אופן מדידת חלון בדירה

תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, נועדו להבטיח בניית דירות בטוחות למגורים ועם תנאים נאותים בתחומים רבים ושונים, לרבות – תברואה, אוורור ותאורה, מיגון, גימור, נוחות מגורים, אסתטיקה וכיוצא בזה.

בנושא האוורור והתאורה, יש דרישה בתקנות למידות מינימליות של החלונות, כתלות בשטח החדר, והשאלה היא – כיצד יימדד שטחו של החלון.

יש להבין כי לאור הייעוד של החלון כאמצעי תאורה ואוורור, לא ייכללו במסגרת חישוב שטחו של החלון חלקים אטומים לאוויר, כגון: זכוכית קבועה במסגרת, זכוכית זזה שלא נפתחת צירית כך שתמיד תהיה מחסום לאוויר, הפרופילים האטומים החוסמים מעבר אויר (בדיוק כמו הקיר הבנוי) – שבהיקף החלון, מסילות התריסים שאף הן מקטינות את שטח מעבר האוויר לחדר, וכיוצא בזה.

כל אלה (הזכוכית במסגרת, המסגרת מפרופילי אלומיניום, מסילות התריס, הקיר הבנוי) – הם חומרי בניה שונים, וכשמדובר בתקנות ב"מידות בניה מינימליות" – מדובר בפתח המאפשר מעבר אויר ואור, ורק בשטח זה.

כך נקבע בפסק דינה של השופטת צפורה ברון בת"א 922/95 סולומון ואח' נ' שיכון ופיתוח בע"מ, בית המשפט המחוזי בתל אביב (פורסם בפדאור), וכך גם החליט ונימק כב' השופט ד"ר מנחם רניאל בע"א 13935-06-15 רקפות בגבעה בע"מ נגד סבג ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה.

להלן ציטוט מפסק דינו של השופט ד"ר מ' רניאל, סעיף 9:

"9. המשיבים טענו בערעור שכנגד, ששגה בית המשפט בכך שלא זיכה אותם בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ בשל ליקוי בגודל הממ"ד. לטענתם, שגה מומחה בית השפט במדידתו, ולא הבחין בין "מידות בניה מינימליות", שלפיהן יש למדוד, לבין מידות בנייה. לפי תקנה 2.21, שטח החלון לצורכי מעבר אויר ואור הוא 8% משטח החדר, דהינו 0.75 מ"ר, ושטח החלון בפועל קטן ב- 3.7% מהשטח הדרוש. 

בית המשפט קמא קבע שפסק הדין בת"א 922/95 סולומון נ' שכון ופיתוח (מחוזי תל אביב- השופטת צ. ברון) הקבוע שהמדידה היא לפי שטח האור והאיוורור לא רלבנטי כי הוא עוסק בחדר שירות בעוד אנו עוסקים בחדר ממ"ד, אך להבחנה זו אין תוקף. אמנם, לגבי חדר שירות נאמר "למעט חדר ארונות – שאין צורך באיוורורו" ומכאן ניתן היה להסיק שההגדרה של חלון בחדר שירות היא היחידה הקשורה לאיוורור, אבל אין הדבר כך. כל החלונות מוגדרים באותה צורה – "חלון" – פתח המשמש אמצעי תאורה ואיוור טבעיים והפונה לשמים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד, או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה; מכאן, שהחלון, כל חלון, בין בממ"ד ובין בחדר שירות, מוגדר לפי האור והאיוורור, וכפי שנקבע באותו פסק דין, לצורך מדידת שטח החלון יש למדוד את הפתח לאיוורור ואור, ולא את מידות הבניה.

המומחה טעה איפוא בפרשנותו, ובעקבותיו בית המשפט. יש להוסיף לפיצוי למערערים שכנגד תוספת, כדברי המומחה בחקירתו, בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ."

בית המשפט התייחס בפסק הדין שבערעור לחלון ממ"ד, שמידותיו לא תאמו את התקנות כאשר שטחו של החלון נמדד לפי שטח מינימלי למעבר אויר ואור.

ראה גם ת"א 37684-01-11 קוטר ואח' נ' דקל אחר בינוי והשקעות בע"מ, בית משפט השלום חיפה, שופטת: נסרין עדוי, פסק דין מיום 21 למרץ 2016 בו נקבע כדלקמן:

"מדידת חלון בחדר אמבטיה: המדידה שבוצעה על ידי המומחה לא בוצעה לפי פתח אוויר ואור. על כן, על הנתבעת לבצע את התיקון גם בעניין זה, בהתאם לאמור בחוות הדעת של בן-עזרא (איוור על ידי גיבוי בוונט) או לפצות את התובעים בסך של 1639 ש"ח בתוספת פיקוח ומע"מ, ובסה"כ 2098 ש"ח (סכום זה משקף את ההפרש בין הערכת בן עזרא להערכת המומחה מטעם בית המשפט בגין רכיב זה)."

אדריכלים ושאר מתכננים ובונים, אמורים ללמוד מפסק דין זה, ולתכנן חלונות שיספקו תאורה ואוורור לדירות לפי הקריטריונים שבתקנות, באופן שהשטח הנדרש מהחלון יהיה פתוח לאוויר, ולא ייכללו בו קירות ומסגרות.

ראה גם ת"א 22366-07-14 הירשביין ואח' נ' ט. א. רימון יזמות ובניה (1977) בע"מ, בית משפט השלום חיפה, שופט: אחסאן כנעאן, שם נפסק בעניין זה בסעיך 25 לפסק הדין:

"אכן על פי הפסיקה שהובאה על ידי התובעים בסיכומיהם יש למדוד את שטח החלון לפי שטח אור/אוויר (ראו: ע"א (מחוזי חיפה) 13935-06-15 רקפות בגבעה בע"מ נ' סבג (פורסם בנבו); ת"א (מחוזי תל אביב) סולומון ואח' נ' שיכון ופיתוח בע"מ (פורסם בנבו); ת"א (שלום חיפה) 37684-01-11 קוטר נ' דקל אחר בינוי והשקעות בע"מ (פורסם סנבו)). לכן יש לאשר פיצוי בגין ליקוי זה בסך של 2316 ש"ח". 

ראה גם ת"א 20628-06-13 אבי אוחיון נ' מ. נ. חסקי אלון ייזום בנייה והשקעות בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, שופט: אייל דורון, בו נדון מקרה דומה לגבי גודל חלון בחדר בית-שימוש שהיה במחלוקת בין מומחים: לדעת המומחה דב סיגל שמונה מטעם בית המשפט מודדים את החלון לפי "מידות בבנייה", ולדעת המומחה ד"ר אברהם בן-עזרא שמונה על ידי התובעים צריך למדוד את שטח החלון לפי מדידת החלק המעביר אוויר ואור לדירה. בית המשפט העדיף את חוות דעתו של מומחה התביעה, לפיה חלקי החלון שלא מעבירים אוויר ואור לדירה אינם כלולים בשטח החלון, ולהלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:

"19. סעיף 7 ד' - מומחה ביהמ"ש קבע בחוות דעתו כי גודל החלון תקין, אם כי ציין כי ידוע לו שישנן דעות שונות בנוגע לשאלה כיצד צריך למדוד את גודל הפתח.

סבורני כי יש ממש בטענת התובעים בנוגע לאופן מדידת גודל החלון, ולכן החלון הקיים קטן מהנדרש., ויש לפסוק להם עלות התקנת ונטה כולל קו חשמל ועבודות נלוות וזאת לפי הערכת עלות שאישר מומחה ביהמ"ש בתשובה לשאלת הבהרה - סך של 1500 ש"ח".

ראה גם ת"א 42816-04-15 שטיינר ואח' נ' קבוצת א' דורי בע"מ, בית משפט השלום חיפה, שופטת: עידית וינברגר:

34. בחוות דעתו קבע המומחה כי חלון הממ"ד תקני, כמקובל בממ"ד. בחקירתו אישר כי ערך את המדידות בשיטה השונה משיטת מומחה התובעים, בן עזרא (עמ' 13 ש' 28 ועד הסוף) בסיכומיהם, הפנו התובעים לפסיקה ענפה, הקובעת כי יש למדוד את שטח החלון, גם בממ"ד, כבכל חדר אחר, על פי שטח האור/אוויר, היינו לא "מבלוק לבלוק" כפי שעשה המומחה מטעם בית המשפט [ע"א (חי) 13935 - 06-15 רקפות בגבעה בע"מ ואח' נ' דקל אחר בינוי והשקעות בע"מ; ת"א (חי) 22366-07-14 הירשביין ואח' נ' ט. א. רימון יזמות ובניה (1977) בע"מ].. בחוות דעתו קבע המומחה כי חלון הממ"ד תקני, כמקובל בממ"ד. בחקירתו אישר כי ערך את המדידות בשיטה השונה משיטת מומחה התובעים, בן עזרא (עמ' 13 ש' 28 ועד הסוף) בסיכומיהם, הפנו התובעים לפסיקה ענפה, הקובעת כי יש למדוד את שטח החלון, גם בממ"ד, כבכל חדר אחר, על פי שטח האור/אוויר, היינו לא "מבלוק לבלוק" כפי שעשה המומחה מטעם בית המשפט [ע"א (חי) 13935 - 06-15 רקפות בגבעה בע"מ ואח' נ' דקל אחר בינוי והשקעות בע"מ; ת"א (חי) 22366-07-14 הירשביין ואח' נ' ט. א. רימון יזמות ובניה (1977) בע"מ]. 

המומחה העריך, בחקירתו, כי הגדלת החלון תעלה כ- 5000 ש"ח (בעמ' 14 ש' 1-3). על כן, אני מקבלת את טענת התובעים בנדון, וקובעת כי יש לפצותם בסכום של 5000 ש"ח בגין הליקוי בגודל החלון. 

לעתים עולה טענה המוצאת דרכה גם להיכלל בפסיקה, לפיה גודלו של חלון המרחב המוגן הוא ערך קשיח, הנקבע על ידי תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) תש"ן - 1990. ט

ענה זו אינה נכונה. ראשית, בדיקת מבנים מראה כי יש חלונות ממ"ד בגדלים שונים. שנית, עיון בתקנות בעניין גודלו של חלון הממ"ד מראה כי התקנות הנ"ל לא מכתיבות מידות קבועות, אלא קובעות מרווחים של מידות מינימום ומקסימום לרוחב החלון ולגובהו.

זאת ועוד, ככל ששטח חלון הממ"ד לא תואם את הדרישה של אוורור החדר בדירה [תקנה 2.21 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, התוספת השניה, ותקנות סמוכות] - הרי הממ"ד יהיה כשיר לשמש כמרחב מוגן אל לא יוכל להימכר כחדר בדירה.

חלון כנף על כנף

ראה ת"א 67099-05-18 הרצנשטיין נ' גינדי החזקות פרוייקט המשתלה בע"מ בית משפט השלום בתל אביב, שופט: יאיר דלוגין, סעיף 26:

26. ס' 8.11.2 חוו"ד לזר (ס' 30 חוו"ד התובעים) - שטח חלון - 2574 ש"ח - המחלוקת כאן נובעת מכך שמומחה התובעים מודד את שטח החלון, כיחס נדרש לשטח החדר לפי תקנה 2.21, הדורשת יחס 8% לפחות, כשטח של כנף אחת בלבד של החלון, שהוא כנף על כנף, שכן רק כנף אחת, כמחצית שטח החלון, יכולה להיות פתוחה בעת ובעונה אחת, בעוד אשר המומחה לזר קובע בחוות דעתו כי אין ליקוי, שכן התקנות מתייחסות לגודל פתח החלון כולו ועל כן היחס הוא 17% ואין ליקוי. התובעים טוענים כי הדרישה בתקן נובעת מצורך באוורור ואור ועל כן יש למדוד את שטח הנטו של חלק החלון הפתוח כפי שנעשה בע"א 13935-06-15 רקפות בגבעה בע"מ נ' סבג - נבו, בו קבע בית המשפט, תוך קבלת הערעור בעניין זה. הנתבעת בסיכומיה טוענת כי המומחה קבע כי אין ליקוי. מדובר בעניין משפטי של פקשנות התקנות. אני מצטרף לקביעה של בית המשפט המחוזי בעניין רקפות  הנ"ל, הנראית לי סבירה ונכונה גם ביחס לפרשנות הראויה. כפי שנקבע שם, "חלון" מוגדר בתקנות התכנון והבנייה כ"פתח המשמש אמצעי תאורה ואוורור". מדובר אם כן במטרה מצטברת ולא חלופית. על כן, יש להתייחס לעניין האוורור רק לחלק החלון הפתוח ולא למידות הבניה של הפתח שנועד להכיל את החלון. לפיכך, יש לקיים את דרישת היחס של 8% עבור חדרי מגורים כאמור בתקנה 2.21 (א) ביחב לחלק הפתוח של החלון. לפיכך, התביעה מתקבלת לגבי סעיף זה, בסך 2574 ש"ח. 

הערה לגבי חלון ממ"ד

יש טענה כאילו כשמדובר במרחב מוגן, גודל החלון סטנדרטי (קבוע). טענה זו אינה נכונה. די לעיין בתקנה 206 לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) תש"ן - 1990, הקובעת:

206. חלון הדף דירתי (תיקונים: התשנ"ב, התשס"ב, התשס"ט)

(א) השטח המרבי של חלון הדף דירתי יהיה 1.21 מ"ר, ובלבד שרוחב החלון לא יעלה על 1.1 מטר ולא יפחת מ-0.6 מטרים, ואורכו לא יעלה על 1.1 מטר ולא יפחת מ-0.8 מטרים.

(ב) חלון ההדף הדירתי יכלול שני חלקים עיקריים:

      (1) חלון בטחון פנימי אטום מפני גזים;

      (2) אלמנט מגן חיצוני להדף.

(ג)  פרטי המסגרות של חלון ההדף הדירתי יהיו לפי דרישות ת"י 4422; חלון הדף דירתי אשר יותקן בקיר פנימי יהיה מסוג נגרר בלבד.

(ד) רשות מוסמכת רשאית לאשר סטיה מן הפרטים כאמור.

 עינינו הרואות כי לא מדובר בסטנדרד אלא במרווח של מידות לפי גודל החלון הנדרש בכל מקרה ומקרה. ככל שלא מצליחים לעמוד בדרישת האוורור לפי תקנה 2.21 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, התוספת השניה, אזי החדר יהיה ממ"ד אך לא יתאים להוות חדר בדירה [חדר מגורים, חדר שינה וכיוצא בזה].