תכנון תוספת בניה תוך התחשבות בזכויות השכנים

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מופקדת על התכנון והרישוי ועליה להקפיד בחלוקה שווה של זכויות תכנון.

יהיה מי שיקום ויאמר, כי הוועדה המקומית אינה דנה בנושאי קניין, אלא שהוועדה דנה מתוקף תפקידה בנושאי תכנון, ולכן, גם כאשר הקניין והתכנון עלולים/עשויים לעבור שינויים עקב תכנון, מתפקידה של הוועדה המקומית לדון ולשקול שיקולי תכנון [אף כאשר אלא שלובים עם שיקולי קניין].

בבית דו משפחתי, כאשר שכן א' מבקש לבנות תוספת בניה, הוועדה אמורה לראות את המכלול מול עיניה ולאפשר בניה אשר לא תחסום בניה עתידית סימטרית ע"י השכן.

בנוסף, הוועדה צריכה להקפיד על אחוזי בניה שווים, ולא לאשר ניצול יתר של אחוזי הבניה על ידי מי שבונה ראשון.

תקנה 2.11 (א)(ב) קובעת לאמור:

"2.11 (א) עולה עומקה של חצר חיצונית פתוחה, הנמדד בקו אופקי ניצב לחזיתה, על מטר אחד, לא יפחת רוחבה מ-2 מ'

(ב) עומקה של חצר כאמור לא יעלה על כפליים רוחבה".

חצר חיצונית מוגדרת בתקנה 2.01:

"חצר חיצונית - חצר הגובלת בצד אחד או יותר עם דרך או שטח פתוח אחר".

[מתוך: "תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות תש"ל-1970"].

החצר החיצונית אינה ייחודית לדירה, אלא לבניין.

לפיכך, אם החצר החיצונית משותפת לשני שכנים, אשר בונים תוספות תוך התרחקות - מה זו מזו בשל שיקולי תכנון - פרטיות, היזק ראייה, אוורור וכיוצא בזה, הרי מדידת רוחבה יהיה הרוחב הכולל של שני החצרות, ועומקה - לא יעלה על כפליים מרוחבה.

מדובר בדרישה תכנונית הגיונית ביותר ומוצדקת.

עתה, הבה ונראה מהן האפשרויות לתכנן תוספות בבית דו משפחתי?

אפשרות אחת (כפוף לתכנית המתאר) היא לבנות המשך של הקיר המשותף, ללא פתחי חלונות, ואז אין בנמצא חצר חיצונית.

אפשרות שניה היא ליצור גומחה כך שכל שכן יתרחק במידה הקבועה בתקנות מהמשכו של הקיר המשותף.

לדוגמא, אם עומקה של החצר הפנימית היא 4 מ' לאור תוספת של 4 מ' - אזי הרוחב צריך להיות לפחות 2 מ', וכל שכן יקציב לכך 1 מ'.

באופן זה, התוספת של שכן א' - תתרחק מהתוספת של שכן ב' - 2 מ'.

והיה ומדובר בתוספת יותר גדולה, כך גם יגדל רוחב החצר הפנימית.

הוועדה מופקדת על יישום כלל זה, הלכה למעשה, גם כאשר שכן א' בונה את התוספת במועד X ואילו שכן ב' בונה את התוספת במועד X + 10 או X + 20 - כעבור 10 או 20 משנה מהבניה של שכן א'.

אם שכן א' התרחק 1 מ' הוא עשה זאת נוכח הוראת התקנה 2.11 ב' לפיה לתוספת 4 מ' נדרשת חצר שרוחבה 2 מ' (עומקה, כאמור, 4 מ').

תכנון ורישוי שגוי ומנוגד לתקנות הוא מתקיים כאשר שכן א' משאיר גומחה בת 1 מ' (לעומק 4 מ') מתוך הנחה כי כך יעשה גם שכנו (שכן ב') - אלא שבבוא העת, שכן ב' בונה מבלי לשמור על הכלל התכנוני המתואר לעיל, כלומר, הוא לא  משאיר מרווח אלא בונה את התוספת באופן שהקיר המשותף ממשיך (ונהיה באזור התוספת לקיר החיצוני).

זאת ועוד, הוועדה המקומית מתרצת תירוציה "מן הגורן ומן היקב" - ומאשרת את הבניה.

ע"י כך נוצרת חצר חיצונית מנוגדת לתקנות, עם ליקויים של פגיעה בפרטיות, היזקי ראיה וליקויי אוורור, וכל זאת באישורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה/וועדת ערר [לפי הנסיבות].