האזרחים וחוקי התכנון והבניה במדינת ישראל

בד בבד עם התפתחות החקיקה ובעיקר חקיקת המשנה [תקנים, תקנות והוראות] בתחום התכנון והבנייה במדינת ישראל, וכתוצאה מהתפתחות זו, הוגבל לכאורה חופש הפרט בנושאי תכנון, ואזרח איננו בן-חורין להחליט באיזו דירה יתגוררו הוא ובני ביתו, הן מבחינת הסביבה החיצונית והן מבחינת חלל המגורים הפרטי.

דוגמא:
לפי סעיף 2.03 לתקנות התכנון והבנייה [בקשה להיתר, תנאיו ואגרות] תש"ל - 1970, התוספת השנייה, חייב גובה חדר בדירה, או מטבח בדירה, להיות לא פחות מ- 250 ס"מ. על פי ההגדרות שבתקנות הנ"ל [תקנה 2.01] מוגדר "גובה" כמרחק האנכי שבין המפלס העליון של הרצפה ובין המפלס התחתון של תקרה, כאשר תקרה מוגדרת כך שהיא כוללת גם תקרת משנה  למטרת בידוד או קישוט ובמצב זה גם תקרת משנה מונמכת מחומרים קלים היא בבחינת תקרה לכל דבר ועניין.
משמעות הדבר היא, שאין בעל בית חופשי לבנות בחדרו תקרה דקורטיבית מונמכת מחומרים קלים כגון: גבס, אלומיניום, פלסטיק, עץ או לבד אם הדבר גורם לכך שגובה החדר (או המטבח) שיתקבל יהיה נמוך מ- 250 ס"מ.
ביצוע בנייה בניגוד לתקנות הנ"ל מהווה סטייה מהותית מן החוק, הגוררת הליך פלילי, שכן על פי חוק התכנון והבנייה [תשכ"ה – 1965], פרק י'- עבירות עונשין, סעיף 203 (א) נקבע כדלקמן:

"203. (א) בפרק זה -

"בית המשפט" - בית משפט השלום או בית משפט עירוני; אולם בית משפט עירוני לא יהיה רשאי להטיל קנס או מאסר אלא בגבולות סמכויותיו לפי פקודת בתי המשפט העירוניים;

"סטיה מהיתר או מתכנית" - עבודה או שימוש במקרקעין בניגוד להיתר או שלא בהתאם לתנאי היתר או תקנה אחרת לפי חוק זה או שלא בהתאם לתכנית, למעט עבודה או שימוש לפי הקלה או שימוש חורג שניתנו כדין."

זאת ועוד, בסעיף 17 (א) לתקנות התכנון והבנייה הנזכרות נקבע כי:

"לא יינתן היתר אלא בהתאם להוראות המפורטות בתוספת השנייה, וכל היתר יותנה בתנאי כי העבודה תבוצע בהתאם להוראות האמורות."

בהמשך מפרט החוק את סמכויות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע הריסה או להעמיד לדין פלילי את הדייר/המהנדס/האדריכל/בעל הקרקע – הכול בהתאם לנסיבות העניין.
השאלה המתעוררת היא, מדוע מצא המחוקק לנכון להתערב עד כדי כך בתחום הפרט, מהי המחשבה העומדת מאחורי התערבות זו ומהי ההצדקה לכך?

יש כאן הכתבה של תנאי מגורים נאותים לכל פרט מאותן סיבות שהביאו לחקיקה בתחום החינוך ("חוק חינוך חובה" בכינוי העממי), המטרה הייתה תועלת הכלל, המורכבת מסך כל התועלת של כל אחד מן הפרטים.

יתר על כן: כמו פרט שחינוכו פגום, כך גם פרט המתגורר בתנאי מגורים נחותים עלול להשפיע על סביבתו ולפגוע באיכות החיים של הסביבה בשיעור העולה על חלקו היחסי כפרט בתוך הכלל.

אין כל אפשרות לסקור במסגרת מצומצמת זו את מכלול הנושאים הסטוטטוריים שעיקרם איכות מגורים, אולם ארבעה נושאים עיקריים מוצאים את ביטויים בחקיקת המשנה.

• בטיחות: תחום זה של בטיחות בא לידי ביטוי בתקנות רבות כגון הדרישה באשר לגובה המעקה ולמבנהו כפי שהיא קיימת בתקנות התכנון והבנייה ובתקנים הישראליים, התקנות בדבר ציוד לכיבוי אש, מניעת מפגעי מדרגות, תקנות ההתגוננות האזרחית (מקלטים) ועוד עשרות תת-נושאים, שעיקרם בטיחות בתחום המגורים.
• נוחות: לא תמיד קל להפריד בין בטיחות ובין נוחות שכן לעיתים מזומנות קיימת חפיפה בין שני תחומים אלה. הדוגמאות שהובאו לעיל בדבר גובה החדרים בדירה וכן הדרישות הקבועות בתקנות באשר לרוחב הפרוזדור והמעברים, שטח (ורוחב), בית השימוש ועוד- כל אלה מצויים בקטגוריה של נוחות השימוש במגורים.
• תאורה ואוורור: פרק חשוב בתוספת השנייה של תקנות התכנון והבנייה תש"ל – 1970 דן בתאורה ובאוורור של חלקי הדירה ומחייב פתרונות נאותים בתחום זה, פרק מקביל בתקנות ההתגוננות האזרחית (מקלטים) מתייחס לאוורור המקלטים לסוגיהם.
• תברואה: התקנות הנ"ל וההוראות למתקני תברואה תש"ל – 1970 ובנוסף סדרה ארוכה של תקנים ישראליים, מכסים את הדרישות למתקני סניטציה תקינים, לכלים סניטריים, למערכות מים, ביוב, ניקוז וכדומה.

כהשלמה לחקיקת המשנה על פי חוק התכנון והבנייה [תשכ"ה- 1965] קיימים כאמור תקנים ישראליים, בין רשמיים ובין בלתי רשמיים, המחייבים את הבונה/המוכר ואת האחרים, שידם במלאכת התכנון והבנייה – הכול לפי העניין (סוג התקן). נוספים עליהם מפרטי ביצוע ותכניות.

ה"מעמד" של חוק התכנון והבנייה ושל התקנות שהותקנו על פיו על-ידי שר הפנים, בתוקף סמכותו ותפקידו, ברור וחד משמעי, וזאת על פי פרק י' שנושאו אכיפה ועונשין. הגדרתה של עבירה פלילית על פי חוק התקנים ברורה ביותר והיא, שימוש במוצר בניגוד לתקן הרשמי. התרומה בכך לאיכות המגורים ברורה.
זאת ועוד: על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, סעיף 4, יש לדייר עילת תביעה נגד הקבלן/המוכר בכל מקרה של אי-התאמה גלויה, אם הוא מודיע עליה תוך שנה ממועד הכניסה לדירה, ובמקרה של אי-התאמה נסתרת – אם ההודעה עליה נעשית עם גילויה ותוך פרק זמן סביר (ללא שהות ועיכוב).

אי-התאמה מוגדרת כאי-התאמה לתקנות התכנון והבנייה, למפרט המכר ולתקן הרשמי, אך גם תכנון וביצוע לקויים מהווים אי התאמה ללא כל קשר עם התקן, התקנה והמפרט.

בהסתמך על חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 כאשר קיימת עילת תביעה יכול הדייר לתבוע:

• תיקון הליקויים.
• פיצוי כספי בגובה עלות התיקון.
• פיצוי כספי בהתאם לירידת ערך הנכס בגין הליקויים.

(ע"פ חוק החוזים, התובע הוא הקובע מה תהיה התרופה שתיכלל בכתב התביעה).

אכיפת חוקי הבנייה צריכה למעשה להיעשות על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שבידיה הסמכויות לפעול בנדון, כמו גם הסמכות לנקוט בסנקציות הדרושות, החל ממתן היתרי בנייה תוך בדיקת התוכניות, דרך פיקוח על הבנייה בזמן ביצועה וכלה בהנפקת תעודות גמר למבנים לאחר בדיקת אפשרות לביצוע חיבורי התשתית ההנדסית (מים, ביוב, חשמל ותקשורת).

לו הייתה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ממצה עד תום את הסמכויות שהוקנו לה על פי החוק בנושא אכיפת חוקי הבנייה, סביר להניח שרמת הבנייה ואיכות המגורים היו בסימן עלייה, וייתכן שבתי-המשפט היו מתרוקנים ממרבית המתדיינים בתחום זה… במציאות סובלות הוועדות ממחסור משווע במשאבים ובכוח אדם מקצועי ולכן לא מבוצעת אכיפה כלל, למעט מקרים בולטים וחריגים ומעט אכיפה אקראית.

כאן המקום להעיר כי היזמה החדשה להפעלת מכוני בקרה רק מוסיפה עוד גורם במסכת הרישוי ובשל כך צפוי שהבירוקרטיה לא תצטמצם אלא תתפח, וימים יגידו.

במצב דברים זה מוטל על הדייר להשלים את החסר ולמלא את החלל באמצעות שמירה על זכויותיו החוקיות. באופן זה הוא דואג לקבל תמורה מלאה לכספו ולהחזר, במידת הצורך, בגין ליקויי בנייה בדירתו, אך בבד הוא תורם תרומה חשובה להעלאת איכות המגורים בישראל.

לסיכום, אף שהמחוקק הגביל, לכאורה, את חופש הבחירה של הדייר בנושא תיקון דירתו, בסופו של דבר יש לראות בכך תרומה לרווחת הכלל ולהעלאת איכות המגורים בכללותה.