אי התאמה לתכנית המכר; אי התאמה לתכנית היתר הבניה
אי התאמה לתכנית המכר, יוצרת עילת תביעה לזכות הדיירים נגד המוכר, וזאת על פי הגדרת אי ההתאמה בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973.
שיעור הנזק - העלות הכספית הכרוכה בביטול אי ההתאמה, ויצירת מצב התואם את תכנית המכר.
בעניין זה, גם פריטים הנחשבים ממבט ראשון כזניחים – המופיעים בתכנית המכר – מחייבים, וראה הלכת בית המשפט המחוזי, ת"א 1208/96 אלברט אוחיון ואח' נ' עזרא חממי ואח', שופט: סגן הנשיא משה טלגם, וערעור על פסק דין זה – ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' עזרא חממי ואח', שופטים: סלים ג'ובראן, דבורה ברלינר, אשר גרוניס, להלן ציטוט מפסק הדין העליון:
"20. עמודים קונסטרוקטיביים: בפסק-הדין החלקי צוין, כי בחדרים מסוימים בדירות הופיעו עמודים לא מתוכננים אשר כונו "עמודים קונסטרוקטיביים" או "בליטות", או "צינורות תברואה" (להלן: עמודים קונסטרוקטיביים"), שלא לפי תוכניות הבנייה שנמסרו לרוכשי הדירות. השופט טלגם ז"ל קיבל את עמדת המומחה זלינגר, כי תכנון טוב יותר יכול היה למנוע בליטות אלה. משום שהבליטות מכוערות ופוגמות בפונקציונאליות של הדירה נקבע, כי "דייר שבחדרו עמוד כזה יפוצה בסך 650 דולר". בפסיקתא חזר השופט מ' אלטוביה על הקביעה, כי דייר שבדירתו עמודים קונסטרוקטיביים יפוצה בגין ירידת ערך הדירה בסכום של 650 דולר לכל חדר, שבו מופיעים עמודים שכאלה, וכי הפיצוי בסעיף זה יחושב בשקלים נכון ליום חוות דעתו של השמאי מנצבך, קרי ליום 11.4.00, וישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מאותו יום לתשלום המלא בפועל. בתיקון נוסף, קבע השופט מ' אלטוביה ביום 27.1.04, כי פיצוי בסך 650 דולר יינתן רק בגין כל עמוד שאינו מופיע בתוכניות המקוריות (ס' 7 לפסיקתא ופסיקתא מיום 27.1.04 בכתב יד)".
ראה גם התייחסות לסוגיה דומה בת"א 2712-09-12 חוה כפיר ואח' נ' חברת וילות בנופר בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, פסק דינה של השופטת סיגלית מצא, (פורסם ב"נבו"), שם נדונה אי התאמה לתכנית, אשר נוסחה בפסק הדין לפרטיה, בזה האופן (ציטוט):
"בין הנספחים להסכם גם תכנית המכר, המגדירה את שתי החניות הצמודות לדירת התובעים כשתי החניות המזרחיות, שרוחבן הכולל 5.27 מ'. הפילר אינו בבקשה להיתר בניה או בתוכנית המכר.
בפועל, בוצעו החניות בשטח ובמיקום שנקבע בתוכנית המכר, אלא שמחניית התובעים נגרע שטח של כ-2.30 מ' (1.07 מ' * 2.30 מ') בשל הפילר שנבנה בחלקו בתחום חניית התובעים.
המומחה מטעם בית המשפט התייחס לשאלת היחס בין שטח החניה שהוקצה לתובעים לבין רוחב החניה הנדרש על פי התקן וקבע כי רוחב החניה הנו מספק. המומחה אף ציין כי בכל הנוגע לגריעת השטח מחנית התובעים הרי מדובר ב"סטייה קבילה" (עמוד 58 לחוות הדעת). לעניין זה הסתמך המומחה על סעיף 6 לפרק א' של המפרט הטכני, הקובע:
"הסטיות המפורטות להלן הן סטיות קבילות ולא יראו אותן כסטייה ממפרט זה:
(א) סטייה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו-6 ובין השטח למעשה; ואולם לעניין שטחה של גינה תותר סטייה גדולה יותר כמפורט בסעיף 6.6 והערה 4 לעיל.
..."
עוד טוען המומחה כי הפילר בוצע על פי דרישת הרשות (סעיף 53 לחוות הדעת), ועל כן אין כל אי התאמה בנושא זה. לעניין זה הסתמך על סעיף 6.2.7 לפרק ב' של המפרט הטכני.
הנתבעת, כאמור, סומכת ידיה על קביעות המומחה."
מומחה בית המשפט בתיק זה הוא המהנדס רפאל גיל, ודעתו נדחתה על ידי בית המשפט בעניין הנדון.
ראשית ייאמר, כי לא ברור האם הטעות בחישוב היא של בית המשפט או של מומחה בית המשפט. מדובר בשטח שנגרע מהחנייה והוא – 1.07 מ' 2.3 * מ' = 2.46 מ' ובקירוב [עיגול למקום אחד אחרי הנקודה] = 2.5 מ"ר ולא 2.3 מ' כפי שכתוב בפסק הדין. (בהמשך פסק הדין, הטעות תוקנה).
לגופו של עניין, כאמור, בית המשפט דחה את פרשנותו של המומחה רפי גיל, פרשנות שגויה המסתמכת על חישובי 2% לא נכונים ולא רלוונטיים, וכן פרשנות משפטית, לפיה הפילר שבוצע בניגוד לתוכנית המכר – הותקן על פי דרישות הרשות, [כנראה העירייה או הוועדה המקומית לתכנון ולבניה], ולכן אין בכך, כביכול, משום אי התאמה.
להלן ציטוט נוסף מפסק הדין:
"דעתי אינה כדעתם.
איני מקבלת את הטענה כי גריעת שטח הפילר משטח החניית התובעים נכנסת לגדר "סטייה קבילה", ולפיכך אינה מהווה הפרה של ההסכם. סעיף 6 לפרק א' הטכני מתייחס לשטח המפורט בסעיפים 5 ו-6 למפרט הטכני. סעיף 5 העוסק בשטח הדירה. יצוין כי הסעיף מנוסח ברשלנות, שכן סעיף 6 עוסק בסטיות קבילות. אין סעיף 6.6 או הערה 4. בכל מקרה, סביר להניח כי הסעיף מתייחס לשטח הדירה, כמפורט בסעיף 5 לפרק א'. למעלה מן הדרוש יצוין כי אף לו הייתי סבור כי הסעיף מתייחס לסעיף 6.1 לפרק ב' להסכם, הרי מדובר בסטייה הקרובה ל-10% (2.5 מ"ר מתוך כ-25 מ"ר). בכל מקרה איני מקבלת כי יש לחבר את שטח החניות לשטח הדירה על מנת לחשב את היקף הסטייה, שכן פרשנות כאמור הייתה מאפשרת לאיין את החניה כליל. עוד יצוין כי אף לו סברתי כי מדובר בסטייה קבילה על פי הוראות המפרט הטכני, אין זה ברור כלל ועיקר כי הוראה כללית במפרט הטכני גוברת על תכנית המכר המתארת באופן מפורש את החניות ושטחן.
סעיף 20ד' לגב/מ 12 החלה על המגרש קובע כדלקמן:
סעיף 6 לפרק ב' של המפרט הטכני עוסק ב"עבודות פיתוח ושונות". סעיף 6.1 עוסק בחניה וסעיף 6.2 עוסק בפיתוח המגרש. סעיף 6.2.7 קובע "גדר בחזיתות אחרות של המגרש: חומר: לפי דרישת הרשות, בגובה: לפי דרישת הרשות."
מכאן כי התכנית מחייבת כי הפילר ישולב בגדר האחידה שבחזית המגרש. סעיף 6.2.7 למפרט הטכני העוסק בגובה והחומר ממנו תיבנה הגדר. איני מוצאת בסעיף 6.2.7 הרשאה לקבלן למקם את הפילר בהתאם לדרישת הרשות.
למעלה מן הדרוש יצוין כי לא הובאה כל ראיה כי דרישה כאמור אכן הוצגה, לעניין זה צדק ב"כ התובעים עת הפנה בישיבת יום 26.2.2017 לכתב ההגנה שהגישה הנתבעת, ובו טענה כי רצתה להעתיק את הפילר ואף הזמינה בעלי מלאכה וביצעה תאום עם חברתה חשמל, אולם התובעים שינו דעתם (סעיף 13 לכתב ההגנה).
בין אם כך ובין אם כך, הפילר אינו מופיע בתוכנית המכר ובבקשה להיתר בנייה. החניות שהוצמדו לדירת התובעים וסומנו בתכנית שצורפה להסכם, אינן כוללות פילר בתחום החנייה. מאחר והקמת פילר מחייבת קבלת היתר בנייה, יש להניח כי הנתבעת הגישה בקשה מתוקנת, אך לא עדכנה את ההסכם בהתאם או יידעה את התובעים.
בפעלה כאמור הפרה הנתבעת את ההסכם עם התובעים, והתובעים זכאים לקבלת צו עשה המורה לנתבעת להעתיק את הפילר ממקומו (בתחום חנייתם)."
יש להבדיל בין מקרה בו בית המשפט בוחר מתוך שתי גרסאות או הגרסה הנכונה, לבין מקרה בו נדחית גרסה של מומחה מוסכם. בתיק זה, נדחתה גישתו של מומחה בית המשפט.
עינינו הרואות, כי תכנית המכר מחייבת גם לגבי פריטים שעלולים להיראות כאילו הם: סכמטיים, משניים, חסרי חשיבות – כסימון עמוד לכיסוי צנרת, או פילר במגרש.
זאת ועוד, גם במצב בו השינוי מתכנית המכר הוא נובע מדרישת הרשויות – עומדת לדיירים זכות התביעה בגין אי התאמה לתכנית המכר, כי במישור ההתחייבויות בין הדיירים לבין המוכר, המסמך הקובע הוא: תכנית המכר.
בדרך שגרה, ולא במקרה, מומחים (כולל מחבר מאמר זה) נוהגים להשוות את המצב התכנוני בדירה – למצב המתואר בתכנית המכר, ולא להתייחס לתכניות אחרות, כגון: תכנית היתר בניה או תכניות עבודה.
לא תמיד תכנית היתר בניה ותכנית עבודה הן זמינות, ולא חלה על המוכר לספק תכניות אלו לדיירים.
אמנם נכון הדבר כי מה שרשום בתכנית היתר הבניה מחייב את הקבלן ביחסיו אל הדייר, וזאת על פי הלכת לסרסון (ע"א 391/80 מיכאל לסרסון נ' שיכון עובדים בע"מ), אולם אין ספק כי תכנית המכר גוברת על תכנית ההיתר.
במצב תקין, לא צריך להיות שום הבדל בין תכנית היתר הבניה לבין תכנית המכר.
ככל שיש דרישה מרשות התכנון לבצע שינויים ועדכונים בתכניות היתר הבניה, הרי שינויים ועדכונים אלה חייבים להיות מועברים אל תכנית המכר, אשר חייבת לתאר בפני הדיירים את פרטי הנכס.
ואין לעקוף את תכנית המכר בשום אופן, ואין הצדקה לסטייה מהתכנית.
סיכומו של דבר, הדיירים חופשיים לטעון טענות בעניין אי התאמה לתכנית המכר, מבלי להתייחס לתכנית היתר הבניה אשר לא ניתנת לידיהם ולא תמיד קל לדיירים להשיגה, או – ככל שיש בידיהם את תכנית היתר הבניה, וקיימות אי התאמות לתכנית זו – להוסיף ולטעון בדבר אי התאמה לתכנית ההיתר.
