ליקוים נסתרים

"לאור האמור לעיל, מצאתי כי בהתחשב בנסיבות מקרה זה, יש לערוך אבחנה בין סוגי הליקויים הרלוונטיים. שומה עלינו לסווג את הליקויים שנתבעו בין ליקויים תיכנוניים שהיו גלויים (או ניתנים לגילוי בשקידה סבירה) עוד כשהדירה נמסרה (להלן: "ליקויים גלויים"); לבין ליקויים ביצועיים, מתמשכים ונסתרים שמתגלים רק במועד מאוחר יותר (להלן: "ליקויים נסתרים"). מבחן העזר העיקרי המאפשר לנו להבחין בין הנסתר לגלוי הוא שאלת היכולת לזהות את הליקוי ב-"בדיקה סבירה": "קנה המידה להבחנה בין אי התאמה שעליה יש להודיע תוך שנה מהעמדת הממכר לרשות הקונה, לבין אי-התאמה שלגביה די בהודעה תוך זמן סביר לאחר הגילוי, הוא אם ניתן היה לגלות את אי ההתאמה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה או לאו. מהי אותה "בדיקה סבירה" שעל הקונה לערוך בעת העמדת הדירה לרשותו? בהסתכלות על המוכר/הקבלן אל מול הקונה ברי כי לא מדובר בצדדים שווים, ומכאן גם ייגזר הנטל שנטיל על הקונה בשלב הראשוני של העסקה. לעניין זה התייחס המלומד א' זמיר בספרו 'חוק המכר (דירות)", תשל"ג 1973 (תשס"ב), (להלן- "זמיר") בעמ' 548-549:

"המאפיינים המרכזיים הצריכים לענייננו הם היות המוכר הטיפוסי איש-מקצוע שעיסוקו בבנייה ומכירה של דירות, היות הקונה הטיפוסי הדיוט בנושאי בנייה, והעובדה שדירה היא נכס מורכב אשר רבים מליקוייו הפוטנציאליים ניתנים לגילוי רק תוך כדי השימוש בו, או רק ביבי אנשי מקצוע. לא ניתן, אפוא, להתעלם מהכלל שקובע סעיף 4א, אולם ראוי להנמיך את סטנדרט הבדיקה הסבירה ובדרך זו לסווג אי-התאמות רבות ככל האפשר כנסתרות. הבדיקה הנדרשת לפי החוק היא בדיקה חזותית, חיצונית בעיקרה, בעיניו של אדם מן היישוב. כפי שנאמר באחד מפסקי הדין, "אין לצפות מרוכשי דירה שיעמדו עם סרגל ופלס בעת קבלת החזקה בדירה וימדדו אם המצב עולה בקנה אחד עם המפרט, היתר הבנייה וחוק התכנון  והבנייה". במסגרת חוק המכר הכללי אין הקונה נדרש להיעזר בשירותיו של מומחה כדי לערוך את הבדיקה; (...)". ובעמ' 550: "לעיתים אין הקונה מבחין באי-התאמה, לא משום שהעובדות המהוות אותה נסתרות מעיניו אלא משום שאין הוא מכיר את התקנים והתקנות שלפיהם, בין היתר, נבחנת התאמת הדירה. כך, למשל, הקונה הטיפוסי אינו יודע מן הסתם מהו הרוחב המזערי של פרוזדור הנדרש לפי תקנות התכנון והבנייה, או מה השטח המזערי בחלון במטבח הנדרש לפי אותן תקנות".

(ת"א 2270-08-07 אלגריה דיבה נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (2010))

בהתאם, העובדה כי קונה משנה ראה פגם בעיניו אינה פוטרת מניה וביה את המוכר מאחריותו לכך שהדירה נבנתה שלא בהתאם לתקני הרגולציה הקבועים בחוק. המוכר יכול להיפטר מאחריות זו רק אם יפנה את תשומת ליבו של הקונה לקיום אותם תקנים ולעובדה שהדירה נבנתה בניגוד להם. ללא מידע זה, אין להניח שהקונה ההדיוט מודע לאי-ההתאמה ולכן גם אי-אפשר לראותו כמי שהסכים לה (ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבניין בע"מ נ' משה זאב ועוד 28 אח' (2008)). לפיכך, למעט כשהאמור הוא בפגמים בולטים לעין בלתי מזוינת בצורה שכל אדם מן היישוב יכול להבחין כי דבר מה אינו כשורה, הנטייה תהיה לסווג פגם כליקוי נסתר".

בשולי הדברים, יצוין כי הקונה הסביר אינו מכיר את החוק והתקנות, ודרוש להתחשב בעובדה זו בעת סיווג הליקוים.