שיקולי קניין בהחלטות וועדה
האם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה או וועדת ערר מחוזית צריכים לשקול גם שיקולי קניין כבסיס להחלטותיהן?
מדובר בוועדה לתכנון ולבניה – בין וועדה מקומית, מחוזית, וועדת ערר או כל וועדה אחרת הבאה לשקול שיקולים שונים כבסיס להחלטותיה בתחום הרישוי, התכנון והבניה.
תקנה 2 ג' (ב') לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, כפי שהייתה בתוקף עד לביטולה, קבעה כדלקמן:
החלטת הועדה המקומית תונחה על פי שיקולים תכנוניים הנובעים מהוראות החוק והתקנות לפיו ועל פי אלה בלבד.
הנושא של אישור תכניות ללא רוב כנדרש בחוק המקרקעין, ואף חרף התנגדויות, נדון גם בבג"ץ 879/89 ט.ל.מ בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון, פד"י מ"ד (2) 831, שם נפסק:
"הדברים שנקבעו שם יפים גם לעניננו: הפתרון בו בחר מחוקק המשנה הוא, שבלי לפגוע בכל זכות קניינית של בעלי דירות אחרים בבית המשותף ובזכויות העומדות להם ביחסיהם עם העותרת, על הוועדה לדון ולהכריע, אם על-פי שיקולים תכנוניים ראוי ליתן היתר בניה לעותרת, ואם כן (ובלבד שנתקיימו הוראות תקנות 2 ב ו-2 ג) – עליה ליתן אותו לה, גם אם המשיבים לא חתמו על הבקשה והם מתנגדים למתן ההיתר. אלה האחרונים, לאחר קבלת העתק הבקשה להיתר, יוכלו להביע התנגדותם מנימוקים תכנוניים לפני הוועדה, או להניע את גלגלי הערכאה המתאימה למניעת פגיעה בזכויותיהם"
וכן גם בבג"ץ 1578/90 הלן אייזן נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א, שם נקבע:
בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של העניין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד.
אמנם חובה על הוועדה המקומית לשמוע מהן הטענות של המתנגדים לתוכניות, וכמובן שלפני כן בעלי עניין בנכס יקבלו הודעות בדבר התכנון, אך בבואה לדון ולהחליט האם לאשר את התוכניות או לדחותן – השיקולים לאישור או לדחייה יהיו כאמור יהיו אך ורק שיקולי תכנון.
יש והוועדות לתכנון ולבניה, מנצלות את ה"פטור" הניתן להן מהתייחסות לשיקולי קניין, ומתעלמות מנתוני יסוד קנייניים הבאים לפתחן במסגרת התוכנית ונספחיה. להבהיר, הימנעות מהתייחסות לרישום בית משותף, או רישום הערת אזהרה במקרקעין, או תכנית חלוקה, או תכנית מדידה, בטענה כי כל אלה הם בגדר שיקולי קניין - עלולה להוות נקיטת עמדה קניינית לטובת צד לדיון, לטובת מבקש הבקשה או המתנגד לה.
אכן, עיקר התפקיד של הוועדה לתכנון ולבניה הוא נושא התכנון, ובכך גם ייחודה ועליונותה על פני כל גורם אחר, אולם ברוב במקרים קיימים גם שיקולי קניין אשר על הוועדה חובה להתייחס אליהם מתוקף סמכותה ולאור תפקידה ברישוי הבניה.
מי שמגיש בקשה להיתר בניה, מחויב להמציא לרשות הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תוכנית מודד מוסמך הכוללת את גבולות הנכס, וכן מידע על אודות בעלות וזכויות בנכס בו מדובר (אשר בו מבוקשת הבניה).
לו לא הייתה הוועדה המקומית מתייחסת כלל לנושא קניין, הייתה צריכה לדון גם בבקשה של פלוני לבנות בניה בקרקע של אלמוני, כן גם בבקשה של אזרח א' לבצע שינויים פנימיים בדירתו של אזרח ב', ולא היא.
כאשר מובא לנגד עיני הוועדה עניין קנייני המושתת על ראיה ברורה – היא לא מוסמכת להתעלם ממנו.
תוכנית מדידה, לדוגמא, כמו גם נסח רישום מקרקעין, הם מסמכים קנייניים אשר הוועדה המקומית אמורה להתייחס אליהם מתוקף תפקידה וסמכותה, וכמוה גם כל וועדה אחרת.
ההתייחסות צריכה להיות במפורש לנושא הקנייני, ובצדה אפשר שתהיה התייחסות נוספת, אחרת, לנושא התכנוני.
ראה בעניין זה ערר 403/16/41 שטודינר שי וטליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"צ, ואחרים, החלטה של וועדת ערר מחוזית מחוז מרכז מיום 3/05/2017, סעיף 18, כדלקמן:
18. הטעם הראשון הוא טעם קנייני – גם אם התכניות החלות היו מאפשרות את הקמת הגדר ראשי בעל המגרש המשיב 2, לבקש במסגרת בקשתו להיתר בניה בחלקתו את הריסת חלק הגדר המצוי במגרשו. מדובר בחלק מזכות הקניין של המשיב 2 לבקש להרוס מבנה המצוי במקרקעין שהוא בעל זכות בהם, גם כאשר מדובר במבנה שנבנה בהיתר כדין. לפיכך רשאי המשיב 2 לבקש להרוס את חלק הגדר המצוי בחלקתו.
הוועדה בצדק מנעה בניה של גדר השייכת לעוררים בחלקה צמודה השייכת למשיבים.
גילוי נאות: המהנדס יואל בן עזרא ממשרד בן עזרא מתכננים ויועצים בע"מ, נתן חוות דעת מקצועית בתיק זה מטעם המשיבים, וחוות דעתו התקבלה.
