר ש' רויטל, דיני התכנון והבניה (סדן, מהדורה 6, תשמ"ט) 157: "אחוזי הבניה הינם נכס חשוב, ולגבי קרקעות לבניה מהווים אחת התכונות החשובות ביותר של הרכוש, הקובעים לא פעם את ערכו לכאן או לכאן...".
המטרה העומדת מאחורי הקצאת אחוזי הבנייה והגבלתם על שטח מקרקעין נתון היא, כמובן, הבטחת רווחת התושבים - "כדי שלא יכוסה כל מגרש במבנים מגבול לגבול על ידי ניצול של 100% של השטח" (שם).
המנגנון להבטחת מטרה זו גלום בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, שבהתאם להוראותיו קובעת הוועדה המקומית בתכנית המיתאר את האחוזים המותרים בבנייה במגרש מסוים. היתר הבנייה, הניתן לבעל המקרקעין לפי בקשתו, ניתן לו איפוא על-תנאי; והתנאי הוא, שלא יחרוג בבנייתו מהאחוז המותר על-פי התכנית.
בע"א 19/81 נדרש בית-משפט זה לסוגיה ולתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, שלפיהן תוגש הבקשה להיתר בנייה על-ידי בעל המקרקעין או החוכר. ולגבי בית משותף - על-ידי כל בעלי הדירות במשותף או חוכריהן (תקנה 2א(4)).
ומכאן המסקנה: "העולה מהאמור הוא, כי מכוח הבעלות בנכסים זכאי הבעלים לקבלת היתר לבנייה מהרשות המפקחת על הבנייה" (ע"א 19/81 הנ"ל, בעמ' 503; ההדגשה שלי - ד' ל').
וכן בע"א 438/83, בעמ' 680, בהתייחס לזכויות הבנייה: "הזכויות הללו נובעות מן הבעלות בקרקע...".
מכאן, שעם העברת הבעלות במקרקעין עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם; לשון אחר: הקונה, הרוכש בעלות במקרקעין, רוכש גם את הזכות לשימוש ב"אחוזי הבנייה" שעליהם, שאלה הרי נובעים מן הבעלות בקרקע עצמה. כדברי השופטת אבנור בע"א 19/81 [11] הנ"ל, בעמ' 504: "'אחוזי בניה' - הם הזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה".
אכן, בע"א 19/81 הנ"ל נפסק, כי אין הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית בבית משותף כוללת בחובה גם את זכויות הבנייה על אותו רכוש, אלא אם כן נקבע כך במפורש (ראה סימוכין להלכה זו גם בפסקי-דין קודמים: ע"א 239/79, בעמ' 811; ע"א 136/63, בעמ' 1726). אלא שגם טענת המערערים, הנסמכת על ההלכות הנ"ל, לא תועיל להם בענייננו, שכן פסיקת בית-משפט זה במקרים הנ"ל מעוגנת היטב בנסיבותיהם, ובעיקר בעובדה שמדובר היה בבתים משותפים, על הכללים והדינים המיוחדים לבתים אלו: הפגיעה האפשרית ברכוש המשותף ובזכותם הכלכלית של בעלי הדירות האחרים היא שמחייבת, כי התנאה על העברת אחוזי בנייה לאחד מהם (יחד עם הצמדת חלק מהרכוש המשותף) תיעשה מפורש.
מה שאין כן בענייננו: המדובר כאן בשטח מקרקעין שהועבר מידי החברה לבעלי המניות שלה (קודם שמכר המיעוט את חלקו לרוב). במקרה כזה לא יכולה להיות מחלוקת, כי אי-אפשר לו למוכר להיפטר מכל חלק ממקרקעין מסוימים שהוא מוכר לאחר ולטעון לבעלות שנותרה לו באחוזי בנייה על אותם מקרקעין.
אי-אפשר לו לאדם לסחור באחוזי בנייה במנותק מן המקרקעין שלהם הם מתייחסים, שהרי אחוזי הבנייה אינם "זכות" במובן המוחשי של הדבר, אלא הם הגבלה ש"יורדת" על בעל המקרקעין מטעם הרשות.
לאור כל האמור עד כאן, הרי גם לגופו של עניין, דין הערעור להידחות.
המערערים יישאו בהוצאות המשיבים כדלהלן: 3,000 ש"ח למשיבה 1 ו-2,000 ש"ח למשיבים 2, 4 הדדית. הסכומים הללו יהיו צמודים ונושאי ריבית כדין עד יום התשלום בפועל.
[ההדגשות אינן במקור]
אם כן, זכויות בניה אינן נכס, ניתן לראות בהן כ"תכונה" של הקרקע. הקרקע ניתנת למסחר, זכויות הבנייה - לא.
