ת"א 1208/96 אלברט אוחיון ואח' נ' חממי עזרא ואח'
בבית משפט המחוזי תל-אביב-יפו
ת"א 1208/96
ת"א 1207/96
ת"א 1055/96
ת"א 1174/96
לפני:
כב' סגן הנשיא: מ' טלגם
בעניין:
אלברט אוחיון ואח'
ע"י ב"כ עו"ד ש' גולן ו/או אהרון כהן
התובעים
נגד
1. חממי עזרא
2. חממי שלמה
ע"י ב"כ עו"ד א' ניצן
3. בסט דוד שמואל - אדריכל
ע"י ב"כ עו"ד ח' שנהב ואח'
הנתבעים
נגד
1. מוריס אגבבא קבלן בנין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד המבורגר, עברון, רביב-ברסון ושות'
2. י' אדיב את גוז בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מוטי טייטלבאום
3. רמי חרושת מרצפות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד גולדנברג ו/או י' סיידוף
4. יתדי 1991 בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד א' להב
פסק דין חלקי
1. רקע:
התובעים בתביעה זו הם 123 דיירים שרכשו דירות מגורים שבנו הנתבעים 1 ו-2 (להלן: הנתבעים) באתר בניה (להלן: האתר) בפרוייקט שנקרא "נווה - דוד" בעיר רמלה (להלן: הפרוייקט). טענותיהם נגד הנתבעים הן בגין ליקויי בניה, איחור במסירת הדירות, אי עמידה בתקנים הנדרשים, ועוד.
הנתבעים 1 ו-2 האחים עזרא ושלמה חממי (הם היזמים או הנתבעים סתם), הם מקימי שישה הבניינים רבי-קומות בבניין ומוכרי הדירות בפרוייקט הנ"ל, הנתבע 3, דוד בסט (להלן: בסט), הוא אדריכל הדירות בפרוייקט ומי שתכנן אותן.
הנתבעים שלחו הודעות צד ג' למוריס אגבבא קבלן בנין (להלן: אגבבא), לאדריכל בסט, לי' אדיב את גוז בע"מ (להלן: אדיב), ליתדי 1991 בע"מ (להלן: יתדי), לרמי חרושת מרצפות בע"מ (להלן: מרצפות), לעיריית רמלה, לועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר רמלה, לאלברט אוחיון ולאבוטבול דוד ואח' (התובעים בת"א 1174/96 - התובענה העיקרית).
הנתבעים מכחישים את כל הטענות בכתב התביעה, ואולם טוענים כי הינם זכאים לשיפוי ו/או פיצוי ו/או השתתפות בשל כל סעד שייפסק נגדם בתובענה מכל אחד מהצדדים השלישיים כדי חלקו.
תובענות נוספות שהוגשו היו הדיון בתובענות ובתביעות צד ג' אחד - אולם הובהר כי תביעות נגד צדדי ג' תישמענה בנפרד ובפני שופט אחר (מחמת סיום הכהונה של הח"מ).
2. טענות הצדדים
לטענת התובעים חדלו היזמים מלמלא התחייבותם לספק דירות בהתאם להתחייבויותיהם כלפי כל אחד מיחידי התובעים; היה עליהם לבנות את הדירות ואת הרכוש המשותף בהתאם לאמור בכל אחד מהסכמי המכירה, ו/או בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, כולל מפרטים טכניים, תקנות התכנון והבניה ודרישות התקן, וכן בהתאם לכל היתר בניה שהוצא כחוק בגין כל אחד ממבני המגורים בהם נמצאים הבתים הנ"ל ובהתאם לדיון; ותחת למסור לתובעים את הדירות כשהן שלמות ומושלמות, הם מסרו אותן עם ליקויים ופגמים. עוד נטען שהיזמים נסחו מפרט חסר פרטים המנוגד לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, וצרפו אותו כנספח לחוזה. התובעים עמדו בכל חיוביהם והיזמים מסרו להם את הדירות באיחור, כשהדירות בלתי גמורות ו/או שלא בהתאם לכל האמור לעיל, ובכך הפרו את התחייבויותיהם כלפי התובעים וגרמו לכך שבכל אחת מהדירות קיימת "אי התאמה" כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968.
הנתבעים טוענים שהתובעים הגישו את התביעה מבלי שניתנה להם אפשרות לבצע תיקוני בדק שנדרשו, וכן שנסיונותיהם לבצע תיקונים לא צלחו מאחר שהתובעים סרבו להתיר ביצוע עבודות, ואף ציינו כי רצונם לזכות בסכומי כסף במקום לבצע תיקונים. לטענתם, עובדות אלה, בצרוף העובדה שהתביעה הוגשה בחיפזון ובנוסח המבוסס על טופס סטנדרטי של תביעות נגד קבלנים, מרמזות על חוסר רצינות התביעה ועל נסיון התובעים לעשות שימוש לרעה בהליכי המשפט.
הנתבעים טוענים שהם אמנם שני אחים אלא שהבניה חולקה ביניהם, ושלא הציעו ביחד לתובעים לרכוש מהם דירות מגורים, אלא שהסכמי המכר שנחתמו עם כל אחד מהתובעים שונים האחד ממשנהו, ולכן מוטלת על התובעים חובה על פי דין לצרף את כל ההסכמים הספציפיים לכתב התביעה; אין חבות משותפת של הנתבעים כלפי התובעים וכל נתבע אחראי כלפי מי שרכש דירה ממנו.
לגופו של עניין טוענים הנתבעים כי לתובעים נמסרו דירות מושלמות בנויות בעבודה מקצועית ומחומרי בניה טובים - על פי ההסכמים, ולו היו התובעים ממתינים עד לתיקוני שנת הבדק לא היתה התביעה מוגשת. לטענתם הליקויים הנטענים ואי ההתאמות הינם זוטות, שאין בהם כדי פגיעה בערך הדירות, בהנאה או בשימוש בהן, והפרוייקט כולו הוא שכונת פאר במושגיה של העיר רמלה.
3. חוות דעת מומחים
המומחה מטעם התובעים, ד"ר אינג' אברהם בן עזרא (להלן: בן עזרא), ערך ביקור בדירות התובעים וכתב שתי חוות דעת: כללית (נספח ג/1 לכתב התביעה) וספציפית (נספח ג/2), ועל פי חוות דעתו תובעים התובעים 3,417,293 ₪.
המומחה מטעם הנתבעים, אדריכל ושמאי מקרקעין מר חיים בן ארי (להלן: בן ארי), ערך חוות דעת המתייחסת לליקויים ולאי ההתאמות שציין בן עזרא בחוות דעתו (נספח א' לכתב ההגנה).
מטעם בית המשפט מונה מומחה, ד"ר זלינגר, והוא התייחס לכל הטענות שעלו בכתב התביעה, לתשובת הנתבעים בכתב ההגנה, ולחוות דעת המומחים האחרים.
חוות דעת נוספות ניתנו בנוגע לרכוש המשותף, למרצפות, וכן חוות דעת משלימות מטעם הצדדים.
הכרעה עניינית בין חוות הדעת בנושאים השונים תהיה בדיון בטענות לגופן.
4. דיון
הבהרה: אני מקדים ומבהיר כי תיק זה הגיע לידי ערב סיום כהונתי כשופט ומאחר שזרזתי גביית הראיות על מנת להביאו לסיומו נקטתי בדרך הבאה: הפרדתי בין הדיון באחריות לתיקונים הנדרשים (וההכרעה עד כמה הם נדרשים) לבין המחלוקות בין הנתבעים לבין עצמם ולצדדים שלישיים שביצעו בפועל את העבודה בדירות שלגביהן התנהל הדיון.
יחד עם זאת לא מצאתי לנכון לפצל עדויות והוריתי כי מי שיעיד על כל מה שהוא עומד להעיד לגביו בכל חלקי הדיון. הנתבעים מנהלים בוררות (שהועמדה והוקפאה) עם צד ג' מסויים, אך משבא העניין בפני בית משפט אין הצדקה שלא להכריע בו, אם העדויות מצויות בפני בית המשפט.
בסופו של הדיון התברר שאין מנוס מעריכת דיון משלים בין הנתבעים לבין צד ג' ודיון זה ייערך כבר בפני שופט אחר, בשאר נבצר ממני לסיימו מחמת סיום כהונתי.
חומר הראיות והפרטיכל יוכלו לשמש את השופט שכמובן יהיה חופשי לחזור ולשמוע עדים אם יראה זאת לנכון.
פסק דין זה יכלול כל נושא שעלה בפני ושניתן להכריע בו ללא דיחוי. הדבר חשוב לא רק לתובעים רוכשי הדירות, אלא גם לנתבעים שצריכים לדעת היכן הם עומדים מבחינת התחייבויותיהם.
עניין נוסף הטעון הבהרה הוא סוגיית הביקור במקום שהצדדים העתירו עלי לערוך - ונמנעתי. סכסוכים בין קבלנים לרוכשי דירות הם עניין טכני רב-אנפין וניכרת נטייתם של הצדדים לדרוש מהשופט מומחיות בסוגיות הדורשות מיומנות מגוונת. זה אינו תפקידו של שופט, ולשם הכרעה ניתן בידו המכשיר של מינוי מומחה - ושיקול הדעת עד כמה לסמוך על חוות דעתו של זה. המומחה שמיניתי, ד"ר זלינגר, השביע מאוד את רצוני, ברצינות גישתו, במעשיותו ובחריצותו הרבה שהתבטאה בבדיקה קפדנית ופרטנית של כל פרט - ונוכחתי בצדקת התרשמותי כאשר שני הצדדים לא תקפו את הדו"ח שהוגש, אף שחלקו עליו, והשאירו את ההכרעה לבית המשפט מבלי שנזקקו לחקור אותו חקירת שתי וערב.
לא אימצתי דעתו בעיקרה אף שבעניינים מסויימים ביכרתי דעת מומחה אחר או שראיתי לנכון לקבוע שומא של בית משפט תחת שומתו שלו - אך לא ראיתי לנכון לצאת ולערוך בדיקה נוספת על בדיקתו. עותקים מדוחות המומחים ככל שאושרו בפסק דין זה - יצורפו ויהוו חלק מפסק הדין.
עלי לציין יוזמה של התובעים שייצרו והציגו קלטת וידאו שהתמקדה בליקויים והוגשה כ- ת/700. עם כל מה שאמרתי על הרצון להימנע מבדיקה מקבילה לבדיקת המומחה, הוסיפה לי קלטת זו שמראה עיניים שקשה לחלוק עליו בייחוד לגבי מראה גג הרעפים ושקיעות המרצפות.
סוגיה נוספת היא סוגיית הראיות
כשמועלות תביעות נגד יזם של פרוייקט גדול (123 תובעים שלכל אחד מספר ניכר של טענות בעניינים שונים), אין לך קל מלהטביע את התביעה בים של מסמכים וטיעונים פורמליים ומתבקש איזון בין צורכי הגנתו של היזם לצורכי הוכחת הטענות החוזרות ונשנות נגדו.
לנוכח שיקול זה הוריתי שדי בהגשת ראיות מדגמיות וחקירת עדים שתצומצם לנציג אחד מכל קבוצה (בעלת אפיונים דומים), ב"כ הנתבעים שיתף פעולה עם מגמה זו אך עמד למשל על הגשת כל חוזה וחוזה וכל יפוי כח של כל תובע, והדבר נעשה והתברר כחסר תכלית, מאידך ביקש להתבסס על עדות חשב החברה וטבלאותיו.
נראה לי שבסופו של דבר הצלחתי לקבל תמונה מקיפה של הנזקים והליקויים וגם של הטיעונים החוזרים של כל הדיירים או לפחות קרוב לכך ככל שניתן לקבל מעשית.
כללית ניתן לומר שדירות היוקרה ושכונת היוקרה שהובטחו לרוכשי הדירות - נתבררו כחלום שנגוז, ואפשר אף סיוט. הבתים נראים (בקלטת) כשכונת עוני מוכת עובש, רטיבות ושקיעות - ואפילו התחשבות בהטייה של הצלם אינה יכולה לסתור מראה עיניים. אילו נדרשתי לכך הייתי מעריך את ערך "דירות היוקרה" במחצית המחיר ששולם עבורן ומורה להחזיר לרוכשים שקיבלו דירות סוג ג' (ומטה) את מחצית המחיר ששולם עבורן. מאחר שאין בפני עתירה כזו - אני נכון להעריך את הנזק והפיצוי לפרטיו.
ייאמר מיד שאין אני מקבל את הטענה ששני הנתבעים שלמה ועזרא חממי יכולים להתיימר להפרדה ביניהם בפרוייקט זה - גם אם הסכימו ביניהם על הפרדה עסקית כלשהי הנזכרת בחוזים, עם הופיעו בכל הפרסומים כגון אחד "האחים חממי" וכך גם בפני הקונים, ושיווקו את הדירות יחדיו והתחייבויותיהם הן הדדיות.
ולבסוף - לגבי הקביעות בפסק דין זה שהוא חלקי: לא ניתן לכמת את קביעת האחריות לסכומים שייקבעו בפסיקתה ועיקר הקביעה היא לגבי אחריות לתיקונים. כיוון שקבעתי שהיזמים יחוייבו בביצוע התיקונים - עיקר הבעיה היא בחיובים שתיקונם על האדריכל. אין לעכב את התיקונים בגלל המחלוקת עם צדדי ג'. היזמים חייבים לבצע את התיקונים ובינם לבין צדדי ג' תיערך התחשבנות (אין כמובן מניעה שצדדי ג' יבצעו בפועל, בהסכמה, את התיקונים). נראה לי שגם תיקונים שחוייב בהם האדריכל יבוצעו על ידי היזמים בפיקוח ד"ר זלינגר ועל האדריכל תוטל העלות.
כל זה מחייב המשך המעקב על ידי בית המשפט וגיבוש החיובים לחיובים כספיים בתום ההסדרים שייקבעו להלן בסיום פסק הדין.
תום הלב של התובעים
היתה נימה אישית שהגיעה עד כדי הגשת הודעת צד ג' נגד נציגי הדיירים ומי שריכז את התביעות שלהם.
ב"כ הנתבעים טוען בסיכומיו שמר אוחיון (התובע בת"א 1208/96) היה יום יום באתר הבניה והצליח, בעצמו ובעזרת המומחה בן עזרא, להשיא דיירים שרובם אינם יודעים מה כתוב בתביעה לחתום על תצהיר משוכפל התומך בה, בחתימה עיוורת. טענות הנתבעים בעניין חוסר תום הלב של התובעים הן רבות; טענה אחת היא שהתביעה "בושלה" והוכנה עוד קודם שהדירות נמסרו לדיירים, והדיירים קיבלו את הדירות בלא שגילו עובדה זו ליזם או לקבלן ובלא להביא בפניהם טענותיהם - למען יוכלו לעשות לתיקונן. הראיה לכך לטענת הנתבעים היא מסירת חוות דעתו של בן עזרא קודם למסירת הדירות, כפי שעולה מהדו"חות שהוגשו.
ראיה נוספת לחוסר תום הלב של התובעים מוצאים הנתבעים בדרישתם של התובעים לקבל פיצוי כספי במקום לבצע את התיקונים, ולטענת הנתבעים עובדה זו מוכיחה גם את היות הליקויים זניחים ולא משמעותיים בעיני התובעים.
הנתבעים טוענים עוד שהתובעים הפליגו בגוזמאות, וכי בחינת כל טענה שהעלו לגופה מחדדת את הפער הגדול בין תיאורם את המצב לבין קביעת המומחים באותו עניין (לגבי רטיבות למשל).
לגבי אוחיון טענו הנתבעים שהוא גרם לביטול היתרי איכלוס (טופס 4) שניתנו ולעיכוב במסירת הדירות לדיירים, בכך שפנה לעיריה בתלונה שהממ"דים שסופקו אינם תקינים. נוכח מה שהתברר שאכן היו ליקויים חמורים - אינני יכול לתאר תביעה זו אלא כחוצפה ועזות פנים. ליקויים בממ"דים ובסגירתם אינם עניין של מה בכך ונוכח חזרת העיריה מן ההיתר הראשון שניתן "לאחר בדיקה" - עולים ספקות קשים בקשר לדרך בה הושג אותו היתר.
טענה מרכזית של הנתבעים בנושא תום הלב היא לעניין הפרסומים בעיתונות, שלטענת התובעים, הם שהניעו אותם לרכוש הדירות בפרוייקט, ומה שהובטח בפרסומים לא ניתן בפועל. הנתבעים טוענים שרוב הדיירים רכשו את הדירות עוד בטרם התפרסמו הפרסומים שהוגשו כראיה, וכן שרוב הפרסומים עסקו בפנטהאוזים, ובעלי הפנטהאוזים (פרט לאחד) כלל אינם תובעים בתביעה זו.
אינני מקבל את טענות הנתבעים בנושא תום הלב.
ראשית, לעניין הפרסומים. אמנם התובעים טוענים (בעיקר לעניין השטח שהובטח) שמה שהובטח בפרסומים בעיתונות (ועל לוחות) איננו מה שניתן בפועל, אולם לא זה עיקר העניין. עדותם היא כי המידות האמורות של השטח היו נקובות על לוחות בפרוייקטים ונמסרו להם מפי נציגי הנתבעים ששיווקו את הדירות. השטח אינו נקוב בהסכמים עם הדיירים, ולכן הם מסתמכים על הפרסומים, ואין זה משנה אם הראיה הגיעה לידיהם בדיעבד. אם מדובר באותן דירות - אין זה משנה שהפרסום היה מאוחר יותר; עובדה זו היתה משנה רק מקום שנושא השטח היה מופיע מפורשות בחוזה. אמנם תמוהה בעיני העובדה שהדיירים חתמו על הסכם מבלי שהופיעה בו מידת השטח, אולם אינני סבור שמכך ניתן להסיק שנושא השטח לא היה חשוב לתובעים. שטח הדירה הוזכר במפרטים ובפרוספקטים ולכן הנושא ייבדק גם לפי מה שהובטח בלוחות, בע"פ, במפרטים, ובפרוספקטים, ולא רק בפרסומים בעיתונות. יש לציין שהפרסומים לא הסתפקו בתיאור מפואר של המוצר (ת/א/5) אלא הדגישו את הגודל.
לעניין הכנת התביעה עוד לפני מסירת הדירות, אינני מוצא פסול בכך; מרגע שנתגלו פגמים וליקויים, היה זה לגיטימי שהתובעים יתייעצו עם מומחה ויתארגנו ביניהם, על מנת לבדוק אם הליקויים מקריים או חוזרים בכל הדירות.
בעניין רצון התובעים בפיצוי כספי ולא בתיקון, אינני סבור שהטענה עצמה מדוייקת. התובעים צרפו חוות דעת של מומחה שמציע לתקן ולא לפצות, וגם ללא חוות דעת המומחה, אינני מוצא שהדרישה לפיצוי פוגמת בתום הלב של התובעים. ייתכן שחלקם התרגל למצב על אף הליקויים ואינו מעוניין בתיקון שיהיה מן הסתם כרוך בטרחה רבה, וניתן להניח שחלקם מוכן "לסבול" עבור האופציה לבחור כיצד לנצל את כספו, ולא להתחייב לתקן.
יחד עם זאת אינני מסכים עם דרישתם של התובעים לפיצוי במקום שניתן לתקן, ואני קובע שמקום שניתן לתקן - יבוצע תיקון ומי שיבחר שלא לתקן מרצונו - לא יפוצה. רק מקום שהתיקון אינו אפשרי, והמומחים קבעו פיצוי, יינתן פיצוי.
בנוגע לטענה בדבר הגזמה, אומר בקצרה שאין זה משנה מה קובע המומחה; התובעים הם אלה שחיים עם הליקוי ואין לצאת מתוך הנחה שאם המומחה סבור שהעניין שולי - כך צריך גם הדייר לחוש. התובעים תיארו את ההפרעות כפי שהם הרגישו בגללן ואין להלין על כך. ייתכן שהיו גם הגזמות, אך אינני מוצא שאלה עולות כדי חוסר תום לב, שכן ידוע שכל צד נוטה להגזים בדבריו לטובת טענותיו. אמת שגוזמה בדרך כלל מפחיתה מערך הטענה - אך לא מצאתי שהיתה כאן הגזמה בסדר גודל כזה.
אני מחליט כבר בשלב זה לדחות את תביעת צד ג' שהגישו הנתבעים נגד אלברט אוחיון ודוד אבוטבול, יוזמי ומארגני הגשת התביעות. הטענה בדבר עיכוב היתרי האכלוס מופרכת - שכן הוברר שאכן חדרי הבטחון היו לקויים.
הזדמנות לבצע תיקונים
התובעים טוענים שאין לתת ליזמים הזדמנות נוספת לתקן את התיקונים מאחר שאלו מכחישים את הליקויים, והפסיקה קובעת שמשעה שקבלן מכחיש את הליקויים, אין לתת לו הזדמנות לתקן.
הפסיקה אליה מפנה ב"כ התובעים היא ע"א 472/95 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, שבו נקבע לאמור:
"זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רק בעיני אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש".
יש לציין שבפסק הדין הנ"ל דובר על נסיונות חוזרים אך כושלים של הדיירים להביא את הקבלן לתקן את הליקויים, ולכן יש לאבחן את נסיבות המקרה מהנסיבות בענייננו. התביעה הוגשה במהירות יחסית והנתבעים הראו נכונות לתקן, והגם שהתובעים טוענים כי פנו אליהם מספר פעמים בבקשות לתיקון הליקויים והנתבעים הכחישו קיום הליקויים וביצעו תיקונים קוסמטיים בלבד, עדיין אינני מוצא שיש למנוע מהנתבעים את ההזדמנות לתקן, שכן לא מוצתה במלואה זכותם לבצע את התיקונים, מה גם שעל התיקון ימונה מפקח מטעם בית המשפט.
הנתבעים מציעים שד"ר זלינגר, המומחה מטעם בית המשפט, יהיה זה שיפקח על התיקון, והצעה זו מקובלת עלי.
נראה לי שניתן לאזן בין הסיכון שבביצוע התיקון על ידי קבלן-מכחיש לבין הזכות הקניינית של היזמים על ידי כך שההתקשרות עם המבצעים בפועל תהיה על ידי היזמים ובאחריותם. היזמים יוכלו להציע למפקח 3 מבצעים לכל נושא ומי שייבחר יעבוד בפיקוח המפקח - אך שכרו ישולם על ידי היזמים.
4א. ליקויים בדירות
שטח הדירה
התובעים טוענים שהנתבעים פרסמו בעיתונים שטחי-דירות וכי הם, התובעים, הסתמכו על פרסומים אלה בהתקשרותם והם מחייבים את הנתבעים; באף פרסום לא הוזכר כי השטח המוצע הוא ברוטו ולא נטו, ופורסם שהשטחים המוצעים גדולים יותר משטחים שמציעים קבלנים אחרים (ת/א/11). התובעים מסתמכים על חוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981, הקובע בסעיף 4 שלו, שכותרתו, "חובת גילוי לצרכן", תשל"ג-1973, המחייב בסעיף 2 שלו לצרף תשריטים של הדירות ושל הרכוש המשותף.
הנתבעים טוענים שמעולם לא התחייבו בנוגע לשטח ולא הזכירו נטו או ברוטו. יתרה מזו, לכל דירה צורף תשריט ובו מידות החדרים, והדיירים ידעו כמה שטח הם מקבלים - והשטח שבשרטוט אכן נמסר (ועל כך אין מחלוקת).
לעניין הפרסומים נראה לי שהדין עם התובעים. על חובתם של הנתבעים לפרסם את מידות הנכס ולצרף תוכנית הדירה אין חולק, ועניין זה מוסדר בחוק (סעיף 2 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
הנתבעים טוענים שלא הבטיחו נטו או ברוטו, אולם העובדה שאושרה על ידי המומחים היא שמסרו שטח קטן ממש שפורסם - כלומר התכוונו לברוטו. בעניין זה נפסק מפיה של השופטת שטרסברג-כהן בת"א (חיפה) 541/88, שצוטטה גם בע"א 6025/92 צמיתות נ' חרושת חימר, פ"ד נ(1) עמ' 286 על ידי השופטת דורנר:
"אם אכן מקובל בענף הבניה לתאר את שטחי הדירות כשטח ברוטו, הרי זוהי עובדה הנמצאת בידיעתו המיוחדת של הקבלן ומחובתו של הקבלן להביא זאת לידיעתו של הקונה".
בפסק דינה של השופטת דורנר נקבע עוד כי תאור השטח כגדול יותר מהנמסר אינה מתיישבת עם חובת תום הלב, שכן מדובר בטכניקה של משיכת הקונה והטעייתו לרכוש נכס ולקבל פחות מהמובטח; אף דעתי היא שמקום שהחוזה או הפרסום אינו נוקט במונח "נטו" או "ברוטו" בנוגע לשטח, יש לפרש את המשמעות על פי הבנתו של האדם הסביר ולא של קבלן הדירות. במלים אחרות, שטח דירה שמוצע לדיירים ייחשב כנטו, אלא אם נאמר אחרת.
הנתבעים טענו כאמור שבמקרה דידן קיים חוזה ויש לבחון את המובטח על פי החוזה ולא על פי הפרסומים.
בסעיף 7.ג. לחוזה המכר בין התובעים לנתבעים (חוזה עם ברנבלום רבקה נ/ח/4) נקבע כי הקונה יהא זכאי לקבל את הדירה בהתאם לחוזה, לתוכנית ולמפרט. במפרט המצורף לחוזה (נ/5) לא מצויין שטח הדירה, אך נאמר שיהא על פי התוכנית שהובטח בתשריט הוא גם מה שסופק לדיירים. ואילו התובעים טוענים להטעיה משום שאין אדם סביר יכול להסיק את שטח הדירה מתוך נתוני התשריט - כי זהו עניין למומחה.
אני מסכים עם התובעים שצירוף התשריט אינו מספיק לעניין גילוי נאות של שטח הדירה. שטח הדירה נראה לי מהותי דיו על מנת שייכתב במפורש בחוזה המכר או במפרט, ואם נקבע שיהיה לפי התשריט - יש מקום לציין בתשריט את כלל השטח ולא להסתפק במתן אפשרות לדיירים לחשב כמה שטח הם מקבלים על ידי סיכום השטחים המופיעים בתשריט. מה גם שהמידות ה"מדוייקות" אינן כוללות עובי הקירות ואת שטחי הפרוזדורים והשירותים. לעומת זאת נכללות בהן מרפסות, שלא הוגדר אם הן מקורות.
נסיון שנעשה על ידי בית המשפט למצוא שטח של דירה מתוך אחד התשריטים לא צלח, ולא היתה אפשרות לעמוד על השטח הכולל של הדירה בחישוב מתמטי פשוט.
הטענה האחרת היא שהוכח שדיירים שהעידו כי סמכו על השטח המפורט בפרסומים - לא יכלו כלל לסמוך עליהם כי רכשו לפני מועד הפרסומים שהוגשו כראיה.
טענה זו אינה נראית לי ואני דוחה אותה. חזקה על הקבלנים הנתבעים שלא פרסמו את מידות השטח - אלא את מה שאמרו לקונים העתידיים. אילו היתה זו חובתו של הקונה לברר את שטח הנכס הנרכש - היה בכך כדי להוכיח שלא עמד בנטל הדרוש, אלא שחובה זו מוטלת על המוכר.
סעיף 2 לחוק המכר (דירות):
2. חובת מסירת מפרט
(א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו.
(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
סעיף 4 לחוק הגנת הצרכן:
4. חובת גילוי לצרכן.
(א) עוסק חייב לגלות לצרכן -
(3) כל פרט מהותי לגבי נכס שקבע השר באישור ועדת הכלכלה של הכנסת; אולם תהא זו הגנה לעוסק אם הוכיח כי הפגם, האיכות, או התכונה או הפרט המהותי בנכס היו ידועים לצרכן.
במקרה דידן, ולנוכח הוראות חוק הגנת הצרכן הנ"ל - חובה זו מוטלת על המוכר. אספקת תשריט סתום (על אף, או בגלל, הפירוט הדקדקני שבו המתייחס רק למידות הפנים של הדירות) שאינו מאפשר עמידה על שטחו הכולל של הממכר, ואינו מאפשר לקונה לוודא שהשטח מתאים לפרסומים - וקיומם של פרסומים, ולו גם מאוחרים, המעידים כי הנתבעים נופפו בשטחי דירות גדולים ונקובים - ד' בו כדי לקשור את הקבלנים הנתבעים למידות שפורסמו.
גם הפרוספקטים של הדירות (ת/א/16 - ת/א/22) אינם עומדים בדרישת נקיבת השטח המדוייק.
מה נותר? כיצד ניתן איפוא לחשב את הפער בין המובטח למה שנמסר?
המומחה מטעם התובעים, ד"ר בן עזרא, סבר שהשטח שסופק קטן מהשטח שהובטח בפרוספקטים, שכולל לדעתו את סכום שטחי פנים הדירה וקירות החוץ.
המומחה מטעם הנתבעים, בן ארי, והמומחה מטעם בית המשפט, ד"ר זלינגר, מצאו שהשטחים המובטחים דומים לשטחים שסופקו בפועל, שהם, להגדרתו של ד"ר זלינגר "שטחי ברוטו" של הדירות בפי אנשי מקצוע, ומתאימים לתקן הישראלי ת"י 975 משנת 1981.
לאחר עיון בחוות הדעת, בצרוף הפסיקה בעניין, נראית לי דעתו של המומחה בן עזרא. שני המומחים האחרים קובעים ש"שטח ברוטו" כולל גם את השטח היחסי של הדירה בחדרי המדרגות לרבות פיר המעלית, ואילו בן עזרא, בחוות דעתו הנגדית, סותר טענה זו על פי הפסיקה, והדין עימו. בן עזרא טוען שערך את חישוביו על פי כללי הפסיקה בנושא, המופיעים בע"א 6025/92 שנזכר לעיל:
1. שטח ברוטו של דירה אינו כולל חלק יחסי ברכוש המשותף (מדרגות, מעלית וכו').
2. שטח ברוטו של דירה כולל שטח פנים הדירה, קירות פנים וחוץ, ומחצית עובי קירות משותפים (בין דירות או בין דירה לרכוש משותף).
3. שטח ברוטו של דירה אינו כולל שטחי מרפסות לא מקורות; שטחי מרפסות אלו יופיעו בנפרד.
ד"ר זלינגר כותב במפורש בחוות דעתו שהשטח ברוטו כולל לדעתו את השטח היחסי בחדר המדרגות והפיר הפנימי, וכמוהו גם בן ארי. אינני יכול לקבל את חוות דעתם בהיותה מנוגדת לפסיקה החד משמעית בעניין.
לפיכך אני קובע שבנושא הפסד שטח הדירות ייקבע פיצוי על פי חוות דעתו של מומחה התובעים, השמאי מנצבך (ת/169), ששמאותו מתבססת על חישובי השטחים בחוות דעתו של בן עזרא.
מחסנים
התובעים טוענים שהמחסנים היו כלולים במפרט, ושלא נאמר בחוזה שהם יירכשו בנפרד. לטענתם בפועל הוכח שלכתחילה היו 20 מחסנים מרוכזים בבניין אחד, ללא קשר לדירות, וגם הטענה שמחסנים אלה הוצעו לדיירים תמורת תשלום אינה נכונה - המחסנים הפכו לחנויות ואלו הושכרו לשירות בתי הסוהר.
טענת התובעים בנושא זה היא שבניגוד לפסיקה הוצאו חלקים מהרכוש המשותף ללא התנייה מפורשת בחוזה ובתשריטים, ומשכך, יש לפצות את הדיירים בגין עוולה כפולה: פיצוי על שלילת המחסנים מהם - מה שהוריד את ערך הדירות בשווי המחסנים, ופיצוי על הפיכתם לחנויות - מה שגרם לירידת ערך הדירות מבחינת איכות הסביבה.
לטענת הנתבעים הממכר על פי החוזה כולל דירה וחניה ותו לא; לא הובטחו מחסנים. המחסנים ממוקמים בקומת העמודים, שהיא קומתו של הקבלן ולא של הדיירים וזכותו לעשות בה כרצונו.
האדריכל בסט אומר בנספח ג לתצהירו כי "שונתה קומת הקרקע... מתוך כוונה להפוך את השטח שהיה אמור להיות מחסנים לדיירים לשטח מסחרי - חנויות", וכן בסעיף 10 לתצהירו: "לא הייתי מעורב בהחלטה כלשהי או בתוכניות כלשהן בנוגע לניצול מחסנים לצורך מבנים מסחריים וחנויות ואף התרעתי בפני חממי ובפני אחרים כי הדבר הוא בניגוד לתכנון האדריכלי ובניגוד להיתרי הבניה".
דברים אלה של בסט הם ראיה לעובדה שמלכתחילה תוכננו מחסנים, והסבתם למבנים מסחריים היתה בניגוד לתכנון האדריכלי, אולם זה אינו קשור לעניין הבטחתם לדיירים; גם מקומות חניה מצויים בתכנון האדריכלי ואף על פי כן הם נמכרים במחיר שמעבר למחיר הדירה. ייתכן שהנתבעים שינו את ייעודם של המחסנים, אולם בלא לגרוע מהדיירים. המפרט הטכני (ת/א/1) כולל את המחסנים בסעיף 2 שלו, הוא סעיף "תאור המבנה", ותת הסעיף הרלוונטי הוא 2.4 שכותרתו: קומת העמודים. בסעיף זה פרוט סוג התפוסה של קומת העמודים: מבואה, חדר אשפה, גז מרכזי תת קרקעי, מחסנים, מעלית, חדר מדרגות, חדרי ממ"ד מחסנים + שטחי מסחר ושירותים. לא ניתן להסיק מהסעיף שהמחסנים שייכים לדירות ולא נמצאה ראיה אחרת לכך שלדיירים הובטחו מחסנים.
העובדה שהמחסנים שתוכננו מלכתחילה היו 20 בלבד לעומת מספר הדירות שהוא למעלה מפי שישה מעידה שלא עמדו מלכתחילה מחסנים לרשות כל דייר ולא ייתכן שהובטח מחסן כחלק מן העסקה של רכישת הדירה. היזם טוען שהחזיק שטח שיועד למחסנים ככל שיבקשו דיירים לרכוש מחסנים - אולם לא היה ביקוש כזה והוא מצא שימוש אחר לשטח. הטענה סבירה ומקובלת עליי.
שינוי התכנון האדריכלי אינו עניין לדיירים שכאמור לא קיבלו כלל את התכנון הזה כחלק מההתקשרות; גם היתר הבניה המתיר בניית מחסנים אינו יכול ללמד למי נועדו המחסנים ואם הם כלולים במחיר הדירה.
לאור זאת אני דוחה את טענת הדיירים על ירידת ערך הדירות בשל גריעת המחסנים, וכן גם את הטענה שניזוקו עקב הפיכת המחסנים לחנויות בניגוד לתכנון האדריכלי ולהיתרי הבניה.
בליטות בחדרים
המומחה מטעם בית המשפט, ד"ר זלינגר, כותב כי ישנה בעיה בנושא זה:
"בחדרים מסויימים יש בליטות ממחיצות פנים שלא הופיעו בתוכניות שנמסרו לדיירים. מדובר בעמודים קונסטרוקטיביים או בצינורות תברואה שאת שניהם לא מקובל לסמן בתוכניות אלה... ההבדלים בין התוכניות לבין מה שנבנה בפועל הם משמעותיים ובהכנה יסודית יותר ניתן היה למנוע אותך".
ראיתי בקלטת ת/700 את הבליטות והן אכן מכוערות, מפריעות לפונקציונליות של החדרים, וגם, במקרה אחד, מהווה מקור לנזילות מחלידות.
השמאי מטעם התובעים, משה מנצבך, מתייחס לדברים אלה של ד"ר זלינגר ומעריך את ירידת הערך בחדרים בהם קיימים עמודים קונסטרוקטיביים ב- 650 דולר. לא מצאתי שמאות שונה או סותרת לעניין זה, ולכן דייר שבחדרו עמוד כזה, יפוצה ב- 650 דולר, אלא אם כן ניתן לתקן את הליקוי והנתבעים מוכנים לתקנו.
מעקות במרפסות הסלון
המעקה במרפסת הסלון נבנה בשונה מהתכנון האדריכלי שלו, כשגובהו אינו עונה על דרישות התקן; גורם כלשהו, שלא נתברר, סטה מתכנון האדריכל שהיה לפי התקן. משנתברר הליקוי ולאחר שנבנה המעקה הלקוי, בוצע שינוי - והוסיפו מוט אופקי מפלדה בראש המעקה. המעקה כולו עשוי לוח זכוכית ופסי ברזל שניתן לטפס עליהם ומהווה סכנה פוטנציאלית - למרות שהוא נאה למראה.
ד"ר זלינגר כותב בחוות דעתו שהגובה הדרוש אמנם הושג, אך במעקה הנוכחי נותרו שני ליקויים: אי התאמה לתקן, וקלקול החזית, והוא אף מפרט את אופן התיקון ועלות הביצוע. דעתו מקובלת עלי והיא מכילה את פרוט הפגמים, אופן התיקון וכן עלות הביצוע - 700 ₪. ד"ר זלינגר בדק את הנושא גם בתוכניות האדריכל ומצא שהמעקה שתוכנן על ידי האדריכל עמד בדרישות התקן ולכן לדעתו האחריות היא על מי שמתכנן את המעקה הלקוי (בשונה מתכנון האדריכל שהמעקה לא בוצע לפיו) ביחס של 50%, על מי שתכנן את השינוי (להוספת המוט האופקי) ביחס של 25% ועל מי שביצע את השינוי ביחס של 25%.
האחריות לתקן או לפצות בגובה עלות הביצוע מוטלת על הנתבעים ולא על האדריכל בסט, והכרעה בנושא השיפוי של צדדי ג' תינתן בנפרד.
חלון המטבח
התובעים טוענים שחלון המטבח אינו תקני, הוא נמוך מדי והדבר מפריע לדיירים. ד"ר זלינגר מסכים שקיימת הפרת התקן:
"גובהו של המשקוף העליון של חלון המטבח מעל פני הרצפה הוא 1.70 מטר בעוד שעל פי סעיף 2.21 לתקנות התכנון והבניה לא יפחת גובה זה מ- 2.00 מטר".
מומחה התובעים, ד"ר בן עזרא, סבור שהגבהת החלון יכולה להעשות על ידי הגדלת הפתח בקיר עד לגובה הדרוש וקביעת חלון גדול יותר בתוכו, מה שמחייב פרוק ארון המטבח שמעל לחלון והעתקתו למקום אחר או ביטולו.
דיירים רבים מרוצים מקיום הארון ואף דרשו את התקנתו - והיזמים לא היו צריכים להסכים לבניה שלא על פי התקן, אף שנתבקשה.
ד"ר זלינגר סבור שפתרון זה אינו מעשי משום היותו כרוך בשינוי החזית החיצונית של המבנה ולכן מחייב הסכמת כל הדיירים בבניין (כולל אלה שאינם בין התובעים). לדבריו מטרת התקנה האמורה היא מניעת הצטברות אדים בחלק העליון של חלל המטבח, וניתן להשיג מטרה זו על ידי התקנת מאוורר מכני ("ונטה") במטבח.
אני מקבל את דעתו של ד"ר זלינגר. אני סבור שהפתרון המוצע לפיו לכל מטבח יותקן מאוורר ונטה ראוי וסביר, ואינני סבור שלתובעים שאינם מעוניינים בוונטה מגיע פיצוי. יש לפעול על מנת לפתור את בעיית הצטברות האדים, ולשם כך בדיוק העלה המומחה זלינגר את הצעתו.
לכן אני קובע שיותקן מאוורר מכני (ונטה) במטבח, ואין לפגוע בחזית הבניין ולשנות את החלונות.
גם בעניין זה מצא ד"ר זלינגר שהאחריות היא על הנתבעים ושיש לפטור את האדריכל, לאחר שמצא שגובה החלון על פי תכנית האדריכל היה לפי התקן, ולדבריו "היזם והקבלן החליטו לשנות גובה זה בשלב מסויים".
לפיכך היזמים בלבד יישאו באחריות להתקנת הונטה.
במהלך הדיון נשמעו ראיות שהקבלן אגגבה נטל על עצמו אחריות לתיקון זה בניגוד לדעת הנתבעים. נראה לי שראיות אלה, שמקובלות עלי, תובאנה בפני השופט שידון בטענות שבין הנתבעים וצדדי ג'.
פגמים באמבט
אני מסכים עם דעתו של ד"ר זלינגר כי במקום שנמצאו ליקויים יש לתקנם, ובמקרים חמורים יש להחליף את כל האמבטיה. עלות החלפה היא 1,500 ₪ ועלות תיקון הוא עד 600 ₪, לפי המצב. פרוט מדוייק של התיקון הנדרש בכל דירה נמצא בחוות דעתו של ד"ר זלינגר, בטבלת ריכוז עלויות התיקונים (החל מעמ' 12).
ד"ר זלינגר מציע להטיל את האחריות לליקוי זה על הקבלן אגגבא; בשלב זה אני מטיל את האחריות על הנתבעים, ודיון בחובת הקבלן לשפותם ייעשה בנפרד בדיוק בצדדים השלישיים.
חלון ללא תריס בסלון
המומחה זלינגר מדבר על תריס בחלון המטבח בסעיף 3.2 לחוות דעתו, ועל תריס בסלון בסעיף 18.6, בציינו כי בחלק מהדירות שבקומה א' ביקשו הדיירים להחליף בין מיקום המטבח והסלון. המומחה קובע כי בכל הדירות לא הותקן תריס כדי לשמור על צורה אחידה של החזית. משמעות הדבר היא שאצל חלק מהתובעים נמצא הליקוי בסלון ואצל חלק במטבח.
ד"ר זלינגר מתייחס לחוות דעתם של בן ארי מחד ובן עזרא מאידך, וקובע כי:
"נכון אמנם שלאחרונה בונים גם דירות עם חלון מטבח ללא תריס, אך חלון המטבח עם תריס עדיין שכיח יותר. בהעדר פריט (צ"ל פרוט-מ"ט) של התריסים כנדרש, סביר שרוכש הדירה יניח שהוא עתיד לקבל תריס בחלון המטבח)".
צפיות סבירה זו אינה מספקת כדי לחייב את היזם בהתקנת תריס או בפיצוי כאשר במפרט לא מופיע תריס כלל. התביעות בנושא זה נדחות איפוא.
רוחב פרוזדורים
מדובר בפרוזדור המרכזי בדירות ארבעה חדרים וחמישה חדרים, בהם רוחבו של הפרוזדור הוא 1.10 מטר בחלקו הראשון ו-90 סנטימטר בחלקו השני. בשני המקרים אורך הפרוזדור המלא הוא מעל 4 מטר, שהוא האורך שמעליו נדרש רוחב מינימלי של מטר, לפי סעיף 2.05 לתקנות התכנון והבניה. התובעים טוענים שנוצר חלל צר, שגם איננו מאפשר העברת רהיטים כבדים.
טענה אחרונה זו אינה נראית לי: גם פרוזדור קצר מ- 3 מטרים (שהרוחב התקני המינימלי שלו 90 ס"מ) גם הוא היה מפריע להעברת רהיטים - ונותרת בעיית התחושה והמועקה.
המומחים מציעים פתרונות שונים: בן ארי טוען שמדובר בשני פרוזדורים שונים שאורך כל אחד מהם קטן ב- 4 מטרים, וטענה זו אינה מקובלת עלי כששני הפרוזדורים הם ברצף. לחלופין הוא מציע להרוס את קיר ההפרדה בין חדר האוכל לפרוזדור וכך לקצר את הפרוזדור; בן עזרא מציע להרוס את המחיצה שבין הפרוזדור לחדרי השינה ופינת האוכל ולהעתיקה לתוך חדרים אלה כדי להגדיל את רוחב הפרוזדור; ד"ר זלינגר אינו מוצא שהפתרונות מתאימים וטען שהחסרונות בהם עולים על היתרונות. לדעתי אין פתרון מעשי לבעיה ויש לפצות את הדיירים בשיעור של 2,000 ₪ לדירות 4 חדרים, ו- 2,500 ₪ לדירות 5 חדרים.
דעתו של המומחה ד"ר זלינגר בעניין זה מעלה שאלה קשה: אין לומר שמשום שעלות הפתרון שמציע בן עזרא יקרה - זהו אינו פתרון מעשי. עקרונית, כאשר מדובר באי התאמה לתקנים יש להקפיד על כך, אך אין מתחייב מכך תיקון ללא פרופורציה בין הנזק לעלות התיקון.
אני סבור שבמקרה זה עצם העלאת הטענה קטנונית, שהרי אילו היה המסדרון קצר אך במעט, היה רוחבו מתאים לתקן ולא ניתן היה להעלות את הטענה. ובנוסף - לא נראה לי שהבדל של סנטימטרים מעטים באמת משנה ומצדיק את התיקון ועלותו, אך אין ספק שהרגשה רעה נגרמת וגם אי נוחות מסויימת והפתרון המעשי שמציע המומחה, כמו גם הערכתו נראים לי וכך אני פוסק.
פתיחת דלת - הדף של הממ"ד
סעיף 204 לתקנות ההתגוננות האזרחית ביחד עם התוספת הרביעית קובעים במפורש שזווית הפתיחה של הממ"ד תהיה מעל 90 מעלות. ד"ר זלינגר מסכים שברוב המקרים הדלת אינה נפתחת עד לזווית זו מכיוון שהיא נתקלת בקיר לפני כן. מדובר בתקנת בטיחות ולכן יש לתקן ליקוי זה. ד"ר זלינגר סבור שבחלק מהמקרים ניתן לתקן ליקוי זה בעלות של 350 ₪, ובמקרים שלא ניתן לתקן יש לפצות בסכום דומה.
אני סבור שיש לנסות ולתקן ככל שניתן, ורק בדירות שהתיקון אינו מתאפשר כלל, אני קובע פיצוי של 500 ₪ עבור אי הנוחות.
האחריות לתיקון דלת הממ"ד מוטלת על הנתבעים, אשר מצידם מבקשים להעביר את האחריות בנושא זה על הקבלן. כאמור הדיון בהודעות צד שלישי לא ייעשה בשלב זה, ולכן האחריות בעניין זה על הנתבעים.
חלונות הממ"ד
ממדי החלונות קטנים מאלה נדרשים לפי התקנות וד"ר זלינגר קובע שאין אפשרות מעשית להגדילם, משום שהפתרון המוצע כרוך בשינוי של החזית החיצונית של המבנה, בדומה לגובה חלון המטבח שצויין לעיל, המחייב הסכמת כל הדיירים.
יש לפצות את הדיירים בשל הליקוי בסך 500 ₪, כפי שקובע ד"ר זלינגר.
האחריות בנושא מוטלת על הנתבעים בשלב זה, ורק אציין שטענתם היא שיש להטיל את הפיצוי על הקבלן המבצע, מוריס אגבבא.
טיח פנים בממ"ד
ד"ר זלינגר כותב בחוות דעתו שלפי מכתב בעניין זה מפיקוד העורף טיח הפנים שבממ"ד אינו תקין והטפט שהדביק הקבלן אינו תואם את מפרטי פיקוד העורף. מראה הממ"ד וטיוחו בדירת זילכה אשר צולמה בקלטת קשה מאוד לעין והסיכון הבטחוני - נראה מוחשי. לפי פיקוד העורף קיימות שתי אלטרנטיבות לפתרון הבעיה וד"ר זלינגר ממליץ כי האלטרנטיבה של קילוף טייח הפנים הקיים וביצוע טיח חדש על פי מפרטי פיקוד העורף היא העדיפה בנסיבות. אני מקבל את דעתו וקובע כי הנתבעים יבצעו תיקון זה, וכאמור, חיוב הקבלן המבצע, אם תתקבל טענת הנתבעים, ייעשה בשלב אחר.
דלתות עץ
על פי תקן ישראלי ת"י 23 נדרש שגובהן של דלתות עץ לא יפחת מ-199 ס"מ, ובדירות התובעים ישנן דלתות נמוכות יותר. אני מקבל את דעתו של ד"ר זלינגר כי סטייה של עד 1% אינה מחייבת החלפת הדלת, ולכן יוחלפו הדלתות שנמוכות מ- 197 ס"מ. התובעים שגובה דלתות העץ בדירתם בין 197 ל- 199 ס"מ יפוצו לפי קביעתו של ד"ר זלינגר: בעלי דלתות שגובהן 198 ס"מ ב-100 ₪, ובעלי דלתות שגובהן פחות מ- 198 ס"מ ב- 250 ₪, ואילו דלתות נמוכות יותר דינן החלפה.
ב"כ התובעים טוען שיש להחליף את כל הדלתות הלקויות ומפנה לת"א (אשדוד) 1768/95 אגאי ואח' נ' פרץ בוני הנגב בע"מ, ועל אף היותו של פסק הדין מבית משפט שלום, מצאתי לציין את הדברים התומכים בדעתי, שכן עיקר התביעות בנושא זה אכן מתנהל בבתי משפט השלום ולהם הניסיון בתחום:
"התקן קובע כללים ברורים. סטייה של כ- 2% מותרת וסטייה העולה עליה אינה מותרת". (עמ' 50 לפסק הדין).
מבחינה עניינית נראה לי ההסדר מוצדק. אינני מוצא שיש להחליף דלת עקב סטייה קטנה שאינה משמעותית אצל רוב הדיירים. במקרה דידן מדובר בסטייה שעד 1% ולא נמצאה סטייה גדולה מזו, והפיצוי שקובע ד"ר זלינגר נראה הולם במקרה זה.
לפיכך אני קובע כי במקרים בהם הסטייה היא עד 2%, יינתן פיצוי בלבד, על פי הסכומים שמציע זלינגר, ורק במקרים בהם עולה הסטייה על 2% (אם קיימים מקרים כאלה) תוחלף הדלת.
ד"ר זלינגר מציע להטיל את האחריות על הקבלן המבצע, אגבבא, ואולם בשלב זה תוטל האחריות על הנתבעים.
4ב. ליקויים ברכוש המשותף
מהלך מדרגות תחתון
ד"ר זלינגר מפרט בחוות דעתו את הליקויים וקובע כי יש לשנות את המבנה של מדרגות אלה כדי שיתאימו לדרישות התקן. הוא טוען, בשונה מבן עזרא ומבן ארי, שאין הכרח להגדיל לשם כך את חדר המדרגות, אלא שיש לבנות בחדר המדרגות הקיים 3 מהלכי מדרגות של 9 מדרגות כ"א דוגמת אלה הקיימים בקומות שמעל הקומה הראשונה. פתרון זה, לדעתו, מחייב את הריסת המדרגות הקיימות, העתקת פתח הכניסה לחדר המדרגות ממקומו הנוכחי לכיוון המבואה, והעתקת הפתח שבין חדר המדרגות למחסן לקיר שבין חדר הגנרטור למחסן.
עלות התיקון שמציע המומחה היא 29,000 ₪, לעומת עלות של 65,000 ₪ לפתרון של בן עזרא. התובעים טוענים שיש לקבל את דעתו של בן עזרא שאף נתמכת בהצעות מחיר של קבלנים חיצוניים שהוגשו לתיק.
אני סבור שיש לאמץ את הפתרון שמציע ד"ר זלינגר. לא מדובר כאן בפיצוי, כי אם בתיקון ליקויים של אי התאמה לדרישות תקנים, ולכן יש לבצע את התיקון, ועלות התיקון שחלה על הנתבעים אינה עניינם של התובעים. ד"ר זלינגר קובע שהליקוי מקורו בתכנון האדריכלי, ומכאן שהנתבע 3, האדריכל בסט, הוא האחראי לתיקון מהלך המדרגות, והוא הנושא בעלותו.
ב"כ של בסט העלה טענות נגד היזמים שעל ידי סילוקו מן הפיקוח גרמו לכך שלא היה ביכולתו לאתר את התקלה עוד בשלב התקנת המדרגות ולסלקה ללא עלות נוספת. אינני מקבל טיעון זה לגבי התובעים. די בכך שהאדריכל הוציא לנתבעים תוכנית לקויה כדי שהתובעים יזכו נגדו בחיוב. אשר לטענות ההדדיות בינו לבין היזמים - אשר כוללות גם טענות בדבר קיזוזים - אלה יידונו בשלב הבירור הנוסף.
ציוד כיבוי אש
התובעים מעידים שלא היה ציוד כיבוי אש בבניין; התובעים מעידים שהיה, ושלולא היה, לא היו מקבלים את אישור הג"א. בעניין נטל ההוכחה הדין עם התובעים, והנטל להוכיח שהיה ציוד כיבוי אש במעמד המסירה מוטל על הנתבעים. לא מצאתי הוכחה לכך שהיה ציוד כזה. אינני מקבל שאישור הג"א מהווה ראיה לקיומו של הציוד כאשר לא התייצב לעדות הבודק מטעם הג"א.
ד"ר זלינגר מסכים בשאלות ההבהרה עם הערכת העלויות של המומחה בן עזרא, לפיה עלות השלמת הציוד החסר, התקנת צנרת, הספקה והתקנה של הציוד הדרוש, הארכת הצינור ואספקת מטף כיבוי בחדר המעלית - היא בסך 11,250 ₪ לבניין.
האחריות לאספקת הציוד החסר ומתקני כיבוי האש, ו/או למימון פעולות אלה, מוטלת על הנתבעים.
משטחים אופקיים בחדר המדרגות
ד"ר זלינגר קובע בחוות דעתו כי עומק המשטחים האופקיים בבניינים (מישורות חדר המדרגות) קטן בכ- 6 - 17 ס"מ מהעומק התקני (התקן הוא 110 ס"מ ובשום מקרה לא פחות מ- 1 מטר), אולם מדובר לדעתו בעניין של נוחות ולא בעניין של בטיחות, והוא ממליץ על פיצוי בשיעור של 6,000 ₪ לבניין. יחד עם זאת, בשאלת ההבהרה בנושא אומר ד"ר זלינגר שאם יורה בית המשפט על תיקון - "הערכת העלות של בן עזרא לעבודות שהגדיר נראית לי סבירה". ד"ר בן עזרא סבור שיש לבצע פירוק של המדרגות הקיימות ויציקת מדרגות טרצו, והעלויות לתיקונים כפי שהוא מפרטן בחוות דעתו הן 44,270 ₪ לבניין.
בן עזרא נותן פירוט יסודי וגם ד"ר זלינגר מקבל את דעתו, ולכן אני מקבל את הצעתו וקובע שהתיקונים ייעשו על פי האמור בחוות דעתו של ד"ר בן עזרא. מאחר שעיקר הנזק כאן הוא עניין של נוחות והטרחה הכרוכה בתיקון ניכרת - ניתן להסכים עם הדיירים על פיצוי כספי בשיעור 40,000 ש"ח לבנין.
ד"ר זלינגר מצא שהמידות המופיעות בתוכניות נעשו ללא התחשבות בעובי ציפוי הקירות, וכי בשלב הביצוע גדל ההפרש, ועל כן מציע להטיל את האחריות ביחס של 1/3 על האדריכל, ו- 2/3 על הקבלן.
בעניין האחריות כלפי התובעים אני מקבל את דעתו וקובע כי העלות תתחלק בין האדריכל בסט לנתבעים ביחס של 1/3 ו- 2/3 בהתאמה. הנאמר לעיל (בסוגיית מהלך מדרגות תחתון) בדבר החיובים בין הקבלן לאדריכל ובירורם - יחול גם כאן. דיון בחיוב הקבלן אגבבא בשיפוי, ייעשה בנפרד.
רוחב הפרוזדורים מול המעלית
ד"ר זלינגר מסכים שרוחב הפרוזדור בפועל קטן יותר מהרוחב המינימלי על פי התקן (סעיף 3.21), ואולם קובע כי אין אפשרות מעשית לתקן את הליקוי, וגם ד"ר בן עזרא אינו מציע פתרון לבעיה.
אני מקבל את דעתו של ד"ר זלינגר שיש לפצות את התובעים, אולם לדעתי פיצוי של 4,000 ₪ לבניין, שלמעשה הוא פיצוי של כ- 150 ₪ לדירה, אינו פיצוי סביר. התובעים הגישו חוות דעת של שמאי מקרקעין שקובע פיצוי של 700 דולר לכל דירה בבניין, וסכום זה נראה לי מופרז. אני קובע שיש לפצות כל דירה ב- 700 ₪.
במקרה זה קובע ד"ר זלינגר שהחלק העיקרי של הסטייה נגרם בשלב התכנון, שבו הופיע מידת רוחב של 1.50 מ' (המידה הנדרשת לפי התקן), ולא היתה התייחסות לעובי הציפויים שעל הקירות, שהם הגורם לסטייה במקרה זה.
נראה לי שאין לייחס חלק מהאחריות לקבלן, כפי שמציע ד"ר זלינגר, ואני מטיל את כל האחריות על האדריכל בסט.
גג הבניין
התובעים טוענים שגג הבניין בנוי רעפים בניגוד לתקנות, שקובעות שבבניין גבוה לא יהיו רעפים. התובעים דורשים בניית מעקה סביב גג הרעפים, על מנת שלא ייפול אדם מהגג, ומחשש לתביעות כלפי הוועד.
המומחה בן עזרא כותב בחוות דעתו כי לפי סעיף 7.00.80 לתקנות התכנון והבניה גג של בניין גבוה יהיה שטוח או בשיפוע שאינו עולה על 10%, ולפי סעיף 7.00.82 ותקן 1142 נדרש כי את גג הבניין יקיף מעקה שגובהו 1.30 מטר ומשטחו העליון ברוחב 50 ס"מ ועם שיפוע כלפי פנים הגג; בפועל - גג הבניינים בנוי שלא לפי הוראות התקנות. הפרסומים בעיתונות מראים שלכתחילה תוכננו כל הגגות בכיסוי כמעט מלא של רעפים - והקלטת מראה שגג הרעפים איננו רק אלמנט דקורטיבי, אלא הוא מכסה חלק מהמבנה, ויש לו צינור מוביל (צמ"ג) שמנקז מי גשמים ושפה שעשויה להצריך טיפול.
ד"ר זלינגר אינו מוצא שמצב הגג מהווה בעיה. הוא כותב שגג הבניין הוא גג שטוח והרעפים קיימים כאלמנט דקורטיבי מעבר למעקה, שימוש שאין בו פסול, וכאמור אינני מקבל את דעתו.
בכל מקרה התקנות מחייבות קיומו של מעקה בגג בבניינים גבוהים, ומאחר שהמומחים אינם מסכימים על עובדת קיומו או אי קיומו של מעקה בגגות שבבנייני התובעים, אני קובע שייבנו מעקות על גגות הבניינים - לפי הוראות התקנות שהוזכרו לעיל. חלוקת האחריות בין היזמים לבין האדריכל - תערך בשלב הנוסף.
טיח חוץ
בנושא טיח החוץ מתעוררת בעיה של הרחבת חזית על ידי התובעים. התובעים טוענים שהתרתי להם בהחלטה להגיש חוות דעת משלימה במספר נושאים, וטיח החוץ ביניהם ואני מקבל את הטענה וההרחבה מותרת. הנתבעים טוענים שאין בראיות שהוגשו הוכחה לנזק וכי הממצא היחיד בתיק הוא בדבר עלות טיוח - בעקבות שאלה שהופנתה למומחה זלינגר לגבי עלות טיוח הבניינים, אולם אין ראיה שאכן נדרש טיוח מחדש.
התובעים צרפו קלטת וידאו ת/700 המוכיחה לדעתם את טענתם בגין מצב הטיח, וב"כ התובעים טוען בסיכומיו כי עלות הטיח לכל בניין מגיעה ל- 83,000 ₪ לכל בניין - כולל פיגומים שיש להקים.
התרתי לתובעים לצרף חוות דעת משלימה לעניין טיח החוץ, וד"ר בן עזרא, בחוות דעתו המשלימה, בסעיף ט' שלמה, כותב שחיצוניות הבניינים נפגמה מהותית; נתגלו והוחמרו טיח חוץ פגום ומתקלף, והבדלי גוונים בציפוי החיצוני של הבנינים. בן עזרא קובע שדרוש לבצע טיוח מחודש בכל הבניינים כולל שכבה מקשרת וטמבורפלקס.
בשים לב לטענות המומחה בן עזרא, חזרתי ובדקתי את הקלטת (תוך נתינת דעת לכך שצולמה מטעם התובעים), הקלטת אינה משכנעת שהטיח הקיים טעון החלפה. אמנם מראה הבניינים רחוק מאוד ממראה "שכונת יוקרה" מפוארת והטיח איננו "ציפוי ססגוני בטיח אקרילי" אלא הוא בעל גוונים שונים ונראה מוכתם - אבל עברו 5 שנים מיום שנעשה וטיבו מתאים לסוג הדיור שקנו הדיירים. אין ספק שיהיה צורך לחדשו ואני מטיל על היזמים אחריות לכך בשיעור מחצית ההוצאה שתידרש לכך היינו מחייבם לפצות על כל בניין בשיעור 40,000 ₪.
המומחה מטעם בית המשפט לא ראה בטיח החיצוני פגם הדורש החלפה כה מאסיבית ונראה לי לסמוך על דעתו ולדחות את התביעה להחלפה בסעיף זה, בכפוף לפיצוי.
תכנון ופיקוח
המומחה זלינגר קובע פיצוי של 2,000 עד 2,500 ₪ לדירה. התובעים דורשים סכום גבוה יותר.
זלינגר הציע לפקח על העבודה ובשאלות ההבהרה אליו בעניין זה כותב שעלות ליווי ופיקוח של איש מקצוע הוא 250 ₪ לשעה, ולפי חישוב של 10 שעות קובע 2,500 ₪ לדירה.
נראה לי שהשכר לשעה הולם ושעל הנתבעים לממן את הפיקוח שיבוצע על ידי ד"ר זלינגר, בעלות של 250 ₪ לשעה (ולא לפי הערכה מוקדמת וממוצעת פר-דירה).
חיבור למים ולחשמל
התובעים טוענים שבניגוד לחוזה, בכניסתם לדירה חוייבו בתשלום של 524 שקלים לעיריה עבור חיבור למים לכל דייר, ושאין שום טענה נגדית בנושא. כך גם בנושא החשמל שמוזכר בסעיף 13 לחוזה, שבו נכתב שהדיירים מתחייבים לשאת בהוצאות החיבור לחשמל, ולטענת התובעים לא מדובר בתשתיות, אלא בחיבור עצמו בלבד.
הנתבעים טוענים שבעניין המים מדובר באגרה שגובה העיריה מדייר כשהוא מתחבר למים, סכום זה לא גבו הנתבעים לעצמם ואין לדרשו מידיהם.
בסעיף 13 לחוזה נקבע כי הקונה יישא בהוצאות חיבור הממכר לרשת החשמל על פי תעריף חברת החשמל ביום התשלום ובגין התקנת מוני גז, ובסעיף 5.ד. נכתב שאיחור בחיבור הבנין או הדירה לרשתות החשמל, המים, הגז או הביוב שלא באשמת המוכר לא יהווה הפרת חוזה על ידי המוכר. מסעיף זה ניתן ללמוד שהמוכר לוקח על עצמו את חיבור הבניין למים, לחשמל ולגז, אלא שסעיף 13 מטיל על הקונה את תשלום הוצאות החיבור לחשמל ולגז (אך לא למים).
בעניין החיבור לחשמל אין לתובעים על מה להלין, הם חתמו על החוזה ולקחו את החיבור של הממכר לחשמל על עצמם. לא כך בעניין המים; לא נאמר בחוזה שעל הדיירים לשלם על החיבור למים. אינני מקבל את הטענה שהחיבור למים הוא כמו תשלום ארנונה, ונראה לי שעל הנתבעים היה לשלם את הסכום הדרוש לחיבור המים לפי סעיף 5.ד. לחוזה.
לפיכך ישיבו הנתבעים לתובעים את הסכום ששילמו התובעים עבור חיבור למים בסך 524 ₪, וסכום זה יישא ריבית והצמדה מזמן שנשאו בו הקונים עד ליום התשלום בפועל.
ערבות בנקאית
התובעים טוענים שישנה החלטה בעניין (מיום 10.12.98, עמ' 68 לפרטיכל) ותובעים מהנתבעים את החזר הערבות הבנקאית ששילמו. לטענתם חוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן לספק ערבות בנקאית לרוכש דירה, והאחריות היא גם לתשלום עמלת הערבות. בסעיף 20ב' לחוזה חוייבו הדיירים בתשלום הערבות הבנקאית ובפועל גם שילמו את העמלה; חלק מהדיירים לא שילמו כלל, אך תובעים את מלוא שיעור הערבות, משום שאיום בגבייתו גזל מהם את זכותם לחסות בצילו.
אני נותן תוקף של פסק דין להחלטתי מיום 10.12.98, בה קבעתי כי "הדיירים יהיו זכאים להחזר כל סכום ששילמו על חשבון מימון הערבות הבנקאית, והקבלן זכאי להוכיח מה היה החיוב בגין ערבות באותם תנאים - שאינה צמודה, ולנכות סכום זה מן ההחזר" (פרוטוקול, עמ' 68).
הנתבעים טוענים שאין הפרש בין ערבות צמודה לערבות שאינה צמודה, ושהדיירים לא שילמו על חידוש הערבות אלא מבקשים מהנתבעים לקזז את מה שלא שולם להם; זה עניין להתחשבנות שתוצאותיה, אם לא תהיינה מוסכמות - תובאנה בפני בית המשפט.
פינוי הדירה
התובעים דורשים אפשרות להתפנות מדירותיהם במהלך התיקונים, ולשם כך מבקשים הוצאות לדיור במלון או בדירה חליפית.
ד"ר זלינגר קובע שיש לפנות את הדיירים לתקופה של שבוע מהדירה, ובשאלות ההבהרה מסביר שמשך הזמן שבו נדרש לפנות את הדיירים נקבע בעיקר על ידי עבודות הריצוף וטיח הפנים בממ"ד.
אני מקבל את המלצתו וקובע כי הדיירים יפונו מדירותיהם למשך הזמן שיידרש לתיקון בדירותיהם ויהיו זכאים לדמי שכירת דיור מתאים במלון בן 3 או 4 כוכבים ברמלה לפי קבלות.
4ג. ריצוף
נושא הריצוף הוא נושא מרכזי בתביעה זו.
התובעים טוענים שהריצוף כולו פגום וכי יש כתמים בולטים ושינויי גוונים שחייבים לתקנם. לטענתם אין די בהחלפת המרצפות הפגומות, אלא צריך להחליף את כל הריצוף בכל הדירות באופן שיביא לריצוף אחיד ושווה בכל החדרים ובכל הדירה. התובעים טוענים שמה שהובטח להם במפרט ובחוזה הוא ריצוף אחיד, וזה בדיוק מה שהם מבקשים.
אין מחלוקת בין המומחים לעניין קיומם של הליקויים בריצוף, וגדר המחלוקת הוא כמה להחליף; בצד מחלוקת נכבדה בדבר אחריות צד ג' - מרצפות ו/או הקבלן אגבבא, מחלוקת זו טעונה הכרעה בשלב זה מכיוון שהראיות בה נשמעו.
מומחה הנתבעים, בן ארי, קובע בחוות דעתו כי "במספר דירות יש להחליף חלק מאריחי ריצוף פגומים".
מומחה התובעים, בן עזרא, קובע לגבי ריצוף הטרצו בחדרי השינה ובמרפסות, כי "שיעור הפגמים מירבי ומחייב החלפת הריצוף בשלמותו כולל החלפת מצע החול והשיפולים", עלות של כ- 13,000 ₪ סה"כ לדירה.
לגבי ריצוף הקרמיקה בפרוזדור, בסלון ובמטבח, קובע בן עזרא ש"דרוש להחליף 25 אחוז מהריצוף לצורך תיקון הליקוים" - עלות של כ- 18,000 ₪.
ד"ר זלינגר מציע לחלק את הדירות ל- 3 דרגות עיקריות:
(1) תיקונים מקומיים בלבד - עלות 3,000-1,500 ₪.
(2) החלפת ריצוף באחד מחדרי השינה תוך שמירה על שלמות הריצוף בזמן הפירוק, תיקונים מקומיים בחדרים האחרים תוך שימוש במרצפות שפורקו בחדר הראשון. עלות של 4,500-3,500 ₪.
(3) החלפת הריצוף בסלון במטבח ובפרוזדור, תיקונים מקומיים בחדרי שינה תוך שימוש במרצפות שפורקו קודם. עלות של 9,500-8,500 ₪.
בשאלות ההבהרה של ב"כ התובעים למומחה זלינגר אומר זלינגר שלא ניתן לוודא שההחלפה תצליח ושהמרצפות יהיו באותו צבע.
התובעים, כאמור, טוענים שיש להחליף את כל המרצפות, ומצרפים אסמכתאות רבות לכך.
בת.א. (חיפה) 1273/91 ינאי ואח' נ' שו"פ היה ד"ר זלינגר המומחה מטעם בית המשפט וגם בעניין זה המליץ על החלפת מרצפות פגומות במרצפות חדשות, וכך נפסק על ידי השופט ע' רנד:
"... זאת ועוד, מתעורר בליבי ספק כבד באשר לטיבו ולתוצאותיו של הריצוף מחדש שייעשה במרצפות שתפורקנה מהריצוף הקיים כיום בדירה. בנסיבות הנזכרות אני סבור, שלא יהיה זה צודק או סביר, לכפות על התובעים, שעל פי החוזה היו אמורים לקבל לחזקתם דירה שמרצפותיה זהות בגוון שלהן ובצורתן, להתגורר בדירה שהמרצפות בה אינן אחידות, בין בגוון שלהן ובין בצורת פניהן..."
בת.א. 1860/85 נציגות הבית המשותף נ' גד חברה לבניין בע"מ היה צורך בהחלפת עשרה אחוזים מהמרצפות, אולם השופט ו' זילר קובע שיש להחליף את כל הריצוף, שהרי נוכח הזמן שעבר ייתכן שיהיה שוני בגוונים וכן יש סיכוי שהחלפת חלק מהמרצפות לא תעלה יפה (עמ' 4 לפסק הדין).
נראה לי כי גם בענייננו יש קושי לפתור את בעיית הריצוף על ידי החלפת חלק מהמרצפות, וחיזוק לכך מתקבל גם בתשובת זלינגר לשאלות ההבהרה, כי לא בטוח שההחלפה תצליח. מחומר הראיות, תמונות וצילומים, מעדויות התובעים, מצפייה בקלטת ומדברי המומחים אני מסיק שהריצוף בדירות פגום בצורה קשה ומפריע מאוד לדיירים, ולכן אינני מוצא שהפתרונות שמציע ד"ר זלינגר מתאימים בתביעה זו, ואני קובע עקרונית שיש להחליף את הריצוף ככל שנראים בו כתמים.
אין אני מקבל שהגוון חייב להיות אחיד בכל הדירות ובכל החדרים. גם המשלוחים מהיצרן נשלחים לבניין ארוזים במשטחים המיועדים לכל דירה לחוד - כדי להבטיח אחידות באותה דירה. במקום שניתן לתקן עד 10% מרצפת החדר ייעשה תיקון מקומי בלבד והמרצפות יילקחו ממה שייעקר בחדרים האחרים, ואם צריך יהיה לעקור רצפה בחדר שלם - די בכך שהאחידות תחול על אותו חדר.
הפיקוח של ד"ר זלינגר אמור להבטיח שבסופו של תהליך התיקונים יהיה גוון אחיד לכל חדר.
בעיה חמורה יותר היא בעיית השקיעות.
השאלה העקרונית היא אם מקור הליקויים הוא במרצפות ובייצורן או שמא בהנחתן הלקויה שגרמה לשברים ולשקיעות. מאידך נשאלת השאלה אם טיב המרצפות לא גרם שהכתמים יופיעו בהן. שאלה משנית היא, במידה שחלה אחריות על מבצעי הריצוף, אם ועד כמה אחריות זו נופלת על היזמים (שביצעו בעצמם חלק מן הריצוף) או על אגבבא.
היצרן מסתמך על הוראות שכתובות בטופס ההזמנה (נספחים 1 ו- 7 במוצגיו) לפיהם המזמין מקבל על עצמו ליטוש, סתימת חורים (רובה) והברקה של המרצפות; כמו כן הוא מסתמך על הידע הרווח בין קבלני בניין (ולאחים חממי ותק של 33 שנים בבנייה) שאין למרוח וקס (שומן) על המרצפות תוך השנה הראשונה להנחתם, כי הדבר מפריע לעליית המים שמתחתם (בתשתית ובטיט) ולהתאדותם.
כמו כן מסתמך היצרן על בדיקה שעשה מכון התקנים לריצוף באחת הדירות (נר/9) וטוען שהיה על מי שטוען שמרצפותיו לקויות מייצורן - לגרום לעריכת בדיקה מדעית של מכון התקנים. עוד הוא טוען שטענות שהעלה נגד המומחה ד"ר זלינגר שחומר הרקע במרצפות הצהוב אינו לעניין - משום שכל מרצפת בהירה מצהיבה ואילו הנתבעים הם שבחרו בגוון.
טענה נוספת שלו היא ש-14 דירות, 13 שרוצפו בשיש וקרמיקה, ואחת (של גב' שולמית לוי שקנתה מרצפותיה ממקום אחר) - אינן באחריותו, ואני מקבל טענה זו. אך עיקר טענותיו מתרכז נגד הרצפים שגרמו לשקיעה ולפגמים על ידי הנחה לא מקצועית ועל ידי הנחת תשתית רטובה או מתן אפשרות למים לחדור לתשתית, ואילו שברים במקצועות המרצפות אינם אלא פרי ההנחה הפגומה או השקיעה.
הדין בעיקרו עם היצרן. השקיעות הבולטות במיוחד בצילום שבקלטת ונוצר אפילו רווח בין הקירות למרצפות ובדיקת מכון התקנים מאשרת גרסת רקבון ועובש (שרידי צמחייה בחול התשתית) ורטיבות חמורה ברצפה - שגרמו כולם לכתמים. גם העובדה שהיזמים ניסו ליבש תשתית הריצוף בעזרת תנורים מאשרת קיום רטיבות חיצונית. וגם העובדות שהעידו עליהן בדבר ליקויים בהנחת שיפועי הריצוף באמבטיות לכיוון הפרוזדורים, והשארת החול ללא כיסוי בגשם.
יחד עם זאת העובדה שהכתמים הופיעו כמעט בכל הדירות ובעבודותיהם של מספר רב של צוותי רצפים - מעידה על כך שטיב המרצפות תרם את חלקו להיווצרות הכתמים, וגם העובדה שכתמים הופיעו בריצוף שהונח בקיץ כמו בריצוף שהונח בחורף.
אינני מקבל את הטיעון שהאמור בטופסי ההזמנה מהווה התראה להימנע מעשיית ווקס בשנה הראשונה - שכן הדבר כלל לא נאמר, ואשר לידע של הקבלנים - זה אינו פותר את היצרן מהחובה להזהיר את הקבלנים עצמם ובוודאי מהחובה להזהיר את משתמש הקצה - הדייר. אני קובע איפוא אחריות למצב הריצוף על היזמים כשהחלוקה בינם לבין הקבלן אגבבא היא עניין להמשך הדיון. בחלוקה בין הקבלנים ליצרן המרצפות, שלגביה הובאו בפני כל הראיות - אני מטיל אחריות בשיעור 20% על היצרן.
חזות כללית - עוגמת נפש
אני חוזר בסיום לעניין דירות הפאר ו"שכונת היוקרה": מראה הקירות נגועי הרטיבות הקשה, הקיר התוחם המתפורר כולו ומשטח האשפה שלא הושלם, הכתמים והשקיעות בריצוף וברחובות ההולנדיים כל אלה רחוקים מאוד מן התיאור המובטח ובייחוד בולטים בעיוותם הרחובות ההולנדיים שהובטחו בת/א 5 אשר שקועים ויוצרים רושם של שכונת עוני ולא של פאר.
נראה לי שקיומם של כל הליקויים שנימנו ושהיזם חוייב לתקן מצדיק פיצול בשל עוגמת נפש, ונראה לי שפיצוי בסך 1,000 ₪ לדירה שיוכל לשמש לתיקון הליקויים האמורים - מתבקש, וכך אני פוסק.
סיכום והוראות מעשיות
א. דחיתי את התובענה נגד האדונים אוחיון ואבוטבול והיזמים יישאו בשכר טרחה לנ"ל בסך 25,000 ₪ בכל אחד מהם.
ב. דחיתי את התביעות לפיצוי על איחור בקבלת הדירות שכן חתימה על ויתור על הגשת תביעה כזו עקב קבלת פיצוי כלשהו - תופסת. אין בה אילוץ ולא נגבתה תחת מחאה.
ג. דחיתי את תביעתו של חנניה עובדיה לגבי ליקויים שאינם כלולים בתיקוני שנת הבדק - שכן חתימתו על נח/55ב התוספת לחוזה הפנטהאוז - ברורה ושרירה וויתורו אינו פרי אילוץ. חנניה התחייב לשלם פיצוי מוסכם בסך 15,000 דולר אם יפר התחייבותו ונראה לי שזהו השכר והפיצוי המלא שעליו לשלם בגין התביעה - היינו חיוב בסך 60,000 ₪.
ד. תביעות הקבלנים לקיזוזים בגין חובות של הדיירים. דחיתי תביעות אלה של היזמים באשר לא הוברר לי מדוע לא הוגשו תביעות אלה לדיירים כשנכנסו לדירות. לדיירים לא היתה ביקורת על הנהלת החשבונות והגשת תובענה ללא אסמכתאות באיחור רב - אינה מוצדקת ואיני מוכן לקבלה.
ה. טענות שבין צדדי ג - פרט לאלה שהכרעתי בהם - כולל דרישה לקיזוזים - נותרות לבירור בין מגישי ההודעה לבין צדדי ג - בירור שיקויים בפני שופט אחר מחמת סיום כהונתי.
ו. הסכומים השונים שנפסקו לעיל לזוכים ישולמו עד 1.9.2000 ואם לאו יישאו ריבית והפרשי הצמדה מהיום עד לתשלום בפועל.
ז. ד"ר שלמה זלינגר מתמנה בזאת לפקח על עבודות התיקונים, ויקבל שלוש הצעות של קבלני ביצוע בכל נושא ויבחר את המתאים מביניהם. עבור עבודות הפיקוח יהיה שכרו 250 ₪ לשעת עבודה - לפי רישומים. היזמים יפקידו סך 50,000 ₪ לכיסוי ראשוני של הוצאותיו ויפקידו סכומים נוספים לפי הוראות בית המשפט.
הצדדים יהיו רשאים לפנות לבית המשפט בשאלות עקרוניות שתעלינה במחלוקת ביניהם ובית המשפט יוכל להכריע בהן בעצמו או למנות פוסק מקצועי.
ח. יש להגביל את זמני הביצוע:
- עד 1.10.2000 ימונו קבלני הביצוע ויופקד הסך של 50,000 ₪ כאמור לעיל.
- עד 1.1.2001 יבוצעו התיקונים.
- מועד שלא יעמודו בו היזמים יוכל בית המשפט להאריכו אם ימצא לנכון או לקבוע הסדר חדש ושונה לביצוע התיקונים או להמירם בפיצוי כפי שייראה לו.
ט. יישום התובענות והודעות צד ג - אינו סופי ויהיה לו המשך - אולם הזוכים זכאים לחלק משכרם והוצאותיהם.
אני קובע תשלום חלקי של 120,000 ₪ על חשבון שכר והוצאות שישולמו לידי עו"ד ש' גולן עד 1.9.2000 ואם לא - ישאו ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד תשלום בפועל. השכר הסופי ייקבע על ידי בית המשפט בסיום ההליך.
ניתן היום, 18.8.2000, בפומבי במעמד עורכי הדין: עו"ד איבצן, עו"ד גולן, עו"ד שקד, ועו"ד שנהב ובהעדרו של עו"ד גולדנברג שלא הומן ופסה"ד יישלח אליו בדואר רשום.
מ' טלגם, ס"נ
- טובה שטרסברג-כהן, שופטת (בדימוס) של בית המשפט העליון
- שטח דירה המתאימה לתוכנית המכר
- זווית הפתיחה של דלת בדירת מגורים
- חשיבות ההתאמה של הדירה לתוכניות
