הדייר מגלה ליקויים בדירה, מתקנם – ומגיש תביעה
אין לכחש כי קל יותר להוכיח קיום הנזק בדירה מוזנחת, שסדקיה לא תוקנו ונזקי הרטיבות נותרו גלויים, לא רק בזכות גילויים של הפגמים, אלא גם מהסיבה שדירה כזו נתפשת על ידי הדיוט כפגומה יותר מדירה מטופחת.
כשאדם רוכש דירה או בית, לרוב הוא גם משקיע בנכס מכספו ומכוחו, מטפחו, משפרו ומשנה אותו כדי שיתאים לצרכיו לפי הנסיבות. בנפרד, ככל שהדירה פגומה בשל תכנון ו/או ביצוע לקויים, יש לרוכש עילה לתביעה בגין הליקויים, ועולה השאלה, האם על ידי ביצוע שינויים ושיפורים בדירה על ידי הדיירים נשמטת הקרקע מתחת רגליהם וכבר אינם יכולים להוכיח את נזקם ולתבוע אותו.
הבעיה מתעצמת, כאשר הדיירים נוקטים ביזמה משלהם, ובמסגרת עבודות שיפוץ ושיפור - הם גם מבטלים את הליקויים שמהווים בסיס לתביעתם נגד הקבלן. יש להבין את הנושא לאור התמשכותן רבת השנים של תובענות בגין ליקויי בנייה, והצורך של הדיירים לגור בתנאים סבירים ואף משופרים, איש לפי תפישתו, איש לפי יכולתו.
כך ארע בת"א 6508/04 מרום יעקב וקרן נ' וילות בחורש בע"מ, בית המשפט השלום חיפה, שופטת: ת' נאות-פרי, פסק דין מיום י' חשוון תשס"ח (22 באוק' 2007). התובעים רכשו דירה בזכרון יעקב מהנתבעת, שיפצו וביטלו ליקויים ובעיקר ליקויי רטיבות, השכירו את הדירה לפרקים, ותבעו בגין הליקויים. הנתבעת טענה כי לאור השיפוצים הנרחבים שבוצעו על ידי התובעים, אי אפשר להוכיח את קיום הנזק.
אכן, במצב דברים זה אם בית המשפט שם את יהבו בדרך כלל על חוות דעתו של מומחה בית המשפט: זה כבר לא יכול בדרך כלל להתייחס לטענות בדבר הליקויים, משאלה תוקנו ובוטלו.
אלא שבית המשפט לא חייב למנות מומחה, ובנסיבות מסוימות - כגון אלה שבתיק מרום - עדיף שלא ימונה מומחה מטעם ביהמ"ש; בתיק מרום לא מונה מומחה מטעם בית המשפט, ובית המשפט הסתמך בפסק דינו על עדויות מומחי הצדדים ועל כתבי חוות הדעת. מומחית התביעה, האדריכלית איריס בן עזרא, ביקרה בבית ביוני 2000 ותיעדה ליקויי רטיבות. מומחה נוסף מר סופר דניאל בדק את הבית באוגוסט 2002, קבע כי יש בו ליקויי רטיבות, וביטל ליקויים אלה באמצעות ביצוע עבודות איטום נרחבות, על חשבון התובעים וביזמתם, משלא תוקנו על ידי הנתבעת במשך שנים. מומחה הנתבעת, המהנדס אלי תומר בדק את הדירה באוקטובר 2004 וקבע כי אין ליקויי רטיבות - לאמור, התיקונים שבוצעו על ידי התובעים הצליחו למגר את התופעה.
בית המשפט, בשומעו את הצדדים, השתכנע ופסק כי היו בבית ליקויי רטיבות משמעותיים. להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:
"מהי הסיבה לרטיבות? אין מחלוקת למעשה לגבי העובדה כי הבית נמצא במורד הרחוב הרלבנטי וכי הוא נמצא מתחת לפני הכביש, כאשר בשתי צלעות של המגרש מתנוססים קירות תומכים (וראו את התשריט ת/4 והסבריו של ג’ברין בעמ' 26 שורה 24).
18. בחוות הדעת שלה, מתייחסת בן עזרא לסיבה לרטיבות, לאמור - "על פי מיקום הופעת הרטיבות, נראה כי המקור נובע מלחות הכלואה מתחת לשכבת הריצוף" (עמ' 2 לחוות דעתה). בחקירתה, היא מסרה כי - "המסקנה שלי אחרי שתי בדיקות היא שהמקור לרטיבות הוא החדירה דרך המסד אל תוך הבית" (עמ' 10 שורה 11), ובהמשך - "התכוונתי שהרטיבות איננה ממצע החול שמתחת לריצוף" (עמ' 11 שורה 11).
19. סופר, מטעם התובעים, טוען כי התופעות שנצפו בבית מעידות על הצטברות מים מתחת לפני האריחים בקומת הכניסה ובמרפסת העליונה, דהיינו, על מצע חול רווי מים מתחת לאריחים. סופר מוסיף את הסבריו באשר לסיבה לאותה לחות, ומונה שלושה גורמים להצטברות הלחות כדלקמן: "4.2 הצטברות/היקוות מים במגרש/גינת המבנה מסביב לדירת המגורים עקב אי ביצוע מפתחים מוצא לניקוז עודפי מים בזמן הגשמים או בעת השקיה. 4.3 קו גובה פני קרקע חיצוניים גבוה מעל קו גובה מערכות איטום של קירות המבנה/יסודות. 4.4 גלישת מים חופשית וישירה ממבנה מגורים צמוד עקב אי ביצוע כמצוין בסעיף 4.2 מוצא להצבטרות מים". וראו אף את חקירתו בעמ' 11 שורה 22 עד עמ' 12 שורה שם הוא מסביר את הסיבות לרטיבות - מערכת ניקוז לקויה, העדר ניקוז מים אל מחוץ למגרש, שטחים נרחבים בגינה ללא קירוי, שיפוע "הפוך" של הגינה (לכיון הבית במקום מהבית לגבול המגרש), מפלס הגינה גבוה ממפלס הבית והעדר פסי הפרדה."
כפי שצוין לעיל, המהנדס תומר מטעם הנתבעת לא ראה שום רטיבות בבדיקתו שנערכה לאחר גמר העבודות.
אף על פי כן, נפסק בפסק דין זה פיצוי בגין הרטיבות שכבר לא הייתה קיימת כי התובעים ביטלוה על חשבונם.
