הגבהה [כמדרגה] במעבר אל מרפסת

מכשול של מדרגה, למעבר עגלת תה או עגלת תינוק מהסלון למרפסת – הוא: ליקוי בניה, ולא כורח תכנוני.

מבוא

בדירות מגורים רבות, בעיקר בבניינים גבוהים, המעבר מהסלון או מחדר שינה אל המרפסת, הוא נעשה תוך דילוג על מכשול של הגבהה – מעין מדרגה – ובשל כך אינו נוח להעברת עגלת תה, עגלת תינוק וכמובן שההגבהה מהווה מכשול לא פשוט כלל – עבור נכה בכיסא גלגלים. אכן, דירת מגורים "רגילה" אינה מחויבת להתאים בכל דבר ועניין לצרכים של נכה בכיסא גלגלים, אולם התפישה המודרנית בתכנון אינה עוד תכנון עבור המשתמש הסביר או עבור המשתמש הממוצע, אלא דווקא עבור מקרי קיצון תוך התחשבות מרבית בצרכי הנכה, הזקן, הפעוט והמוגבל, כמו גם עבור המשתמש הבלתי זהיר. זאת ניתן ללמוד מדברין של שופט בית המשפט העליון צבי א' טל, בע"א 2004/92 עיריית קריית אונו נ' מנחם שחם, פורסם במאגרי "נבו" – כדלקמן:

כך כיוון בית משפט קמא למאמר שנאמר בהקשר דומה, 'אין דרכם של בני אדם להתבונן בדרכים' (בבא קמא כ"ט: חו"מ תי"ב). גם לי נראה שאין לקבל את טענת העירייה. הלא בכל פעם שאדם נתקל במכשול שבדרך – אילו התבונן לא היה נכשל. אבל אחריותו של מי שנתן את המכשול בדרך היא דווקא כלפי מי שלא התבונן.

פסיקה שת בית המשפט העליון מהווה מורה דרך למתכנן ולבונה בנושא ההתחשבות "במי שלא התבונן", "במי שלא נזהר" וכביכול נשא בשל אי הזהירות באשר תורם לגבי נזק שנגרם.

תירוצים וסיבות

יש סיבות למכביר, המוצגות כהצדקות לבניה של המכשול. אחת מהן היא – "הצורך בשכבת תשתית בידוד בשטח המרפסת", דבר המכתיב הגבהה ומדרגה במעבר. אכן, התשתית הזולה ביותר היא מצריכה עובי לא מבוטל, לעומת פתרונות בידוד מתקדמות שבהם ההגבהה אינה הכרחית..

זאת ועוד, הרי כולם יודעים כי יש בנייני מגורים גבוהים ורבי קומות שבהם לא קיים מכשול ההגבהה במעבר אל המרפסות, דבר המלמד כי אין הכרח בכך. בנוסף, הרי הבניין נבנה על קרקע בתולה ללא שום אילוץ, ובמחשבה תחילה יש מוצא לכל דרישה תכנונית – לא אך היה חשוב למתכנן ואחר כך למבצע להתחשב בדרישות תכנון וביצוע נכונות.

יש תירוץ נוסף, והוא כי המדרגה במעבר מונע חדירת מי גשם לדירה. הדבר נכון, אך ידוע כי גם בלעדי ההגבהה, יש דרכים למנוע חדירת מים ורטיבות, ויעידו על כך רבבות דירות בהן אין הגבהה במעבר למרפסות, כמו גם פתרונות איטום שבתקנים הרלוונטיים – שאינם כוללים הגבהות.

תקנות התכנון והבניה

על פי התוספת השנייה של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, תקנה 3.2.1.5 (א) (3), נקבע:

בדלת יציאה למרפסת לא מקורה לא יעלה הפרש הגבהים על 60 מ"מ.

אם כך לגבי מרפסת בלתי מקורה, שבה כביכול מותרים פריטים חריגים בהיותה שטח חיצוני ללא גג, הרי וודאי שכך צריך גם לגבי מרפסת מקורה, המהווה חלק מהדירה לפי כל קריטריון.

אגב, מרפסת מקורה הפתוחה בצדדים לאוויר חוץ - אשר אינה סגורה בתריסים ולא מיועדת להיסגר בתריסים – כמוה כמרפסת בלתי מקורה; שיפועי ניקוז נדרשים ברצפתה, נוכח פתיחותה לגשם, המלווה ברוחות ויורד בזווית אל פנים המרפסת.

בהמשך, בתקנה 3.2.1.5 (ג) (1), נאמר:

על דירת מגורים צמודת קרקע יחול פרט 3.8.4.5.

לאמור, כשהדירה לא צמודת קרקע, לא נדרשים לסעיף 3.8.4.5 [המתיר מדרגה במפתן הדלת בגובה עד 200 מ"מ].

הפסיקה

ת"א 27671/97 שכטר ואח' נ' שיכון ופיתוח בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב, שופטת: יהודית שבח, פורסם ב"פדאור", מתייחס לסוגיה זו.

להלן ציטוט רלוונטי:

בבתים מסוימים מצאתי לנכון להוסיף על הפיצוי שננקב על ידי המומחה גם פיצוי בגין ראשי נזק נוספים כגון: במקרה של סף מוגבה, וזאת במקום בו נחה דעתי כי מדובר באי נוחות מתמדת ואולי אף במכשול.

ראה גם ת"א 17538/95 אוחיון קלוד וחיים נ' מורן חברה לבניין בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, שופטת: אריקה פריאל.

להלן ציטוט רלוונטי:

הבדלי גובה ביציאה אל המרפסת – לדעת המומחה המדובר בפגם תכנוני המצדיק פיצוי או ביצוע תיקון בעלות של 4500 ₪. הנתבעת טוענת כי הליקוי, אם קיים, הוא פרי תכנון משרד הבינוי והשיכון ועל כן אין לחייבה לתקנו. התובעים רכשו את הדירה מהנתבעת, לכן החובה לבנותה כהלכה מוטלת עליה ואם בנתה לפי תכנון מזמין העבודה רשאית הייתה לתבוע אותו [במסגרת הודעה לצד שלישי או בהליך נפרד] ולהיפרע ממנו. אין בכך כדי לפטור אותה מחיוביה כלפי רוכש הדירה.

ראה גם ע"א 3276/05 וד נזרי נ' אוניל בניה בע"מ, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטות: אסתר קובו, מיכל רובינשטיין ושולמית דותן, פורסם ב"פדאור".

להלן תיאור פסיקת בית משפט השלום בסוגיה, מתוך פסק הדין שבערעור:

סף מעבר מוגבה –

ליקוי נטען זה מתייחס לקיומו של סף מוגבה, בגובה כ- 20 ס"מ, ביציאה מחדר המגורים לגג המרוצף. בהקשר זה בחן בית המשפט קמא את חוות דעת המומחה מטעמו, שקבע כי זהו "מצב בלתי מקובל ולא רצוי המהווה מכשול וסכנה וזאת בצד היתרון הנובע ממנו בשיפור האיטום". כמו כן, הפנה בית המשפט קמא לעדותו של אדר' זרובבל מטעם המשיבה 1, לפיה טען שתכנן סף נמוך יותר, ובמסגרתה אף הודה כי הסף שנבנה "לא נראה סביר זה נראה גבוה מידי וזה גם רחב מידי." בהסתמך על עדויות אלה מצא בית המשפט קמא כי מדובר באי התאמה, כי הבניה בניגוד לתכנון אף עולה כדי רשלנות, וכי יש לתקן את המפגע הבטיחותי. בקביעה לפיה יש לתקן את הסף דחה בית המשפט את עמדת המומחה מטעמו, שסבר כי  בסופו של דבר עדיף להשאיר את הסף כפי שהוא.

באשר לגובה הפיצוי, קיבל בית המשפט קמא את אומדן המומחה מטעם המערערים, בהעדר נתון אחר לסתור.

בהמשך פסק הדין, בית המשפט שבערעור קבע את דעתו בסוגיה זו כדלקמן:

המערערת שכנגד סבורה כי בית המשפט קמא צריך היה לאמץ את חוות דעתו של מומחה מטעמו, להפחית את סכום הפיצוי בגין הריצוף ב – 585 ש"ח, ולא לזכות את המערערים בפיצוי בגין הסף המוגבה ודלת היציאה למרפסת. בהמשך לכך, טוענת המערערת שכנגד כי ממילא אין מקום לזכות את המערערים בפיצוי בגין נזק לא ממוני.

אמנם, ראוי לעודד מנגנון זה של מינוי מומחה מטעם בית המשפט, המאפשר לשופט להיעזר בבעל מקצוע אובייקטיבי נעדר נגיעה לענין הנדון ולבעלי הדין (ע"א 680/87 המגן חברה לביטוח נ' אליהו, פ"ד מו (4) 154, 160). ברם, אין על בית המשפט חובה להישען על עדות המומחה דווקא, ובסופו של דבר בית המשפט הוא המכריע גם בעניין שבמומחיות. חוות דעת מומחה דינה כדין כל ראיה הנתונה להערכה ולביקורת של בית המשפט, ואין בית המשפט חייב לקבלה על כל מרכיביה (ע"א 136/92 ביניש-עדיאל נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ, פ"ד מז (5) 114, 128; ד"נ 20/85 בחרי נ' פדלון, פ"ד לט (4) 463).

בפסק דינו, נימק בית המשפט קמא מדוע בחר שלא לקבל את חוות דעתו של המומחה מטעמו בנקודות אלה. כך, בדחותו את דרישת המשיבות להפחית את הפיצוי ב -585 ש"ח, התייחס בית המשפט להתנהלות הצדדים. ברי כי הדבר אינו מענייניו  של המומחה, אולם בית המשפט רשאי להביא שיקול מעין זה בחשבון. כמו כן, קביעת בית המשפט קמא שיש לתקן את הסף המוגבה אמנם ניתנה בניגוד להמלצת המומחה מטעמו, אולם אין לומר שהיא ניתנה בחלל הריק. המומחה מטעם בית המשפט הגדיר את הסף המוגבה "כמצב בלתי מקובל ולא רצוי המהווה מכשול וסכנה", ואדר' זרובבל מטעם המשיבה 1 הודה כי תכנן סף שמידותיו קטנות יותר, וכי המידות הנוכחיות בלתי סבירות. בנסיבות אלה אין יסוד להתערב במסקנת בית המשפט קמא, לפיה החריגה מהתכנון מהווה רשלנות שעל המשיבות לשאת בעלויות תיקונו, וכן אין הצדקה להתערב בסכום הפיצוי שנפסק."

אף שבמקרה זה מדובר במעבר אל גג מרוצף ולא אל מרפסת, בית המשפט ראה בהגבהה ליקוי ופסק פיצוי. ידוע שקיימת גם פסיקה אחרת המאפשרת בניית הגבהה, ויש גם פסיקה המנוגדת לתקנות תוך פרשנות שגויה – תופעה שקורה בעיקר כאשר בית המשפט מקבל "כזה קרה וקדש" את דבריו של המומחה מטעמו, (שאינו משפטן), ונמנע מלהעמיק בבדיקת טענות הצדדים.